2030 재테크 왕도는 있다

1 2030 재테크 왕도는 있다

서브기사

골드러시는 끝났다. 사람들은 곡괭이를 놓았고, 금광은 폐쇄됐다. 벤처기업으로 주식으로 곡괭이를 들고 금광을 찾아 헤매던 한국의 혈기왕성한 20대와 30대는 더이상 찾아볼 수 없다. 한때 잘나가던 벤처기업의 파산은 이제 뉴스거리도 아니다. 주식투자로 대박을 터뜨렸다는 소식은 로또복권 당첨 소식보다도 드물게 들린다. 혹시나 지금이라도 곡괭이를 들고 금광을 찾아나서려 했다간, 귀중한 시간과 돈만 날리고 텅 빈 금광에서 홀로 낭패를 보기 십상이다. 20세기 말 이 땅의 젊은이들을 흥분의 도가니로 몰아넣었던 ‘대박의 꿈’은 이렇게 저물어 갔다.

그러나 재테크는 끝나지 않았다. 평범한 직장인이라면 45살에 정년이 온다는 ‘사오정’이라는 말이 유행할 정도로 20대와 30대가 겪고 있는 돈에 대한 위기의식은 하늘까지 치솟아 있다. 지금의 20~30대가 50~60대가 됐을 때는, 노령인구가 증가해 국민연금의 보호를 받는 것조차 힘들 것이라는 전망이 나오고 있다.

하지만 대박의 꿈이 깨어진 자리에서 젊은이들은 방황하고 있다. 어떻게 돈을 모으고 굴려야 불확실한 미래로부터 자유로울 수 있을까. 금광에서 대박을 발견하지 못하더라도 길은 있는 것일까.

전문가들은 “그래도 20~30대 재테크에 왕도는 있다”고 입을 모은다. 대신 패러다임을 완전히 바꾸라고 충고한다. 이제 돈을 굴리고 불려서 몇배로 뻥튀길 수 있다는 생각은 아예 버려야 한다. 맨손으로 시작해서 몇년 안에 대박을 터뜨릴 수 있다는 청운의 꿈도 버려야 한다. 대신 재테크는 소비행태를 점검해 돈 아끼기부터 시작해야 한다. 알뜰한 소비와 착실한 저축이 재테크의 기본이다. 돈 모으기는 그 다음이다. 그리고 돈 굴리기와 돈 불리는 건 정말 마지막에 생각해야 한다는 것이다.

전문가들이 주는 모든 충고의 마지막 자리에는 항상 “가장 중요한 소득은 근로소득”이라는 금언이 자리잡는다. 금융시장이 불안하고 미래 전망이 불확실한 시대일수록 금융소득보다 근로소득이 점점 더 중요해진다는 얘기다. 그러니 정말로 미래를 걱정해 재테크를 하고 싶은 20~30대라면 자기계발에 먼저 투자해 몸값을 높이라는 충고다. 바뀐 패러다임 아래서 금융상품과 각종 투자수단들은 없는 재산을 만들어내고 작은 재산을 크게 불리기 위해서라기보다는, 근로소득을 착실히 모아 만든 재산을 안전하게 지키고 관리하기 위해 필요하다고 인식을 바꿔야 한다는 것이다.

그러나 ‘안전한 관리’를 목표로 한 재테크라고 결코 만만하게 보아서는 안 된다. 은행 예금통장에 그냥 돈을 넣어두었다간 이자가 붙기는커녕 손해만 보게 되기가 쉬울 정도로 재테크 환경은 점점 힘들어지고 있다. 지금이야말로 오히려 더 구체적이고 엄밀한 지식을 갖추고 재테크 전략을 마련해야 할 때다. 달라진 패러다임 아래서 2030세대에게는 어떤 재테크가 필요할까. 지금부터 단계별로 차근차근, 아주 구체적으로 짚어보자.

2 # 20대 중반, 폼생폼사? 쪽박의 지름길!

‘돈 먹는 하마’ 자동차 구입 신중해야…신용카드, 데이트레이딩 빚의 악순환

20대 중반, 첫 직장을 잡고 첫 월급을 받는 순간 가슴이 설렌다. 그리고 그 월급을 쓸 곳도 자꾸만 떠오른다. 월급으로 그동안 신세졌던 부모님과 친척 어른들에게도 감사의 표시를 해야 할 것 같다. 직장 구하려고 애쓰며 돌아다닐 때 옆에서 격려해주던 친구들에게도 근사한 술집(실은 텔레비전 고발 프로그램에 자주 나오는 유흥업소)에 가서 한 턱 크게 내야 할 것 같다.

이것만이 아니다. 이제 어엿한 직장인이 됐으니 자동차도 사서 굴리고, 신용카드도 만들어 ‘폼나게’ 써보고 싶기도 하다. 증권사에 계좌를 열고 주식 데이트레이딩에 뛰어들어, 주식에 투자하는 다른 직장인 친구들과 종목 분석으로 이야기꽃을 피우며 대박을 꿈꿔보고 싶기도 하다.

그러나 재테크 전문가들은 자동차, 신용카드, 데이트레이딩의 세가지야말로 돈을 모으려는 20대라면 반드시 피해야 할 것들이라고 충고한다. 특히나 재테크의 중심이 불리기에서 모으기로 옮아간 지금, 사회생활 초기의 소득을 착실히 모아두는 것은 매우 중요해졌다. 처음부터 아껴쓰고 모으지 않으면 나중에 굴리기나 불리기는 꿈도 꾸지 못할 뿐 아니라, 오히려 빚더미에 올라앉아 허덕이며 살아가게 되기 쉽다는 얘기다. 특히 이 세가지는 초기 소득을 모으는 데 가장 큰 방해가 되는 것들이라는 게 재테크 전문가들뿐만 아니라 수많은 선배 직장인들의 충고이기도 하다.

차 안 사면 3년 만에 4천만원 모은다

20대 중반에 첫 월급을 받는 직장인들이 가장 먼저 생각하는 물건 가운데 하나가 자동차다. 출퇴근 시간에 만원버스에서 시달리는 대신, 나만의 공간인 자동차 안에서 영어회화 테이프를 들으며 직장을 오가는 것이 훨씬 낫다는 생각이 들기도 한다. 멋진 자동차를 타고 친구들을 태우고는 주말이면 여행을 훌쩍 떠나는 것도 꼭 해보고 싶은 일이다.

그러나 자동차를 사고 굴리는 데는 생각보다 상당한 비용이 든다는 점을 잊지 말아야 한다. 그것도 한번에 크게 들어가는 일회성 비용이 아니라, 매달 일정액만큼이 빠져나가는 지속성 비용이다. 이런 지속성 비용은 얼마 되지 않는 월급을 모아 목돈으로 만들려는 사람에게는 치명적인 악재다.

250만원 안팎의 월급을 받고 있는 회사원 이아무개(29)씨는 일찍 차를 산 것을 뒤늦게 후회하고 있는 사람 가운데 하나다. 처음 직장을 갖게 된 스물여섯살 때, 그는 당장 300만원만 있으면 차를 인도받을 수 있다는 자동차 세일즈맨의 말에 홀려 덥석 준중형 승용차를 계약했다.

처음에는 기분이 날아갈 듯했다. 내 차를 몰고 다니니 이제 어엿한 사회인이 된 것 같은 기분도 들었고, 부모님이나 친구들을 태우고 교외로 놀러갈 때면 베푸는 보람까지 느꼈다. 그러나 이 기분은 오래가지 못했다. 비용 때문이었다. 처음 자동차를 인도받을 때 건네준 300만원은 오히려 별것 아니었다. 보험료와 국채, 등록비, 인수비 등 150여만원에다 선납금 150만원을 합친 돈 300만원은 당시 두달 월급에 가까웠지만, 눈 딱 감고 한번 지출하면 그걸로 그만이었다.

문제는 매달 돌아오는 할부금과 차량유지비였다. 매달 40만원에 가까운 할부금이야 계약할 때부터 알고 있었고 능히 감당할 수 있으리라 생각한 것이니 그렇다 치더라도, 매달 기름값이 30만원이나 든다는 사실은 미처 예상하지 못했던 것이었다. 여기다 주차비와 세차비 등으로 고정적으로 들어가는 유지비만도 20만원에 가까웠다. 1년에 100만원 가까이 드는 보험료까지만 계산해도 매달 100만원에 가까운 돈이 차량 유지비로 지출되고 있는 걸 발견했을 때, 이씨는 아찔함마저 느꼈다. 자동차 구입 초기에 기분 내면서 바꿔봤던 오디오나 알루미늄휠까지 여기에 더하면 정말 이씨의 월급 가운데 용돈을 빼고는 모두 자동차에 관련된 비용으로 지출되고 있었다. 결혼도 해야 하고 내집마련도 해야 할 텐데, 이놈의 자동차에 들어가는 비용 탓에 돈은 전혀 모이지 않았다.

결국 이씨는 할부금을 모두 지불한 최근, 자동차를 중고차시장에 팔기로 결정했다. 처음부터 다시 재테크를 시작하기로 결심한 것이다. “지난 3년 동안 자동차에 들어간 돈을 모두 저축했다면, 월 100만원씩에 연이율 7%짜리 적금을 들었다고 치면 지금 4천만원에 가까운 돈이 수중에 있을 텐데…” 이씨의 표정에는 후회가 가득했다.

신용카드 현금서비스는 편하다. 밤에 포장마차에서 술을 마시다 돈이 떨어졌을 때도, 가까운 편의점만 찾으면 바로 현금을 척척 내준다. 돈을 빌리기 위해 은행창구에 가서 행원 눈치를 살필 필요도 없고, 복잡한 서류를 떼어갈 필요도 없다.

그러나 세상에 공짜는 없는 법이다. 편한 만큼 비싼 대가를 치러야 하는 게 신용카드 현금서비스다. 여신금융협회의 조사 결과, 올해 1분기 신용카드 현금서비스 이용자들은 빌린 돈의 21.81%를 수수료로 낸 것으로 나타났다. 현금서비스 이용자가 100만원을 빌렸다면 평균 121만8100원을 갚았다는 얘기다. 현금서비스는 장기대출보다는 단기에 빌렸다가 갚기 위해 이용하는 사람이 많다는 점을 감안하면, 이는 엄청난 수치라고 할 수 있다.

그런데 20대 가운데 상당수가 이렇게 높은 비용을 치러야 하는 현금서비스 빚을 이용해 이른바 ‘돌려막기’를 하고 있는 것으로 조사됐다. 돌려막기란 여러 장의 카드를 마련해두고, 한 카드의 결제대금을 다른 카드로 현금서비스를 받아 갚는 일을 되풀이하는 것이다. 국민은행 연구소가 얼마 전 20대 직장인과 대학생 1천명을 대상으로 조사한 결과, 20대 신용카드 이용자 가운데 24.5%가 결제대금이 부족할 때 돌려막기를 했던 것으로 나타났다. 조사시점 당시 돌려막기를 하고 있다고 응답한 사람도 8.3%나 됐다.

이런 식의 카드 사용이 얼마나 무서운지는 현금서비스 수수료율이 21.81%라는 조사 결과를 토대로 간단히 계산해볼 수 있다. 친구들에게 한턱 멋지게 내느라 유흥업소에서 하룻밤에 100만원을 신용카드로 계산했다고 치자. 이 돈을 연체 없이 이 카드 저 카드를 동원해 돌려막기를 계속한다면 3년이 지나면 빚은 180만원이 되고, 5년이면 268만원, 10년이면 719만원이 된다.

데이트레이딩 열풍이 불던 때 20대 가운데서는 현금서비스를 받아 돌려막기를 하며 그 돈으로 주식투자에 나서는 사람들이 눈에 띄기도 했다. 그야말로 위험천만한 도박이 아닐 수 없다. 이런 자세로라면 재테크는커녕 빚더미에 올라앉아 개인파산 상태로 들어갈 가능성이 높다.

남 좋은 일만 시키는 데이트레이딩

주식 데이트레이딩도 20대에 돈을 모으지 못하게 만드는 확실한(?) 방법 가운데 하나다. 지난 1999년 이후 사이버 트레이딩이 정착되면서 한국에는 주식을 초단타매매하는 데이트레이더들이 대거 등장했다. 이들 가운데 주축은 30대였는데, 요즘은 컴퓨터와 친숙한 20대로까지 번지고 있는 모양이다. 특히 증권사들이 사이버 트레이딩 수수료를 대폭 낮추면서 데이트레이딩에 대한 유혹은 더욱 커졌다.

그런데 사회생활 초기의 소득을 가지고 데이트레이딩을 통해 대박을 터뜨려보겠다는 생각은 허망한 꿈에 가깝다. 일단 거래수수료만 따져봐도 그 허구가 드러난다. 싼 편이라는 사이버매매 수수료 0.1%를 적용해도 매일 한번씩 샀다가 판다면 1년 250일 정도의 거래일을 감안할 때 연간 원금의 50%를 매매수수료로 증권사에 갖다주게 된다.

여기다 매도할 때마다 거래액의 0.3%씩 정부에 내는 거래세만 해도 매일 매매한다면 75%다. 이것만 해도 원금의 125%나 된다. 즉 매일 사고파는 데이트레이딩을 한다면 연간 수익률이 원금의 125%가 돼야 간신히 본전이 된다는 얘기다. 이러다 보니 처음에 적은 액수만을 갖고 시작한 데이트레이더들도 조금씩 조금씩 원금을 보충해넣기 위해 새로운 돈을 집어넣게 되고, 결국 엄청난 손해를 보고 나가떨어지기가 일쑤다.

이런 수치를 확인하고도 여전히 접근의 편의성과 현란하게 움직이는 주가의 역동성 때문에 데이트레이딩을 통한 대박의 유혹은 강하고 달콤하다. 그리고 한때 데이트레이딩은 도전해볼 만한 금광으로 인식되기도 했다. 그러나 주가 침체기가 4년째 계속되고 있는 지금, 이는 반드시 뿌리쳐야 할 유혹이다. 물론 주식투자 자체는 경제나 기업을 이해하는 데 매우 도움이 되는 유용한 공부방법이다. 하지만 이는 경제 흐름과 기업가치를 스스로 찾아 분석해보고 사들여서 장기보유하는 투자방법을 썼을 때 그렇다는 얘기다. 처음부터 대박을 노린 단타매매는 결국 허망한 결과를 낳게 될 것이라고 재테크 전문가들은 충고한다.

3 # 20대 후반, 당당한 결혼을 위하여

혼수비용 증가세, 소득 50% 이상은 저축…기간·목적에 맞는 적금상품 골라야

대기업 기획실에 근무하는 입사 3년차인 김아무개(29)씨. 처음 입사했을 때만 해도 그 어렵다는 취업관문을 뚫고 그것도 대기업체 기획실로 취업한 그이기에 주위의 부러움을 한몸에 받았지만 지금은 입사 후 덧없이 흘러간 지난 3년이 후회스럽기만 하다.

대학교 동아리 선후배로 만나 6년째 사귀고 있는 그녀와 올해 가을에는 결혼할 계획이지만 준비해놓은 결혼자금이라고는 스스로 생각해도 너무 초라하기 때문이다. 현재 김씨가 저축해둔 자금은 입사할 때 회사에서 의무적으로 가입하게 한 개인연금신탁 약 600만원과 가끔 생각날 때마다 한번씩 넣은 적금통장 잔액 200만원이 전부다. 자존심 강한 성격인지라 사회생활 하면서 집안에다 손 벌리기도 뭐하고, 그렇다고 신부쪽에 아쉬운 소리 하기는 더더군다나 싫다. 속 모르는 주위 사람들이 봉급 많이 받는 회사에 근무하는데 무슨 결혼걱정이 있겠느냐고 한마디씩 거들 때마다 가슴 한쪽이 뜨끔뜨끔해진다. 그동안 데이트하면서 잘 써먹은, 아직도 1년치 할부금이 남아 있는 빨간색 스포츠카가 갈수록 애물단지처럼 느껴진다.

남녀 평균 결혼비용 9천만원에 달해

김씨의 경우에서 보듯이 20대 후반은 재테크에서 더없이 중요한 시점이다. 특히 적지 않은 결혼자금을 준비해야 하는 20대 후반의 재테크는 기분내면서 흥청망청하다가는 자칫 결혼계획에 차질마저 불러올 수 있다. 결혼정보회사에서 지난 2001년에 결혼한 신혼부부 500여쌍을 대상으로 결혼비용을 조사한 결과 평균 약 8600만원이 든 것으로 나타났다. 이 가운데 남자쪽 비용은 주택자금에 대한 비중이 높아 평균 5900만원이 소요된 것으로 나타났으며, 여자쪽은 2700만원이 결혼비용으로 지출되고 있다. 또 지나친 비용부담으로 인해 남성들은 결혼을 위해 평균 700만원의 대출을 하는 것으로 나타났다. 특히 조사 기준 시점과 지금 사이에 추가 집값 상승과 물가상승이 있었다는 점을 감안한다면 결혼하는 데 당시보다 더 많은 자금이 필요하다는 것을 어렵지 않게 짐작할 수 있다. 이쯤 되면 두 사람 마음만 맞으면 돈이 무슨 문제겠느냐는 말은 꿈 같은 이야기이며, 돈 없어서 결혼 못한다는 말이 점점 더 빈말이 아닌 현실로 다가오고 있는 것이다.

결혼비용이 생각보다 많이 들어가고 있고 또 갈수록 커지고 있다는 점을 감안한다면 어쩔수 없이 이에 대한 대비도 강도를 높여 진행해야 한다. 사실 결혼자금 마련의 왕도는 열심히 저축하는 길 외에 다른 것은 없다. 누구나 한번쯤 일확천금을 꿈꾸고 크게 한방을 기대하지만 이는 말 그대로 희망사항일 뿐이다. 한꺼번에 결혼자금을 해결하고자 복권을 살 수는 없는 노릇이며, 그렇다고 위험성 높은 투기성 주식에다 결혼자금을 걸고 베팅할 수도 없기 때문이다. 결국 최선의 방법은 주어진 상황을 최대한 활용하면서 열심히 노력하는 것이다.

그렇다면 저축목표는 얼마만큼 잡는 것이 적정할까? 물론 많으면 많을수록 좋지만 지나치게 무리한 계획은 제풀에 지치게 만든다. 그렇다고 너무 느슨하게 계획을 세운다면 그 결과가 양에 차지 않는다. 그러므로 저축계획을 세울 때에는 다소 빠듯하지만 실천 가능한 목표를 세우고 하루라도 빨리 진행하는 것이 중요하다. 다만 염두에 둬야 할 점은 아직 미혼일 때가 가장 저축하기 유리한 때라는 점이다. 지금이야 특별히 부양할 가족이나 크게 돈 쓸 일이 없겠지만 앞으로 결혼하고 2세가 태어나면 자녀 양육비와 교육비, 그리고 내집 마련 등 굵직굵직한 돈 쓸 일이 줄줄이 산적해 있다. 이러한 점을 감안해 자신의 소득 중 적어도 50% 이상은 저축하는 것을 목표로 삼는 것이 바람직하다.

저축목표와 계획을 세웠다면 이제는 효율적인 금융상품을 선택해야 한다. 어느 상품이나 꾸준히 저축하면 목돈이 만들어지겠지만 자신에게 맞는 적합한 상품을 선택하는 것도 효과적인 재테크를 위해 꼭 필요하다. 결혼 계획과 자금 목표에 따라 조건이 맞는 상품들 가운데 가장 유리한 상품을 골라야 한다. 이때에는 단순히 예금의 이율뿐만 아니라 세금우대 여부, 가입에 따른 부대효과, 확정금리 또는 변동금리 여부, 가입하고자 하는 금융기관의 안전성 등을 꼼꼼히 비교하여 선택해야 한다.

금융상품도 다리품을 팔면 팔수록 얻는 것이 많아지기 마련이다. 예전에는 이러한 정보들을 얻으려면 여러곳을 돌아다녀봐야 했지만 요즘은 인터넷 접속만으로 손쉽게 해결할 수 있다. 3년 정도 저축할 수 있다면 청약부금이나 적립식 펀드상품을 활용하는 방법도 효과적이다. 확정금리 상품인 청약부금은 일반 적금상품의 특징을 포함하면서 추가로 아파트 청약자격을 부여하고 있다. 가입 때는 꼭 세금우대저축으로 가입해 다소나마 세금부담을 줄이도록 한다.

적립식 펀드상품은 적금처럼 꾸준히 불입하면서 그 자금으로 주식이나 채권 등에 투자하는 실적배당 상품이다. 지금의 저금리 상황을 감안할 때 좀더 높은 수익을 기대하는 펀드상품으로 투자하는 것도 좋은 대안이다. 다만, 투자에 따른 위험부담과 목적(결혼)이 분명한 자금이라는 점을 감안할 때 분산투자를 통해 위험을 낮추는 전략도 함께 구사할 필요가 있겠다. 5년 정도 저축한다고 하면 장기 적금상품 외에 장기주택마련저축을 활용하는 것도 고려해 볼 만하다.

부족한 주택자금은 정책자금 대출 활용

결혼자금과 관련하여 자금이 부족한 경우에는 부모님의 도움을 받거나 그것이 여의치 않다면 금융기관으로부터 대출을 받아야 할 것이다. 이때 자금부족이 결혼에 따른 전세자금 부족분이라면 정부에서 자금을 지원해주고 있는 근로자·서민주택자금대출을 우선 고려해볼 만하다. 이런 정부의 정책자금대출이 금리를 비롯한 대출조건에서 다른 대출들에 비해 유리하기 때문이다. 근로자·서민주택자금대출은 연간 소득이 3천만원 이하이고 대출신청일 현재 6개월 이상 무주택인 세대주를 그 대상으로 한다. 부양가족이 있는 세대주가 대상이지만 결혼을 앞둔 경우에도 신청할 수 있다. 대출 종류에는 전세자금과 주택구입자금대출의 2종류가 있으며, 이 중 전세자금대출은 주택금융신용보증서를 담보로 전세 보증금의 70% 범위에서 최고 6천만원까지 받을 수 있다. 적용금리는 최근 전세자금대출의 금리인하로 인해 종전보다 1%포인트가 내린 연 5.5%가 적용된다. 대출상환은 2년 이내 일시상환 조건이지만 최장 6년까지 연장이 가능하다. 또 만 65살 이상 직계존속을 부양하고 있는 세대에 대해서는 0.5%포인트 낮은 연 5%의 우대금리를 적용한다.

이처럼 부족자금을 대출을 통해 조달하는 경우에는 대출에 대한 원금 및 이자상환과 관련해 앞으로 무리가 없을지를 사전에 따져봐야 한다. 무리한 대출은 오히려 결혼생활을 힘들게 할 수도 있기 때문이다. 향후 예상되는 소득과 대출 원리금 상환을 비교해 적절한 상환계획을 세워야 하며, 만일 과다한 대출이라고 생각되면 전세평수를 줄이거나 결혼비용을 낮추는 등의 방법을 통해 적정한 대출수준을 유지하도록 해야 한다.

4 # 30대 초반, 株테크보다 住테크 먼저!

아파트 현금에 버금가는 환금성 지녀…청약통장 활용, 기존 아파트도 보물 많아

불확실성 시대, 재테크의 기본은 보장성 보험 가입이다. 미래가 불확실하고 투자위험이 클수록 확실한 위험관리를 밑바닥에 깔아두면서 재테크를 시작해야 할 것이다. 30대 초반부터 관심을 가져야만 하는 내집 마련 전략도 이런 맥락에서 접근해야 한다. 내집 마련은 일종의 보장성 보험이라고 봐야 한다는 얘기다.

내집 마련의 효용은 단순히 금전적인 것 이외에도 상당하다. 먼저 빼놓을 수 없는 것이 바로 내집이 가져다주는 만족감과 안정감이다. 오랫동안 월세나 전세생활을 해본 사람이라면 집없는 설움을 뼈저리게 느낄 것이다. 게다가 현재 아파트는 현금에 버금가는 환금성을 갖고 있다. 설혹 팔리지 않더라도 아파트를 담보삼아 대출받기도 쉽다. 그것도 신용대출보다 훨씬 낮은 6%대의 이자로 말이다. 즉 굉장한 유동성을 갖고 있다고 봐도 무방하다.

오죽하면 미국의 전설적인 펀드매니저였던 피터 린치까지 “내집 마련 후에 주식투자를 하라”고 말했을까? 주식투자를 하는 사람들에게는 상당히 의미심장한 말이 아닐 수 없다. ‘주식도사’라 불리기에 손색이 없는 그가 우선순위를 분명히 못박았기 때문이다.

그런데 최근 2~3년 동안 부동산 가격이 폭등하면서 내집을 사지 않겠다고 고집하는 사람들이 많이 생겼다. 우리나라 부동산 가격이 상대적으로 너무 비싸다고 하며, 조만간 일본의 전철을 밟게 될 것이라는 게 그들의 생각이다. 과연 그럴까?

무주택자 우선분양제도 활용법

그럴 가능성은 높지 않아 보인다. 왜냐하면 일본은 심각한 노령화 사회인데다 장기간 경기침체로 부동산 수요가 급격히 줄었기 때문에 부동산값 폭락현상이 빚어졌다. 하지만 우리는 사정이 다르다. 우리나라는 여전히 전세계에서 유례를 찾기 힘들 만큼 역동적인 나라다. 그도 그럴 것이 인구 비중이 가장 높은 연령대가 30대이기 때문이다. 그런데 내집 마련을 하며 자녀들이 진학하는 40대는 소비가 가장 왕성한 연령대다.

그럼 어떤 결론이 나올까? 현재의 30대가 속속들이 40대로 올라가는 향후 10년간은 경기가 그리 나쁘지 않을 것이고 내집 마련 수요는 늘어갈 것이라고 생각할 수 있다. 따라서 향후 10년 정도는 아파트 가격은 최소한 강보합세 이상의 가격 상승을 점쳐볼 수 있다. 즉, 재테크 차원에서도 내집 마련은 유효한 것이다.

그럼 내집 마련을 어떻게 할 것인가 하는 문제가 남는다. 내집 마련에서 가장 확실한 방법은 청약통장을 활용하는 것이다. 청약통장에는 주공아파트에 청약할 수 있는 청약저축과 민영아파트에 청약할 수 있는 청약부금과 청약예금이 있다. 이런 배경지식을 깔고 변화한 환경에 맞게 세가지 전략을 세워볼 수 있다.

첫째는 청약통장에 가입한 뒤 무주택세대주 우선분양 제도를 활용하는 것이다. 얼마 전 통계자료에 따르면 청약 1순위자만 해도 벌써 200여만명에 이르렀다. 그러니 동시분양 때 청약경쟁률이 치솟는 것은 당연하다. 실제로 인기 있는 아파트의 경우 청약경쟁률이 몇백 대 1을 넘어 몇천 대 1을 넘기도 해, ‘청약통장 = 복권통장’이라는 우스갯소리까지 생겨났다.

이런 상황에서 상대적으로 유리한 조건에서 경쟁할 수 있는 무주택세대주 우선분양제도는 분명 활용할 만한 가치가 있는 유리한 제도다. 무주택세대주 우선분 제도에서는 새로 분양하는 아파트에 대해 일정요건을 갖춘 무주택세대주들에게 청약 우선권을 준다. 아파트 동시분양에 나오는 전용면적 25.7평 이하의 아파트 가운데 그 절반을 무주택세대주들에게 우선분양하고 나머지를 일반 청약자들에게 배정한다. 만약 우선분양에서 떨어져도 나머지 물량에 또 한의 청약기회를 주는 특혜를 준다. 다만 모든 분양아파트에 대해 우선공급을 하지는 않는다.

무주택세대주 우선분양제도는 주택분양시장의 과열을 방지하기 위한 제도로서 건교부장관(시·도지사)이 투기과열지구로 지정한 지역에 적용된다. 한편 우선분양 대상자에 해당하려면 35살 이상, 무주택세대주, 청약통장 가입이라는 3가지 요건을 갖추고 있어야 한다.

이처럼 무주택세대주 우선공급제도를 활용하면 당첨확률을 상당폭 올릴 수 있다. 필자의 지인은 지난해 강남 아파트를 무주택자 우선분양을 활용해 분양받은 적이 있다. 일반분양 경쟁률은 300 대 1에 육박했지만 무주택자 우선분양의 경쟁률은 40 대 1로 낮았기 때문이다. 따라서 현재 무주택세대주이거나 곧 자격을 갖추게 된다면 이 제도에 큰 기대를 걸어보자.

다음으로 청약저축을 통한 내집 마련 전략을 살펴보자. 청약저축은 흔히 말하는 주공아파트(분양아파트와 임대아파트)를 청약할 수 있는 독점적 권리를 가진다. 가입대상은 무주택세대주여야 하며 1세대 1계좌로 제한된다(단 20살 미만인 단독세대주는 예외). 그리고 적립방법은 매월 2만원 이상 10만원까지며 5천원 단위로 자유롭게 넣을 수 있다. 취급하는 은행은 국민은행, 우리은행, 농협 세 은행뿐이라는 것도 특징적이다. 금리도 기간별로 차등 적용되는데 1개월 이내는 무이자, 1개월 이상 1년 미만까지는 2.5%, 1년 이상 2년 미만까지는 5%, 2년 이상부터는 6%가 적용된다. 지난해까지는 10%의 높은 금리가 적용되었는데 올해부터 대폭 낮아진 6%가 적용되고 있다.

그럼 청약저축 가입자만 참여할 수 있는 주공아파트의 사정은 어떨까? 대한주택공사(주공)의 인터넷 사이트 www.jugong.co.kr에 들어가면 올해의 분양계획을 볼 수 있다. 크게 공공분양(전용면적 25.7평 이하의 분양아파트), 공공임대(5년후 분양으로 전환되는 5년 임대와 분양으로 전환이 안 되는 50년 임대 아파트로 구분되는 임대아파트), 국민임대(분양으로 전환되지 않고 임대로만 활용)로 나누어볼 수 있다. 올해에는 각각 1만2천여가구, 1만3천여가구, 2만3천여가구씩 분양계획이 서 있다.

먼저 분양아파트를 살펴보자. 흔히 주공아파트는 대규모 택지개발지구에 조성되는 경향이 있다. 따라서 학교나 교통 등 여러가지 조건이 잘 갖춰지게 마련이고 그렇기 때문에 인근의 다른 아파트에 비하여 시세가 비싼 곳이 많다. 그리고 최근에는 ‘그린빌’이라는 브랜드를 내놓는 등 민영아파트 못지않은 경쟁력을 자랑하고 있다.

교통이나 환경 고려…천안 소형 아파트 매력

다음으로 임대아파트를 살펴보자. 임대아파트는 내집 마련이 어려운 영세민에게 혜택을 줄 목적으로 만들어지기 때문에 민영아파트에 비하여 분양가도 낮고 임대료도 저렴하다. 지역에 따라서 차이가 있지만 많게는 인근 아파트 월세의 30% 수준에서 임대료가 정해진다. 그리고 5년 뒤 분양으로 전환되는 공공임대의 경우 입주자에게 우선분양권이 주어지기 때문에 시세보다 훨씬 싼 가격으로 내집 마련을 할 수 있다는 점에 주목해야 한다.

현재 청약저축 가입자 수는 3월말 기준으로 91만명이다. 이 중 청약 1순위자는 16만명에 불과하다. 해마다 주공에서 5만가구 정도 분양하고 있는 것을 감안하면 분양받을 수 있는 확률이 매우 높다는 것을 알 수 있다. 단순하게 생각한다면 (5만÷16만)×100=31%가 나온다. 세번 청약하면 한번은 당첨된다고도 볼 수 있는 것이다. 따라서 아직도 청약저축에 가입하지 않았다면 가까운 국민은행, 우리은행 또는 농협에 나가서 가입하도록 하라.

특히 현재 그린벨트로 묶여 있는 수도권의 땅이 2005년에 풀릴 것이고 이곳에 주공아파트가 들어설 예정이다. 지금 가입하면 2년 뒤면 청약 1순위 자격을 얻는 것이다.

마지막으로 기존 아파트를 사는 전략이 있다. 현재 서울 강남 아파트의 평당 평균매매가는 1500만원이 넘고 일부 아파트의 경우는 2천만원에 육박한다. 그리고 다른 구의 경우에도 웬만한 새 아파트라면 평당 1천만원은 넘기 일쑤다. 하지만 이렇게 비싼 아파트만 있는 것은 아니다. 아직도 평당 500만~600만원의 저렴한 아파트들이 생각보다 많이 있다. 대표적인 부동산 사이트들에 들어가서 가격대별 조회를 하면 된다. 그 가운데서 교통이나 환경 등이 비교적 양호한 아파트를 고르는 것도 괜찮은 ‘2등 전략’이 아닐까?

그리고 또 하나 충남 천안의 소형아파트도 눈여겨볼 만하다. 경부고속철이 내년 4월이면 개통된다. 그러면 천안아산역에서 용산역까지 걸리는 시간은 고작 34분에 불과하다. 그리고 한달 통근요금 또한 15만원선으로 매우 경제적이다. 이 정도의 통근시간과 비용이라면 웬만한 서울지역 아파트가 부럽지 않을 것 같다. 가장 큰 매력은 향후 가격 상승 여력이 많을 것이라는 것과 현재의 아파트 시세가 평당 300만~400만원선으로 매우 저렴하다는 것이다. 실속을 챙기는 사람이라면 한번 고려해볼 만한 대안이 아닐까?

5 # 30대 후반, ‘사오정’에 대비하라

조기 은퇴·노후 전략은 미리미리…연금 가입 필수, 공격적 포트폴리오 짜볼만

얼마 전 한 설문조사에 따르면 직장인들의 체감 정년이 고작 30대 후반으로 나왔다. 실제로 55살에 정년퇴직하는 것이 직장인의 꿈인 임원되기보다 더 어려운 것이 현실이다. ‘사오정, 오륙도’(45살 정년, 56살까지 다니면 도둑놈)라는 유행어는 이제 상식이 됐다. 따라서 현재 30대 후반이라면 본격적인 은퇴 또는 노후 대비 전략을 세우는 것이 뒤늦은 감도 있다.

그럼 현 시점에서 어떤 것들을 챙겨야 할지 알아보자. 먼저 보험 가입부터 살펴보면, 아직도 보장성 보험에 가입하지 않았다면 당장 가입하도록 하라. 지금 여유가 있다면 종신보험에 가입하는 것이 가장 좋다. 그리고 좀더 여유가 있다면 2만~3만원 안팎의 보험료로 가입할 수 있는 건강보험까지 곁들인다면 완벽한 보험 재테크가 될 것이다. 반면 현재 여유가 없다고 생각하면 종신보험의 대안상품인 정기보험도 괜찮다. 정기보험은 종신보험과 보장내용은 거의 같지만 보험료는 3분의 1~2분의 1에 불과할 만큼 경제적인 보험이다. 단, 10, 15, 20년 등 정해진 기간 동안만 보장이 된다는 점에 유의해야 한다. 대신 종신보험으로 전환권이 있으므로 나중에 다소 여유가 생기면 종신보험으로 전환권을 행사하도록 하라.

장기주택마련저축으로 교육자금 마련을

또 자녀들이 커감에 따라 자녀교육자금 마련도 만만찮은 부담으로 다가온다. 이를 대비하기 위해 대개 보험사의 교육보험 또는 은행의 적금 상품에 가입하는 경향이 있는데, 가장 확실한 대비책은 다름 아닌 ‘장기주택마련저축’ 가입이라고 생각한다. 이 상품은 이름에서 풍기듯이 내집 마련 용도로 만들어진 것이기는 하지만, 장기간 목돈 마련에 제격이기 때문에 자녀교육자금 마련으로도 적절하게 활용할 수 있다. 현재 이 상품의 이율은 5% 후반에서 6%까지인데 비과세 적용까지 받는다. 게다가 연말정산시 소득공제효과가 있기 때문에 실제 이율은 굉장히 높을 수 있다.

단, 이 상품의 가입자격은 무주택자 또는 1주택 소유주에게만 있다. 그리고 소득공제를 받을 수 있는 대상은 배우자 등 부양가족이 있는 세대주인 근로자여야 한다. 소득공제효과는 소득수준에 따라 4~16%에 달하기 때문에 실질 이율은 10~22%까지 가능하다. 만기가 7년에서 10년까지로 매우 긴데 주의할 점은 가입 뒤 5년 이내에 중도해지하면 소득공제를 통해 받은 세금환급금을 추징당한다는 것이다. 그러니 처음 가입할 때 마음처럼 인내심있게 부어야 한다. 이 상품은 올해 말까지만 가입할 수 있으니 더 늦기 전에 가입하도록 하라.

다음으로 연금에 가입하는 것이 중요하다. 우리의 월급 가운데 상당액이 국민연금으로 빠져나가고 있다. 그런데 우리 사회가 급속하게 노령화하고 있다 보니 우리가 정작 노인이 되었을 때는 국민연금의 혜택을 거의 누리지 못할 가능성이 많다. 그 이유는 인구구조상 현재는 젊은이 10명에 노인 한명꼴로 부양하고 있지만 30년 후에는 3명에 한 명꼴로 부양해야 하기 때문이다. 다시 말하면 국민연금은 별로 기대할 게 없을 가능성이 높다는 것이다. 따라서 우리 스스로 노후자금을 마련해야 한다.

연금은 대개 보험사와 은행에서 가입하고 있는데 둘의 우열을 가리기가 쉽지는 않다. 하지만 은행연합회 www.kfb.or.kr와 생명보험협회 www.klia.or.kr 등의 인터넷 사이트를 참조하면 어디가 연금을 잘 운용하는지 알아볼 수 있다. 또 하나 연금은 앞으로 몇십년을 보고 불입하는 것이므로 가급적 안전한 대형 보험사나 은행을 고르는 것이 한결 마음이 편할 것이다. 그리고 연금은 연말정산 때 240만원까지 소득공제를 받을 수 있어 더욱 효과적인 상품이다.

위의 3가지를 준비했다면 이제는 본격적인 노후 대비 재테크를 하여야 한다. 지금과 같은 초저금리시대에는 조금은 공격적인 투자자세가 필요하다. 대개 고위험 고수익이라고 한다. 하지만 이는 엄밀히 따지자면 틀린 말이다. 저위험 고수익, 더 나아가 무위험 고수익 상품도 있다. 가장 대표적인 상품으로는 위에서 언급한 장기주택마련저축이 있다.

저위험고수익 상품, 후순위채권·리츠 매력

다음으로 저위험 고수익 상품으로는 부동산투자신탁과 후순위채권, 그리고 부동산 리츠가 있다. 먼저 부동산투자신탁은 은행권의 간판상품이라 할 만큼 상품성이 뛰어나다. 연 7%에 달하는 고수익성과 안정성을 갖추었기 때문이다. 문제는 워낙 인기가 좋다 보니 사전에 판매계획을 파악해 예약을 해야 한다는 번거로움이 있다. 다음으로 후순위채권은 시중 은행들이 주로 발행하기 때문에 생각보다 위험하지 않을 뿐 아니라 연 6%에 달하는 고수익성을 자랑한다. 문제는 만기가 5년 이상으로 환금성에 제약을 받기 때문에 장기투자를 염두에 두어야 한다는 점이다.

부동산 간접투자 상품의 하나인 리츠(REITs)도 관심의 대상이다. 먼저 수익성 측면에서 살펴 보자. 리츠의 평균 목표 배당률은 10%에 이른다. 그리고 보유 빌딩의 가격 상승으로 인한 시세차익까지 노릴 수 있는 장점이 있다. 실제로 상장된 3개의 리츠는 낮게는 2%에서 높게는 4%의 프리미엄이 형성되어 있다. 따라서 배당수익과 시세차익 모두 감안한다면 최고 금리 금융상품이라 해도 무방하다.

물론 안정성에서도 문제가 없다. 리츠의 주수입원은 빌딩 임대수입이기 때문이다. 경험적으로 임대는 장기계약이 많고 해마다 물가상승률 수준의 임대료 인상이 있게 마련이다. 그리고 리츠를 운용하는 자산관리회사(AMC)가 리모델링 등을 통하여 빌딩을 효과적으로 관리하여 공실률은 낮추고 임대료는 올리는 성과를 보이고 있다. 그리고 일부 리츠의 경우는 풋백옵션까지 제공하여 이중삼중으로 안전장치를 해두었다.

지금까지의 경험에 비추어본다면 리츠는 무조건 초기 공모시장에서 잡아야 한다. 공모를 통해 사는 것이 가장 싸게 살 수 있기 때문이다. 안전하고 확실하게 하려면 수시로 공모 증권사에 전화해 시간별 경쟁률을 체크하면서 청약금액을 정하면 좋다. 하지만 경쟁률이 예상보다 더 치열해서 원하는 금액만큼 확보하지 못했다면 상장 후 주식시장에서 직접 사면 된다. 이때는 프리미엄을 약간 얹어서 매수주문을 넣어야 한다. 그리고 매매수수료가 싼 온라인 증권사를 통하여 매수하면 비용을 줄일 수 있다. 그리고 장기증권저축에 가입한 사람이라면 장기증권저축으로 사두면 세액공제, 배당, 시세차익 즉 1석3조의 효과를 노릴 수 있다.

마지막으로 고위험 고수익 상품들이 있다. 주로 주식과 관련이 있는 상품들인데, 바뀐 패러다임 아래서는 위의 모든 노후 재테크를 갖춰놓고 나서야 고위험 고수익 투자에 나설 것을 권한다.

대표적 고위험 고수익 상품으로는 지수연동예금(ELD)과 지수연동증권(ELS), 상장지수펀드(ETF) 등이 있다. 이들 모두 주식관련 상품들로서 향후 주가가 큰 폭으로 상승할 경우에는 대박의 가능성까지 내포하고 있다. 지수연동예금과 지수연동증권은 원금이 보장되는 장점이 있는 대신 목표 지수에 도달하지 못한 경우 이자를 한푼도 못 받는 위험(?)이 생길 수도 있다는 점에 유의해야 한다. 그리고 요즘에는 고객들에게 좀더 유리한 조건을 가진 상품들이 쏟아져 나오므로 다른 상품들과 비교한 뒤 가입하도록 하라. 마지막으로 상장지수펀드는 기존의 인덱스 펀드를 주식으로 만든 것이라 생각하면 된다. 개별 주식에 투자할 때 생기는 위험을 줄일 수 있고 사고 파는 비용도 저렴하고 편리하다는 장점을 가지고 있다.

위의 상품들을 바탕으로 포트폴리오를 구성한다면 좋은 결과가 있으리라 생각한다. 덧붙여 말한다면 최고의 재테크는 화목한 가정과 건강, 그리고 평생직업이 아닐까 싶다. 이 부분이 해결돼야만 노후를 완벽하게 대비했다고 말할 수 있지 않을까.

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