1 경의선 복선화 이후 일산지역은?[ | ]
자료원: 닥터아파트
경의선 복선화(경전철)에 따라 일산지역에 대한 부동산 투자 예측이 관심있는 사람들 입에 오르내리고 있습니다. 현재 일산지역에 경의선 역이 있는 곳은 백마역, 일산역, 그리고 탄현역등이 있는 걸로 알고 있습니다. 그런데 대부분의 의견을 보면 경의선 경전철화에 따른 수혜지역으로 탄현동을 추천하고 있습니다. 이 부분에 대해 제가 궁금해 하는것을 물어 보겠습니다.
1. 요즘같이 부동산 시세가 복지부동하고 향후 부동산 전망 예측이 어려운 상황에서 경의선 복선화(경전철)가 투자 재료가 될수 있는지요?
2. 탄현동이 백마/일산역 주변보다 투자가치가 있는지 그리고 투자가치가 높은 그 이유에 대해 알고 싶습니다.
3. 백마역(풍동)과 일산역(일산동)에 대한 투자가치는 어떤지요?
4. 경의선 경전철화에 따른 일산 지역에 미치는 영향은 어떤지 알고 싶습니다.
저는 일산에 거주하지 않고 일산에 집도 없습니다만 친척분들이 그 곳에 살아 일산지역을 95년부터 드나들기 시작했습니다.
먼저 경의선 복선화에 따른 수혜지역은 일산 전역이라 해도 과언이 아닙니다만 탄현쪽이 괜찮다는 것은 저평가 때문입니다.향후 3년을 내다보면 꽤 괜찮은 가치 투자라는 것이지요. 아이엠에프전 5개 신도시중 일산은 분당 다음으로 집값이 센 지역이었습니다만 지금은 분당 상동 평촌 산본 일산 순일 것입니다.개별적으로 보면 산본이 더 싼 지역이 있겠지만 전체적으로 보면 일산이 가장 쌉니다.
경의선 복선화되면 일산 탄현에서 서울 도심까지 30분이내 입니다.현재도 일산역에서 신촌까지 35분이면 갑니다.아시겠지만 전철은 20초 개문 발차이고 일반 국철은 1-2분간 개문후 발차입니다. 따라서 전철 복선화로 서행운전을 피하고 개문 시간을 줄이면 20여분이면 신촌 30분 이내 용산역에 닿을 수있을 겁니다.
두번째 일산의 서울의 베드타운인데 현재 서울로의 출퇴근 시간대 교통체증 때문에 집값이 떨어졌고 엎친데 덮친 격으로 대화 마을 구일산 등지의 난개발로 수요보다 공급이 초과됐기 때문에 집값이 떨어졌습니다.
분당이 평당 1000만원 이상,핵심 주거지역은 평당 1500만원을 호가하는 이유는 뭘까요.우선 수요가 많기 때문입니다. 분당에 삼성 물산,한국가스공사,서울대병원을 비롯한 각종 기업체 공공기관과 벤처기업이 많기 때문에 그 지역에 거주하고 싶어하는 사람이 많습니다.또한 강남지역에 직장을 둔 사람의 경우 강남에 살지는 못하지만 강남보다 쾌적한 환경을 찾다보면 분당으로 귀결됩니다.물론 서울과의 접근 연결성도 분당은 5개 신도시중 가장 뛰어나죠.
그렇다면 일산은 마냥 하품만 할 것인가.저는 그렇지 않다고 봅니다.조만간 일산에 살아야하는 직장인이 많아질 것입니다.
제가 누차 주장했듯이 많은 부동산업자들은 자신이 몸담고 있는 지역이나 눈앞의 이익에만 급급해 미래에 대한 직관력을 잃는 경우가 많습니다.가끔 친척집을 방문하다가 일산 지역 부동산에 들르면 일산은 틀렸다고 고개를 젓는 경우를 보게 됩니다.
첫째 상암동이 개발되면 가장 큰 수혜지역은 일산이다라고 말하고 싶습니다.아시다시피 상암동에 100여층 빌딩을 비롯,30층 50층 빌딩 들이 들어서게됩니다.100층 빌딩이면 하루 연 유동인구가 5만명 이상 입니다.상암동에 직장을둔 이들이 상암동과 마포 수색 강서구 지역에만 살게된다고 보십니까.
아닙니다.제 생각으로는 이들은 일산지역에 둥지를 틀 가능성이 큽니다.화정 행신은 너무 비좁고 신도시 냄새가 않나고 일산은 쾌적한 전원형 도시인데다 모든 것이 구비돼 있기 때문이죠. 경의선 전철이 안되도 일산에서 수색까지 20분이면 닿고요 지금처럼 막히는 도로 사정에도 수색까지 30=40분이면 닿습니다.
일부에서 상암지구에서 아파트 투자만을 생각하는 데 상암동 아파트는 제가 보기에 투자가치 별로 없습니다.지금 분양권 가격으로도 30평형이 4억선에서 거래되고 올 연말쯤에는 그보다 훨씬 높게 형성될 것으로 보입니다. 상암동에는 겨우 6000가구가 입주하고 그나마 중산층이 선호하는 40평대는 불과 1000가구 정도이고 나머지는 30평형,20평형,그리고 18평형입니다. 이보다는 상암동이 2008년 개발 완료 단계에 접어 들때쯤 어떻게 변모할지 내다봐야 아파트 투자에 성공할 수있습니다.
매스컴의 발표로는 상암동에 첨단 미디어 산업과 각종 첨단 벤처기업이 입주한다고 합니다.그렇다면 상암동에 직장 관계로 상주하거나 드나드는 인구가 적어도 하루에 50만명에 육박한다고 봐야하지요.
방송국과 금융 증권회사등이 밀집한 여의도의 경우를 보면 금세 머리 속이 환해 질 겁니다.상암동의 업무시설은 여의도보다 큽니다.여의도는 증권가쪽은 고층 건물을 지을 수있지만 국회의사당쪽은 고도제한에 걸려 12층 이상 못 짓습니다.상암동은 고층 고밀도로 개발할 예정이니 여의도의 업무인구보다 훨씬 많은 사람들이 출입할 겁니다. 이같은 이유로 일산지역은 지금보다는 3년후가,3년후보다는 5년후가 좋다고 감히 말합니다.
그렇다면 왜 탄현인가.저는 탄현이 쾌적하거나 돋보인다고 말하지는 않습니다.그곳 중대형 평형은 지금 평당 500만원 이하의 폭탄 세일을 하고 있기 때문에 지금 투자 적기라고 말하는 겁니다.
일산도 지금 좋은 곳은 평당 1000만원 합니다.님께서 백마지역을 예로 들었는데 그 곳 백마 삼성 48평형 인터넷 시세로 4억에서 4억6천합니다.탄현 50-60평형 2억5천에서 3억 합니다. 물론 백마 지역은 일산 내고 탄현은 일산 근접 지대입니다.그러나 일산권역에서 계획된 택지지구는 일산 외에는 탄현 중산 지역이 전부입니다.
대화마을이나 가좌마을을 부동산 업자들이 가좌지구 등으로 부르는 데 그 곳에 왜 상가를 3층 이상 못올리는 지 아십니까.바로 택지지구가 아니기 때문에 용도에 제한을 받기 때문입니다. 일산역 주변의 구 일산도 분명 경의선 수혜지역이지만 3-5년후 상암동 개발 완료,파주 지역에 대단위 공장 건설,남북교역 증가 등이 이뤄지면 그 곳은 이른바 중산층이 선호하는 지역이 되기에는 다소 미흡하다는 게 제 생각입니다.
중산층은 중대형 평형에 친자연적인 환경을 선호합니다.구 일산지역 가본 분 아시겠지만 구 시가지를 각 건설업체가 달려들어 개발했기 때문에 대표적인 난개발 지역으로 바뀌었습니다.도로사정 열악하고 학교도 없고(학교분담금도 제대로 안낸 업체들이 멀쩡히 있는 고양종고인가 하는 학교를 부수고 아파트를 짓는 곳이 이곳 입니다.고양시 관계자들이 무슨 맘으로 이 지역에 아파트 건립을 허가해줬는지 참으로 한심할 뿐입니다.
탄현이나 중산은 일산 시내 아파트보다는 3-7년 새아파트입니다.뒤늦게 택지 지구로 개발됐기 때문에 지가상승등의 이유로 고밀도 개발을 함에 따라 탄현은 일산에 비해 다소 답답하게 보이지요.하지만 택지지구임은 분명합니다.즉 지구내에 있을 것은 다 있다는 것입니다.더욱이 고봉산 황룡산 등 산을 끼고 있어 친자연적이고 그 뒷편을 그린 벨트이기 때문에 당분간 더 이상 개발이 이뤄지지도 않을 겁니다.
만약 내가 고양시 관계자라면 고봉산 황룡산 뒤쪽으로 생태공원 그리고 친자연적인 놀이공원 등을 건립할 것입니다.
이밖에도 일산권이 주목받을 이유가 더 있으나 피곤해서 그만 쓰겠습니다. 참 그리고 가좌마을에 전철이 연장된다 그런 말을 누가 쓰시던데 제 생각으로는 글쎄요입니다.지하철 1킬로미터 건설에 1천억 정도 드는 거 아십니까. 가좌마을 5천여 세대를 위해 1조원을 쓴다면 국정감사감 아닐까요. 오히려 아이엠에프 전에 대화역까지 들어은 전철이 탄현까지 연장된다는 설은 무성했었는데요.
1.1 댓글1. 복선화 지연[ | ]
먼저 복선화가 완공된다면 탄현지구 일대가 일산신도시에선 가장 수혜를 입을 거라는 생각엔 님과 의견을 같이 합니다. 다른 지역에 베해 아파트 가격이 저렴하니까 말입니다. 그런데, 복선화가 지연되면 어떻게 될까요. 2008년 완공이라고 나와 있지만, 예전에는 2006년 완공이라고 하더니 어느순간 2년 지연 또 오늘 주택저널을 보니 지연될 가능성이 크더군요. 고양시와 철도청간의 대립(?) 고양시는 일부 구간을 지하(반지하)로 요구하고, 철도청은 예산과 기간 지연을 이유로 자기 입장을 고수하고 있는 실정이더군요. 아마도 이러다가 또 한 2년 지연 되어서 2010년이 넘어야지 완공될 것 같습니다. 전 파주신도시 운정지구에 분양권을 구입했는데 복선화가 지연된다면 다소 피해를 입을 거라 생각이 드는군요. 아무튼 양쪽 모두 좋은 선에서 해결되어 서민생활에 도움을 주었으면 합니다.
1.2 댓글2. 능곡 지역이 유리[ | ]
장점:
1. 서울로 진입하는 초입 이기에 교통이 일산 어 느 지역 보다도 편리 합니다. 일산의 거의 모든 차량이 통과 하므로 버스 이용도 수월 합니다.
2. 5-10분 거리에 경의선 능곡역과 3호선 대곡역,화정역을 이용하여 강북 방향 출근이 용이합니다. 물론 경의선 복전철화 이후는 따로 언급이 필요 없을듯 합니다.
3. 5-10분 거리에 외곽 순환 도로와 고속철 역사가 인접해 있어 중장거리 교통도 편리 합니다.
4. 한강과 행주 산성이 인접해 있어 조망권이 훌륭 합니다. 1-2년 사이에 지어 지고 있는 토당동쪽 아파트들은 한강이 조망권이 형성 되어 있습니다.
5. 토당 제1, 제2 공원 및 산들이 인접해 있어 공기가 좋습니다.
6. 재건축이 한창 진행중이어서 대부분의 최신 기법의 새 아파트가 많습니다. 앞으로도 계속해서 재건축이 이어 지리라 판단 됩니다.
7. 다른 곳보다 저평가 된 곳이 많으므로 투자 측면에서도 좋을 듯 합니다.
8. 상암동에 첨단 미디어 산업과 각종 첨단 벤처기업이 입주한다면 10 - 15분 거리에 있는 이 지역이 상암동 지역 다음으로 큰 수혜를 보리라 예측 됩니다.
단점 : 고양시 다른 지역에 비해 개발이 안되어 있어 일부 아파트를 제외하고선 제값을 못받고 있습니다. 그러나 능곡역사와 현재 재건축이 활발하게 진행되고 있어서 2-3년내에 고양시 어느 지역보다 가격 우위에 있을 것으로 판단 됩니다. 그 근거로 요사이 1-2년 사이에 지어진 아파트는 일산 신도시아파트 보다 가격이 높게 형성 되고 있습니다.
p.s 앞으로 개발하는 제2 행신 지역도 눈여겨 볼 만 하다고 판단 됩니다.
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