유통업계입지전쟁

1 유통업계 입지전쟁 접입가경[ | ]

패스트푸드업체 버거킹은 지난 1999년 제주 탑동에 점포를 열면서 재미난 광고로 지역주민들을 사로잡았다. 광고 내용은 대충 이랬다. “철수 있어요?” “버거킹 갔다.” “아… 부산 갔어요?” “버거킹 갔다니깐… 넌 탑동에 버거킹 생긴 것도 모르니?” 섬도시 제주에도 버거킹이 들어왔다는 것을 부각하기 위한 내용이었다. 하지만 떠들썩하게 제주도에 입성한 버거킹은 얼마 지나지 않아 문을 닫고 말았다.

출처: 이코노미21 2003년 03월 28일 | 글 황보연 기자 (mailto:hbyoun@economy21.co.kr)

출점계획 확대 따라 부지확보 골몰… 기존 건물 리모델링, 민자역사·경기장까지 ‘눈독’

문제는 입지였다. 경쟁업체인 맥도날드 탑동점 부근에 해변 공연장과 놀이시설 등이 개장하면서 버거킹은 매출에 큰 타격을 입을 수밖에 없었다. 물론 버거킹도 실제 거리로는 크게 떨어져 있지 않았다. 하지만 탑동광장 바로 옆에 들어선 맥도날드의 입지와는 비교가 될 수 없었다. 두 업체간 매출 차이는 시간이 지날수록 벌어졌고, 결국 버거킹은 폐점을 결정하고 말았다. 이처럼 고객밀착형 업종에서 입지선정의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 유통업계에서 좋은 부지를 선점하기 위한 총성없는 ‘전쟁’이 끊이지 않는 것도 이런 이유 때문이다.

79년 롯데백화점은 왜 하필 서울 중심인 소공동에 본점을 냈을까. 이유는 간단했다. 당시만해도 백화점은 문을 열기만 하면 연간 20% 이상의 성장을 보이던 그야말로 딴 생각할 필요가 없던 시절이었다. 그저 명동처럼 사람들이 많이 모이는 곳에 들어서면 그만이었다. 정확하게 20년 뒤인 99년, 소공동 본점은 단일점포 역사상 최초로 매출액 1조원을 돌파하는 진기록을 세운다. 최고의 매출을 올리는 ‘황금입지’의 선정과정은 이렇듯 싱거웠다.

그렇다면 지금은 어떨까. 백화점이 100여곳, 할인점이 240여곳이나 진을 치고 있는 요즘, 각 유통업체 점포개발 담당자들은 너나 할 것 없이 ‘부지 고갈’이란 말에 고개를 끄덕인다. 더는 출점할 땅이 없다는 것이다. 일산이나 분당 등 신도시 택지개발지구까지 할인점이 빼곡히 들어서 있는데다, 땅값이 싼 지방이라고 해도 용도에 맞는 부지를 확보하는 것은 그리 만만치 않은 일이다.

그렇다고 기업형 유통의 성장가능성을 볼 때 업체들이 출점계획을 접을 수도 없는 일이다. 최소 300개까지 바라보는 할인점은 물론이고 포화상태에 이르렀다고 보는 백화점쪽도 여전히 새로운 부지를 찾기 위해 이곳 저곳을 기웃거리고 있으니 말이다. 오히려 사업 초기에 비해 출점 목표 수를 훨씬 늘려잡고 있는 곳도 많다. 신세계는 애초 이마트 70개를 출점시킬 계획이었지만 최근에는 100개까지로 늘려잡고 있다. 기존점(52곳)에다 부지를 확보해놓은 점포를 모두 합하면 80여곳으로 아직도 20곳 가까이 새로운 땅을 찾아야 하는 것이다. 홈플러스를 운영하는 삼성테스코도 99년 55개를 출점 목표수로 했다가 지난 해 65개까지 늘려잡았다. 부지고갈과 업체간 출점경쟁은 자연스레 입지전쟁이 불가피한 상황을 만들고 있는 것이다.

1.1 입지전략, 선점보다 상권개발로 전환[ | ]

상황이 이렇다보니 유통업체들의 입지전략도 사람이 북적이는 곳을 찾아가던 전략에서 지역개발 등을 통해 적극적으로 사람들을 유인하는 쪽으로 바뀌고 있다. 이런 측면에서 최근 입지전쟁이 불붙고 있는 곳으로는 민자역사를 꼽을 수 있다.

민자역사는 철도청과 사업개발자가 공동으로 낡은 역사를 개발해 새로운 개념으로 재탄생시키는 역사다. 최근 이마트와 홈플러스는 용산역사 안에 입점하기 위해 한판 승부를 벌이고 있다. 초기에는 까르푸나 현대백화점 등도 입점 의사가 있었으나 최종적으로는 2강구도로 좁혀졌다.

현대산업개발이 사업시행자인 용산역사는 연면적 8만2256평, 지하 3층~지상 9층 규모로 전자전문점, 식음료시설, 할인점 등으로 이루어진 복합몰로 변신할 예정이다. 할인점은 지하 1~2층에 5천평 규모로 들어서며 2004년 9월에 문을 연다. 현대역사 김현빈 상무는 “3월말께 업체별로 제시한 입점조건이나 브랜드 경쟁력 등을 보고 결정할 것”이라고 말한다.

용산역사 말고도 민자역사를 둘러싼 경쟁은 곳곳에서 볼 수 있다. 지난해 신세계는 의정부역사 개발권을 놓고 롯데백화점과 치열한 줄다리기를 벌인 끝에 사업주관사로 선정됐다. 홈플러스는 경의선 수색역과 경부선 천안역사의 건립사업에도 사업주관자로 선정되기 위해 신청서를 내밀었고 롯데마트는 통합서울역사에 입점이 유력시될 것으로 전해지고 있다.

사실 민자역사는 처음부터 유통업계에서 매력적인 입지로 꼽혔던 것은 아니다. 부지가치를 한껏 올려놔도 20년이 지나면 철도청에 돌려줘야 하는데다 국가에 일정 지분을 내야 하기 때문이다. 하지만 롯데백화점 노윤철 신규추진팀장은 “이제는 사람이 북적이는 곳에 지으려고 해도 더 이상 들어갈 곳이 없기 때문”이라며 민자역사로 몰리는 이유를 설명한다. 유통업체들이 하나둘씩 늘수록 신촌이나 잠실 등지의 부심상권이 생겨나고 신도시로까지 상권이 넓혀졌지만 이 마저도 포화상태에 다달았다는 것. 유동인구가 많아 고객을 쉽게 모을 수 있을 뿐 아니라, 도심 안에서 비교적 부지 확보가 용이한 민자역사는 유통업체들에 큰 매력으로 다가올 수밖에 없다는 이야기다.

신세계 최병용 개발팀장은 “신도시가 배후에 들어설 고속전철역 부근도 매력적인 입지로 염두에 두고 있다”고 아예 역사진출에 대한 노하우를 귀띔한다. 아무 역이나 들어가선 안된다는게 그의 생각이다. 예컨대 동대구역이나 부산역은 역무기능이 뛰어나지만 규모가 너무 크기 때문에 정작 효율을 내기 힘들다는 것이다.

경쟁 양상도 누가 먼저 좋은 입지를 선점하느냐보다는 누가 경쟁력있는 상권 개발자로 나서느냐로 바뀌고 있다. 업체 단독으로 땅을 사서 건물을 짓고 진행하는 사업이 아닌데다 대부분 복합공간으로 구성이 되기 때문이다. 용산역사 입점경쟁에서 최후의 승자는 누가 될까. 개발되는 입지의 특성에 따라 희비가 엇갈리고 있어 쉽게 단정하긴 힘들다. 예컨대 지난해 상암동 월드컵경기장을 놓고 벌어진 경쟁에선 까르푸가 높은 가격을 써내 입점을 따냈다. 상암동경기장은 오는 5월중으로 경기장 동쪽 1, 2층에 들어설 까르푸를 비롯해 복합상영관과 스포츠센터, 예식장 등이 입점한 월드컵몰로 활용된다. 강북 최대의 복합몰로 변신을 꾀하는 이곳도 입점 경쟁이 치열했음은 물론이다. 월드컵경기장을 운영하고 있는 서울시 시설관리공단 관계자는 “지난해 7월 이마트와 롯데마트, 까르푸가 경쟁이 붙었는데, 연간임대료 91억원으로 가장 좋은 가격을 써낸 까르푸로 낙찰됐다”고 말한다. 적자위기에 놓일 뻔한 월드컵경기장으로선 당연한 선택일지 모른다.

이에 비해 입찰가격만으로 판가름나지 않는다는 걸 보여준 사례도 있다. 지난 2월 신세계 이마트는 개발사업자 인평이 양재동에 개발중인 하이브랜드 쇼핑타운 안에 6500평 규모의 핵심점포로 들어가게 됐다며 팡파르를 울렸다. 강남의 마지막 노른자위 땅으로 더이상 경쟁점이 나오기 힘들다는 장점을 갖고 있는 양재동 역시 치열한 접전이 벌어졌던 곳이다. 업계에 따르면 분양가 750억원을 써낸 이마트보다 홈플러스가 좀더 높은 가격을 써냈지만, 개발사는 장기적 경쟁력 등을 감안해 이마트의 손을 들어줬다고 한다.

민자역사나 월드컵 경기장 말고도 지난 2월에는 김포공항에 이마트가 입성해 기대 이상의 매출을 올리면서 교외형 할인점에 대해서도 긍정적인 평가를 뒤따르고 있다. 홈플러스를 운영하는 삼성테스코 입지전략팀 양준원 차장은 “주5일근무제의 시행에 따라 주말매출이 높은 교외형할인점도 적극 검토하고 있다”고 말한다.

이밖에도 건국대 근처의 야구장 부지는 백화점과 할인점이 동시에 입점하도록 설계되고 있어 또 다른 입점 경쟁을 불러일으키고 있는 지역이다. 건국대와 시공사인 포스코는 2006년까지 연면적 12만6756평의 땅에 주상복합아파트와 복합쇼핑몰 등을 들일 예정이다. 이곳은 2호선과 7호선 환승역이 인접해 있는데다, 주변에 백화점이 없어 매력적인 입지로 꼽힌다. 건국대 관계자에 따르면 아직 입찰제안서를 받고 있지는 않지만, 이미 7개 유통업체와 실무접촉을 마쳤다고 한다. 접촉과정에선 할인점과 백화점을 모두 입점시키겠다고 나선 업체도 있었던 것으로 전해진다. 두 업태를 모두 갖고 있는 롯데나 신세계가 눈독을 들이고 있다는 것을 감지해볼 수 있는 대목이다.

1.2 점포 수 포화, 구조조정 본격 전망도[ | ]

그래도 입점할 곳이 마땅치 않아지면 본격적인 업체간 인수합병의 시대로 진입하게 될 것이란 전망이 유력하다. 일부에선 이미 유통업체들의 출점 경쟁은 일단락됐다는 의견도 나온다. 앞으로는 수익성을 내는 업체를 중심으로 인수합병을 통한 점포확장이 주를 이루게 될 것이란 망이다. 포화상태에 이른 백화점의 경우엔 이미 경쟁력이 떨어지는 백화점들의 상당수가 대형 업체로 인수된 바 있다.(표 참조) 지난 2월에도 롯데쇼핑이 2천억원의 회사채를 발행한다고 발표하자 업계에서는 한화유통을 인수하기위한 것이 아니냐는 이야기가 나돌기도 했다. 한화쪽에선 매각설을 공식 부인하고 나섰지만 향후 어떤 식으로 다시 인수설이 나올지 모를 일이다. LG투자증권 박진 연구원은 “최근 들어 백화점들의 점포확장은 신규 출점이 60%, 인수합병을 통한 점포가 40%에 이른다”고 말한다. 할인점도 문닫는 점포들이 생기기 시작한만큼 조만간 본격적인 구조조정기에 진입하게 될 것이라는 전망도 뒤따른다. 업계에선 보통 5km 정도의 거리를 뒀던 경쟁업체간 거리도 2km정도로 좁혀져 그야말로 장사가 안되는 업체는 문을 닫게 될 것으로 내다본다.

수익이 좋은 간판점포에 대한 투자를 늘리는 경향도 주목할 만하다. 롯데백화점은 소공동 본점 일대를 롯데타운으로 조성할 계획이다. 소공동 일대에서는 지난해 인수한 옛 메트로 미도파건물과 옛 한빛은행 본점 건물을 활용해 영업면적만 2만여평에 이르는 대규모 쇼핑공간으로 개조하는 공사가 진행중이다. 신세계백화점 역시 옛 전신전화국 건물을 인수해 대대적인 본점 재개발 공사를 벌이고 있다. 2005년까지 지상 20층 규모의 최고급 점포로 탈바꿈시킨다는 야심찬 계획이다.

이밖에도 업체별로 수익을 높이기 위한 움직임이 적잖게 눈에 띈다. 국내에선 익숙하지 않은 서구형 창고식 매장으로 매출부진을 겪었다고 판단한 까르푸는 당분간 출점을 자제하고 기존 점포를 리모델링하는 데 주력하고 있다. 올해만 7군데의 매장을 한국형 컨셉에 맞게 진열대의 높이를 낮추고 인테리어도 고급스럽게 꾸밀 계획이다. 또한 단독점포보다는 복합쇼핑몰을 통해 시너지 효과를 노리거나 할인점들이 규모를 줄여 틈새시장을 공략하는 슈퍼슈퍼마켓(SSM)사업에 관심을 보이고 있는 것도 수익성 중심의 흐름과 무관하지 않을 것이다.

1.2.1 롯데도 중국 진출 ‘저울질’[ | ]

얼마 전 중국 상하이의 유통시장을 둘러보고 온 LG투자증권 박진 연구원은 한마디로 ‘가시 돋힌 장미’를 보고 왔다고 표현한다. 무한한 성장 가능성이라는 ‘아름다움’이 있지만, 치열한 경쟁이라는 ‘가시’ 때문에 쉽사리 성공을 장담하기는 힘들다는 뜻이다. 상하이만 해도 한국 전체 소비시장의 21% 수준에 이르는 거대 시장이지만, 까르푸, 월마트, 메트로 등 글로벌 기업들의 경쟁은 앞으로 더욱 숨가쁘게 돌아갈 것이란 이야기다.

중국에 진출했거나 진출 예정인 국내 유통업체들도 이런 경쟁구도에 조만간 편입될 수밖에 없을 것으로 보인다. 현재 중국에 진출해 있는 국내 할인점은 신세계 이마트와 농심 계열사인 메가마트 등 두곳뿐이다. 이마트는 국내 할인점 선두업체답게 지난 97년 일찌감치 상하이에 깃발을 꽂았다. 이어 메가마트는 지난 2001년 현지에 있는 라면공장과 시너지 효과를 노리면서 선양점을 출점시켰다. 올해 선양 2호점을 낼 예정인 메가마트는 신세계 출신 권국주 사장의 풍부한 노하우를 바탕으로 중국 시장 진출에 적극적이다. 이밖에 광주지역 할인점업체 빅마트가 2001년 5월 선양점을 출점했으나, 매출이 신통치 않아 장사를 접은 상태다. 뒤따라 출점한 한국상품 전문관만 유지되고 있다.

신세계는 이마트 상하이 1호점의 반응이 좋다고 판단해 올해 안에 중국의 구백그룹과 합작으로 상하이에 2, 3개의 신규 점포를 더 열기로 했다. 또한 신세계는 베이징, 톈진, 항저우 등으로까지 관심을 넓혀갈 계획이다. 얼마 전에는 중국의 개발업자들이 직접 한국에 와 이마트의 물류센터 등을 둘러보고 가는 등 현지 반응도 점차 좋아지고 있다.

롯데쪽도 호시탐탐 기회를 노리고 있는 중이다. 상하이는 인구가 많은데다 상류층들의 소비력도 막강해 놓칠 수 없는 공략지역이라는 것이다. 하지만 의욕적으로 중국에 진출한 뒤 고전을 면치 못한 롯데리아를 의식해선지 상당히 신중한 모습을 보이기도 한다. 롯데백화점 노윤철 신규점추진팀장은 “노무라연구소에 컨설팅을 의뢰한 결과가 나온 상태지만, 구체적인 것은 아무것도 결정된 게 없다”고 말을 아꼈다. 낙후된 유통환경과 수많은 무자료상품들을 극복하는 문제, 현지민에 대한 서비 스교육 등 만만치 않은 걸림돌이 널려 있기 때문일 것이다.

다만 롯데는 내부적으로 백화점에 비해 할인점을 먼저 진출시키는 쪽으로 무게중심을 옮겨가고 있다. 중국으로 나갔던 신세계백화점이 얼마 가지 않아 철수했던 사례를 염두에 두면서, 아무래도 생필품 위주의 할인점이 접근하기 쉬울 것이라는 판단에서다.

1.2.2 수원에선 주민들이 발벗고 나서[ | ]

패밀리레스토랑 ‘스카이락’과 ‘빕스’를 운영하는 CJ푸드빌은 지난 2월 매장부지를 고객들에게 추천해달라고 권유해 화제를 모았다. 물론 공짜로 좋은 부지를 확보하려는 심보는 아니다. 적절한 부지나 건물에 대한 정보를 제공하는 사람에게는 계약이 성사될 경우에 한해 포상금 1천만원을 준다. 행정구역 ‘시’ 이상의 도시로 6차선 이상의 도로가 인접해 있는 곳이면 된다. CJ푸드빌은 예년에 비해 공격적 출점계획을 세웠기 때문이라고 설명한다.

하지만 사업개발팀 강성수 부장은 “부지확보를 위해 수집할 수 있는 정보량에 한계를 느낀다”며 좀더 근본적인 이유를 털어놨다. 국내에선 이렇다 할 개발업자들도 없는데다 부동산업체들을 통해 들어오는 정보로는 성에 차지 않는다는 것이다. 현재까진 고객들의 반응도 폭발적이라고 한다. 지난해 모두 500건의 정보가 들어온 데 비해, 올해는 2월에만 400여건이 접수됐다. 물론 모든 정보가 알짜배기는 아니다. 하지만 당장 활용할 수 있는 곳과 장기적으로 검토해볼 만한 곳들을 별도 관리할 계획이다.

이처럼 부지확보 과정에서 고객들의 의견을 청취하는 업체가 있는가 하면 아예 주민들이 자청해 할인점 유치에 발벗고 나선 사례도 종종 눈에 띈다. 할인점이 들어서면 인근 아파트값이 상승하는 까닭에 주민들이 적극적으로 출점을 요청하게 되는 것이다. 오는 10월께 문을 열 예정인 롯데마트 수원천천점이 대표적인 사례로 꼽힌다. 롯데가 사들인 할인점부지를 가로지르는 보행자전용도로를 놓고 수원시쪽과 인허가 문제로 마찰을 빚자, 주민들이 탄원서를 제출하는 등 로비를 벌여 결국 착공허가를 받아낸 것이다. 롯데마트 박종두 신규추진팀장은 “인허가 문제로 어려움을 겪어 거의 포기상태까지 갔었다”고 말한다. 하지만 택지개발지구로 주변 상권이 거의 개발되지 않은 탓에 오히려 주민들이 발벗고 나서게 됐다는 것이다. 유통업체들의 출점경쟁에서 ‘고객’과 ‘지역주민’들의 입김도 무시 못할 요소가 돼버렸다.

1.2.3 유통업체 입점(예정) 민자역사 현황[ | ]

구분	역명	규모(연면적)	사업 주관자	비고
운영중(8)	서울	7602평	한화유통	89년개관
	동인천	7681평	지역상공인	89년 개관(이후 증축)
	영등포	3만7218평	롯데쇼핑	91년 개관(99년 증축)
	부천	1만9456평	지역상공인	99년 개관
	부평	1만6990평	대아개발	2000년 개관
	안양	2만6229평	성일개발	2002년 개관
	대구	3만1754평	롯데쇼핑	2003년 2월 개관
	수원	3만8335평	애경유지	2003년 2월 개관
공사중(2)	서울통합역	2만904평	한화유통	2003년12월 완공예정
	용산	8만2327평	현대산업개발, 금강개발산업	2003년10월 완공예정
인허가협의중(7)	청량리	5만3936평	한화유통	2005년12월완공예정
	왕십리	2만6201평	비트컴퓨터	2003년 3월 재착공예정
	성북	3만5367평	대상, 대상유통	사업계획 재검토중
	신촌	9060평	대우건설, 유화, 동양백화점	규모변경 협의중
	평택	2만3693평	기상에스에스, 애경유지, 애경유화	도시계획변경 협의
	창동	2만6281평	서초엔터프라이즈, 금비	2005년 12월 완공예정
	의정부	2만8514평	신세계	2002년 12월 회사설립

(자료:철도청)

표2/ 제목:지역별 중소백화점 M&A사례

지역	주요 내용
서울	그레이스백화점-'현대백화점 인수 뒤 재개장(98년 7월)
	그랜드백화점 강남점-'롯데백화점 인수(99년 8월)
	해태백화점-'할인점 전환(99년)-'신세계 인수(이마트 고덕점)
수도권	동아시티백화점 부평점-'롯데백화점 인수 부평점(99년 8월)
	블루힐백화점 분당점-'롯데백화점 인수 분당점(99년 4월)
	동아시티백화점 중동점(공사중)-'현대백화점 컨소시엄 참여, 위탁경영 예정
부산	세원백화점-'롯데백화점 인수(2000년 12월)
대전	한신코아 대전점-'2001년 패션할인점 전환-'2002년 세이브존(유레스) 인수
	동양백화점-'한화유통(갤러리아) 인수(2000년 2월), 동양 중앙점은 폐쇄
광주	송원백화점-'현대백화점 위탁경영(98년 6월)
울산	주리원백화점-'현대백화점 인수(현대DSF)
마산·창원	성안백화점-'신세계 인수(2000년 7월, 마산점)
대구지역	대구백화점-'신세계와 10년간 경영제휴협정체결(2002년 9월)

(자료:LG투자증권 리서치센터, 2002년 현재)