펜션투자의성공하는5가지원칙

펜션 투자의 성공하는 5가지 원칙[ | ]

출처: 래미안 웹진8월호

펜션이란, 호텔의 합리성과 민박의 가정적 분위기를 갖춘 새로운 숙박시설을 말한다. 유럽에서 노인들이 여생을 연금과 민박경영으로 보내는 데서 시작되었으며, 주로 6평~12평, 5실~10실 미만 정도의 소규모 유럽식 호텔로 가족적인 서비스가 특징이다. 보통 개인 혹은 동호인 등이 모여 단지를 형성하거나, 주로 유명관광지나 휴양지 주변에 임대용 개인 별장을 지어 이용자로부터 사용료를 받는 형태로 운영하고 있다. 이 펜션이 금융권을 선두로 주 5일 근무제가 도입되자, 우리나라에서도 저금리시대의 새로운 부동산 상품으로 부각되고 있다. 그러나 고수익을 기대하는 것은 금물. 정년퇴직 후 자연과 벗삼아 전원생활을 즐기면서 노후에 안정적인 소득을 버는 정도가 적당하다. 그럼, 어떻게 투자해야, 성공할 수 있을까.

가장 중요한 것은 입지 선택이다.
이용객들은 단순히 숙박 하나만을 목적으로 펜션을 찾지 않는다. 주변에 레저시설이 있거나 뛰어난 경관을 선호하기 때문에 스키장이나 바닷가 등은 성수기 때에 커다란 수익이 기대되며, 산이나 계곡 주변은 계절의 영향을 비교적 받지 않고 꾸준히 일정 수익을 낼 수 있다. 주변의 관광요소와 연계된 다양한 테마프로그램이 있다면 물론 더할나위 없이 좋다.

땅값과 건축비가 적정해야 한다.
입지선택 전략에 있어 또 한가지 빼놓을 수 없는 중요한 점은, 토지매입비를 최대한 줄여 초기투자비를 최대한 절감해야 한다는 점. 건축비와 함께 초기투자비의 상당한 부분을 차지하는 땅값의 최소화는 펜션사업 성공의 지름길이다. 그러나 앞에서 언급한 일급 관광지주변의 경우 땅값은 다른 지역에 비해 많이 투자되어야 하므로, 건축주의 부담이 커지게 마련이다. 대체적으로 현재 수도권 일부 지역의 시세를 보면 지역특성에 따라 다소 차이는 있지만, 보통 부지가격이 평당 30~50만원 정도 하는 부지를 구입하여 부지 200평, 건축면적 60평정도에 민박용 방을 5개 정도를 지어 운영하는 경우가 일반적이다. 평당 건축비는 목조의 경우 3백~3백50만원 정도가 소요되며, 건축자재에 따라 다소 차이는 있을 수 있다. 고급목조주택이나 타 건축물과 차별화된 고급스러운 자재를 이용하여 숙박시설을 차별화 시킬수록 좋다.

부지가 선정되면 단지 컨셉에 맞는 설계를 한다.
건축주의 개발컨셉에 맞게 건물에 대한 설계를 의뢰하고 단지 전체에 대한 조경배치 설계를 실시한다. 이용목적에 따라 전원형, 카페형, 농원형, 콘도형으로 설계하여 스타일을 달리하거나, 내외장 인테리어를 고급스럽게 차별화하여 객실료를 높일 수 있다. 단지를 조성할 수 있는 부지면적이 넓다면 테마를 부여한 허브농장, 자연농원, 체험학습장 등 다양한 체험활동 프로그램을 운영해볼만하다. 객실은 원룸형식으로 개발하는 경우가 대부분이며 개인욕실과 취사시설, 침대, 방음장치 등 최대한 다양하고 편리한 시설을 갖추어야 한다.

수익을 창출하기 위한 다양한 운영전략을 구상한다.
단지의 테마는 여행객들의 입소문에 결정적으로 작용하는 요소. 전체적 테마를 객실이나 부가서비스에 적용하여 테마파크화 한다면 이용객들의 커다란 호응을 받을 수 있다. 실례로 현재 운영되고 있는 허브농장 펜션은 객실에도 다양한 허브향이 느껴지도록 꾸며놓은 것은 물론, 허브관련 제품을 여기저기 배치하여 허브판매수익까지 올리고 있다. 허브와 관련된 각종 음식과 상품들은 여행객들 사이에서 입소문으로 퍼져 홍보효과를 얻을 수 있는데다, 허브체험을 통한 상품들은 바로 판매수익으로까지 이어져 일석이조인 셈이다. 다양한 볼거리와 먹거리가 풍부한 관광환경을 갖추었다면 주변환경과 연계한 프로그램 등을 운영하는 것이 좋다. 또한 스포츠테마상품, 숙박하면서 체험할 수 있는 테마휴식공간, 간이골프연습장, 게이트볼장, 풀장, 바비큐장 등의 시설을 단지의 성격에 맞게 조성하여 부가적인 수익창구로 활용할 수 있다.

그곳에만 있는 특별한 이벤트를 홍보한다.
일반인들이 가장 어려움을 느끼는 것은 홍보. 일단 펜션을 적극적으로 홍보하기 위해서는 간단하게 제작된 홈페이지를 통해서라도 예약시스템을 갖춰놓고, 특별한 이벤트 등을 상시적으로 열어 방문객들을 끌어들이도록 노력한다. 최근에는 여행사등과 제휴한 패키지상품 등이 여행객들의 커다란 인기를 끌고 있으므로, 적극적으로 고려해볼만 하다.

국내에서 펜션사업은 아직 시작단계에 불과하다. 즉 기회가 풍부한 반면, 아직 충분히 검증을 거치지 않은 만큼 실패의 위험도 도사리고 있다는 것. 펜션주변에 거주하는 주민들의 민원해결에서부터 최근에는 제주도 펜션사업지 관련 과장광고 등이 보도되고 있는 만큼, 사업성을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 그러나 펜션은 다양한 활용이 가능할뿐더러 작은 비용으로도 여유로운 노후생활을 보장받을 수 있다는 점에서 커다란 매력을 갖추고 있다. 내년 7월 본격적으로 시행될 것으로 보이는 주5일 근무제 역시 다양한 형태의 펜션사업을 기대하게끔 하고 있어, 발전성은 더욱 무궁무진하다.

*브레인샐러드생각
펜션 사업은 가장 해보고싶은 부동산 임대사업분야 중 하나. 제부도, 거제, 속초, 평창, 충주호를 잇는 펜션체인사업….상훈이형, 동묵이형, 봉수형과 나의 꿈이다…요트를 접목한 호화펜션사업…정말 실현될 수 있을까? ^^ 일단 입지와 관련된 요소들은 어느 정도는 해결된 것 같고…테마를 만들어내고 이벤트를 만들어내는 마케팅 전략은 조금은 나중 문제일 것 같고…종자돈을 어떻게 마련하느냐가 관건인데…커커 역시 돈인건가...


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