2003년 부동산 7대 핫이슈

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1 2003년 새해의 부동산 7대 핫이슈[ | ]

출처: 내외경제

새해 부동산시장이 밝았다. 국내외 경제여건의 불확실성과 시장 규제 여파로 투자환경이 지난해만 못할 것이라는 전망이 지배적이다. 그러나 투자 수익은 경제여건 및 환경에 비례적으로만 움직이지 않는다. 진흙 속에서도 옥을 찾을 수 있고 투자수익을 극대화할 수 있다는 얘기다. 올 해도 부동산시장을 달굴 이슈가 만만치 않다. 본지가 선정한 새해 부동 산시장의 7대 핫 이슈를 정리해 본다.

1.1 # 행정수도 충청권 이전 후보지 결정[ | ]

노무현 대통령당선자의 대선 공약 중 가장 핵심적인 사항으로 신년 부동산시장에 가장 큰 영향력을 발휘할 것으로 예상된다. 노 당선자가 대선 과정에서 임기시작 1년 이내에 행정 수도 입지 선정을 완료하고 2~3년 내에 토지 매입 및 보상을 실시한 뒤 임기 내 착공하겠다고 공언한 만큼 어떤 식으로든 가시적인 조치가 뒤따를 것으로 예상된다. 서울, 수도권 지역의 부동산에 심리적인 영향이 미칠 것으로 예상되며 대전 천안을 중심으로 부동산시장이 달궈질 가능성이 크다.

행정수도 이전 후보지로는 공주 장기지구(연기, 공주 장기), 천원지구 (천안시, 천원·연기, 충북 청원), 논산지구(논산과 공주·부여 일부)와 내년 말 개통되는 고속철도 역사가 들어서는 아산 신도시, 오송·오창과 학단지 등이 후보지로 거론되고 있다. 이 가운데 오송·창원과학단지 지역이 유력시되고 있는 가운데 충청권 지방자치단체의 유치전이 갈수록 치열해지고 있어 귀추가 주목된다.

1.2 # 무분별한 재건축 규제 본격화[ | ]

오는 6월부터 ‘도시 및 주거환경정비법’이 시행돼 그 동안 무분별하게 이뤄지던 아파트 재건축이 대폭 까다로워진다. 새 법령은 시·도 등 광역자치단체가 재건축 허용 연한을 조례로 규정 할 수 있게 돼 있다. 특히 현행법상 20년 이상인 재건축 허용연한을 3 0~40년으로 늘리는 방안을 추진하고 있는 서울시가 이를 조례화할지 여부가 주목된다. 서울시가 30~40년으로 늘릴 경우 상당수 아파트는 재건축 자체가 상당 기간 연기될 수밖에 없다.

법령은 또 재건축을 안전진단 결과뿐만 아니라 해당 재건축이 주택시장에 미치는 영향을 고려, 시장·군수·구청장이 최종 결정하도록 했다. 안전진단의 기준은 건설교통부 장관이 정하고 안전진단기관이 엉터리로 안전진단을 할 경우 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하의 벌금을 물린다. 안전진단은 구조안전성, 기능성, 경제성을 평가하고 경제성에서 재건축에 따른 집값 상승 효과는 제외키로 해 단순 시세차익을 목적으로 하는 재건축은 힘들어질 것으로 보인다. 건교부는 의견수렴 절차를 거쳐 오는 2월께 ‘도시 및 주거환경정비법’의 시행령 및 시행규칙을 최종 확정할 방침이다.

1.3 # 대도시권 그린벨트 본격 해제[ | ]

그린벨트 해제는 부분해제대상인 7개 대도시권과 전면해제대상인 7개 중소도시, 우선해제 집단취락 등으로 나눠 진행되고 있다. 7개 중소도시 가운데 제주와 춘천, 청주, 여수·여천 등 4곳이 해제됐고 전북 전주, 경남 진주, 통영 등 나머지 3곳은 올 상반기 중 모두 풀릴 것으로 전망된다. 그러나 대도시권은 지지부진하다. 도시기본계획이 통과돼 2020년까지 도시계획변경을 통해 조정가능지역(시가화예정지)을 풀 수 있게 된 울산권이 가장 빠르다.

광주권은 지난해 10월 해제를 위한 ‘2020년 광주권 광역도시계획안’이 마련돼 중앙도시계획위 심의를 앞두고 있다. 광역도 시계획은 대도시권 그린벨트를 해제하기 위해 수립하는 도시계획으로 대구 및 대전권은 부처협의 중이고 진척이 늦은 수도권과 부산권, 마산·창원·진해권은 내년 말 광역도시계획이 마련될 것으로 예상된다. 우선해제 집단취락은 서울의 경우 300가구 이상 15개 대상지역 중 강서구 개 화동 등 6곳이 해제됐다. 해제대상이 확대돼 20가구 이상 집단취락 해제 대상지역 1800여곳에서는 아직 해제된 곳이 없다.

1.4 # 서울 강북 뉴타운 개발 시동[ | ]

서울시가 강남·북 균형발전을 위해 추진 중인 강북 뉴타운 개발사업이 본궤도에 오른다. 서울시는 최근 24개 권역별 뉴타운 사업을 당초 계획보다 2년 앞당겨 오는 2010년까지 조기에 완료하기로 했다. 현재 추진 중인 뉴타운은 △‘신시가지형’ 은평뉴타운(359만여㎡·1만1500가구) △‘도심형’ 왕십리뉴타운(32만여㎡·6000가구) △주거중심형 길음뉴타운(95만㎡·1만3730가구) 등 3곳이다. 왕십리뉴타운은 올 6월 말까지 개발계획을 확정짓고 12월부터 보상 및 착공에 들어간다. 길음뉴타운은 올 9월 말까지 개발계획이 수립되면 10월에 바로 착공한다.

은평뉴타운은 이보다 다소 늦은 11월 말까지 개발 계획을 확정한 뒤 12월부터 공사에 들어간다. 이들 3곳 외에도 동대문·구로·서대문구 등이 자체적으로 뉴타운 후보지를 선정하는 등 자치구별 사업 추진도 빨라지고 있다. 그러나 뉴타운 개발이 노무현 당선자의 행정수도 이전 계획과 배치돼 사업에 차질을 빚을 것이란 예상도 나오고 있다.

1.5 # 서민용 임대아파트 공급 대폭 확대[ | ]

건설교통부는 서민을 위해 올해 국민임대주택 공급물량을 지난해(5만2500가구)보다 2만5000가구가 늘어난 8만가구를 건설한다. 건교부는 이를 위해 재정 6426억원, 국민주택기금 1조5695억원 등 2조2000억원의 자금을 지원하고 이에 소요되는 택지 305만평도 차질 없이 공급할 계획이다. 정부는 지난 1998년부터 2002년까지 국민임대아파트 12만가구를 공급했으며 2003년부터 2012년까지 국민임대 100만가구를 건설할 예정이다. 이를 위해 그린벨트 해제지와 기존 택지지구 등에서 국민임대주택 택지 확보를 추진하고 있다.

건교부는 또 올해부터 중소제조업체 근로자뿐 아니라 기초생활수급자나 장애인 가구, 미혼모 가구, 모자 가정, 탈북 주민 등 취약 계층에 국민 임대주택(14~17평형) 우선입주 기회를 주기로 했다. 아울러 국민임대주택의 경우 건설사업자에게 ㎡당 1만300원의 대체농지 조성비를 물리고 있으나 내년부터 수도권의 경우 50% 깎아 주고 다른 지역에서는 부과하지 않기로 해 임대보증금이 가구당 4만원 정도 줄어들 것으로 전망된다.

1.6 # 화성신도시 시범단지 첫 분양[ | ]

분당, 일산에 이어 세 번째로 큰 화성 신도시(태안읍·동탄면 일대 274만평)가 올 하반기 시범단지(40만평)를 시작으로 본격 분양에 들어간다. 도농(都農)복합형 도시로 건설되는 화성신도시에는 아파트 3만6679가구, 단독주택 2063가구, 주상복합아파트 1272가구가 건립되며 입주는 이르면 2005년 하반기부터 시작될 것으로 예상된다. 특히 신도시 내 중심역할을 할 시범단지의 6000가구 아파트 가운데 3000여가구가 우선 분양, 수요자들의 관심을 모을 것으로 전망된다.

업체 별로는 현대산업개발이 가장 많은 700가구를 공급하며, 포스코건설과 삼성물산 건설부문은 각 500가구를 선보인다. 또 롯데건설 한화건설 금강 종합건설 등 3개 업체는 각 400가구 정도를 내놓는다. 분양가는 판교나 용인보다 다소 낮은 600만원 선에 결정될 것으로 점쳐진다. 아파트 분양 물량 가운데 30%는 화성시에 거주하는 1순위자에게 돌아간다. 지역 1순위를 공급공고일로부터 몇 년 이상 거주자로 할지는 아직 결정되지 않았다.

1.7 # 서울 저밀도 아파트 분양 개시[ | ]

새해 서울에서 공급되는 저밀도 재건축 아파트단지는 강남구 도곡주공1단지를 비롯해 모두 8곳, 1만4260가구로 이 가운데 조합원 몫을 뺀 1841가구가 일반분양될 예정이다. 강남구 도곡주공1단지의 경우 공동시공자인 현대건설 LG건설 쌍용건설이 기존 5층 52개동 10~13평형 2450가구를 헐고 용적률 274%를 적용해 34개동에 26~68평형 3002가구로 새로 짓는다. 일반분양분은 26평형 550 가구. 오는 2003년 2월 청약접수되는 서울 지역 아파트 1차 동시분양을 통해 공급될 예정이다.

강서구 화곡지구의 경우 시공사인 현대건설, 현대산업개발, 한진중공업 건설부문이 내발산동 내발산주공, 세림, 세은, KAL아파트 등 기존 저층 아파트 및 연립, 빌라 등을 헐고 40개동 23~45평형 2198가구를 새로 짓는다. 이 가운데 일반분양분은 255가구. 역시 2월 시작되는 서울 1차 동시분양에서 공급될 계획이다. 삼성물산 건설부문과 LG건설이 공동시공자로 선정된 잠실 저밀도지구 잠실4단지는 기존 5층 54개동 17평형 2130가구를 헐고 25~50평형 2678가 구로 새로 지어진다. 오는 4~5월께 일반분양될 예정. 강남구 영동주공1~3단지의 경우 25평형 376가구, 32평형 362가구 등 총 738가구로 지어진다. 대우건설 시공사로 선정된 영동주공3단지에서만 25평형 38가구가 하반기에 일반분양될 계획이다.


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