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출처: 닥터아파트
| 아기곰부동산전략과전망 | 닥터아파트 커뮤니티에 홀연히 나타난 아마츄어 고수 "아기곰"님의 연재컬럼 |
1 # 2003년 2월 14일 희소가치있는 투자처를 찾아라[ | ]
작년 대선을 앞두고 점차 냉각기로 접어들었던 부동산 시장이 설 연휴를 보내고 전세시장을 중심으로 활기를 되찾고 있다.
아직 일반 아파트 매매와 분양권 시장의 회복조짐은 미흡하나 이럴 때 일수록 시장의 흐름을 파악하고 안정적인 투자처를 찾아 나서는 지혜가 필요하다.
대부분 지역이 매수자 중심으로 관망세가 지속되고 있으나 이런 경기 침체 속에서도 꾸준히 매매가격이 상승하고 매수문의가 이어지는 단지들이 있다.
이런 곳은 어떤 특징을 갖고 있을까?
전통적으로 블루칩 아파트의 평가 기준은 평면구조, 향, 교통, 단지규모 등을 들수 있으나 요즘 추세는 브랜드와 조망권에 따른 차별화가 뚜렷해지고 있다.
특히 한강, 남산, 인근 대형공원 등을 바라볼 수 있는 조망권 프리미엄 가치가 눈에 띄게 상승하고 있다.
광진구, 마포구, 성동구, 용산구, 남양주에 한강조망권을 확보한 주요 단지들이 집중돼 있고 올 4월에 입주예정인 용산구 동부이촌동 LG한강자이는 한강시민공원 바로 앞에 위치하여 조망권에 따라 53평형의 경우 7억5천～12억으로 같은 동, 같은 평형 안에서도 차이를 보이고 있다.
중구 남산타운도 한강과 남산이 보이는 43평형 5동의 경우 로얄층은 7억까지 시세를 형성하고 있으며 매물이 나오면 높은 가격에도 불구하고 바로 소진되고 있다.
이런 흐름으로 볼 때 높은 소득수준에 있는 사람들에 의해 좌우되는 시장 흐름에서 소득 수준이 올라갈수록 주택가격에 대한 환경 프리미엄이 차지하는 비중이 높아지고 있는 것이다.
이때 주의해야 할 점은 조망권만 놓고 쉽사리 덤비지 말고 기본적으로 주변 환경 쾌적도를 둘러보는 지혜가 필요하다는 것이다.
한남동 리버탑의 경우 지하철 한남역에서 걸어서 2분거리로 교통이 편리하고 한강조망권이 우수하나 한남대교와 강변북로에 둘러싸여 먼지와 소음으로 큰 인기를 끌지 못하고 있다.
현재 한강변 사업지가 많이 남지 않고 앞으로 한강 등 시내주요 하천 및 산 주변 지역을 경관지구로 지정해 건물의 용적률과 높이를 규제할 계획이어서 희소가치가 더욱 높아질 것이므로 장기적인 안목으로 볼 때 좋은 투자처라 할 수 있다.
특히 이미 분양되었거나, 높은 프리미엄을 형성하고 있는 분양권 단지보다는 올 신규 분양 물량 중 한강조망이 가능한 단지를 골라 투자하는 것도 좋은 방법일 것이다.
2 # 2003년 2월 7일[ | ]
부동산 특히 주택시장에서 투자에 나서려는 새내기들은 무엇부터 시작해야 할까? 고민이 적지 않을 것이다. 이런 가운데서도 자기 중심을 갖고 투자에 나서는 고수(高手)들이 있다.
부동산 투자 새내기라면 고수의 행태를 배우는 것부터 시작하는 것도 좋은 방법이다.
2.1 # 변하는 정책에서 틈새를 찾아라[ | ]
고수의 가장 큰 특징은 시장이 어려울수록 시장 상황을 주시하고 틈새를 찾는다는 점이다.
지난 해 주택시장의 가장 큰 이슈였다면 정부의 '9.4 주택시장안정대책 및 그 후속 대책' 일 것이다.
주요 내용을 보면 △투기과열지구를 지정, 지구 내에서 청약 1순위요건 강화(재당첨금지, 세대주 필수, 2주택보유자 제외) △청약통장 불법거래 처벌 강화(징역 2년이하에서 3년이하로), 매수자도 처벌 △양도소득세 강화(서울, 5개 신도시, 과천 아파트 감면혜택 줄임) 3주택 이상 보유자 실거래가 적용, 1가구 1주택 비과세 요건강화, 고급주택 기준 하향조정 등이며 장기적으로는 △신도시 개발 추진(판교, 동탄지구 조기개발) △기존 신도시 주거환경 개선(교통 등 여건 개선) 등이다.
많은 사람들이 이를 보고 팔아야 하나 말아야 하나, 사야 하나 말아야 하나 고민에 고민을 거듭하고 있다.
과연 이러한 변화에서 틈새 투자상품을 찾을 수 있을까?
2.2 틈새시장① - 투기과열지구내 전매제한 제외 물량[ | ]
전매제한 대상은 9월 4일 이후 투기과열지구에서 분양계약서를 작성한 물량이다.
하지만 투기과열지구내 분양권이라고 해서 모두 거래가 제한된 것은 아니다.
시행일 이전(9월 4일) 분양계약서를 작성했던 분양권은 전매제한 시행 이후 1회에 한해 거래가 가능하다는 예외규정을 뒀고 분양계약서 작성 후 1년이 되는 시점엔 전매제한에서 풀리게 된다.
투기과열지구는 수요층이 두터운 곳으로 분양가 저렴하거나 시세 상승 재료가 있는 곳이다.
결국 투기과열지구에서의 틈새시장 이란 전매 가능한 분양권을 말한다.
이들 물량은 투기과열지구 지정과 함께 낮은 시세로 나온 경우가 많아 자금부담을 줄일 수 있었고 수일에서 수개월 정도 지나면 전매제한이 풀리기 때문에 투자기간이 절약된다.
2.3 틈새시장② - 재건축 단지[ | ]
최근 다시 시세가 오르고 있는 잠실지구의 경우를 보자.
사업승인이 빨랐던 4단지의 추가부담금이 예상보다 1천만원 정도 높게 나오면서 4단지 시세가 빠지기 시작했고 주변 2, 3단지 등의 시세에 대해서도 우려의 목소리가 나오면서 이들 단지의 시세가 하락하기 시작했다.
또한 대선 공약의 부동산시장 안정화에 따른 정책강화가 논의되면서 이곳의 하락세가 두드러졌다.
매수세가 줄자 매도자의 심리불안이 가중됐고 작년 8~10월 경 잠실지구 매물을 매입했던 투자자들은 이를 보고 땅을 쳤을 것이다.
하지만 올해 1월 중순 이후 시장 상황은 급변하기 시작했다. 시세는 다시 반등하고 매물이 감소하면서 오히려 지금은 매수자들이 불안해하고 있다.
이는 이미 예견된 것이었다.
각종 재건축 규제 속에서 꾸준한 선호도를 보인 곳은 저밀도 지구로 이미 개발 기본계획이 수립된 상태이기 때문에 재건축 규제가 나온다 해도 크게 흔들릴 곳이 아니다.
더군다나 잠실은 작년에 주공2단지와 시영의 사업승인 시기를 금년 상반기 중으로 예고된 바 있었기 때문에 시세 하락은 일시적일 것이란 걸 직감했어야 한다.
이미 계발계획이 수립됐고 사업승인을 앞두고 있는 상황이므로 큰 변수 없는 재건축 단지라면 정책변화로 인한 시세 하락이 있어도 매도는 미루고, 매수는 서둘러야 한다는 틈새시장의 진리를 찾는 것이다.
2.4 앞으로의 투자 자세[ | ]
분양권과 재건축의 예를 들었지만 다른 투자처의 경우도 접근 방법은 다양하다.
앞서 소개한 방법들은 이미 정책 시행 5~6개월의 시간을 거치면서 많은 투자자들에게 인식된 부분이기 때문에 한 발 늦은 감이 있는 것이 사실이다. 그렇다고 해서 수익성이 없다는 것 또한 아니다.
이젠 앞으로가 더욱 중요한 시기인 셈이다.
정책의 올바른 이해, 이를 통한 투자 마인드를 갖는 것이 새내기 투자자들이 가져야 하는 마인드다.
정책관련 부분은 건설교통부, 세금관련 부분은 국세청 등으로 유선상, 인터넷 상으로 모두 열려 있다. 이해 할 수 있는 길은 얼마든지 열려 있다는 것이다.
이를 통해 한발 한발 나아가는 것이 고수(高手)가 되기 위한 지름길이다.
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