2004년 부동산 재테크 노하우

1 # 수요와 공급으로 본 2004년 주택시장 전망[ | ]

주택시장을 전망하는 방법론이 여러가지가 있을수 있겠지만 시장의 원리인 수요/공급측면에서 2004년도 주택 시장을 매매와 임대 시장 측면에서 전망해 보겠습니다.

< 시장의 원리 >

모든 시장과 마찬가지로 주택 시장에서도 상승을 이끌어 내는 요소와 하락을 이끌어 내는 요소가 상존하게 되어 있습니다. 전자가 강할때는 집값이 상승하는 것이고 후자가 강할때는 집값이 하락하는 것입니다.

그러나 한국의 주택 시장은 100% 시장 원리로 가격이 형성되지는 않습니다. 그 주된 원인은 정부등 제3자의 개입을 들수가 있습니다. 이러한 시장 개입 행위가 옳다 그르다라고 말하기는 쉽지 않습니다. 그러나 경제적 측면에서만 보면 시장을 왜곡시키는 역효과가 있습니다.

예로 시장 경제에 있어서 가격 상승 요인이 연간 5%가 있다고 가정하면, 시장 원리에만 가격의 조정 기능을 맡길때 매년 시장 가격은 5% 오르게 됩니다. 그러나 정부등에서 시장 기능을 왜곡하여 0%로 만들었을때 몇년간 수치상으로는 0%에 가까운 수치를 보일 것입니다. 그러나 시장 가격 상승 압력이 어느 한계치를 넘어가게 되면 그 동안 축적된 에너지가 한꺼번에 방출되는 것입니다. 그러므로 1~3년차 까지 0%의 가격 상승있었다면 4년차에서는 갑자기 20% (=5% x 4년)의 가격 상승을 보이는 것입니다. 이때 20% 상승만을 보고 그 원인을 찾으려하기 때문에 졸속적인 수습책이 난무하게 되는 것입니다. 어떤 분은 이런 현상을 가지고 부동산 가격 10년 주기설이라 하는데, 10년이라고 법에서 정해진바는 없습니다. 경기가 과열되어 에너지가 축적되면 그 보다 빠를수도 있고, 에너지 축적이 안되면 그 보다 늦을수도 있습니다.

반대의 경우도 마찬가지 입니다. 과거 주식 시장 하락기때 연기금을 활용하여 무리하게 주가 받치기를 하다 폭락을 경험했던 사례가 많이 있습니다. 경제 규모가 세계 10위권으로 커지고 경제에 있어서 국가간 경계가 허물어져 가는 시대에 살고 있는 우리는 70년대식 계획경제의 환상을 잊는 것이 좋을듯 합니다.

그러므로 이 보고서를 통하여 시장 가격에 영향을 줄 하나하나의 요인에 대해 살펴보고 그것이 시장 에너지 축적에 영향을 주는지, 반대로 에너지 해소에 영향을 주는지를 살펴 보겠습니다.

< 수요 측면에서 본 주택 매매 시장 >

수요측면에서 볼때 시장 가격을 상승 시킬 요소는 크게 두가지를 들수 있습니다.

2004년도 3월부터 시행된다고 발표된 모기지론(Mortgage Loan) 제도의 도입과 유동성 증가에 따른 부동 자금의 상존 가능성입니다.

원래 올해 하반기부터 실시한다고 하다가 내년 3월로 연기된 모기지론은 소형평형을 중심으로 기존 아파트 가격에 상승 효과를 가져 올것입니다. 모기지론은 실수요자의 내집마련 시기를 앞당기게 해준다는 긍정적인 효과가 있습니다.

일부 언론에서 미국등 선진국은 내집마련 시기가 한국보다 빠르다고 하며, 이를 한국 주택값에 거품이 있다는 증거로 내세우고 있는데 이는 비교 대상이 잘못되었다고 봅니다. 미국등 선진국에서는 모기지론이 일반화되어 내집마련 시기가 빠른 것입니다. 미국의 경우 80% 이상의 주택구입자가 모기지론을 이용하여 주택을 구입하고 있습니다. 즉, 집을 구입할 자금을 모두 모은후에 집을 살것인가, 아니면 집을 일단 모기지론으로 구입한후에 30년간에 걸쳐 갚아나갈 것인가에 대한 차이만이 있는 것입니다.

모기지론의 긍정적인 효과는 이자분에 대해서 세금 보고(연말 정산)시 소득세 감면 혜택이 있다는 것입니다. 모기지론은 소득이 있는 사람이 집을 보유하는 것에 유리하게 작용함으로써 사회 구조를 자산사회에서 과세 투명성이 보장되는 소득 사회로의 전이를 촉진시킵니다. 즉, 소득은 적지만 상속등 여러가지 경로로 자산을 많이 축적한 사람 보다는 소득이 높아서 소득세를 많이 낸 사람이 좋은 집에 사는 것이 세제상 유리하다는 의미입니다.

하지만 모기지론의 부작용(?)이라 하면 미래의 주택 수요를 현재로 당겨온다는 것입니다. 이에 따라 모기지론 도입 초기나 금리 인하 시점에서는 주택 수요가 늘어 나게 됩니다. 지난 몇년간 미국, 영국등 선진국의 부동산이 폭등한 이유가 저금리로 인한 주택 이전 수요때문입니다. 정부도 그것을 우려하여 내년 1월부터의 시행을 피하는 것으로 이해가 됩니다. (1월부터 시행될 경우 겨울 이사철과 맞물려서 또 한차례의 상승 압력으로 작용하고 이것은 4월에 있을 총선에 악재로 작용할 것이기 때문에 그 시기를 3월로 잡은 것으로 보입니다.)

DJ정부로 부터 시작된 유동성 증가 추세는 참여정부에 들어서도 그 추이가 꺽이지 않을 것입니다. 비록 세금 정책의 강화로 시중 자금을 환수하려 노력하고 있지만 기존의 국책 사업 이외에도 행정수도 이전, 미군 제2사단 이전등 새로운 자금 수요처가 많은 관계로 강력한 통화 환수는 어렵고 오히려 참여 정부 후반으로 갈수록 유동성이 늘어 날것으로 보입니다.

부동산 시장만을 볼때 판교 지가 보상과 행정 수도 후보지 지가 보상이 기다리고 있습니다. 물론 이 부동자금이 모두 주택 시장으로 몰리지는 않습니다. 그러나 자금의 성격상 정부의 의도대로 주식 시장으로 가기는 어렵다고 봅니다. 기업 설비투자가 저조하고, 경기 부진에 따라 기업의 실적이 악화될때 고PER주가 양산되는 것은 개미 투자가 입장에서는 여간 부담스러운 것이 아닙니다. 더구나 부동산 선호 자금과 주식 선호 자금은 그 유형이 전혀 다릅니다. 전자는 안전성이라는 단어로 후자는 수익성이라는 단어로 두 자금의 선호도를 정의할수 있을 것 같습니다.

이런 부동 자금은 아파트 시장에 대한 규제가 강화되면 주상복합으로, 주상복합에 대한 규제가 강화되는 내년부터는 토지나 상가등 틈새 시장을 찾아 계속 떠돌것으로 보입니다. 그때마다 시장은 출렁이고, 정부의 때늦은 규제로 투자가의 희비를 엇갈리게 하는 일이 계속 생길것으로 보입니다.

이런 부동자금이 선순환을 일으키기 위해서는 정부에서 물꼬를 바로 잡아야 합니다. 둑만 계속 높게 쌓는다고 될일은 아닙니다. 적정한 물꼬를 터주면 선순환을 일으킬수가 있습니다. 쉽게 생각할수 있는 분야가 리츠입니다. 지금과 같은 구조조정 리츠말고 일반 리츠를 활성화하여 아파트 선시공후분양 제도의 재원으로 활용할수가 있을 것입니다. 후분양제는 실수요자를 보호하고 시장 경쟁의 원리로 주택의 질을 높이는 좋은 아이디어임에도 불구하고 재원의 문제로 시행이 늦어지고 있습니다. 그러므로 부동자금이 리츠라는 제도를 통하여 후분양제 시행의 재원으로 활용된다면 신규 아파트 시장에 대한 투기적 수요도 완화될것이고 실수요자에게 이익이 돌아가는 분양 시장이 될것입니다.

반면 수요 측면에서 시장가격을 하락시킬 요소도 많습니다.

첫째, 세금 정책으로 대표되는 정부의 조치입니다. 총선을 앞두고 어느 때보다도 집값 안정의 의지를 보이고 있는 정부의 각종 조치에 따라 주택 시장도 안정화되어 가는 느낌입니다. 정부의 부동산 대책이 공급의 확대보다는 수요의 억제쪽으로 촛점이 맞추어져 있습니다. 지난 몇년간 수요가 과열되어 이것이 부동산 폭등의 주 원인이라는 정부의 시각을 그대로 반영하고 있습니다.

이러한 정부 조치의 문제는 가수요뿐만 아니라 실수요자도 영향을 받는다는 점에 있습니다. 예로 향후 주택 거래 신고제가 정착되면 취득세 및 등록세의 과세 기준이 행자부의 고시 가격에서 실거래 가격으로 기준이 바뀌게 되어 기존의 무주택자라도 주택을 구입할 경우 지금보다는 세금을 많이 내게 됩니다. 세금이 징수 실적을 보면서 세율을 조정하겠다는 정부의 의견이 있었지만 어떤 경우라도 지금보다는 세금 부담이 많아집니다. 그 이전이라도 정부에서는 생애 최초 주택을 구입하는 무주택자에 대해서는 면세를 하던지 일부 감세를 해주는 방안을 검토해야 합니다.

가수요를 잡으려는 정부의 정책은 실수요자 마저 대기 수요화 만들고 있습니다. 한마디로 극심한 눈치 작전이 벌어지고 있다고 보입니다. 이럴 경우 DJ 정부때와 마찬가지로 정부의 규제 정책 완화등 어떤 계기가 발생할 경우 필요 이상의 과열을 보이게 됩니다.

가장 좋은 정부 정책은 실수요자들이 필요한 시기에 내집마련을 하게 하는 것입니다. 이를 위해 가수요가 줄고 있고, 실수요도 주춤하고 있는 이때에 양질의 주택을 공급하는 계획을 조속히 수립하고 시행에 들어가야 합니다.

두번째는 경제적 상황입니다. 경제적 상황이 좋아지면 주택 수요자가 많아지고, 경제적 상황이 나빠지면 수요자가 급격히 줄까요? 어차피 집은 누구나 필요한 것이고 그 수요는 일정한데 나머지는 실수요자가 아니라 투기라 불리우는 가수요가 아닐까요?

그러나 그렇지는 않습니다. 경제 상황에 따라 정말로 실수요자가 줄었다 늘었다 합니다. 그 비밀의 답은 최근 행자부에서 발표한 주택 통계 자료에 있습니다. 정부 발표 자료를 가지고 행정자치부와 건설교통부간에 설전이 오갔던 것을 기억하실 것입니다. 우리나라 주택 보급율과 무주택 비율에 대한 논란이 그것입니다.

행자부 발표에 따르면 우리나라 총 주택수는 1370만여 가구라 합니다. 그리고 총 가구수는 1673만 가구라 합니다. 이를 그대로 인정하면 우리나라 주택 보급율은 82%에 불과한 것입니다. 그러나 건교부의 반론은 이는 통계의 오류이고 총가구수에는 취업등으로 가구 분리된 1인 단독 가구 300만 가구가 포함되어있고 이를 제외하면 주택 보급율은 100%라는 주장입니다.

표현이 다를 뿐이지 두 부처의 분석 내용은 일리가 있습니다. 문제의 핵심은 단독가구 300만 가구가 숫자의 마술을 부린다는 점입니다. 이들은 독립적 공간을 원하기 때문에 경기가 좋아지면 집을 구매하거나 임대를 하여 독립을 하지만 경기가 나빠지면 부모의 집등으로 들어가게 되어 그 수요가 급격히 줄게됩니다. 이를 ‘잠재 수요’리고 정의할수 있으며, 독신 및 이혼의 증가, 독립된 공간을 원하는 추세등을 볼때 이들은 점점 늘어나는 추세입니다. 이에 따라 인구 증가율보다 가구수 증가율이 높은 형편입니다.

내수 경기가 침체를 거듭하고 실업자와 미취업자가 양산되는등 경제 상황이 나빠지는 것에 연동되어 이러한 잠재수요는 줄어들게 됩니다. 2004년도에도 2003년도보다는 경제 성장율이 조금 높을 것으로 예상하지만 체감 경기 측면에서는 특별히 좋아질 것으로 보기에는 어렵기 때문에 이러한 잠재수요가 늘것으로 보이지는 않습니다.

금리 인상도 주택 수요를 줄이는 역할을 할것으로 보입니다. 미국등 선진국이 금리를 인상하면 우리나라도 자연스럽게 금리가 올라 갈것으로 보입니다. 그러나 금리 인상 폭에 대해서는 심각한 수준의 금리 인상이 될 가능성은 적습니다.

주요 경쟁국에 비해 우리나라 금리 수준은 아직도 높습니다. 기업의 기준으로 보면 열심히 일해서 은행 밥벌이 시키는 꼴입니다. 여기에다 금리를 더 인상한다는 것은 기업의 손익을 악화시키고 경기를 위축시킬 가능성이 농후합니다.

노무현 대통령의 주요 공약중 경제성장율을 7%가 되게 하겠다는 것을 기억해야 합니다. (한나라당의 대선 공약이 6%라 하니까 우리는 7%라고 말한 것은 아닐 것입니다.) 재임 기간중 평균은 아니더라도 재임기간중 한해라도 7% 이상의 경제 성장율을 보여야 하는데... 경제 규모가 커진 현 상황에서 7%는 모든 경제주체가 최선을 다해도 달성될까 말까한 어려운 숫자입니다. (취임 첫해는 3%, 두번째해인 내년도에는 5%대의 성장이 예상된다고 합니다.)

이 의미는 경기 부양에 악영향을 미치는 인위적 금리인상은 정부 차원에서 원하지 않는다는 것을 의미합니다.

물론 경기가 반전되어 과열 현상을 보이게되면 금리 인상은 불가피하게 됩니다. 그러나 이것은 무엇을 의미하는 것일까요? 대출 이자가 오르더라도 지불 능력이 따라서 오른다는 의미입니다. 다시말해 지금 월 수입이 200만원에 대출이자가 60만원이라고 하면, 경기가 호조되어 자연적 금리 인상이 되면 80만원의 이자 부담이 될수 있지만 그때는 월수입이 250만원 이상된다는 의미입니다. (자영업자분들은 이 의미를 실감하실 것입니다.)

그러므로 문제는 금리인상 자체가 아니라 IMF와 같은 공황 상태에서 경기는 좋지않으면서 금리만 오르는 현상입니다. 그런 시기가 다시 올까요? 그런 시기는 오기 어렵다고 봅니다.

오히려 지금의 금리 인상설은 주택의 가수요를 잠재우고, 단기 / 변동 금리 위주의 현재 대출 관행을 장기 / 고정 금리 위주의 모기지론으로의 유도하기 위한 심리전적인 성격이 깊다고 봅니다.

< 공급 측면에서 본 주택 매매 시장 >

공급측면에서 주택 가격을 끌어 올릴 요소는 많아 보이지는 않습니다. 지난 2~3년간 부동산 호황기를 맞아 다세대 주택의 건립이 우후죽순처럼 이루어졌습니다. 전국에 분양되거나 임대되지 않은 빈집들이 많다고 합니다. 이러한 측면에서 공급이 부족하다고 보여지지는 않습니다.

보도에 따르면 2004년도에는 아파트의 경우 전국적으로 28만7243가구가 입주하며 이는 2003년도 입주예정 물량 24만7960가구에 비교해 볼 때 16% 정도 늘어난 수치라 합니다. 다만 서울지역의 경우는 내년에 4만2395가구여서 올해 6만2777가구보다 32%인 2만여가구 정도 줄어들 예정이며, 경기지역의 경우 올해 8만1207가구였던 것이 내년에는 11만9678가구로 47% 정도 늘어나므로서 지역적으로 공급에 차별화가 이루어 질것으로 보입니다.

이러한 지역별 차별화는 잠실등 재건축 추진 단지의 이주가 본격화됨에 따라 지역에 따라 수급의 균형이 맞지 않는 곳이 나타나는 현상을 보일 것입니다. 재건축 기간중 지급되는 이주비로 전세를 끼고 매입하는 물량이 연쇄적으로 주택값을 상승시키는 요인이라는 지적이 있어 왔습니다. 그러나 지난 몇년간 매매가 대비 전세가가 약세를 보임에 따라 이주비로 같은 지역의 주택을 매입하기는 부족함감이 있기 때문에 과거와 같은 영향력은 기대하기 어렵습니다. 다만 재건축 단지의 주민중 세입자의 비중이 더 크므로 잠실등 재건축의 본격적 이주는 매매 시장보다는 임대 시장에 영향력을 더 미칠 것으로 보입니다.

반면 공급 측면에서 주택 가격을 떨어트릴 요소로서는 정부의 조치에 따른 매물의 증가를 들수 있습니다. 양도세 중과를 피하기 위한 다주택자들의 매물이 나올 것으로 예상되므로 공급측면에서는 상승 요인보다는 하락 요인이 더 많아 보인다고 할수 있습니다. 3주택 이상 소유가구가 118만 가구가 있는데, 이들이 소유하고 있는 여유 가구수는 378만 가구 정도로 보입니다. 물론 이것이 전부 매물로 나오지는 않습니다. 이분들중 이미 임대 사업을 하는 분들이 있고, 또한 임대 사업으로 전환하려는 분들도 있기 때문에 매물화 될수 있는 물량에 한계가 있다는 점, 고율의 양도세를 내면서까지 처분한 자산을 투자할 대체 투자처가 마땅치 않다는 점등을 고려해 볼때 매물화될수 있는 부분은 대출 비중이 높은 일부 다주택자의 물량으로 제한될수 밖에 없습니다.

< 수요 측면에서 본 주택 임대 시장 >

그러면 주택 임대 시장은 어떨까요? 임대 시장도 수요와 공급의 측면에서 요소별로 살펴 보겠습니다.

수요측면에서 임대 가격을 상승시킬 요소가 오히려 커보입니다. 첫째, 여러 정부의 조치로 실수요자가 대기 수요화됨에 따라 매매 수요가 임대 수요로 바뀌고 있습니다. 즉, 주택 가격 상승기에는 내집 마련 시기를 당기는 경향을 보이는 반면 주택 가격 하향세나 안정세일 경우 서둘지 않는 경향을 보입니다. 그러므로 이러한 매매 대기 수요는 당분간 임대 시장에 머물것으로 보입니다.

두번째, 가구수의 증가가 인구수의 증가를 웃도는 현상은 계속될 것입니다. 1인 단독 가구는 처음 가구 분리가 되었을때는 임대 수요로 나타나고 어느 정도 시간이 지나면서 경제적 독립이 실현되면 일부는 매매수요로 까지 바뀌게 되는 특징이 있습니다. 매매 수요에서도 이들 단독가구가 주요 변수였듯이 임대 시장에서도 경기 상황에 따라 수요가 달라집니다. 2002년도와 2003년도의 경우 임대 수요가 매매 수요로 많이 전환되었고, 경기 후퇴로 인한 수요 감소가 전세 약세 현상을 불러 왔지만 2004년도를 기점으로 상황은 조금씩 달라질것입니다. 정부에서는 이 부분에 대한 대책을 미리 준비해야 할것입니다.

< 공급 측면에서 본 주택 임대 시장 >

지난 1~2년간 전세 시장이 안정세를 보였던 1등 공신은 다세대/다가구 주택이었습니다. 그동안 과잉 공급된 이 주택들은 아직도 수요를 못찾아 빈집으로 남아 있는 곳이 많다고 합니다. 전세 수요자의 입장에서는 전세가 안정에 큰 힘이 될것입니다.

반면 공급측면에서 먹구름도 만만치가 않습니다.

첫째, 잠실등 재건축이 진행되면 그 지역에 살던 주민들의 이주 수요가 발생됩니다. 그동안의 여러 조사 결과를 보면 자녀들의 학교, 직장 및 지역에 대한 친숙도등의 이유로 그 지역을 벗어나지 않으려는 특징을 보이고 있습니다. 그러므로 특정 지역에 대한 수요는 줄지 않고 공급만 줄어드는 현상은 특정 지역의 임대 가격을 끌어 올리는 역할을 할것입니다. 임대를 줄수있는 집은 한채인데 임대를 할 수요자가 두 가구라면 당연히 임대 가격이 오르는 것입니다. 이것이 시장의 원리이지만 이를 이해 못하는 일부 사람들에 의해 마녀는 지금의 ‘투기꾼’에서 ‘악덕 집주인’으로 바뀌게 되는 것입니다.

둘째, 전세 제도가 점차 월세로 바뀌는 현상을 보이기 시작할 것입니다. 그 동안 매매가의 절반 가격 정도만 맡겨 놓았다가 계약이 끝나면 전액 찾아가는 전세 제도는 서민들의 주거비 절감에 많은 도움을 주었던 전세계에서 우리나라만 있는 좋은 제도였습니다.

한국의 부동산 제도에 대해 외국 사람에게 설명하기 어려운 부분이 바로 전세제도입니다. 그동안 전세제도가 한국에서 정착했던 것에는 여러 사회적 경제적 배경이 있었습니다. 전세 제도는 고 인플레이션, 고 금리, 저 주택 유지 비용하에서 정착된 제도입니다.

그 동안 고성장으로 인해 늘어난 유동성은 실물 자산의 가격을 끌어 올리는 역할을 하였습니다. 그러므로 매매가의 50% 정도를 전세로 주고 50%의 자기 자본만으로 주택의 매입하였을때도 시세 차익이 금융 비용을 훨씬 상회했던 것입니다. 장기 보유의 경우는 전세금이 최초 매입가를 넘는 현상을 보이기도 하였습니다.

임대사업자의 경우에는 전세 상승분을 은행에 예치만 하여도 고금리 상황하에서는 충분한 수익을 거둘수 있었기 때문에 퇴직금등을 활용하여 노후 대책에 많이 활용하였었습니다. 또한 보유세가 미미하여 주택 유지 비용은 큰 부담이 되지 않았었습니다.

그러나 지금은 시대 상황이 변하고 있습니다. 고성장에 따른 인플레이션 시대는 다시 오기 어려우며, 저금리 추세는 계속 지속될 것입니다. 과거의 두자리수의 고금리 시대는 다시 오기 어렵습니다. 게다가 보유세가 인상되면 주택 소유자들은 심각한 고려를 하게됩니다. 어차피 전세금을 은행에 예치하여 나오는 이자가 보유세 보다 적다면 주택소유자의 입장에서는 그 주택을 팔거나 월세로의 전환을 심각하게 고려할것입니다. 이때 자본력이 딸려 대출을 안고 주택을 구입한 사람들은 그 주택을 팔것이고, 자기 자본으로 주택을 구입한 사람들은 월세로 전환할 것입니다.

더구나 다주택자를 줄이는 정책과 맞물려서 임대 물량이 시장에서 많이 사라지게 되면 평소 임대 수요가 많은 특정 지역의 아파트부터 전세에서 월세로 전환하는 현상이 나타나기 시작할 것입니다. 물론 세입자의 입장에서는 월세를 선호하지 않습니다. 그러나 전세 물량이 월세로 전환하는 추세가 확산됨에 따라 인기지역 아파트 > 비인기 지역 아파트 > 인기지역 다가구 주택 > 비인기 지역 다가구 주택 순으로 전세를 고집하는 수요자의 이동이 일어나게 될것으로 보입니다.

그러나 월세의 형태는 선진국과 같이 한두달분 월세만 보증금 (Security Deposit)으로 내고 매달 세를 내는 ‘완전 월세’ 형태가 빠른 시일내에 정착되지는 않을 것입니다. 매달 고액의 주거비를 월세로 내는 형태가 우리에게 익숙치 않은 탓도 있지만 신용 사회가 정착되지 않았기 때문에 전세금의 절반 수준을 보증금을 받고 나머지를 월세로 전환하는 ‘부분 월세’ 형태나 1년 또는 2년치 월세를 입주시 한꺼번에 받는 ‘깔세’ 형태가 일반화될것입니다.

현재의 정부 정책하에서는 다주택자는 1가구 2주택 이하로 주택수를 줄이거나 임대주택 사업자로의 전환을 강요 받고 있습니다. 임대주택 사업자라는 것 자체가 임대 소득을 제도권 내에서 과세하기 위한 제도이므로 정부에서는 임대사업자가 월세로 전환하는 것을 권장 또는 방조할 가능성이 더 높습니다.

< 결언 >

이상으로 2004년도부터 주택 매매 시장과 임대 시장에 나타날 현상들을 수요와 공급의 원리로 예상하여 보았습니다. 어떤 변수는 상승 요인으로 어떤 요인은 하락 요인으로 작용할것입니다. 모두 같은 가중치를 가지고 있는 것이 아니고 경제나 정치등 부동산 시장을 둘러싸고 있는 외부 요인에 의해 계속 영향을 받기 때문에 한마디로 내년도 시장을 정의하기는 쉽지 않습니다.

2002년도 주택 시장의 최대 화두였던 것이 ‘유동성’에 의한 부동산 상승이라고 정의한다면, 2003년도에는 ‘세금’을 중심으로 한 부동산 안정 대책이라고 할수 있습니다. 2004년도 상반기에는 참여 정부의 정치구도를 결정할 총선이 있습니다. 2004년도에는 ‘표심’을 의식한 안정 대책에 상반기 화두를 대표할 것입니다.

빠르면 2004년도 하반기부터 늦으면 2005년도부터 시장의 화두는 ‘2차 차별화’로 넘어가게 될것으로 보입니다. 여기서 빠르다 늦다의 구분은 내수 경기 회복 시기와 맞물려 있다 보면 맞습니다. 지난 몇년간 진행되었던 1차 차별화가 특정 지역의 급등세와 타 지역의 추가적 상승이라는 ‘시차적 차별화’라고 특징지을수 있다면 앞으로 벌어질 ‘2차 차별화’는 인기 지역, 인기 종류의 주택은 꾸준히 상승 시도를 하는 반면 비인기 지역, 비인기 종류의 주택은 소비자에 외면당하는 형태를 보이게 될것입니다. 이는 시장의 제한적 에너지와 주택보급율 확대에 따른 필터링 현상으로 이해할수 있습니다.

그러므로 위에서 서술한 여러 변수와 화두들을 고려해 볼때 주택 매매 시장에서는 상반기 안정 및 부분 하락, 하반기 부분 상승 모색(차별화)으로 전망할수 있으며, 임대 시장의 경우 상반기 안정, 하반기 상승을 전망합니다.

이에 따라 실수요자의 경우 내집 마련의 시기를 총선 전후로 잡는 것이 좋을 것입니다. 다주택 소유자의 경우는 대출금과 세금을 고려하여 이 시기에 처분하여 건전한 포트폴리오를 구성하는 것이 좋습니다. 1가구 1주택자의 경우는 향후 집값의 상승 또는 하락 변동 폭이 거래세 이내에 머물 것으로 보이므로 보유를 권합니다.

정부에서는 매매 시장뿐만 아니라 임대 시장에도 관심을 기울여야 합니다. 지금은 시장이 안정되어 있지만 진짜 서민에게 영향을 주는 것은 임대 시장의 동향입니다. 2004년도에는 주택 문제로 고통 받는 사람이 없는 한해가 되었으면 합니다.

2 # 2004 부동산 재테크 노하우[ | ]

출처: 조인스랜드(2003.12.30)

내년 부동산 시장은 강남에서 가격 하락이 시작돼 올 연말과 내년 초까지 도미노처럼 외곽으로 이동할 예정이다. 향후 매수세가 잘 받쳐주지 않아 추가 가격 하락 가능성이 높다. 실수요자라면 무주택 우선 공급 물량을 공략해보면 좋다. 올 말이나 내년 초에는 전세만기가 많을 것이다. 하지만 전세보다는 매매를 선택하는 편이 좋다. 현재까지 청약통장이 없다면 청약 통장에 반드시 가입하는 것이 현명하다.

내년에는 또 가급적 작고 가벼운 상품을 부동산에 투자하는 것이 좋다. 시장전망이 불투명하므로 필요할 때 언제든지 현금화 할 수 있는 유동성을 고려해야 하기 때문이다.

다음은 분야별 전망 및 재테크 방법.

1. 유망 투자상품

▶주택시장=기존아파트와 신규분양 아파트는 시장 분위기 자체가 다르다. 기존아파트는 정책이나 개발호재 등의 영향에 덜 민감하지만 신규분양 아파트는 부동산 안정대책에 큰 타격을 입은 상태이다.

신규분양 아파트는 5·23대책 발표 당시 분양권 전매를 전면 금지하면서 경쟁률이 크게 떨어졌으며, 10·29대책과 분양가 상승문제 부각, 1가구 다주택자들에 대한 보유, 양도세 강화 등이 적용되면서 더욱 큰 가격하락이 진행됐다. 더불어 입주시점의 투자수익성이 보장되지 않는다는 점도 냉각된 이유이다.

2004년에는 투자자보다 실수요자 위주로 시장이 재편되면서 내집마련의 기회가 넓어졌다. 무주택자 세대주 우선 공급분이 기존 50%에서 75%로 확대, 플러스 옵션제 도입으로 분양가 인하의 효과, 정부의 주택담보대출 비율 감소 등 실수요자 입장에서 제도가 적용된다.

하지만 지역 차별성은 더욱 뚜렷해져 분양가가 높은 단지나 생활환경이 좋지 않은 단지는 경쟁력이 떨어져 미분양이 발생할 것으로 보인다. 이러한 분위기는 한동안 지속될 것으로 예상되며, 당분간 관망하면서 매수시기를 판단하는 것이 좋다.

무주택자의 경우는 청약여건이 좋아졌기 때문에 서둘러 청약저축통장을 가입해야 한다. 임대주택 1백50만호를 공급하기 때문에 5년만 기다린다면 서울 수도권 그린벨트가 풀리는 입지가 좋은 지역에서 내집 마련은 보장되어 있기 때문이다. 자금여력이 된다면 만 35세 이상, 5년 이상의 무주택자에게 주어지는 ‘무주택 우선공급물량’을 노려 볼 필요가 있다.

장기적으로 보면 주택가격은 다시 오른다. 전 세계적으로 본 통계치에 의하면 우리나라 서울 주택가격 상승률이 아직 낮은 수치에 머물고 있기 때문이다.

또한 1가구 다주택자의 경우는 임대사업요건이 강화된 제도를 적극 이용하는 것도 생각해 볼 수 있다. 정부에서 적극 장려하다가 투기꾼으로 몰린 사람이 다주택자이다. 하지만 정부 기준이 변했으므로 이에 적응해야 한다. 다세대나 지방아파트를 매입해서 5가구를 채우는 것도 방법이다.

지역적으로 살펴본다면 강남권 등 주거용 발전축과 고속철 역사 주변을 노려보는 것이 좋다. 강남권 등은 담보대출 비율 축소에 따른 피해가 덜하다. 자금이 풍부하기 때문에 매수세가 다른 지역보다 많다. 강남, 서초, 송파, 강동, 하남으로 이어지는 발전축과 분당, 과천 등 정도만이 추천대상이다.

고속철 역세권 주변도 좋다. 현재 용산 역사 주변과 광명역사 주변에 분양권이나 기존아파트를 고르는 순서로 진행하는 것이 좋다. 개발재료를 따라가면 ‘필승불패’라는 부동산 격언을 생각해 볼 필요가 있다.

모기지 제도 시행에 따른 전략도 점검해야 한다. 모기지 제도는 역세권 소형아파트 중심으로 오를 것이다. 대출 금액이 2억5천만원이 한도이므로 현재 3억원 정도되는 25평 아파트가 최고 수혜대상이다. 새 아파트 여부·평면·단지규모·입지여건 순으로 따지는 것이 좋다.

▶토지=토지는 저평가된 부동산 상품 중 하나라고 할 수 있다. 발 빠른 투자자가 늘어날 것이며 장기투자로 접근 하는 것이 현명하다. 더불어 2004년부터는 개발예정인 지역이 많기 때문에 틈새시장으로 호황을 이룰 가능성이 높다. 하지만 호황은 개발 예정지역에 한할 것으로 보여 양극화가 뚜렷할 것이다.

토지시장의 경우 그린벨트 해제지, 택지지구, 신도시 주변, 고속철도 역세권, 지하철 개통예정, 뉴타운 지구, 미군이전기지 등 장기적인 개발재료가 있는 지역에 관심을 둘 필요가 있다.

고속철도는 투자 철도라는 말이 있을 정도로 유망하며 화성신도시, 판교신도시 등의 토지보상이 시작되면 새로운 투자처로 변화를 가져올 전망이다.

또한 신도시나 택지지구 내 분양되는 상업지나 단독주택지의 경우 입지여건을 잘 선택하면 수천, 수억원대의 차익이 붙기도 한다. 그린벨트 해제지역도 마찬가지로 눈여겨볼 만하다. 은평구 진관내외동, 구파발동 종로구 부암동 등 2004년 초에 37만평의 추가 해제되며 중규모 취락지역은 향후 투자가치가 높다고 본다.

▶상가=상가가 인기를 얻을 것으로 분석되는 이유는 상대적으로 규제가 덜하다는 것이다. 그동안의 부동산 대책이 대부분 아파트 등 주거용 부동산에 집중됐기 때문에 상가는 상대적으로 규제가 덜하다는 인식이 확산되고 있는 것.

또한 저금리가 지속되면서 안정된 수익이 보장되는 상품이 인기를 얻고 있다. 안정성과 수익성이 모두 보장되는 대표적인 부동산 상품이 바로 상가다. 앞으로는 건축허가 후 공개분양을 하는 등 안전장치를 마련해 새로운 투자처로 각광받을 것으로 예상된다.

양도소득세와 보유세 중과를 피할 수 있다는 것도 장점이고 입지 여건이 우수한 곳은 가격이 뛰면서 시세차익도 얻을 수 있다. 일반인들이 투자하기에 가장 좋은 상품은 역시 단지내 상가가 꼽히고, 신도시와 택지지구의 상가도 좋은 대체상품으로 떠오르고 있다.

일산 화정지구, 행신지구, 상동지구나 분당 서현ㆍ정자ㆍ초림ㆍ미금역 상권 등 핵심 상권의 상가가 인기 좋은 편. 보통 소액투자자가 투자를 하려면 수입이 확실하고 위험 리스크가 적어야 한다. 때문에 대단위 아파트 단지내 상가와 입지 좋은 주상복합 상가를 주목할 필요가 있다.

우선 단지내 상가는 배후에 유동수요 고객이 풍부해 매입할 경우 안정적인 투자를 하는 셈 이다. 하지만 신규분양으로 단지내 상가를 매입할 경우 입찰경쟁이 너무 심해 가격이 높아지는 경향이 많기 때문에 부담이 클 수 있다. 때문에 요즘같이 일반 급매물이 많이 쏟아지는 시기에 이런 매물들을 구입하는 것이 장기적인 관점에서 현명한 방법이다. 또한 단지내 상가로는 5백가구 이상의 아파트 단지와 주공의 상가를 노려보는 것이 유리하다.

주상복합 상가는 대부분이 도심에 위치해 있어 풍부한 상권이나 교통망이 잘 형성된 편이다. 때문에 위치와 상가 층의 위치를 잘 선택해야 하고 아파트 단지수가 큰 곳을 선택해야 한다.

무엇보다 분양권 전매제한으로 주상복합 아파트시장의 활력이 떨어질 것으로 예상되지만 입지여건이 좋은 곳, 단지규모가 큰 곳, 한강과 공원 등 조망권 여부, 개발 재료가 있는 곳 등에서는 그래도 꾸준한 강세를 보일 것이다.

2. 주의할 투자대상

▶재건축 아파트=재건축 아파트는 각종 대책이 발표되면서 사업 환경이 급격히 악화돼 투자매력이 크게 떨어졌다고 평가한다. 재건축시장은 투기과열지구 내 조합원 분양권 전매가 금지된다. 또 조합설립인가 여부에 따라 조합원 자격이 달라진다.

국회를 통과한 ‘도시 및 주거환경정비법’의 내용은 법 시행 후 투기과열지구 내에서 조합설립인가를 받은 재건축 아파트를 매입한 수요자는 조합원 자격을 얻지 못한다. 또 재건축 미동의자로부터 매입한 지분도 조합원 자격이 없다. 하지만 법개정 이전에 조합설립인가를 받은 곳은 조합원 명의변경이 1회 가능하다. 법 시행 이전에 조합인가를 받지 못한 곳은 전매를 전면 금지시켰다.

또한 분양권 전매와 입주권의 전매가 금지되며, 소형평형 의무비율확대, 재건축연한이 준공연도에 따라 20~40년 이상으로 차등적용하고 안전진단이 강화 됐다. 특히 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하는 일반주거지역 종 세분화가 구체적으로 반영될 것이다.

위와 같이 재건축시장에 대한 규제가 강한 시기에 투자는 신중을 요한다. 현재 계속 쏟아지는 매물상황은 2004년 초에도 이어지므로 당분간 하향안정세가 유지될 것으로 전망된다.

하지만 2004년 3분기 이후에는 부동산 시장안정세로 매물들은 거의 소진될 것으로 보인다. 강남권의 경우 재건축단지는 대부분 대단지로 구성돼 있으며 개발요소 또한 이곳뿐이다. 초기 단계인 재건축 단지는 현재 정책문제로 투자의 불리한점은 있지만 향후 재건축의 토지가격은 상승할 것으로 전망된다.

재건축을 투자하려면 사업승인이 난 저밀도나 최소한 조합인가가 난 곳을 선택해야 한다. 초기단계 재건축은 현재 당분간 가격이 하락할 것으로 예상된다. 또한 적용되는 용적률을 확인해 장기적인 투자가 바람직하며 대상지와 가격변동에 대한 가능성을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

▶주상복합=정부의 10.29 안정대책과 주택거래허가제, 전매제한까지 있어 주택시장에 암운이 드리워진 상황이다. 주상복합시장은 주택시장과 연동된다. 전체 시장이 위축되면 주상복합도 마찬가지로 위축된다. 내년에도 부동산시장은 극도의 거래부진 국면으로 진입할 가능성이 높으며, 분양권 전매가 가능했던 주상복합 시장도 사정은 마찬가지로 예상된다.

주상복합 시장은 내년도 정식 주택상품으로 인정받고 주택법과 주택공급에 관한 규칙으로 분양권 전매제한을 실시하게 된다. 이렇게 되면 부동산 시장에서 투자의 3가지 원칙인 수익성, 위험성, 환금성 중 환금성 부분이 무너지게 된다. 투자에 암운이 드리워지고 환금성을 고려해서 매수 매도 의사결정을 해야 한다.

10.29대책이 발표되고 11월달과 12월달의 분양 현장분위기는 확연이 달라졌다. 주상복합 분양시장도 본격적인 침체기에 접어든 분위기다. 내년 3월로 예정된 20가구 이상 주상복합아파트의 분양권 전매금지 조치를 앞두고 단기 시세차익을 노린 투자자들이 대거 빠져나가고 있기 때문으로 풀이된다.

더불어 차익을 노린 가수요자보다는 실수요자 중심으로 재편되는 과정에서 나타나는 현상이기도 하다. 주상복합 시장이 상품 검증을 받았다고 해서 모두 투자가치가 있는 것은 아니다. 아파트처럼 차별화는 진행되기 때문이다. 주상복합아파트를 투자하려면 어떤 기준으로 사야 하는지 정리해보자.

첫째, 부자들이 살 수 있는 곳을 매입해야 한다. 이것은 지극히 당연한 얘기지만 간과되는 경우가 많다. 부자의 수요가 있는 것은 우선 입지여건과 커다란 녹지공원, 한강조망 등이 있는 것을 따진다.

평형은 비교적 중대형으로 구성되는 것이 좋고 단지규모도 커서 커뮤니티도 형성되어 있어야 한다. 소규모 주상복합이 입지여건이 떨어지는 곳에서 공급될 경우는 투자가치가 별로 없는 경우가 많다.

특히 투자용이라면 조망권과 평면, 녹지를 생각해야 한다. 조망권의 종류는 많지만 산, 공원, 한강조망권이면 일단 투자가치는 있다. 채광면적이나 서비스 면적 등 최신평면으로 설계한 곳을 선택하는 것이 좋다.

수도권에서 투자 가치가 있는 지역은 강남권과 분당, 한강변과 미군기지 이전 등 개발호재가 많은 용산 부도심 계획 주변지등을 우선적으로 살펴야 한다.

둘째, 실수요와 투자 목적 겸용이라면 아파트 평면과 직주거리, 단지규모, 학교, 역세권을 살펴야 한다. 2004년은 모기지 제도가 시행된다. 모기지제도는 우리나라 부동산 금융시장에서 커다란 변화를 몰고 올 것이다. 대부분의 수요자는 역세권 중소형을 노릴 것이다. 직장과 가까운 맞벌이 부부 등 교통여건이 좋은 곳을 선택하기 때문이다. 옆에 대형 할인점 보다는 학교가 더 중요하게 등장할 가능성이 높다. 평면이 일반 아파트처럼 서비스 면적이 많고 3-베이 구조를 갖춘 곳이 유리하고 환승역세권이나 고속철 역세권, 학교나 학군문제 등이 통과된 단지가 모기지 제도에 힘입어 실수요자나 투자자에게 모두 인기를 누릴 것이다.

셋째, 현장 확인 없는 ‘묻지마 청약’ 현장은 조심해야 한다. 상업지역에 들어서기 때문에 주변에 유흥가가 많이 있다면 비인기 아파트가 될 가능성이 높다. 주변에 러브호텔이나 청소년에 위해되는 시설 등이 들어서 있다면 매입해서는 곤란하다. 타워팰리스가 고가의 아파트를 형성하는데는 주변에 유흥시설이 하나도 없고 주변에 양재천과 대모산과 구룡산 조망권 그리고 강남권의 입지여건에 기인했다는 것을 명심해야 한다.

넷째, 단지규모는 커야 한다. 한국인은 ‘유유상종’ 문화가 발달되어 있다. 커뮤니티가 발달하려면 스포츠센터, 수영장, 골프연습장등의 편의시설이 발달되어야 하고 단지규모가 커서 우량 근린시설 등이 입점할 수 있어야 한다. 단지규모가 커야 한다는 얘기다.

다섯째, 환금성에 대한 리스크 계획을 마련해야 한다. 우선 장기 투자할 것이라면 인기 블루칩 분양권을 매입하되 입주기간이 많이 남은 것이 좋다. 현재 부동산 ‘정책의 폭풍우’를 피할 수 있고 장기적으로 상품가치가 더 돋보이기 때문이다. 이 경우 이른바 ‘부자의 눈’에서 골라야 한다. 또한 저점에서 매수해야 하므로 전체 경기가 동일하다고 가정할 경우 분양권 전매 제한 시행 전과 입주 직전 시점이 매수 시점이 될 것이다.

환금성을 적극 방어하고 싶다면 입주기간이 짧은 것을 선택해야 한다. 입주기간이 짧은 것은 일반아파트로 되기 때문에 주택거래 신고나 허가지역이 아니라면 재산권으로 사고 팔 수 있기 때문이다.

여섯째, 비싸도 좋은 것을 매입해야 한다. 주상복합은 용적률이 높기 때문에 향이 좋지 않거나 층이 상대적으로 낮은 경우가 많다. 일반아파트보다 더 심하게 차별화가 진행된다. 비싸도 비싼 층을 매입하는 것이 유리하다는 얘기다. 더불어 안전을 위한 제도도 좋지만 앞으로 공급위축을 막을만한 대책마련도 시급하다고 봅니다. 대책마련이 없다면 공급량의 감소로 인한 기존 주상복합의 분양권 가격이 대폭 상승과 분양가 상승, 일반 아파트의 가격 상승 등으로 영향이 미치기 때문입니다.

▶오피스텔=오피스텔은 지난 2년간 공급이 봇물처럼 일어나면서 시세차익이 발생하지 않는 것이 주요 특징으로이다. 내년에도 입주하는 오피스텔이 대거 쏟아질 전망이다. 이런 현상이 나타나면서 분양을 받은 사람들의 ‘고민’이 부각되고 있다. 최근에 공급된 아파텔 등 일부 오피스텔만인 인기를 누리고 있는 실정이다. 하지만 이제는 오피스텔에 규제가 심해지면서 투자에 대한 어려움이 짙어진다.

아파트 시장은 시세차익이 발생하는 구조이지만 오피스텔은 시세차익이 발생하는 구조가 아니라는 점을 근본적으로 간과한데서 기인하다. 당분간은 이 공급과잉이 개선되지 않을 것으로 예상된다.

오피스텔은 시장 구조가 시세차익이 발생하기 힘든 시장이다. 오피스텔은 필수상품인 주거용 상품과는 다르다. 주거용은 반드시 있어야 하는 필수상품인 반면 오피스텔은 ‘있어도 그만 없어도 그만’인 다시 말해 투자용으로는 하나의 대체 상품에 불과하기 때문이다. 더욱이 앞으로는 주거용 오피스텔의 물량은 현저히 적어질 것이다.

정부가 이르면 내년 초부터 주거용 오피스텔을 사실상 금지하는 방안을 추진 중이어서 오피스텔 시장이 어려움을 겪을 것으로 보인다. 내년부터 오피스텔의 전용면적 중 업무용 비율이 현행 50% 이 상에서 70% 이상으로 대폭 늘어날 것으로 보인다. 또 오피스텔 내 화장실과 욕실 규모를 3㎡ 이하 규모로 1개소만 설치해야 하며, 층고도 3.3m 이하로 제한될 예정이다. 또 온돌이나 온수 온돌에 의한 난방 방식은 오피스텔에서 설치가 금지된다.

지금까지는 주거용과 업무용 면적을 각각 70%와 30%까지 지을 수 있는 주상복합아파트의 경우 분양성을 높이기 위해 업무용 면적을 대부분 주거용 오피스텔로 분양해 왔다. 이와 더불어 용적률까지 제한되었다.

오피스텔을 주거 전용으로 꾸밀 때보다 사무용으로 지을 때의 건축비용이 적게 들고, 사업 포기가 늘면서 오피스텔용 토지 수요가 줄고 가격은 그만큼 떨어질 가능성이 커졌다. 오피스텔 분양가가 떨어질 수밖에 없을 것이다.

3 # 촌평[ | ]