1 아기곰의 부동산 투자전략과 전망[ | ]
출처: 아기곰동호회 (조인스랜드)
1.1 # 47탄 현명한 농부는 하늘만 쳐다보지는 않습니다[ | ]
< 농부 이야기 하나 >
비가 올듯 하늘이 잔뜩 찌푸립니다.
오늘도 농부 최씨는 삽을 들고 논으로 나갑니다. 벌써 몇달째 하늘에서는 비 한방울 내리지 않지만 김씨는 물꼬를 고르는 일을 게을리 하지 않고 있습니다.
이러는 최씨를 옆집 김씨를 비롯한 동네 사람들은 비웃고 있습니다. “아저씨, 비도 안오는데 매일 물꼬만 고르면 뭐해요? 일단 비가 와야 뭐라도 하죠.” 이러는 김씨는 오늘도 동네 사람들과 술판을 벌이고 있습니다.
하지만 몇십년째 농사만 짓고 있는 농부 최씨는 이런 극심한 가뭄속에도 한번씩은 단비가 내린다는 것을 알고 있습니다. 물론 비가 한방울도 오지 않는다면 동네 김씨 말대로 헛일이 될 것입니다. 또 비가 홍수가 날 정도로 충분히 온다면 모든 논이 물로 넘쳐 날테니까 평소에 땅을 고르며 준비하던 최씨의 논이나 매일 술판만 벌이던 김씨의 논이나 결과적으로 다를 것이 없을 것입니다.
그러나 비가 조금씩만 온다면 문제는 전혀 다른 양상을 보일 것입니다. 평소에 물꼬를 잘 관리하며 준비한 최씨의 논은 (약간 부족한듯 하지만) 그런대로 농사에 필요한 물은 댈 수 있을 것입니다. 그러나 아무런 준비가 없던 김씨등은 하늘에서 떨어지는 몇방울의 빗물에 만족해야 할 것이고, 가을이 되어도 풍성한 수확은 기대할 수 없을 것입니다. 그때서야 하늘을 탓하거나 (질투심에 눈이 멀어) 최씨가 자기들의 물을 빼앗아 농사를 지은 것처럼 비난할 것입니다. 최씨는 단지 도랑으로 흘러가 버리거나 땅에 스며들 물을 끌어 들여 농사를 지었을 뿐인데요.
무능한 농부는 하늘 탓만 합니다. 현명한 농부는 하늘을 보지 않고 땅을 봅니다.
< 농부 이야기 둘 >
건너 마을 이씨는 도회지에 나가 장사를 하다 망해서 고향으로 돌아 온 신참 농부입니다. 그런데 이 사람은 귀가 유달리 얇아서인지 남들이 좋다는 작물들은 손 안대 본것이 없습니다. 인삼 농사도 해보고 비닐 하우스에서 딸기도 키우기도 했다고 합니다. 그런데 이상한 것이 키우는 것마다 별로 재미를 못보는 것입니다.
어느날 이 이씨가 농부 최씨를 찾아 왔습니다.
“형님, 저 좀 도와주세요. 이상하게 키우는 작물마다 재미를 하나도 못보고 있거든요.”
“어떤 작물을 키웠는데?”
“인삼도 키우고, 딸기도 하고 그랬죠…근데 수확이 영 시원찮아요”
“인삼이라고? 자네가 고향으로 내려 온지 3년밖에 안되었는데, 어떻게 벌써 인삼을 수확했나?”
“벌써라니요? 3년이나 지났는데… 3년이 지나도록 인삼다운 것은 콧배기도 보이지 않아서 지난 봄에 헐값에 넘기고 밭을 다 갈아 엎었어요.”
“아이고, 이 사람아. 제대로 된 인삼을 수확하려면 6년을 기다려야지, 3년삼이라 보았자 더덕 값이나 하겠나?”
“어휴 어떻게 6년을 기다려요. 그 밭도 대출 받아서 산건데…이자도 꼬박꼬박 나가고…”
“그러면 인삼을 심지 말아야지… 쯧쯧… 그리고 딸기 농사는 왜 잘 안되었는데?”
“그래서 그 밭에다 딸기를 심었는데, 수확할때 보니까 가격이 별로 좋지 않더라고요? 그래서 조금 더 두면 더 큰 딸기를 수확해서 더 비싸게 받지 않을까 해서 두었더니 다 골아 버리더라고요. 허허..”
“이 사람아, 딸기는 빨리 수확해서 적은 돈이라도 남기고 팔아버리고 그 땅에 다른 작물을 심던지 딸기를 한번 더 심던지 해야지..”
“인삼을 너무 빨리 수확해서 실패한거라며 아까는 그러시더니?”
“아이고, 이 사람아… 자신이 무엇을 심은 것인지를 잘 알아야지. 1년생 작물을 심었으면 적게 남더라도 빨리 빨리 작물을 회전하는 것이 왕도이고, 6년만에 수확하는 인삼을 심었으며 6년은 끈기 있게 기다려야지, 그렇게 촐싹거리면서 무슨 농사를 짓는다는게야?”
“된장 국은 자주 맛을 보며 끓여야 하지만, 콩나물 국은 자주 열어보고 간을 보면 비릿내가 나는 법이네.”
< 농부 이야기 셋 >
또 다른 이웃 마을 박씨 이야기. 이 사람은 눈치 빠르기는 둘째가라면 서러울 정도로 빠꼼이라고 소문이 난 작자입니다. 이 사람은 농사 자체보다는 군청 사람들과 몰려다니며 그 사람들에게 술도 대접하고 밥도 대접하면서 귀동냥을 하는 것을 자랑으로 삼고 있습니다. 자신은 가방 끈이 길기 때문에 보통 농사꾼과는 달라야 한다고 생각하는 모양입니다.
가끔 술좌석에서 친구들에게 이번에는 땅콩을 심어 봐라, 이번에는 고구마를 심어봐라고 조언을 하고는 한답니다. 그런데 이 친구에 대한 평가는 신기하게도 양극으로 갈립니다. 이 친구 말을 듣다가 그해 농사 망쳤다는 사람도 있고, 농사가 잘되었다는 사람도 있습니다. 그러나 이 친구 자신도 별로 큰 돈은 못만졌다는 소문이 돌더군요.
이 사람의 논리는 기가 막힙니다. 우리 군이나 도에서 어떤 작물을 많이 심는가를 군청 사람들을 통해 알아내서, 그 반대로 간다고 합니다. 그러니까 남들이 땅콩을 많이 심으면 땅콩 공급이 과잉이 되니까 땅콩 값은 떨어질것이고, 상대적으로 적게 심은 고구마 값이 많이 오를 테니까 남들과 반대로 움직이면 돈이 될 것이라는 이야기 입니다.
이론만 보면 큰 돈을 벌수 있을 것 같습니다. 그러나 그 친구는 자신도 큰 돈을 벌지 못했지만 자신의 말을 믿고 따른 주위 사람 농사까지 망쳐 놓고는 했다 합니다.
왜 이런 일이 벌어졌을까요? 그것은 자신의 밭에 대한 특성을 무시하였기 때문입니다. 모래가 많이 들어 있는 땅과 진흙이 많이 섞인 땅은 그 성질이 전혀 다릅니다. 어떤 땅에서는 땅콩이 잘되어도 어떤 땅에서는 땅콩이 썩기만 하고 싹을 틔여 내지 못합니다.
그러므로 수요 공급 이론 자체야 나무랄때가 없지만 그 작물의 특성에 맞지 않은 밭을 가진 사람들에게는 독이 되는 조언을 한 것입니다.
< 우리들의 이야기 >
남의 이야기는 언제나 말하기 쉽습니다. 그러나 위에서 예를 들은 김씨, 이씨, 박씨가 우리의 자화상일 수도 있습니다.
혹시 우연히 하늘에서 비가 많이 올때 논 농사를 지어 대박을 터트리고는 자신을 주식의 도사, 부동산의 도사라고 착각하는 것은 아닌지… 그리고 그 비가 오지 않을때는 하늘 탓만하고 있는 김씨처럼 행동하지는 않는지 스스로 돌아 볼 필요가 있습니다.
진정한 재테크 도사란 어려운 환경하에서도 수익율을 내는 사람입니다. 한두번의 우연이 아니라 어떠한 상황하에서도 그 상황을 극복할 수 있는 전략과 그것을 행동에 옮길수 있는 용기를 가진 사람을 말합니다. 이렇게 되려면 비가 오지 않아도 미리 미리 준비하는 농부 최씨처럼 언제나 공부하고 준비하여야 합니다. 기회는 모든 사람에게 공평히 오지만 준비가 되지 않은 사람은 지나간 후에야 그 것이 기회였던 것을 알수 있습니다.
투자 기간도 마찬가지 입니다. 아시다시피 주식 투자에도 크게 두 흐름이 있습니다. 어떤 주식의 내재 가치나 미래 가치를 보고 투자하는 방법과 여러가지 이론에 입각한 챠트를 분석하여 주가의 흐름을 예측하고 투자하는 방법입니다. 전자는 장기 보유때 빛을 발하며 후자는 데이 트레이딩과 같은 단타 거래에 빛을 발합니다. 그런데 실제로는 자기의 투자 성향이 어떤 것인지 명확히 알지 못하고 투자한 사람들이 많습니다. 인삼의 수확을 기다리지 못하고 밭을 갈어 엎거나 지나친 욕심으로 딸기의 수확 시기를 놓친 이씨와 다를 것이 하나도 없습니다.
부동산에서도 마찬가지 입니다. 재건축이나 요즘 뜨고 있는 재개발에 투자하려면 10년을 기다려야 하는 끈기와 맵집이 있어야 합니다. 땅은 20년 이상을 보아야 하고요. 물론 시기가 잘 맞아서 투자하자 마자 좋은 결과를 가져오는 경우도 있습니다만 흔한 경우는 아니죠.
장기 보유의 따른 리스크를 감당할 만한 끈기와 맵집이 없다면 작전을 바꿔서 단타 위주로 가야 합니다. 거래당 수익율은 적더라도 부지런히 발품을 팔면 누적 수익율을 높여야겠지요.
또한 남이 아무리 좋은 정보와 전략을 가지고 있다하여도 나한테 맞지 않으면 쓰레기에 불과합니다. 한방에서 쓰이는 약재중에 부자(附子)라는 것이 있는데, 같은 약재라도 몸이 냉한 사람에게 쓰면 약이되지만 몸에 열이 많은 사람에게 쓰면 독이 된다고 합니다. 자기 밭의 특성도 모르는 박씨처럼 정보만 과신하다 보면 오히려 남의 의도에 휘둘리는 결과를 가져오기도 합니다.
자기 밭의 특성을 파악하고 자기가 키우는 작물의 종류에 따른 전략을 구성한다면, 그리고 꾸준히 준비하며 때를 기다리면 땅은 결코 농부의 땀을 속이지 않습니다.
1.2 # 46탄 역전세란의 발생 원인과 대응 전략[ | ]
역전세란이 심화되고 있다합니다. 부동산뱅크의 조사에 따르면 지난해부터 전셋값이 하락세로 돌아서면서 서울의 평당 평균 전셋값은 현재 473만원으로 2년전(496만원)보다 23만원 (약 4.6%) 정도 하락했다고 합니다. 이에 따라 전세를 끼고 어렵사리 집을 마련한 집주인들과 다른 곳으로 이사 가려는 세입자간의 분쟁의 조짐 마저 보이고 있다합니다.
30평형 기준으로 보면 7백만원 정도 하락한 금액입니다. 물론 “겨우 700만원가지고 무슨 분쟁씩이나?”하고 의문을 가지는 분도 있겠지만, 전세가가 그대로 있는 곳도 있고, 더 많이 내린 곳도 있고하기 때문에, 언론에서 말하는 분쟁은 내림폭이 큰 곳으로 이해하시면 될것 같습니다. 아무튼 계속 오르기만 하던 전세값이 왜 하락세를 탈까요?
< 역전세란의 발생 원인 >
전세 시장은 매매 시장보다도 수요 공급의 원칙에 민감하게 반응합니다. (전세 시장에서는 가수요가 없습니다. 즉, 한 가구가 여러채의 전세를 사는 일은 없습니다.) 그러므로 실수요와 공급에 문제가 있다는 것을 추정할수 있겠지요. 그러면 과거에도 전세 시장에는 가수요가 없었을텐데, 왜 지난 99년 이후는 전세 가격이 초강세를 보이다가 지금은 전세가가 약세를 보이는 것일까요?
첫째, 수요의 측면입니다.
전세 시장의 수요를 계산하는 가구수는 매매 시장의 수요를 계산하는 가구수와 개념이 조금 다릅니다. 매매 시장에서의 1가구는 주민등록상 세대주로 따지지만, 전세 시장에서의 가구수는 실제 거주하는 기준으로 합니다. 언듯 두 개념이 비슷해 보이지만 학생/직장인등 혼자 사는 전세 수요를 생각해 보면 이해가 될것입니다. 독신자의 증가, 이혼율의 증가, 여성 취업의 증가, 수도권의 경제 집중화 현상등으로 1인 가구는 장기적으로는 늘어나는 추세입니다. 이러한 1인 가구는 매매시장에서는 유효 수요로 전환되기는 어렵지만, 전세 시장에서는 중요한 유효 수요입니다.
그런데 이런 1인 가구는 경기의 부침에 따라 그 수가 많이 변하게 됩니다. 경기가 좋을때는 수입이 늘어나게 되어 부모님의 집에서 벗어나서 직장이나 학교가 가까운 곳에 전세를 얻으려는 수요가 늘어나게 됩니다. 반대로 경기가 나쁠때는 반대의 현상이 나타나게 됩니다. 심할 경우 결혼등도 연기하거나 결혼하더라도 부모집에서 기거하게 되는 관계로 가구수가 증가하지 않게 됩니다. IMF때 전세가가 초약세를 보였던 이유가 그것입니다.
즉, 부부와 자녀등 여러 명이 사는 가구의 경우는 경기가 나쁘더라도 살집은 필요하니까 전세를 줄여 가는 한이 있더라도 가구수는 줄어 들지 않지만, 1인 가구의 경우는 경기가 나쁠 경우 전세 수요 자체가 없어집니다.
기존 전세 세입자의 경우도 경기가 좋아지면 인기 지역이나 넓은 평수로 옮기려는 수요가 늘게되며, 반대로 경기가 하강하면 넓은 평수로 옮기려는 수요가 줄게됩니다. 요즈음의 전세 시장에서 보여지는 현상이 그와 유사한듯이 보여서, 우리나라 경제의 현주소를 보는 듯하여 씁쓸합니다. 전세 시장은 경기를 비추는 거울입니다. 후행성 지표라 할수 있습니다.
둘째, 공급의 측면입니다.
지난 몇년간 다세대 주택 및 아파트의 공급이 급격히 늘었습니다. 특히 전세대란이 시작된 99년 이후에 다세대/다가구 주택의 공급은 역대 최고였는데, 이는 아파트는 건설 기간이 몇년이 걸리는 반면 반면 다세대 주택은 건설 기간이 6개월에 불과함에 따라 많은 단독 주택 소유자들이 다세대/다가구 주택을 건설했기 때문입니다. 특히 다가구 주택은 통계상 주택 한 채로 잡히게 되나 임대시장에서는 4~5가구가 살게되므로 현재 전세가 약세 현상의 일등 공신이라고 할수 있습니다.
이 여파로 아파트 시장의 전세가 하락율 (2.36%) 보다는 단독주택(8.96%)이나 연립주택 (8.17%)의 전세가 하락율이 훨씬 큰 현상을 보이고 있는 것입니다. 아파트와 다세대 주택은 대체재의 역활을 하지만 인기도면에서는 아파트를 따를수 없기 때문에 하락율이 더 큰 것입니다.
아파트 전세 시장도 공급이 과잉되고 있는 용인과 그 주변 지역이 영향을 받고 있으며, 이러한 현상은 당분간 지속되리라고 보여집니다.
< 임대 시장의 향후 전망 >
그럼 언제까지 이런 전세 약세 현상이 지속될까요? 전세가는 경기의 후행성을 지니기 때문에 이 질문은 “우리나라 경제가 언제쯤 좋아질까요?”라는 질문과 같은 맥락이 됩니다. 즉, 경기 회복 없이는 급격한 전세가의 상승은 없을 것이라는 누구나 할수 있는 대답이 정답일수도 있습니다.
그러면 내수 경기의 회복 말고는 전세가에 영향을 미치는 요소는 없을까요? 아기곰은 보유세(재산세) 세율의 증가 시기를 주목하고 있습니다. 현 정권의 성격이나 현 정부의 재정 상태를 볼때 보유세의 인상은 시기의 문제이지 실시될 것입니다. 보유세가 증가되면 임대 시장은 크게 두 부류로 양분되게 됩니다.
한 부류는 재정적으로 안정된 소유주들입니다. 그들은 충분한 자금력을 가지고 있기 때문에 전세를 월세로 전환하여 보유세를 세입자에게 전가하려는 시도를 할것입니다. 미국등 보유세를 중과하는 나라의 월세 수준이 모기지 론의 이자 + 보유세 수준에 의해 결정된다는 것은 잘 알려진 사실입니다. 우리나라의 월세 수준도 장기적으로는 이 수준으로 수렴해 갈것입니다.
또 다른 부류는 취약한 자금력때문에 전세를 끼고 집을 매입한 소유주들 입니다. 이들은 울며 겨자먹기로 전세를 끌고 가거나, 집 자체를 매도해야 하는 양단간의 결정을 강요받을 것입니다. 이 계층이 상당수 존재하므로 전세 시장은 당분간 계속 존속되리라고 보여집니다. 그러나 위의 월세로 전환하려는 소유주 때문에 전세 시장의 공급 수준은 지금 보다 훨씬 줄어들게 됩니다.
그러나 세입자의 입장에서는 월세보다는 전세를 선호하기 때문에 전세 시장에서 공급보다 수요가 초과하는 현상이 벌어지게 됩니다. 이는 당분간 지속될 전세가 약세 현상을 반전 시킬 것입니다. 즉, 지금은 전세 수요자가 100 이고, 전세 공급이 110 이라서 전세가가 약세를 보이고 있는데… 그 110의 공급중 30 정도만 월세 시장으로 돌아선다 하더라도 전세 시장의 공급은 80 정도로 떨어지는 것이기 때문에 수급에 문제가 생기는 것입니다.
그런데 문제의 심각성은 월세 시장과 전세 시장이 어떻게 분화되는가에 있습니다.
100% 비례하지는 않지만 일반적으로 자금력이 있는 사람은 상대적으로 인기있는 지역, 넓은 평수의 집에 투자하는 경향이 있습니다. 반면 자금력이 취약한 경우는 상대적으로 싼 지역, 소형 평수에 투자를 하는 경향이 있습니다. 물론 자금력이 있는 사람이 소형 평수를 여러개 취득할수도 있고, 자금력이 없는 사람도 대출을 끼고 몰빵을 하여 인기 지역의 아파트를 소유할수도 있습니다. 그러나 비율로 보았을때 이들은 대세에 영향을 끼칠 수준은 아닙니다.
그러므로 지역이나 평수에 따라 임대 시장은 양분이 될 가능성이 높습니다. 즉, 인기 지역 또는 대형 평수는 월세 위주로, 비인기 지역 또는 소형 평수는 전세 위주로 시장이 개편될것입니다. 이는 보유세의 증가가 소형 평수나 비인기 지역에 사는 세입자의 전세가를 올리는 역할을 하게된다는 아이러니를 보이게 된다는 점에서 주목해야 합니다. 보유세와 소형평수 전세가라는 전혀 관련이 없어 보이는 사안 사이에도 시장의 끈은 연결되어 있는 것입니다.
< 정부의 역할 >
그러면 정부는 무얼해야 할까요?
보유세 증가의 따른 전세가의 증가로 인해 저소득 계층이 손해를 보지 않도록 대책을 세워야 할 것입니다.
우선적으로 생각할수 있는 것은 공공 임대 주택의 건립을 들수 있습니다. 보유세의 증가분의 상당 부분은 공공 임대 주택의 재원으로 활용될수 있을 것입니다. 건설 경기를 활성화시키고, 분배 정책의 실현이라는 점에서 정부에서는 임대주택 건설 활성화에 주력할 것입니다.
그러나 보다 적은 예산으로 효과를 극대화 할수 있는 것이 공급 과잉을 보이고 있는 다세대/다가구 주택을 활용하는 것입니다. 아시다시피 서울시에서 다세대/다가구 주택을 매입하여 임대 주택으로 활용하는 아이디어를 이미 실행하였습니다. 그러나 실패를 하고 말았죠. 가장 큰 이유는 홍보 부족과 관리 부재였다고 합니다. 세금으로 사 놓은 주택이 관리 소홀로 거의 방치되었던것 같습니다. 그러나 그 아이디어 자체는 나쁜 것이 아닙니다. 아이디어를 꾸준히 집행할 주체가 없는 것이 문제인 것 같습니다.
공급적인 측면에서는 각종 규제로 인해 지지부진하고 있는 재건축에 대한 명확한 일정을 제시해야 합니다. 그 동안 재건축에 대해 정부에서 부정적인 입장을 취했던 이유중 하나가 대규모의 재건축 진행시 전세란을 야기시킨다는 논리 때문이었습니다. 그러므로 향후 재건축을 하나도 허가하지 않을 예정이라면 모르되, 언젠가는 풀어줄 규제라면 전세가가 하향 곡선을 그리고 있는 지금이 적기입니다.
앞으로 경기 회복 시기와 보유세 부과에 따른 임대 시장의 개편 시기, 그리고 재건축으로 인한 주택의 멸실이 늘어나는 시기가 공교롭게 맞아 떨어지면 99년도 이후의 전세란은 재현될 가능성이 높기 때문입니다.
< 세입자의 전략 >
그러면 현재 전세를 사는 세입자로서는 어떻게 하는 것이 좋은 방향일까요?
전세가가 안정화되거나 하향세를 보이면, “이때 아니면 언제 대형 평수에 살아보냐?”며 낼름 대형 평수의 전세로 옮기는 세입자들이 있습니다. 이 분들 심리의 저변에는 전세가는 앞으로 오르지 않을 것이라는 믿음과 함께 만약 오르더라도 그때 작은 평수로 옮기면 된다는 막연한 계획이 있을수 있습니다. 그러나 사람이라는 것이 점점 높은 생활 수준을 추구하기 때문에 한번 높아진 눈높이를 낮추기는 매우 힘듭니다. 더구나 큰 평수에 맞추어 바꾼 가전제품이나 가구를 생각하면 대형에서 소형 평수로 가기는 쉽지 않습니다.
그러므로 재테크 측면에서도 현재 자금이 여유가 있으면 수익이 있는 곳에 투자를 하는 것이 바람직하지, 넓은 평수의 전세에 깔고 앉아 있는 것은 바람직하지 않습니다. 더구나 경기 회복시 전세가가 오르면 그 뒷감당이 쉽지가 않기 때문입니다. 세입자의 입장에서는 대형 평수에 대한 유혹을 물리칠수록 전세가 안정에 따른 이익을 계속 누릴수 있는 것입니다.
오히려 장기적으로 재테크적인 관점에서 보면 다들 선호하는 아파트에서 다세대 또는 다가구로 시선을 돌려 보는 것도 좋을 듯합니다. 주차공간 부족이라는 결정적인 약점이 있기는 해도 오히려 차가 없는 분들에게는 약점으로 작용하지 않을 듯 싶습니다.
다만 다세대/다가구에 전세로 들어가는 분들은 몇가지를 유의하셔야 합니다.
첫째, 원하는 시기에 전세가 빠지지 않을수도 있으므로 단기적으로 이전 계획이 있다면 선택에 신중을 기해야 합니다.
둘째, 자금력이 약한 집주인이 많으므로 집의 가치와 임대료 총액, 그리고 근저당 설정 여부등을 눈여겨 보아야 합니다. 집주인의 직업도 중요한 요소겠죠.
그럼에도 불구하고 이러한 약점들은 이미 시장가격에 다 반영되어 있으므로 그만큼 싼것이라 할수 있습니다. (아기곰도 개인적으로는 신혼 몇년간은 다가구 주택에서 살았다죠?)
< 주택 매수자의 전략 >
내수 경기는 당분간 풀리기 어려울것 같습니다. 이에 따라 전세가가 획기적으로 오르거나 그런 일은 없습니다. 그러므로 전세를 끼고 집을 매입하려는 분은 자금 계획을 조금 보수적으로 잡아야 합니다. 탈탈 털어서 전세를 끼고 무리하게 매입 할 경우 전세금이 하락할 경우 남에게 폐를 끼치는 것을 물론 최악의 경우는 집까지 시세보다 싸게 내놓아야 하는 상황이 생길수도 있습니다. 그러므로 신규 투자자의 경우는 언제든 월세로 돌릴수 있을 정도의 보수적 자금 계획을 가지고 가는 것이 불황기에는 좋습니다.
< 주택 소유주의 전략 >
가장 어려운 경우가 그야말로 탈탈 털어서 주택을 이미 매입한 경우입니다. 사실 이 경우 대책이 별로 없겠죠. 하지만 세입자와 윈윈을 할수 있는 방법을 찾아보아야 합니다. 예를 들면 장기 계약에 대한 선택권 (option)을 세입자에게 주는 방법입니다. 즉, 이번에 전세가를 내리지 않는 대신 다음번에는 (시세가 올라도) 전세가를 올리지 않겠다는 신사협정입니다. 이럴 경우 주택소유주의 경우 당장의 자금 압박에서 벗어날수 있고, 세입자의 경우는 이번 계약 포함해서 4년간의 안정적인 계약을 끌고 갈수 있을 것입니다. (물론 세입자 선택에 따라 중간에 나갈수도 있겠죠.)
1.3 # 45탄 어떻게, 어디다 투자할 것인가?[ | ]
주식과 마찬가지로 부동산 시장에서도 ‘저평가’라는 용어가 심심치 않게 쓰입니다. 이와 반대의 개념이 ‘거품’이 아닐까합니다. 과연 저평가 또는 거품이 낀 물건이 존재할까요? 존재할수도 안할수 있습니다. 선문답 같기도 하지만 여기에 투자의 핵심이 들어 있습니다.
어떤 투자 대상이 “저평가 되었다” 또는 “거품이다”를 판단하는 것은 그 물건이 가지고 있는 가치를 기준으로 하는 것입니다. 즉, 그 물건의 가치(Value)와 가격(Price)와의 차이를 우리는 거품 또는 저평가라고 부르고는 합니다. 가격(Price)은 측정하기가 쉬운데 가치(Value)는 측정하기가 쉽지가 않다는 특성이 있습니다. 이리하여 측정하는 기준에 따라서 가치(Value)에 대한 여러가지 정의가 있을수 있습니다.
<본질 가치>
가장 많이 쓰는 용어로 ‘본질 가치’라는 용어와 ‘상대 가치’라는 용어가 있습니다.
본질 가치는 공급자의 측면에 보는 가치라 할수도 있습니다. 공산품의 경우에는 공급 원가가 본질 가치에 가까운 개념일수 있습니다. 경쟁이 치열하고 대량 생산이 가능한 제품일수록 원가에서 차지하는 재료비율이 높게되며, 패션 산업과 같이 소량 생산에 의존하는 제품일수록 재료비율이 낮게됩니다. 분양 아파트의 경우 분양원가가 그 물건의 본질 가치가 될수도 있겠죠.
주식이나 부동산 같은 자본재의 경우 본질 가치는 수익성으로 측정할수 있습니다. 본질 가치를 측정하는 수단으로 투자 대비 회수율 (ROI)을 많이 씁니다.
어떤 상가에 투자할 경우 투자 금액이 몇년분 임대료 수입과 같은가?
어떤 장사에 투자할 경우 그 권리금이 몇년분 사업 수입과 같은가?
아파트와 같은 주택에 투자할 경우, 월세라면 월세 수익으로 전세라면 전세 보증금에 대한 기회 비용을 고려하면 될것입니다.
<상대 가치>
문제는 업종별 회수 기간이 다르고 나라별로도 큰 차이를 보입니다. 가끔 외국 증권회사에서 한국 주택 시장에 거품이 끼었다는 경고성 분석이 나오는데 그 근거로 삼는 것이 이러한 방법론입니다. 즉, 주택 값이 지속적으로 오르지 않는다면 임대 수입만으로는 투자 비용이 회수되지 못하므로 거품이라는 논리입니다. 그러나 이것은 임대료가 비싼 미국등 다른 나라와 직접 비교를 해서입니다. 우리나라에는 전세 제도라는 좋은 제도가 있죠. (이 전세 제도가 없다면 서민의 주거 비용은 지금보다는 많이 들게 됩니다.) 이런 전세 제도가 없는 나라의 잣대로 한국의 임대료를 평가하는 것은 맞지가 않습니다.
그러므로 본질 가치의 미비점을 보완하기 위하여 상대가치라는 개념도 많이 씁니다. 본질 가치가 공급자의 측면에서 보는 면이 강하다고 한다면 상대 가치는 수요자의 측면에서 보는 면이 강합니다. 상대가치를 평가하기 위해서는 시장 가격을 고려해야합니다. A라는 물건의 시장 가격이 1만원이라고 하면, 그 보다 인기가 있는 B 제품은 1만 1천원이라도 팔리게 됩니다. 이때 A제품의 재료비가 B제품보다 비싸다는 것은 그다지 중요하지 않습니다. 소위 명품이라고 불리는 핸드백이 동대문 시장에서 팔리는 핸드백 보다 수십배 비싼 재료를 쓰는 것은 아닙니다. 이러한 상대가치는 시장 기능에 의해 결정됩니다. 시장이 A 핸드백의 가치를 50만원으로 정하면 그리 팔리는 것입니다. 누군가 50만원은 재료비의 수십배를 남기는 터무니 없는 거품이라고 주장을 하여도 시장은 그 가격에 용인하는 것입니다. 반대로 B 핸드백이 재료비에 불과한 1만원이기 때문에 저평가된 것이라고 누가 주장을 하여도 시장은 그 핸드백을 1만원 이상으로 평가하지는 않습니다.
주식 시장에서 예를 들어 보면 비슷한 수익 구조를 가지고 있는 A라는 회사와 B라는 회사의 주가가 각각 3만원이라 가정해 보죠. 외국인들의 집중 매수로 A라는 회사의 주가가 6만원으로 급등하였을때, B라는 회사의 주가는 어떻게 될까요? A사의 주가가 장기간 유지되고 주식장이 상승세에 있다면 경쟁사인 B사의 주가도 6만원에 수렴할 가능성이 많습니다. 상대적으로 싸보이기 때문입니다. 물론 주가가 오르는 동안 두 회사의 수익율이 두배가 증가한 것은 아닙니다. 만약 주식 시장이 하락세를 보일때에는 반대로 A사의 주가가 B사의 주가와 비슷한 수준으로 내려 앉을 것입니다.
그러므로 대량생산 제품이 아닌 자본재에 있어서는 오히려 시장의 수급 논리에 지배를 받은 상대가치가 본질 가치보다는 현질적인 판단 기준이 될수 있습니다.
만약 본질가치가 상대가치와 비슷하다면 거품이나 저평가를 판단하기에는 어려움이 없을 것입니다. 그러나 대부분의 경우 본질 가치와 상대 가치가 상이하기 때문에 평가가 어려운 것입니다.
그러나 시장 기능이 완전히 살아있는 조건하에서 장기적으로 보았을때, 이론적으로 거품이나 저평가라는 것은 있을수 없습니다. 현재의 시장 가격이 그 가치를 웅변하고 있다는 것입니다. 어떤 종목의 주가를 보면 단기적으로는 출렁임이 있을지라도 장기적으로는 그 가치에 수렴해 가게되어 있습니다.
< 그러면 가격은 왜 움직이는가? >
여기까지 읽으신 회원분들은 약간 고개를 갸우뚱하실 것입니다. 논리적인 것 같지는 하지만 현실하고는 맞지 않는 괘변처럼 느낄수도 있습니다. “시장 가격에는 저평가나 거품이 없다”는 위의 이론에 따르면 주식시장의 주가는 고정되어야 하는 것입니다. 어느 특정 종목의 주가가 그 가치보다 고평가되었다고 판단하여 그 주식을 내다 파는 세력과 그 주식이 저평가되었다고 판단하여 사는 세력이 균형점을 이루게 되며 이때 시장 가경이 형성되게 될것이므로 가격의 출렁거림이란 없어야 합니다.
그러나 현실 세계에서는 하루에도 몇번씩 주가가 시소 게임을 하고 부동산도 계속 그 시장 가격을 갱신하고는 합니다. 이러한 이유는 무엇일까요? 몇몇 작전 세력 또는 투기 세력에 의해 시장이 움직이는 것일까요? 그렇지는 않습니다. 위의 본질 가치와 상대 가치 이외에도 시장 가격에 영향을 주는 제3의 요소가 존재합니다.
그것은 ‘시간’이라는 요소입니다.
투자 시장에서 시간이라는 요소는 미래 가치에 대한 투자를 의미합니다. 주식 시장에서는 이것이 극단적으로 나타나게 됩니다. 현재의 수익율이 낮더라도 미래의 가능성을 보고 주가가 치솟는 일이 비일비재합니다. 그래서 ‘현재의 주가는 미래 가치의 거울’이라고도 합니다.
부동산 시장에서도 마찬가지입니다. 지하철 개통등 호재가 발표되면 당장에 그 호재가 주민의 주거의 삶에 영향을 미치지는 않지만 그 지역 부동산 값은 슬금슬금 오르기 시작합니다. 이 역시 미래가치의 반영이라고 할수 있습니다.
그러나 주식시장과 부동산 시장 (특히 주택 시장) 사이에는 큰 차이가 있습니다. 주식시장에서는 호재가 알려지는 순간 미래가치가 즉각적으로 반영되며, 실제로 그것이 실현되었을때는 오히려 주가가 빠지는 수가 많습니다. 투기적 요소가 많기 때문입니다. 그래서 소문에 사서 뉴스에 팔라는 격언이 있습니다. 그렇기 때문에 주식 시장에서는 정보가 생명이고, 정보의 비대칭성이 언제나 문제가 되고 있습니다.
이에 반해 주택 시장은 그 반응 속도가 느립니다. 호재가 발표되면 일부 가격이 반응되지만 전체 호재가 시장 가격에 반영되지는 않습니다. 그 이유는 부동산 시장은 투자 금액 자체가 크므로 자금이 장기간 잠길수 있다는 문제와 전세 시장이라는 변수 때문입니다. 주택을 투자 목적으로 사 놓을 경우 전세를 끼고 사는 경우가 대부분인데, 전세 시장은 그 미래의 호재와 아무런 상관이 없기 때문입니다. 이 다음에 전철이 뚫린다고 발표되어도 지금 당장 전세값이 오르지는 않습니다. 전철이 개통된후 교통이 편하다는 것이 증명된후 전세가가 움직이기 때문입니다. 이러한 상관 관계 때문에 주택 시장에서는 미래 가치가 서서히 반영되는 것입니다.
그러므로 장기적인 호재가 있는 지역은 시간의 흐름에 따라 시장 가치가 올라 가는 현상을 보입니다. 이 점이 일반인들 입장에서는 부동산 투자가 주식 투자보다 쉬운 면이기도 합니다.
< 어떻게 투자할 것인가? >
시간에 따른 가치의 변화를 부동산 투자에 대입해 보면 해답이 보입니다. 주택 선택의 3대 요소인 교통, 교육, 환경이 점차적으로 개선되는 지역을 찾아보면 되는 것입니다.
지하철 9호선이나 신분당선등 주요 전철, 주요 간선 도로 또는 모노레일의 개통등이 ‘교통’이라는 요소에 영향을 주는 것입니다. 송도처럼 외국인 학교의 유치도 긍정적인 요소입니다. 뉴욕의 센트럴 파크 처럼 용산 민족 공원이 생긴다면 이것도 호재가 될것입니다.
반대로 이러한 호재와 아무런 상관이 없는 지역이라면 투자에 신중을 기할 필요가 있습니다. 아무런 변화가 없다고 과거와 똑같은 조건을 유지하는 것은 아닙니다. 다른 지역이 더 유리한 조건을 갖추고 있고, 주택 보급율이 점점 높아짐으로 인해 차별화의 희생양이 될수도 있기 때문입니다.
아주 다행스럽게도 부동산 시장, 특히 주택 시장에서는 개발 계획들이 공개되어 있으므로 주식 시장과 같이 정보의 비대칭성으로 인한 불공정한 게임은 아닙니다. 그리고 앞선 말씀드린 두가지 이유 (과다한 투자 금액과 전세 시장의 영향)로 인해 이러한 정보가 시장 가격에 즉시로 반영되지는 않습니다.
1가구 1주택의 내집마련을 원하는 수요자라 할지라도 자산의 증가할수 있는 곳에 집을 사는 것이 좋을 것입니다. 이 경우에는 본인이 가지고 있는 계획과 그 지역과의 궁합을 살펴봐야 합니다. 그 지역이 10년후에야 인기 주거 지역으로 각광받을수 있는 곳인데, 본인은 그 지역에 5년정도 살 계획이라면 괜히 마음 고생만 할 가능성이 있습니다.
투자자도 마찬가지입니다. 여유 자금을 10년 동안 운용할수 있다면 재개발등에 묻어두고 잊고 있으면 언젠가는 효자가 되어 돌아 올것입니다. 그러나 성질이 급하거나 자금 운용에 여유가 없다면 수익율은 적더라도 단기간에 호재가 현실화될수 있는 곳에 투자하는 것이 좋습니다. 예를 들어 보면 4~5년 정도 투자할 요량이면 지하철 9호선 개통 지역을 눈여겨 보는 것도 좋을 듯합니다. 투자 기간을 10년으로 본다면 용산이나 뉴타운등 재개발 지역을 노리는 것이 좋겠지요. 만약 투자기간을 15년이라고 생각한다면 행수 이전 지역에 돈을 묻어 두는 것도 좋을 것입니다.
결국 투자란 투자 대상과 본인의 궁합 (투자 일정)이 맞는 곳을 찾는 곳이 중요하다 하겠습니다. 그 투자 대상을 찾는 기준은 위에서 장황하게 설명드린 바와 같이 현재의 가치보다는 미래의 가치에 중점을 두어야 하는 것입니다.
1.4 # 44탄 주택거래 신고제의 허실과 대응 전략[ | ]
주택 거래 신고제가 실시된후 한달이 지났습니다. 그 동안 강남구, 송파구, 강동구 및 성남시 분당구 4개 지역에서 실행을 해왔고, 5월 24일자로 용산구와 과천시가 신고제 지역으로 추가 지정되었습니다.
시기적 비수기와 총선 결과, 그리고 주택 거래 신고제의 영향이 어우려저 주택 시장은 침체 일로에 들어 가고 있습니다. 이 제도가 시행중인 강남권은 주택 거래 자체가 거의 되고 있지 않다고 합니다.
그러면 주택 거래 규제 정책으로서의 이 제도의 효과는 과연 얼마나 갈까요?
이 제도는 태생적으로 한시적인 제도입니다. 길어야 몇개월을 넘기지 못하는 제도입니다. 정부에서도 이 한계성을 알기 때문에 이 제도의 확대에 고민하고 있는 것입니다. 그 이유에 대해 살펴보겠습니다.
< 실거래가 신고제의 속성 >
이 제도의 속성을 먼저 살펴보겠습니다. 이 제도의 핵심은 세제 정책의 일환이라는 것입니다. 이름이 신고제라고 하지만 예전에도 신고는 실명으로 다 했었죠. 주택을 매입했을때 등기를 해왔던 것이랑 다를 바가 없습니다. 굳이 차이를 따지면 등기소와 구청이라는 차이만이 있을 뿐입니다.
그러나 과거와 크게 다른 점은 취득세와 등록세 부분입니다. 과거에는 행자부에서 별도로 정한 기준에 부합하기만 하면 문제삼지 않았기 때문에 실거래가를 신고하지 않고 거래가를 크게 낮춘 등기용 검인 계약서의 금액을 기준으로 취득세와 등록세가 부과되었던 것입니다.
그러므로 이 제도의 핵심은 등기용 검인 계약서를 인정치 않고 실거래가를 모든 과세의 기준으로 삼겠다는 것입니다. 이를 통하여 취득세와 등록세가 자연스럽게 더 인상되는 효과를 가져오게되고, 매수자의 매입 원가를 높이게 되는 것입니다. 즉, 과거에는 100원짜리를 사게되면 2원의 세금만 내면 되어서 매입 원가가 102원이었는데 지금은 6원의 세금을 붙이어 106원로 매입원가가 올라가게 된것 입니다.
이 제도의 흥이로운 점은 지역적으로 선택해서 실행을 할수 있다는 점입니다. 이 점이 이 제도를 부동산 규제책으로 분류시킬수 있는 유일한 특징입니다. 어떤 지역은 시행하고 어떤 지역은 시행하지 않으므로서 약 3~4%의 시장 가격을 왜곡시키는 효과가 있습니다. 즉, 정부에서 강남권등 특정 지역에 보이지 않는 커다란 담장을 치고, 이 곳의 주택을 사려는 사람에게 매입가의 3~4%의 입장료를 추가로 받고 있는 것입니다. 이 3~4%의 차이가 특정 지역에 대한 수요를 매수로 연결시키는 것을 지연시키는 현상으로 나타나는 것입니다. 인기 지역의 매수세를 자제시키는 역차별화가 정부가 노리는 점입니다.
그런데 만약에 이 주택거래 신고제 대상 지역이 확대된다면 어떤 일이 일어날까요? 지금은 강남 3개구와 분당, 용산과 과천등 6개 시/구만 지정되어 있지만, 그 다음에는 서울과 수도권 신도시, 이런식으로 지정 구역이 확대될 수 있을 것입니다. 그때는 모든 곳의 조건이 동일하므로 일부 지역의 역차별화는 일어나지 않습니다. 적용 지역의 확대가 아이러니컬하게도 효과를 반감시키는 역활을 하는 것입니다.
극단적으로 전국이 모두 거래 신고 지역으로 지정된다면 6개 지역 뿐만아니라 어느 지역에서든 집을 마련하는 사람은 모두 고율의 취/등록세를 내야하는 것입니다. 이는 내집을 마련하려는 매수자의 부담만 증가될뿐 특정 지역의 주택 가격 안정에는 전혀 도움이 되지 않습니다. 그러므로 이 제도하에서는 집 없는 사람과 있는 사람의 상황이 더욱 고착화되는 결과를 낳게됩니다.
여기에 주택거래 신고제의 추가 지정은 가격 선도 지역의 집값을 안정시키기 위함이라는 본연의 취지와 모순되므로 주택거래 신고제 지역을 쉽게 확대하지는 못하는 정부의 고민이 있습니다.
그러면 현재 지어되어 있는 6개 지역만을 계속 묶어 두면 어떠한 일이 벌어질까요?
실수요자의 경우 6개 지역의 집을 사고자 할 경우 매입가가 올라가는 입장이므로 이 제도가 이 지역의 진입을 막는 부정적 요소지만, 투자자의 경우, 타 지역 투자보다 수익율이 3~4%가 떨어지게 되므로 이 지역의 투자를 꺼리게 되는 효과가 있습니다. 즉, 이 지역에의 투자가 다른 지역의 투자보다 3~4% 이상의 초과 수익을 거둘수 있을 것이라는 확신이 있는 투자자만이 매입을 시도할 것이기 때문입니다. 주택가 차별화의 주범을 투기 세력의 발호라고 믿는 정부의 시각을 여실 없이 다시 보여주는 대목입니다.
< 실거래가 신고제에 대한 견해 >
아기곰은 실거래가 신고제를 지지합니다. 그러나 정부의 세수 확대책의 일환으로서 실거래가 신고제를 지지하는 것은 아닙니다. 그것은 모든 행정이나 경제 활동이 투명성과 공정성을 가져야 한다는 믿음에 기초합니다. 모두가 정확하게 신고를 하고 적정한 세금을 내야 합니다. 누구는 정직하게 신고하고 누구는 요령(?)있게 신고하여 그 요령있다는 사람들이 이익을 취하는 사회는 이미 병든 사회입니다. 정부에서 할일은 그 사회 구성원이 그러한 유혹(?)에 빠지지 않도록 공정한 룰을 만들고 이를 감시하는 것입니다.
시속 100Km/h는 충분히 달릴수 있는 좋은 고속도로에다가 최고 제한 속도를 60Km/h로 지정해 놓았다고 가정해보죠. 어떤 사람은 100Km/h의 속도로 운전을 하는 사람도 있고, 60Km/h의 속도로 운전을 하는 사람도 있을 것입니다. 그런데 70Km/h의 속도로 운전을 하는 차량을 교통 경찰이 단속할때 이 운전자는 아주 억울해 할것입니다. 자기 보다 과속으로 운전하면서도 걸리지 않은 사람이 많은데 자기만 걸리니 한마디로 ‘재수에 없다’라고 생각하고, 단속하는 경찰에게 거칠게 항의를 하거나 몇푼의 뇌물로 매수하려 할것입니다.
누구의 잘못일까요? 남들은 100Km/h의 속도로 운전을 하는데 자신만 잡혔다고 생각하는 운전자일까요? 아니면 생각날때 마다 또는 위에서 지시할때만 단속을 하는 교통 경찰의 문제일까요? 아니면 100Km/h의 속도로 운전이 가능한 길을 60Km/h라고 지정한 교통 당국의 문제일까요?
저는 모두의 문제라고 봅니다. 비현실적인 규정을 만든 정부와 그것의 시정을 요구하지 못하는 사회 구성원과 편의에 따라 단속을 하는 경찰 모두에게 잘못이 있다고 봅니다. 그중에서도 조직화되기 어려운 사회 구성원보다는 정부에 그 책임이 크다고 할수 있습니다. 비현실적인 규정을 만들어 놓고 선택적으로 그 규정을 집행하는 것이 법치가 아닌 인치로 이루어지는 후진국 정부의 전형적인 행태입니다. 법을 지키는 사람은 무력한 사람이고 법을 교묘히 빠져나가는 사람은 요령있는 사람으로 만드는 법은 국민을 불법의 유혹에 빠트리는 악법입니다.
비슷한 예가 ‘세무 조사’라는 것입니다. 물론 선진국에도 세무 조사라는 것이 있습니다만 후진국으로 갈수록 세무조사를 기업에 대한 압박내지는 보복 차원으로 행해지고 있습니다. 가끔 언론 보도를 보면 정부의 시책을 따르지 않을시는 세무조사를 하겠다는 보도를 접하게 됩니다. 물론 세무조사 자체가 장부 압수등 기업의 정상적인 활동을 방해하는 것이기도 하지만 기본적으로 모든 기업들이 불법을 저지르고 있으며, 털면 먼지 없는 기업이 없다는 정부의 그릇된 시각에 기인하는 것입니다. 백번 양보해서 정부의 시각이 맞더라 하더라도 기업들이 불법을 자행하는 것을 알지만 정부에서는 눈을 감고 있었다 것을 정부에서 자인하는 것은 말이 안된다고 봅니다. 불법을 눈감고 있다는 것은 자랑이 아닌데, 전가의 보도처럼 일이 있을때 마다 세무조사를 거론하는 정부를 보면 실소를 금치 못하겠습니다.
본론으로 돌아와서, 주택거래 신고제도 마찬가지 맥락입니다.
국민들이 법에서 정한대로 지키지 않고 실거래가 보다 적은 금액으로 줄여 신고하고 있다는 것을 정부에서 다 알고 있지만 이를 시정하려는 것이 아니라 방조를 하고 있으며, 몇몇 지역만 선택적으로 법을 지키도록 하겠다는 것입니다. 과거에도 정직하게 실거래가를 신고하는 사람들이 있었을 것입니다. 아마도 이분들은 구청에서조차 바보 취급을 받았을 것이라고 추측됩니다. 이러한 비현실적인 법이 국민을 우롱하는 것입니다.
정부에서는 실거래가 신고제가 정착되도록 노력을 하여야 합니다. 국민들도 자기가 거래한 금액이 투명하게 신고되어 과세 자료로 활용되는데 거리낌이 없어야 합니다. 이를 위해서는 비현실적인 세율도 조정되어야 합니다. 취득세/등록세가 몇백/몇천만원이 될 이유가 없습니다.
< 주택 실거래가 신고제하에서의 실수요자의 대응 전략 >
주택거래 신고제의 대상 지역은 점차 늘어날 전망입니다. 그러면 실수요자의 경우는 어떤 전략을 취하는 것이 좋을까요?
만약에 서초나 양천구를 포함한 주택거래 신고제가 시행되지 않는 서울의 다른 지역이나 분당을 제외한 다른 신도시에 내집 마련을 계획하여 왔던 분이면 가을이전에 그 시기를 잡는 것이 좋을 듯합니다. 반면 신고제가 시행중인 6개 지역에 매수를 할 계획이라면 굳이 서두를 필요 없이 가을 이후를 시기로 잡는 것이 유리합니다. 이 이야기는 이 제도 효과의 수명과 밀접합니다.
주택거래 신고제 자체야 지속되겠지만 그 실효성이 몇달 밖에 유지되지 못하리라고 보는 것은 앞서 지적한대로 신고 지역 지정이 추가될수록 그 약효가 떨어지는 구조적 모순이외에도 하반기로 예정되어 있는 부동산 중개업법 개정과 맞물려 있습니다.
현 정권의 부동산 정책의 행보로 볼때 다음 과제는 실거래가를 기준으로 한 과세 체계의 확립과 1가구 1주택의 양도세 과세로 보입니다. 정부에서는 그 기틀을 부동산 중개업법 개정에 담으려고 시도할 것입니다. 정부의 의도대로 부동산 중개업법 개정을 통한 실거래가 신고제가 의무화된다면 앞서 말씀드린대로 현재 6개 지역만 시행되는 실거래가 신고제는 사문화되는 것입니다.
실거래제 신고제가 전국적으로 시행되는 효과를 가져오는 중개업법 개정이 현실화된다고 보면 그 이후에는 취등록세율이 소폭 하향 조정될 것으로 보입니다. 그러므로 중개업법 개정의 시기를 가을 경으로 예상한다면 주택 매입가의 측면에서 볼때 1) 주택거래 신고제가 실시되기 전에 매입하는 것이 가장 비용이 적게들며, 2) 중개업법 개정후 취등록세율이 현실화 되는 시기가 그 다음으로 비용이 적게 드는 시기입니다. 가장 부대 비용이 많이 드는 시기가 그 중간에 걸치는 시기입니다. 그러므로 수요와 공급등 내집마련 시기를 정하는 여러 요소가 있지만 주택거래 신고제만을 따로 놓고 볼때는 6개 지역은 가을 이후, 그 외 지역은 가을 이전이 유리하다고 봅니다.
또 한가지… 만약에 주택거래 신고제가 시행되는 지역에 주택 매입을 하시는 실수요자의 입장에서는 담합에 의해 신고 거래 가격 자체를 내리려는 시도를 절대 하지 않는 것이 좋습니다. 어떤 분을 보면 매입자와 매도자, 그리고 부동산 중개사가 담합을 하여 실거래가보다 적은 가격으로 신고한다면 정부에서도 어쩌겠는가 하는 분들이 있으십니다. 위험천만한 사고입니다.
이 제도는 신고제입니다. 신고된 가격은 기록으로 남습니다. 향후에 실거래가 위주의 양도세 부과제가 시행되고 1가구 1주택에 대한 양도세가 시행된다면 그 부담은 고스란이 현재의 매입자에게 돌아오게 됩니다. 본인이 직접 신고한 것이기 때문에 나중에 신고 내용을 번복을 할수도 없는 것입니다. 적은 이익을 쫓다가 큰 손해를 보는 일이 없도록 주의할 필요가 있습니다.
1.5 # 43탄 기업 도시와 재건축[ | ]
요즈음 언론에서 기업 도시에 대한 기사가 가끔 나오고는 합니다. 오늘은 기업 도시와 재건축이라는 상이한 화제에 대해 이야기를 해보겠습니다.
< 기업 도시 유감 >
최근 일부 언론 보도에 의하면 삼성이 충청남도 탕정에 추진하고 있는 기업 도시에 대하여 주무부서인 건설교통부에서 부정적인 견해를 표명하였다 하며, 그 이유로서는 현행법인 ‘산업입지 및 개발법’에 저촉되는 것과 개발 이익에 따른 특혜 시비 때문이라고 합니다.
현행 ‘산업입지 및 개발법’에 따르면 산업단지를 민간이 개발할 경우 단지 안에 기숙사 형태의 사원용 주택 건립은 허용되지만 주거나 상업용지등의 택지를 조성하거나 아파트를 지어 일반에 분양하는 것은 금지되어 있다 합니다.
지방에 특정 기업이 도시를 만드는 것에 아기곰이 주목하는 것은 작년 4월 6일에 올린 아기곰 6탄 ‘바람직한 신도시의 조건’에서도 언급한 ‘민간 기업이 주도하는 신도시 건설’과 그 맥을 같이 하고 있기 때문입니다.
기업 신도시는 우리에게 새로운 주거 문화의 모델이 될 가능성이 높습니다. 기업 신도시가 갖는 장점으로 크게 두가지를 들수가 있습니다.
첫째, 베드 타운화 되기 쉬운 기존의 신도시와의 차별성입니다.
대규모 산업 단지 배후에 기업 신도시가 입지하므로서 장거리 출퇴근이라는 신도시의 고질적인 문제를 해결할수 있습니다.
둘째, 시장 경제에 근거한 도시의 개발입니다.
아무 것도 없는 허허벌판에 아파트 몇개 달랑 세워 놓는다고 분양이 되지는 않습니다. 그러나 기업이 자신의 브랜드를 걸고 장기적인 마스터 플랜하에 도시를 개발한다면 이야기는 달라집니다. 그 마스터 플랜이 타당하다고 보여지면 동참을 하겠지만, 그렇지 않다면 그 회사 직원일지라도 분양을 받는 사람은 없을 것입니다.
여기에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
도시를 개발한다는 것은 아파트 단지 몇개를 짓는 것과는 전혀 다른 이야기 입니다. 도시내에 도로망을 확충하여야 하며, 병원, 관공서, 학교등 기본 인프라를 갖추어야 하며 더 나가 주거 문화 자체를 설계해야 합니다.
기존의 신도시 설계는 정부 주도하에서만 가능했었습니다. 공공성만을 강조하다 보니 색깔이 없는 도시가 될수 밖에 없었고, 주인이 없는 도시가 되버렸습니다. 각 신도시 요지마다 러브 호텔등 유흥업소가 점유하고 있는 것이 우리의 현실입니다. 유흥업소의 난립이 공공의 이익에 부합되는지는 모르겠습니다.
만약 기업 도시가 생기게 된다면 우리는 색다른 주거문화를 경험하게 될것입니다. 기업의 입장에서는 아파트를 분양해야 도시를 만들 재원을 확보하므로 살기 좋은 도시를 만들 모든 아이디어를 내 놓을 것입니다. 이것이 주거 문화의 향상으로 연결됩니다.
우리가 살고 싶은 곳은 어떤 곳일까요? 상상을 해보죠. 아이들이 걸어서 갈수 있는 좋은 학교 – 학교 운동장에는 잔디가 깔리고 실력있는 교사들이 가르치는 곳, 원어민 교사들이 직접 영어를 가르치는 학교, 학생간 적당한 경쟁이 있는 학교 – 가 집 근처에 있었으면 좋겠습니다. 유흥업소는 아이들 눈에 띄지 않았으면 좋겠습니다. 그래서 “러브 호텔이 뭐야?”하는 질문에 곤혹스러워 하는 부모가 없었으면 좋겠습니다.
아침에 출근하려고 문을 열면 상큼한 공기가 코를 간지렀으면 좋겠습니다. 나도 몰래 심호흡을 하면서 “우리 아이들에게는 공해 물질이 축적되지 않겠구나”하는 안도감이 내 가슴을 채웠으면 좋겠습니다. 주말이면 가족들과 함께 산책할수 있는 산책로가 집 근처에 있었으면 좋겠습니다. 그곳에는 토끼들이 이리저리 뛰놀고, 호숫가에는 오리들이 유유히 헤엄치고 있었으면 좋겠습니다.
아프지는 말아야 하겠지만 혹시 아프더라도 많이 기다리지 않고 간단한 예약만으로 검진을 받을 수 있는 좋은 병원이 근처에 있었으면 좋겠습니다.
상상하는 다양한 물건이 있는 쇼핑센타가 가까이에 있었으면 좋겠습니다. 거기에는 신선한 과일과 생선이 넘쳐났으면 좋겠습니다. 명품은 아니더라도 가격 대비 질이 우수한 공산품들이 언제나 기다렸으면 좋겠습니다.
집근처에 스포츠를 즐길수 있는 곳이 있었으면 좋겠습니다. 수영장도 좋고 헬스장도 좋을 것입니다. 아니면 인라인 스케이트를 맘대로 탈수 있는 공간이 있었으면 합니다.
직장도 멀지 않았으면 좋겠습니다. 직장에서 운영하는 셔틀 버스가 집앞까지 오거나, 차로 운전해서 20분이 넘지 않는 곳에 직장이 있었으면 좋겠습니다.
산책 길에서 만나는 이웃의 얼굴에서는 언제나 미소가 떠날줄 모르고, 문을 열어 놓아도 안심이 되는 그러한 커뮤니티에 속해 있으면 좋겠습니다.
이러운 곳이 상상 속에서만 가능할까요? 아닙니다.
실제로 미국에는 이러한 도시가 많이 있습니다. 새로 만들어지는 신도시들은 모두 이러한 개념하에 만들어 진다고 보면 됩니다.
우리는 이러한 도시를 만들수 없을까요? 아닙니다.
강남 집값의 반이면 강남 주거의 질의 두배인 곳을 만들수 있습니다. 도시 운영 재원은 보유세를 강화해서 해결할수 있습니다. 누군가가 뜯어가는 세금이 아니라 우리가 쓰는 비용 우리가 추렴해서 쓰는 것입니다.
이러한 도시 건설을 추진할 주체 세력과 이를 건전히 운영할 지방자치 단체만 있다면 이러한 주거문화는 어렵지 않게 구축할수 있습니다. 도시 건설 주체가 꼭 정부일 필요는 없습니다. 민간 기업이 주체가 되어 도시를 건설할수도 있는 것입니다. 실제로 미국에서는 민간 기업이 주체가 되어 개발되는 신도시들이 많습니다. 정부 주도로 건설되는 도시와 민간 주도로 건설되는 도시가 선의의 경쟁을 벌일수도 있는 것입니다.
그러면 정부에서는 왜 이러한 기업 도시를 반대하는가를 살펴 보겠습니다. 표면적인 이유는 현행법 위반이라는 것입니다. 도시를 민간이 개발하지 못하도록 법으로 규정하고 있는 것입니다. 그러나 법이라는 것은 개정을 하면되는 것입니다. 문제는 의지입니다.
실질적인 이유는 특혜 시비에 정부가 빠져들고 싶지 않기 때문인 것으로 보입니다. 기업 도시가 개발되면 상당한 개발 이익이 예상되며 이를 특정 기업이 차지하는 것을 허용한다면 특혜 시비에서 자유롭지 못할 것이라는 논리입니다. 특히 반기업적인 정치인들이 대거 진출한 현 정치 상황하에서 괜히 긁어 부스럼을 만들고 싶지 않다는 것이겠지요.
< 특혜 시비의 본질 >
그러나 ‘특혜’라는 것의 본질을 살펴보면 정부의 우려가 기우에 불과하다는 것을 알수 있습니다. 어떨때 특혜 시비가 일까요?
A라는 사람이 가지고 있는 이익을 뺏어서 B라는 사람에게 줄때 특혜 시비가 있습니다.
A, B, C 어느 특정인에게 속하지 않는 이익을 어느 특정인에게 줄때도 특혜 시비가 있습니다. 즉, 특혜의 구성 요건은 기존의 이익을 특정인에게 줄때 입니다.
이와 관련하여 카풀 (Car Pool)을 예로 들어 보겠습니다. 우리나라도 명절때는 카풀 라인을 운영하고 있지요. 미국에서는 카풀 라인을 상시 운영하는 곳이 많습니다. 캘리포니아의 경우 2인 이상이면 카풀 라인을 이용할수 있습니다. 누구나 출퇴근시 막히는 일반 차선보다 시원하게 뚫리는 카풀 차선을 이용하는 것을 원할 것입니다.
만약 카풀 라인을 분당-서울간 고속도로에 적용한다고 가정해 보겠습니다. 어떤 반응들이 나올까요?
모모 시민 단체 반응 : 카풀 제도는 운전기사를 고용할수 있는 사장등 부유 계층이 많이 이용할수 있는 제도이므로 우리 서민의 정서에 위반된다. 그러므로 절대 시행해서는 안된다. 만약 시행하려면 4명 이상이 탄 차에 대해서만 카풀 라인 진입을 허용해야 한다.
정부 반응 : 특혜성 시비에 대해 시민단체등의 반발이 크므로 카풀 라인 도입에 대한 검토는 취소하도록 하겠습니다.
현재 한국의 정서상 당연히 나올법 한 가상 시나리오입니다. 그러면 미국 사람들은 바보라서 카풀 라인 제도를 운영할까요?
카풀 라인 제도를 운영하면 그 혜택을 받는 사람들은 카풀 라인을 이용하는 사람에 그치지가 않습니다. 제도 시행전에 차량 평균 속도가 30Km/h라면 제도 시행후에는 카풀 라인은 60Km/h, 일반 차선은 40Km/h 정도가 될것입니다. 각각 차를 가지고 다니던 것이 카풀 차선을 이용하기 위하여 차를 두고 다니기 때문에 전체적으로 볼때 운행 차량수가 줄어 들기 때문입니다. 제도의 성공을 위해서 제도를 따르는 사람에게 특혜(?)를 주는 것입니다. 그로 인해 제도의 도입에 따른 이익은 구성원 모두에게 돌아가는 것입니다.
“일반 차선은 40Km/h의 속도로 달리는데, 카풀 차선은 왜 60Km/h로 달리느냐?” 라는 시선으로 보면 특혜가 맞습니다. 그러나 그 제도를 시행하기 전에는 모두 30Km/h로 달렸던 것을 생각해보면 이런한 특혜 논의가 얼마나 유치한 것인가를 알수 있습니다. 더구나 그 카풀 라인은 특정인만 이용하는 것이 아니라 누구나 일정 요건만 갖추면 이용할수 있습니다.
아무것도 없는 허허벌판에 기업 도시를 만드는 것이 우리에게 어떤 피해를 가져 올지, 아니면 어떤 이익을 가져올 것인지 생각해 볼 필요가 있습니다. 수도권 인구 분산이라는 명분하에 막대한 혈세를 낭비하며 추진하는 행정수도는 괜찮고, 세금하나 낭비하지 않고 순수 민간 자본으로 추진하는 기업 도시는 특혜라고 몰아붙이는 것은 전혀 형평성이 맞지 않다고 봅니다.
그 개발 이익이라는 것도 누군가의 것을 빼았는 것이 아닙니다. 개발이 영원히 되지 않는다면 특혜성 시비가 있는 개발 이익도 없는 것입니다. 개발이 성공되어야 분배가 있는 것이고, 특혜 시비는 분배시에 나오게 되는 것입니다. 더구나 그 이익은 그 개발 주체도 일부 취하겠지만 대부분은 그 도시에 살게되는 주민 몫으로 돌아가는 것입니다. 그 도시가 우리나라에서 제일 살기 좋은 곳으로 알려지기 시작한다면 집값 상승은 보장되는 것이기 때문입니다.
< 재건축 유감 >
기업 도시와 전혀 다른 주제이지만 재건축도 비슷한 맥락의 상황에 처해 있습니다. 여러 구구한 이유들이 많지만 재건축을 허용하지 않는 근본적인 이유는 ‘특혜 시비’입니다. 재건축을 통해서 나오는 이익을 집주인들이 차지하는 ‘특혜 시비’에서 정부는 자유롭고 싶은 것입니다. 어제와 마찬가지로 오늘도 아무 일 없고, 내일도 아무일 않는다면 특혜 시비는 없는 것입니다. 그것이 현재의 현실입니다. 재건축을 진행시키지 않게 하기 위해서 계속 규제만 강화하는 것입니다.
재건축 소유주의 불만도 해소하고 공공의 이익도 챙기도 할수 있는 상생의 길이 얼마든지 있습니다. 용적율 상향 조정을 통한 재건축 이익의 환수는 그 대표적인 방법중 하나입니다. 어떤 일이든 되도록 만들어 가는 것은 매우 힘들고 지리한 작업입니다. 그러나 그 일을 되지 않게 하는 것은 매우 쉽습니다.
< 맺음말 >
정부 발표에 따르면 주택 보급율이 100%를 넘었다 합니다. 지하 단칸방이든 허름한 농어촌 주택이든 1가구 1주택꼴로 보급된 것입니다. 그러므로 이제부터는 양이 아니라 ‘주거의 질’을 생각할 때입니다. 국민의 눈이나 기대 수준은 점점 높아지고 있는데, 정부의 주택 정책은 ‘양으로 승부’하는 노태우 정권 시대의 수준을 벗어나지 못하고 있는 것 같습니다.
기업 신도시든 재건축 정책이든 ‘주거의 질’이라는 코드로 보면 해법이 명확합니다. 세상을 제로섬 (zero sum) 게임으로만 보면 되는 일이 하나도 없습니다. 플러스 섬이 되는 방법을 찾아 추진하는 것이 현 정부의 할일입니다. 카풀 제도의 예에서도 보듯이 구성원 모두에서 플러스가 되는 제도는 얼마든지 있습니다. 배고픔보다 배아픔을 참지 못하는 일부의 목소리에 귀기울 필요는 없습니다. 누구것을 뺏어서 누구에게 주는 제로섬의 분배가 아니라 부족한 것은 새로 만들어서 분배하는 상생의 분배 방식을 찾아야 합니다.
수도권에서의 기업 도시 시도가 어렵다면 충청도, 전라도, 경상도등 지방에서 시범적으로 시행해 보는 것이 좋을 듯합니다. 각 지방자치 단체중 기업 도시 유치에 관심이 높은 곳도 있을 것입니다. 이 곳에서 기업 신도시가 성공한다면 수도권에서도 시도할수가 있을 것입니다. 판교등 지금 정부 주도하에 시행하는 신도시로는 강남의 인기를 꺽을수 없습니다. 강남을 능가하는 ‘주거의 질’을 보장하는 신도시를 설계해야 합니다.
재건축 문제도 규제 일변도에서 오히려 권장으로 정책 선회할 시기가 되었다고 생각합니다.
노태우 정권의 주택 정책을 대규모 공급의 정책이라고 규정할수 있을 것입니다. YS 정권때는 뭘했는지 잘 모르겠고, DJ 정권때는 부동산 규제 해제를 통한 활성화를 주택 정택의 근간으로 삼았습니다. 후세의 사가들은 현정권의 정책을 뭐라고 평가할지 모르겠습니다. ‘규제와 세금’이라고 정의되지 않기를 바랄 따름입니다.
1.6 # 42탄 총선이 부동산 시장에 미칠 영향[ | ]
그 동안 수많은 화제를 뿌리면서 관심을 끌었던 총선이 지난주 15일에 있었습니다. 예상대로 열린우리당이 과반의 의석수를 차지하고 제 1당으로 올라섰고, 한나라당이 절반의 성공을 거두며 나름대로 선전을 하였습니다. 오늘은 17대 총선이 향후 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 전망해 보겠습니다. 총선이라는 것 자체가 정치적 이슈이므로 읽으시는 분에 따라 선입관을 가질수도 있으나 정치가 주제가 아니라 소재이니 만큼 옳다 그르다를 떠나서 사실로서만 인식해주시기 바랍니다.
십수년만의 여대야소 정국을 맞은 첫날 주식 시장은 17포인트 이상의 낙폭을 보이며 종합지수가 900선 아래로 주저 앉았습니다. 향후 경제 전망을 어둡게 보는 사람이 많다는 방증으로 보입니다. 진보정당의 원내 진출과 여당의 실험적인 경제 정책에 대한 두려움의 소치로 보입니다.
그러나 결론적으로 말씀드려서 아기곰이 보는 향후 경제 전망은 이 보다는 낙관적입니다.
그동안 여러차례 언급하였듯이 참여 정부의 두개의 키워드는 ‘표’와 ‘세금’이라 할수 있습니다. 극심한 여소야대의 정치 상황하에서는 일을 하고 싶어도 못한다는 것이 그 동안의 참여 정부의 변이었습니다. 이 때문에 국민은 이번에 여대야소를 만들어 준것입니다. 실질적인 힘과 권한을 참여 정부에게 부여한 것입니다.
그러나 이것만으로는 참여 정부가 풀어야 할 산적한 일들이 저절로 해결되지 않습니다. 그 다음 선결되어야 할 조건이 예산입니다. 정작 어떤 일을 하려고 해도 예산이 없으면 아무것도 되는 것은 없습니다. 더구나 참여 정부는 역대 정부중 재정 상태가 가장 빈약하다고 합니다. 이런 상태에서는 행정수도 이전등 대국민 공약 사항을 지키고 싶어도 지킬수 없는 것입니다.
그러므로 참여정부의 관심사는 당연히 ‘세금’으로 쏠리게 되어 있습니다. 그러나 경제가 침체된 현상황에서 세수를 늘릴 곳은 많지가 않습니다. 세수가 늘려면 당연히 경제가 활성화되어야 합니다. 이를 정부에서는 주목을 하는 것입니다.
< 이제는 경제다. 멍청아! >
클린턴 후보가 이라크 전쟁의 승리를 계기로 인기가 높았던 아버지 부시를 미국 대선에서 낙선시킬때 쓰던 유명한 구호입니다. 다행히도 우리나라의 여당이나 야당은 멍청이가 아닙니다. (오히려 너무 약삭 빨라서 탈이죠.) 여당이나 야당이나 이제는 지리한 명분론 보다는 민생 경제를 살려야 한다는 것은 스스로 잘 알고 있습니다.
참여 정부 출범 이후 총선 이전까지는 ‘표’를 잡을 것인가 ‘경제’를 잡을 것인가의 정책적 고민이 많았습니다. 그러나 이제는 선택이 분명합니다. 다음 선거(대선)는 4년후에나 있기 때문입니다. 책상이 없어 공부를 못한다는 변명은 한번으로 족합니다. 빚을 내어 책상을 사주었던 부모는 좋은 성적표를 기대하고 있습니다.
< 참여 정부의 향후 경제 정책 >
향후 경제 정책에 대해 소위 전문가라는 분 중에서도 의견이 분분합니다. 어떤 분은 “열린우리당의 색깔이나 민노당의 입김등으로 반시장적 조치들이 입법화될 것이다”라는 전망을 내 놓고 있습니다.
물론 새 진용을 갖춘 여당과 행정부의 정책 조율을 있어야 할 것입니다. 현재로서 선택할수 있는 최강의 경제 라인인 고건-이헌재 라인과 명실상부한 여당이 된 열린우리당의 기(?)싸움은 일부 예상될수도 있습니다. 그러나 결과는 싱겁게 끝날 것으로 보입니다. 왜냐하면 그것은 싸움이 아니기 때문입니다. FTA 조인 반대를 하는 농촌 지역 국회의원을 TV에서 보신적이 있을 것입니다. 탄핵 결의나 그 저지를 시도하던 여야 의원의 단호한 표정이 그때도 보이던가요?
제 기억으로는 (여야를 떠나) 몇몇 농촌 지역구의 의원들이 멋적은 표정으로 단상을 향해 아주 천천히 걸어왔고 의장도 웃음띈 얼굴로 산회를 선포했던 것으로 기억됩니다. 이들이 원한 것은 몇몇 농촌지역 국회의원의 격렬(?)한 반대로 FTA인준이 의회에서 거부되었다는 것이 의사록에 기록되고 지역구에 알려지는 것이지, 그 이상은 아니었습니다. 그들도 FTA 인준이 불가피하다는 것을 잘 알고 있으나 지역구에 대한 정치적 배려로 통과 의례를 거친 것 뿐입니다.
이와 유사한 현상이 17대 국회에서도 벌어질 것으로 예상됩니다. 명분론을 앞세운 몇몇 강경론자의 목소리는 계속 나오겠지만 그 목소리는 여당내 실용주의자와 경제 각료, 그리고 경제에 관한한 여당이라고 자임하고 있는 야당의 공조 분위기에 파묻히게 될것입니다.
< 참여 정부의 선택 >
‘경제는 흐름’입니다. 유동성이 풍부해져서 기업의 자금 사정이 좋아지면 종업원의 주머니도 따라서 두둑해집니다. 이러면 소비가 살아나고 시장이 커져서 기업의 수익 구조가 개선되고, 이것이 다시 종업원의 자금 사정을 좋게 하는 선순환을 가져오게 됩니다. 이 과정에서 유통이나 물류, 서비스 업종이 고루 활황의 혜택을 누리게 되는 것입니다. 인간의 혈액과 같이 막힘이 없이 돈도 순환되어야 경제에 구김살이 없는 것입니다.
그런데 여러가지 이유로 이러한 순환이 막히는 현상이 벌어지는데 이를 불경기라하고 심할 경우에는 공황이라고 합니다. 한방에서도 기(氣)가 막하면 침을 놓던지 부황을 뜨던지 하는 것 처럼 돈의 흐름이 막히면 경제 당국은 각종 조치를 하게 됩니다.
일단 흐름이 막히지 않게 하기 위해서 역대 정권은 적정한 인플레이션을 통한 경기 활성화를 시도하여 왔습니다. 그러나 이는 일종의 마약과 같아서 단기적으로 소량으로 쓰면 약이 되지만 장기적으로 남용하면 남미형 경제가 됩니다.
IMF라는 극단적 상황을 단기간에 탈출하기 위해 DJ정부에서는 평범한 인플레이션 정책으로는 그 상황을 극복하기 어렵다고 판단하였던 것입니다. 그리하여 여러가지 무리수를 두게되는데 경제가 원할히 돌아간다면 경제 규모가 커지기 때문에 그 무리수는 금방 원상을 회복할 것으로 판단한 것 같습니다. 이에 따라 코스닥 시장을 통하여 주가에 거품을 넣고, 플라스틱 버블이라고 불리는 신용카드를 남발하여 외상으로 소비를 진작시키고, 각종 부동산 규제를 철회하므로서 부동산 시장을 활성화 시킨 것입니다.
불행하게도 참여정부에서 선택할수 있는 카드는 그리 많지 않습니다. 주식 시장을 띄워서 거품을 만든 다음 그 잉여 자금이 소비로 흐르도록 하는 것은 DJ정부때 코스닥 시장에 실험한 바 있습니다만 기업 실적이 뒷받침 되지 않는 주가는 거품이라는 것이 이미 증명되었고, 개미들은 아직도 그 기억을 잊지 않기 때문에 선뜻 주식 시장에 들어가지 못하고 있습니다.
신용카드 남발이 가져온 플라스틱 버블에 대해서는 배드 뱅크를 만들어서 신용불량자 수를 줄이면서 은행의 잠재 부실을 자산화하자는 논의가 정부 일각에서 구체화 되고 있습니다. 획기적인 아이디어 처럼 보일수도 있지만 혹평을 하자면 국민의 세금으로 신용불량자의 빚을 메꾸자는 숫자 장난 이상도 이하도 아닙니다.
그렇다고 부동산 시장을 띄울수는 없는 상황입니다. 고용 창출 효과라던지 경기 부양 효과는 인정하지만 부동산 시장이 과열되면 갖은 자와 못가진 자 간에 계층간 위화감이 조성된다는 단점이 있습니다.
이렇듯 경기 부양책은 일장 일단이 있기 때문에 어느 하나 쉽게 선택할수는 없습니다. 물론 실물 경기가 먼저 살아나는 것이 가장 좋은 것이지만 시간이 많이 걸린다는 문제가 있기 때문에 어느 정부나 부양책을 고려하는 것입니다.
< 부동산 시장에 대한 직접적인 영향 >
이러한 경제 전반에 대한 정책의 미세한 변화의 조짐은 부동산 시장에도 나타날 것입니다. 각종 규제를 통하여 인위적으로 잡으려 했던 부동산 시장 정책은 ‘공급의 확대’라는 시장 기능을 통하여 연착륙 시키려는 정책으로의 변화가 예상됩니다.
그러나 세금 관련된 각종 규제는 총선 이전의 기조를 계속 유지할 것입니다. 이러한 기조는 규제라는 측면에서 보다는 세금이라는 측면에서 이해되어야 합니다. 그러므로 이미 공표된 주택 거래 신고제는 실시된다고 보아야 하나 토지 공개념이나 민간 기업 분양 원가 공개등은 물건너 갔다고 볼 수 있습니다. (잠실발 재건축 아파트 가격 급등 사태를 진화하기 위하여 송파에서 우선적으로 주택거래 신고제가 시범적으로 실시될 수 있습니다.)
총선 이후 여당의 압승이 오히려 부동산 시장에서의 정치적 입김의 배제를 가속화할 가능성이 높고, 경제팀의 의지가 오히려 많이 반영될 것으로 보입니다.
정부에서 바라는 부동산 시장은 폭락이나 폭등이 아닙니다. 현수준의 가격 안정 또는 금리 수준의 안정적인 상승입니다. 여기에 거래량이 많으면 정부로서는 더할 나위 없이 좋겠죠.
< 행정수도에 대한 본격적 논의 >
이번 선거를 통해 열린우리당은 충청 지역에 빚을 두번이나 지게 되었습니다. 그러므로 행정수도는 본격적으로 진행된다고 봐야 할것입니다. 다만 그 시기와 규모가 문제입니다. 아기곰이 예상하는 바로는 시기상으로는 최대한 천천히, 규모상으로는 최소한 적게입니다.
행정 수도 이전이 수도권 부동산 시장에 미치는 영향에 대해서는 너무 심각하게 생각할 필요까지는 없을 듯 합니다. 그 규모 자체가 크지 않을 뿐 더러 이전하려는 것은 행정수도이지 경제 수도가 아니기 때문입니다. 즉, 과천이 오송으로 이전하는 것이지 서울이 대전으로 이전하는 것은 아닙니다.
문제는 주한 미군 2사단의 이전과 맞물려서 경기 북부 지역의 심리적 불안을 어떻게 재울 것인가인데, 노대통령께서는 통일 수도라는 또 다른 수도를 들고 나와 이를 잠재우려 하는 것 같습니다. 우리는 벌써 수도가 셋입니다. (경제수도, 행정수도, 통일수도) 다음 선거때는 대구 경북 지역의 표심을 생각하여 ‘문화 수도’를 하나 더 만들어야 겠지요. (농담인 것 아시죠? ^^)
행정 수도 이전이 가시화되면 어느 지역이 뜨고 어느 지역이 타격을 입을까요? 먼저 타격을 입을 지역은 작년 2월 25일에 말씀드린 글에 나와 있기 때문에 별도로 말씀을 드리지는 않겠습니다.
오송등 행정수도 후보지는 말만 무성하지 별 실속이 없을 듯합니다. 왜냐하면 이들 지역에는 매매 수요보다는 임대 수요 위주로 시장이 형성될 가능성이 높기 때문입니다. 매매가 대비 전세가 비율이 아주 높은 대표적인 지역이 될 것입니다.
한 도시가 제 기능을 발휘하기 까지는 최소한 10년의 세월이 걸립니다. 이는 단순히 건물을 짓는데 소요되는 기간이 아닙니다. 그 도시안에 인프라가 완성되고 커뮤니티가 형성되는데 소요되는 기간입니다. 아무리 직장이 행정수도로 옮긴다 하더라도 자녀의 미래가 걸려 있는 교육 문제를 쉽게 결정할 수는 없습니다. 그러므로 가족은 수도권에 남겨두고 본인은 행정수도로 내려가 근무하는 국내판 기러기 가족 형태가 일반화될 전망입니다.
이럴 경우 어느 지역이 유리할까를 생각하면 대답은 자명해집니다. 이미 충분한 인프라가 구축되어 있고 커뮤니티가 활성화된 곳, 교육환경이 좋다고 소문난 곳, 행정수도와의 교통등 지리적 잇점이 있는 곳. 이런 조건을 모두 만족하는 곳은 별로 많지 않습니다.
그 중에서 제일 유력한 곳을 분당으로 꼽을수 있습니다. 분당은 판교 신도시가 완성되기 전까지는 그 소임을 충분히 하리라고 생각됩니다. 어느 정도 경제력이 뒷받침되는 사람이라면 강남-판교-분당 축을 선호하게 될것이며, 그 보다 조금 여유가 없는 사람이라면 광명과 다른 경기도 남부 도시를 선호하게 될것으로 보입니다.
그러므로 행정수도 이전은 장기적으로는 이들 지역의 집값에 영향을 미칠 것입니다. 그렇다고 해서 당장 돈을 싸들고 분당으로 달려가는 것은 좋지 않습니다. 아시다시피 작년 가을에 분당 지역이 한차례 가격 폭등이 있었기 때문에 다른 지역에 비해 가격이 비싸 보인다는 점과 5월부터 용인 지역에 대규모 입주가 시작됨에 따라 분당과 용인 양쪽에 집을 가지고 있는 1가구 다가구자의 매물이 본격적으로 출회될 것이라는 전망이 우세하기 때문입니다. (시장가격을 형성하는데 수요와 공급을 누르는 어떠한 경제 원리도 있을수 없습니다.)
< 맺음말 >
참여 정부에서 시급히 해결해야 과제는 경제를 일으키는 것입니다. 이를 잘 알고 있는 참여 정부에서는 표면적으로는 주식 시장의 활황을 통해 경기가 부양되는 것을 기대하고 있는 듯 합니다. 이를 활성화 하려면 과거의 재형저축처럼 투자금에 대해서 일부 세액 공제를 해주는 방법으로 개미 투자자의 시장 참여를 유도해야 합니다.
부동산 시장에 대해서는 너무 튀지만 않는다면 가만히 내버려두는 정책을 쓸것으로 보입니다. 너무 튀게 되면 참여 정부의 정체성 논쟁으로 까지 번질수 있으므로 이렇게 되면 정치 논리가 경제 논리를 누르는 현상이 또 다시 나타나게 됩니다. 그러나 그 정도가 아니라면 어느 정도의 가격 상승은 정부에서 묵인 내지는 방조할 것으로 보입니다. 그 세수가 무시할 수준이 아니기 때문입니다.
참여 정부에서 보호하고자 할 계층은 비싼 전세에 살면서 어떻하면 싼 가격에 분양을 받을수 있을까 하는 사람들이 아닙니다. 이들을 위해 모기지론 제도를 만들었기 때문에 그 다음은 개인의 재산권 문제라고 생각할수도 있습니다. 정부에서 보호해야 할 대상은 그 전세금 마저 없어서 아파트가 아닌 단칸방에서 생활하며 내집마련의 꿈마저도 꿀수 없는 영세민들입니다.
일부에서 거품이라고 아우성 치는 가격에 분양해도 청약 경쟁율이 수백대 일이 되는 현재 상황을 보면서 정부는 어떤 생각을 할까요? 저 남아 도는 자금의 일부라도 회수하여 내집마련의 꿈을 잃은 영세민에게 장기 임대 주택을 지어주는 것이 사회정의라고 생각할 것입니다. 그러므로 총선 이후에는 세수는 강화하되 규제는 완화하는 방안으로 부동산 정책의 기조는 바뀔것으로 보입니다. 그것이 참여 정부의 정체성을 훼손하지도 않으면서 경제를 살릴수 있는 방법이기 때문입니다.
P.S) 이 글 중간중간에 지역명도 나오고, 정치적으로 오해할 수 있는 내용도 일부 있으므로 다른 사이트에 이 글을 옮기시지 마시기를 부탁드립니다.
1.7 # 41탄 맞춤 재테크[ | ]
이솝 우화에 보면 나귀를 팔러 장에 가는 부자(父子) 이야기가 나옵니다. 처음에는 끌고가다가 남의 말에 너무 신경을 쓰다 보니 이도 저도 안되다가 나중에는 개울에 나귀를 빠트리는 우화입니다. 한낱 우화라고 치부하기에는 우왕좌왕하는 우리네를 보는 것 같아 씁쓸합니다. 인터넷이 발달한 요즘에는 오히려 이런 현상이 더 하지 않나 합니다.
재건축 아파트가 좋다면 그쪽으로 몰리다, 분양권이 좋다면 다시 그쪽으로, 상가로, 땅으로주상복합으로… 이러다 보면 운때가 잘 맞아 제법 수익을 둘때도 있지만 자칫 돈이 묶이거나 눈물을 머금고 손절매를 하는 경우도 나옵니다.
반대의 경우도 마찬가지 입니다. 옆집 사는 똘이 엄마는 대출을 끼고 산 분양권이 올라서 신랑에게 큰소리를 치고 산다는데, 은행 저축이 세상의 전부인지 알고 있던 자신이 세상 물정 모르는 사람이 된것도 같고…. 소시적에는 똘이 엄마 보다 공부도 잘했다고 생각했는데 세상이 뭔가 잘못된 것 같을 것입니다. 이러니 조급함에 무언가를 하지 않으면 점점 세상을 쫓아가기 어려운 것으로 생각되고 자괴감 마저 들수 있습니다.
이번 글은 이런 분들을 위한 글입니다. 우리 동호회 분들이야 다들 잘 아시고 잘 실천하시는 분들일테니까 그런 분은 없으시겠지만 주위에 그런분이 계시면 이 글을 소개하셔도 좋습니다.
재테크의 시작은 자신을 아는 것과 자신감을 회복하는 것입니다. 자신을 안다는 것에는 정량적인 의미와 정성적인 의미 모두가 들어 있습니다.
< 정량적인 의미에서의 현상 파악 >
지금 자신의 현상을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 현재 자산은 얼마고 부채는 얼마고, 수입은 얼마고…. 이를 위해 전에 제가 소개해 드린대로 자신의 대차대조표를 작성하는 것이 가장 유용한 수단입니다. (구체적인 방법은 다시 말씀드리지는 않겠습니다.) 하지만 처음 시작하는 분일수록 작성 주기를 짧게 가져가는 것이 좋습니다. 최소 한달에 한번은 대차대조표를 작성하는 것이 좋습니다. 이때 중요한 것이 꾸준히 작성해야 합니다. 어느 특정 시점에서의 대차대조표 하나 보다는 몇달 또는 몇년간 연속성을 가지고 작성된 대차대조표가 위력을 발휘합니다.
대차대조표를 통하여 지난 달에 비해 얼마나 자산이 늘었는지, 전년 동기 대비 얼마나 자산에 변동 사항이 있는지를 한눈에 파악할수 있는 것입니다. 자신이 연초에 세웠던 목표가 달성되고 있는지도 이 대차대조표의 변화를 통하여 확인할수 있습니다. 만약 본인이 생각하였던 부분과 차질을 빚고 있다면 그 원인을 밝혀내고 대책을 수립할 수가 있는 것입니다.
구체적인 정량적인 목표 수립과 실적 검토 없이 무조건 최선을 다하자는 것은 좋은 방법이 아닙니다. 아이들 교육을 시켜보아서 아실 것입니다. 아이들한테 무조건 공부하라고 다그치고 자기 방에 보내는 것 보다는 아이가 떨어지는 과목이 무엇인지를 파악하여 공부할 범위를 구체적으로 정해주고, 나중에 아이가 그것을 실천했는지를 확인할때 효과를 볼수 있습니다. 아이들 교육에는 이를 잘 실천하시는 분들도 정작 자신의 재테크 플랜은 잘 못세우는 분들이 많습니다.
대차대조표를 엑셀등으로 작성하고, 적어도 1주일에 한번씩을 꼭 열어 보아서 현재 상태를 점검하고 전의(?)를 불태우는 것도 좋은 방법이라 생각합니다.
< 정성적 의미에서의 현상 파악 >
정량적인 현상 파악은 숫자로 표시될수 있기 때문에 오히려 쉬울수 있습니다. 그러나 세상에는 수치로 표시하지 못하는 것이 너무 많습니다. 예로 가끔 메일로 본인의 사항을 설명하고 자문을 구하시는 분들이 계시는데 기대치 보다 시원한 대답을 드리기가 어렵습니다, 이는 달랑 수치 몇개나 글 몇줄로 그분이 처한 사항을 정확히 알수 없기 때문입니다. 본인의 상황은 본인이 가장 잘 알고 있습니다.
어떤 분은 현재 자산이 적더라도 맞벌이를 하기 때문에 조만간 자산이 불어날 확률이 높을수 있습니다. 이런 분들은 자산 형성을 앞당기는 전략, 즉 어느 정도의 대출을 끼고 이를 지렛대로 활용하여 자산을 일으키는 전략이 좋겠지요. 어떤 분은 지금 자산도 많고 수입도 괜찮지만 현재 직장의 고용 상태가 불안하거나 조만간 은퇴할 계획을 가지 신 분도 있을 것입니다. 이런 분들은 리스크를 줄인다는 의미에서 보다 보수적인 자산 운용이 바람직해 보입니다. 가계가 유전적으로 병에 약한 경향이 있으신 분들은 보험 상품에도 관심을 가져야 합니다. 사회 보장제도가 취약한 한국에서는 가족중 한명이라도 큰병을 앓으면 재테크고 뭐고 집안이 박살나기 때문입니다. 가족의 건강 보다 중요한 것은 없습니다. 또 어떤 분들은 시댁이나 처가에 일정액의 생활비를 보내드려야 하는 분들도 있으실 것입니다.
이렇듯 만명이면 만명 모두다 자신만의 독특한 상황이 있는 것입니다. 이를 무시하고 옆집 똘이 엄마가 하는데로 그대로 따라하는 것은 바람직한 방법은 아닙니다.
현재의 상황를 파악하기 위해서 도표로 그려 보는 것을 권하고 싶습니다. 기업에서 많이 쓰이는 SWOT분석은 자신의 현재 상황을 파악하는 데에 도움이 됩니다. 자신이 처한 상황을 강점 (Strength), 약점(Weakness), 기회(Opportunity), 위협(Threat) 4가지 요소로 구분해서 도식화 하는 것입니다.
4가지 요소중 강점 (Strength)과 약점(Weakness)은 자신이 가지고 있는 내부적 요소입니다. 즉, 맞벌이를 하고 있다던지 알뜰하다는 것은 전형적인 강점이겠죠. 약점은 대출금이 과다하다던지 아니면 돈이 들어 갈곳이 너무 많다던지 하는 경우입니다.
이에 반해 기회(Opportunity)와 위협(Threat)은 외부 요인입니다. 승진이 예상된다던지 국가 고시에 통과한다던지 이런 것은 기회입니다. 아니면 자신이 소유한 부동산이 많이 오를 것 같다던지 하는 외적 변수에 따라 영향을 받는 요소입니다. 위협은 반대의 경우입니다. 실직의 가능성이 있다던지, 아니면 광우병 파동과 같은 가능성을 말합니다.
사람 마다 처한 상황이 모두 다르기 때문에 SWOT 분석은 모두 다르게 나옵니다. 이 정성적 분석과 대차대조표를 통한 정량적 분석이 결합될때 막강한 위력이 발휘됩니다.
본인만이 가지는 강점이 분명있습니다. 반대로 본인이 극복해야 할 문제점이 있을 것입니다.
이를 반영한 재테크 플랜이야 말로 살아있는 재테크입니다. 어떤 분은 주식에 강점을 가지고 있고 어떤 분은 부동산 투자에 강점이 있습니다. 자신의 감정을 완벽히 다스를수 있는 돌부처 같은 분은 주식을 해도 성공할 가능성이 높습니다. 그러나 다혈질이라던지 공포감을 극복하지 못하는 분은 절대 주식을 해서는 안됩니다.
부동산 투자도 마찬가지입니다. 쉴새 없이 투자처를 쫓아 다니며 단타를 즐겨하는 ‘승냥이형’유형이 있는가 하면, 한번의 사냥(?)을 위해 몇년간을 느긋하게 기다리는 ‘사자 형’도 있습니다. 어떤 것이 좋은 투자 방법인지 말하기는 어렵습니다. 맞벌이를 하는 부부는 사자형이 될수 밖에 없고, 시간 여유가 상대적으로 있는 분들은 승냥이 형이 될수도 있을 것입니다.
이밖에도 처한 사항에 따라 세테크의 조건이 모두 다르기 때문에 요즘과 같이 양도세가 강화되는 시점에서는 부동산 투자의 방법론까지도 달라질 수가 있는 것입니다. 1가구 1주택의 양도세 면세 혜택을 받는 분은 이를 충분히 활용하는 것이 좋을 것이고 그렇지 못한 분은 단타를 즐기실 것입니다.
투자에 비교적 소질이 있다고 생각하시는 분은 은행에 예금을 하는 것은 어리석다고 생각할 것입니다. 은행이라는 곳 자체가 예금을 유치해 투자를 잘하는 사람에게 대출을 해주고 그 수수료를 수입으로 삼는 곳이니까, 내 돈을 가지고 다른 사람이 투자에 나선다는 것 자체가 싫으신 분도 있을 것입니다. 그러나 반대로 빚을 지기 싫어하고 차곡차곡 벽돌 쌓듯이 은행 잔고를 쌓아나가는 것이 속이 편하다고 생각하시는 분도 있습니다.
결론적으로 사람마다 처한 상황이 모두 다르고, 강점과 약점이 모두 다릅니다. 옆집 똘이 엄마가 자랑스럽게 이야기 하는 이면에는 말못할 사연이 있을수도 있는 것입니다. 그러므로 똘이 엄마 말만 듣고 조급해 할 이유는 없습니다. 똘이 엄마는 자신에게 맞는 최선의 선택을 했을 것이고 그 방법이 님에게 맞는 것이라고는 누구도 말하지 못합니다. 재테크에서 성공한다는 것은 자신이 가지고 있는 강점과 기회를 취대로 살리고 자신이 가지고 있는 약점과 닥쳐 올수 있는 위기를 최대한 예방하는 것 이상도 이하도 아닙니다.
가끔 아기곰은 어떻게 재테크를 하는가 물어 오는 분들이 계십니다. 그분들에게 자세히 말씀드리지 않았는데, 그 이유가 위에 설명한 것들 때문입니다. 아기곰은 미국에 살고, 수입도 다르고, 지출도 다르기 때문에 구체적인 재테크 방법론이 일반 분들과는 다릅니다. (예로 미국에서 대출을 받을수도 있고, 아직도 미국보다는 금리가 높은 한국에 이를 예금만 해놓아도 차익이 남습니다. 이런 이야기는 해드려도 본인의 재테크에는 도움이 안되기 때문입니다.)
잘나가는 고수 무조건 따라하기도 좋겠지만 본인만의 전략을 세우는 것이 좋습니다. 역설적으로 본인의 강점과 약점을 정확히 파악하고 이에 맞는 재테크 전략을 수립하고 이를 실천하는 사람을 우리는 고수라 부릅니다.
너무 조급하게 생각마시고 오늘이라도 본인의 재테크 플랜을 다시 한번 점검해 보시기 바랍니다. 본인의 재테크 플랜을 잘 세울수 있는 사람은 본인이외에는 세상에 없습니다. 재테크의 시작은 자신을 아는 것과 자신감을 회복하는 것입니다.
1.8 # 40탄 시티파크, 그 이후[ | ]
지난주에는 시티파크 청약이라는 대단한 이벤트가 있었습니다. 시티파크 청약은 단순히 하나의 주상 복합에 청약자가 많이 몰렸다는 것 이상의 의미를 가지고 있습니다.
우선 시티파크에 몰린 돈의 규모에 대해 다시 한번 살펴 보겠습니다. 아시는 바와 같이 시티파크 청약금은 7조원이라는 기록적인 수치를 보였습니다. 7조원이라는 돈은 한마디로 굉장한 규모의 돈이지만, 일반적으로 어느 정도 수치 이상이 되면 돈이라는 생각보다는 하나의 수치로서 밖에 인식되지 않기 때문에 그 규모에 대해 다시 한번 짚어보겠습니다.
주식시장에서 주식을 사기위해 예탁해 놓은 고객예탁금의 규모가 통상 10조원라고 보시면 됩니다. 주식 시장의 활황 여부에 따라 보통 여기서 (+)(-) 2조원 정도의 편차를 가지고 고객예탁금은 움직이고 있습니다. 시티파크 청약이 있던 3월 23일 고객예탁금 규모는 9조원이었다고 합니다. 그러므로 시티파크 청약금이 7조라 함은 우리나라 주식 시장 전체 고객예탁금의 약 78% 정도의 자금이 이틀 사이에 일개 주상 복합에 몰린 것이라 할수 있습니다.
시티파크 분양의 신화적 성공의 원인에 대해서는 여러가지를 꼽을수 있으나, 한마디로 언론과 부동자금이 만들어 낸 작품이라고 할수 있습니다.
마지막 전매 가능한 주상복합이라는 호재로 투자자의 관심이 끌어왔던 시티파크가 언론에 대대적으로 보도되면서 부터 눈덩이 부풀듯 그 관심의 폭이 커지게 되고 일반인들을 대거 청약 시장으로 끌어 들었던 것입니다. 이에 따라 그 자체가 기사거리가 되는 순환의 고리를 형성했던 것입니다. 연일 TV와 신문에서 보도를 하니까 시티파크 측에서는 돈 한푼들이지 않고 저절로 홍보가 된 셈이죠.
아시다시피 홍보는 현대의 마케팅 개념에서 가장 중요한 요소입니다. 이야기가 좀 다른데로 새는 감이 있지만 홍보의 중요성에 대해서 예를 하나들어 보겠습니다. 가끔 중국 시장을 너무 쉽게 보면서 중국으로 진출하려는 기업들이 있습니다. 이 분들의 논리는 아주 간단합니다. 중국의 인구가 12억이니 신발을 한컬레씩만 팔아도 12억개는 팔수 있지 않느냐고 합니다. 이런 기업들은 중국에 진출하여 사업에 실패하기 쉽상입니다. 첫번째 단추부터 잘못끼웠기 때문입니다. 12억 인구라는 시장이 있는 것은 맞습니다. 그러나 문제는 12억의 인구에게 ‘어떻게 자기의 상품을 알릴수 있을까’를 진출전에 고민하지 않았다는 데에 있습니다. 12억 인구에게 자기의 브랜드를 각인시킬수 있다면 그 다음부터는 땅집고 헤엄치는 사업이 될것입니다.
이런 측면에서 시티파크의 성공적 분양의 1등 공신은 언론이라 할수 있습니다. 이를 반증하는 것이 비슷한 시기에 분양되었던 다른 주상복합이나 아파트는 별로 재미를 보지 못하는 것에 보면 알수 있습니다.
시티파크 자체로만 보면 그 수익율이 높은가? 저는 아니라고 봅니다. 이 보다 수익율이 높은 투자처가 사방에 깔려 있다고 할수도 있고, 소문난 잔치에 먹을 것이 없다고도 할수 있습니다. 하지만 시티파크는 성공적인 분양 만큼 계약도 100%에 이를 것이고 상당한 프리미엄이 붙을 것으로 예상합니다.
이 대단한(?) 청약에 참가한 투자자중 실수요자는 얼마나 될까요? 단 한번의 전매 차익을 위해 있는 돈 없는 돈 바리바리 싸가지고 투자한 사람이 99%고 진짜 실수요자는 1%밖에 안된다는 비판적인 분석도 있습니다. 그러나 실수요자가 1%라 하여도 청약 경쟁율이 300대 1을 넘었기 때문에 한집을 사기위해 세명이 실수요자가 대기하는 형국입니다. 이렇기 때문에 프리미엄은 붙기 마련입니다.
우리 동호회원중에서도 많은 분들이 청약을 하셨으리라고 예상을 하고, 확률적으로 몇몇분은 당첨이 되실 것입니다. 미리 축하드립니다. 그러나 그 몇분때문에 이 글을 올리는 것은 아닙니다. 시티파크 분양 이후 그것이 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 우리는 관심이 있는 것입니다.
시티파크 청약을 통해 주목해야 하는 것은 시중에 깔린 부동 자금의 규모를 한눈에 알수 있게 하는 대목입니다. 일설에 의하면 380조 가량의 부동자금이 시중을 떠돈다고 합니다. 물론 통계의 기준에 따라 부동 자금의 규모는 많이 달라질수 있습니다. 단기간의 유동화될수 있는 자금을 통상 부동자금이라고 하는데, 이중 대부분의 예금주가 기업으로서 되어 있습니다. 우리가 투기성 자금의 개념으로 생가하는 부동자금은 100조원 정도로 추정할수 있다 합니다. 이 자금을 앞의 380조에 해당하는 부동자금(浮動資金)과 구분하여 일각에서는 부동자금(不動資金)이라고 부르기도 한답니다. 즉, 부동산(不動産) 시장에 뛰어들수 있는 자금이라는 뼈있는 농담입니다.
시티파크 청약금을 포함한 이들 부동자금이 어디로 움직일까요? 이 자금의 성격은 수익율과 안정성을 찾아 떠돈다는 것입니다.
이 자금들이 향후 주식 시장으로 향할까요? 그렇지는 않을것으로 보입니다. 시티파크 청약 사태를 보고 주식시장에서는 부러움과 함께 허탈함을 같이 느꼈다고 하는데, 중요한 것은 이 자금들의 성격입니다. 청약금 7조원중 주식 시장에서 들어 온 돈은 10%도 되지 않습니다. 이는 고객예탁금 감소가 그 만큼 이루어지지 않았다는 것에서 알수 있습니다. 반대로 이 말은 이 돈들이 주식 시장으로 향하지는 않을 것이라는 의미도 됩니다.
주식시장을 억누르는 주변 환경의 개선 없이는 ‘보수적인’ 성격의 자금이 주식 시장으로 들어가기는 불가능합니다.
이 자금들은 차라리 금융권에서 단기 자금으로 운용되다가 새로운 투자처가 나오면 이번의 시티파크처럼 폭발적으로 몰리게 될것입니다. 그것이 상가가 될수도 있고, 땅이 될수도 있을 것입니다. 아니면 다시 꿈틀거리기 시작하는 아파트 시장이 될수도 있습니다.
이 자금들의 다음 타킷을 예상해 보면 여러가지로 볼수 있습니다.
첫째, 주상복합.
이번 시티파크 분양의 성공은 주상복합에 대한 일반인의 관심을 증폭시키는 결과를 나았습니다. 다음 번에 분양되는 주상복합의 경우도 시티파크의 덕을 톡톡히 볼것으로 예상되며, 주상복합은 이제 우리의 주거 형태의 하나로 자리매김할수 있다고 보여집니다. 그 동안 적은 땅 지분율과 고가의 분양가라는 단점때문에 거리감이 있었던 주상복합이 이번 분양을 계기로 일반인에게 많이 알려지게 되었기 때문입니다.
둘째, 4월 동시분양 아파트
잠실 재건축 물량을 비롯한 신규 분양 아파트들이 4월초에 기다리고 있습니다. 분양 시장을 선호한다는 자금의 성격상 시티파크 청약 환불금중 상당 부분이 4월 동시 분양 시장으로 흘러들어 갈 공산이 높습니다. 다만 이번 시티파크 청약에는 청약 통장이 필요 없지만 동시 분양 아파트에는 청약통장이 필요하다는 제약 조건은 있습니다.
세째, 기존 아파트 시장
이번 청약 사태는 부동산 시장에 대한 투자자의 관심과 선호도가 얼마나 높은지를 알수 있는 계기가 된듯 합니다. 시티파크 청약을 계기로 매수 매도자 사이에 극심한 눈치보기를 하던 기존의 아파트 시장도 자극을 받을 가능성이 높습니다.
지역적으로는 이번 분양이 있었던 용산 지역을 비롯하여, 이촌동에서 옥수동에 이르는 한강 북단 벨트가 관심을 끌것 같고, 한강 남단에서는 동작구와 반포지구가 수혜지역이 될것입니다. 그 이유로서는 한강조망권과 새롭게 뜨고 있는 용산 인프라에 대한 선호도에 기초합니다. 투자 자금은 의외로 보수적이라서 재건축등 하나의 이슈가 성공하면 그 이슈에 대해 집착(?)하는 경향이 있습니다. 그러므로 한강조망권이라는 낡은 테마와 불확실한 용산 인프라라 하더라도 시티파크에 몰렸던 관심의 시선은 위에서 지적한 테마와 지역을 중심으로 퍼져나갈 것입니다.
우연의 일치인지 아니면 선취매성 투자의 결과인지는 모르겠으나 실제로 이들 지역에 대한 관심이 높아지고 있다합니다. 중앙일보와 텐커뮤니티에서 조사한 지난주 아파트 주간 상승율을 보면 잠실 재건축의 호재가 있는 송파구가 0.81%의 상승을 보이고 있고, 용산구가 0.43%, 동작구가 0.37%로 강세를 보이고 있다 합니다. 이밖에도 광진구가 0.31%, 성동구가 0.29%로 서울 전체 상승율 0.24%를 앞서고 있습니다.
이들 지역이 시티파크 후폭풍으로 인한 영향을 잠시 받는 것인지 아니면 하나의 지역적 테마를 형성할지는 좀더 지켜 보아야 할 것입니다. 어차피 총선 결과에 따라 지역적 희비가 엇갈릴 것이니 만큼 실수요자는 총선 전후까지 시장 추이를 좀 더 살펴보는 것이 좋을 것입니다.
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