분양가적정한가

1 # 아파트 분양가 어떻게 결정될까?[ | ]

출처: 닥터아파트 베스트추천정보

많은 분들이 분양가 결정방법에 대해서 궁금해하고 있는 것으로 생각됩니다. 분양가자율화이후 건설업체에서 발표하는 분양가는 분양시마다 상승하고 있는 실정입니다. 분양가 상승이 주변 아파트 매매가의 상승을 초래하며, 아파트 매매가의 상승으로 인하여 건설업체에서는 또다시 분양가를 높게 책정하고 있는 것이 사실입니다.

높은 분양가에도 가수요 및 실수요자의 적극적인 청약참가로 건설업체의 이윤은 날로 증가하고 있는 실정입니다. 결과적으로 실수요자가 직접적으로 피해를 보고 있다고 판단됩니다. 실질적으로 분양가대비 직접공사비가 차지하는 비율이 점차적으로 낮아지고 있기 때문입니다. 이는 청약자 입장에서 분양가 대비 아파트를 건설하는 데 사용되어지는 원가가 얼마되지 않는다는 것을 뜻합니다.

참고적으로, S사의 건설부분에서 주택사업(아파트공급)을 위한 사업계획시 분양가를 결정하는 방법으로 사용했던 원가구성항목은 아래와 같으니, 관심있으신 분들은 참고하시기 바랍니다.

다음은 건설업체(주택사업부)에서 작성하는 사업 실행예산을 편성하기위한 공사원가 구성항목의 실례입니다.

[아파트건축공사 공사원가계산서 구성항목]

토 지 대 (토지매입비, 매입제세금)
건 축 비 (건축공사비, 부대공사비)
간접공사비 (설계용역비, 감리용역비, 건물제세금, 분양보증료, 모델하우스 건립비, 모델하우스 부지임차료, 모델하우스운영비, 광고선전비, 부가가치세, 예비비 등)
본사관리비
금융비용
경상이익

1,2번 항목은 아파트를 건축하는 직접 공사비입니다. 토지대는 사업계획대상지역에 따라 변동되는 항목입니다. 그러나, 실질적으로 업체에서 분양세대에게 분양대가로 향후 제품(부동산)으로 되돌려주는 아파트 건축비는 고급으로 계획해도 200~250만원/평을 초과하지 않습니다. 건축비에는 자재비 및 인건비등 현장 공사관리에 포함되는 부대공사 및 비용이 포함된 것입니다.

전체사업비에서 직접공사비가 차지하는 비율은 60~80% 수준입니다. 이를 제외한 모델하우스 건설비용 및 운영비, 부지임차료, 광고비등은 모두 분양당첨자가 부담하는 간접공사비에 포함되어 분양가 상승요인으로 작용합니다.

물론, 건설업체의 본사에서 책정하는 관리비(사무실운영비 및 직원 인건비등, 직접공사비의 %로 책정하기도함) 및 사업진행을 위한 금융비용(융자이자 및 무이자 중도금대출 분양에 따른 이자등)을 제외한 경상이익을 포함하여 전체 사업비를 기준으로 평당 분양가가 결정되는 것입니다.

업체의 매출이익은 본사관리비,금융비용,경상이익을 의미하는 것으로 전체사업비를 기준으로 현행 업체마다 15%이상으로 책정하는 것으로 사료됩니다.

최근 S건설에서는 용인 및 수원지역에서 분양가를 낮게 책정하였다가, 질책을 받은 사실이 있습니다. 분양가를 인상했었어도 무난히 분양완료되었는데, 매출이익을 포함하여 경상이익을 극대화시키지 못했기 때문입니다. 이를 살펴보면, 건설회사에서는 실직적인 분양가 상승요인인 토지매입비 및 건축비 상승으로 인하여 분양가를 인상하기보다는 주변 아파트 시시에 따른 분양완료 가능성을 예측하여 분양가를 결정하는 것이 사실이라 볼 수 있습니다.

회사이익을 최대화할 수 있는 분양가격 결정, 그러면서도 높은 청약경쟁률을 유도하여 무난히 분양을 완료하여 사업을 성공적으로 완료하려는 것이 업체의 생리입니다.

따라서, 정부차원에서 분양가자율화제도에 수정을 가하여 업체의 분양가 결정 및 분양가 인하에 적극 개입하는 것이 집값안정 및 서민의 주택구입을 위해 반드시 필요하다고 사료됩니다.

곧 국내 건설시장이 개방됩니다. 업체에서는 건설시장 개방이후 외국 건설사의 국내시장 참여를 우려하고 있습니다. 이유는 굴지의 외국 건설사들은 국내에서 현재 국내 건설사의 공사비를 기준으로 약 30%정도 공사원가절감이 가능하다고 호언장담하고 있습니다. 국내 건설업체에서도 잘 알고 있는 사실입니다. 결국, 경쟁력있는 사업수행으로 현재의 아파트분양가는 30%내외 조정이 가능하다는 결론을 내릴 수 있습니다.

국내 건설업체입장에서는 지금의 건설시장현황이 그리 양호한 실정이 아닙니다. 전체매출액에서 주택부분이 차지하는 비율이 높을수록 건설업체의 도산율은 증가합니다. 현재 많은 분들이 우려하는 수치가 현실로 나타나고 있습니다.

국내 대다수의 건설업체의 속내를 살펴보면 주택부분을 제외한 기타 건설공사에서 창출하는 이윤은 상대적으로 낮은게 현실입니다. 따라서, 가능하면 분양이 순조로울 때 많은 아파트를 건설해서 법정관리에 처한 업체는 회사를 정상화시키고, 정상적인 업체는 주택사업을 통하여 경상이익을 극대화하고자 하는 것입니다.

평당건축비 180만원 예입니다
건축비 : 33평 X 180만원 = 5940만원
대지비 : 11평 x 400만원 = 4400만원
실건축비 : 10340만원(1억340만원)
간접비(30%) : 3102만원
수도권 33평형 건축비 : 13442만원
실제 아파트 분양가격 : 18000만원
건설업체 수익금 : 4558만원
1000세대 분양시 수익금 : 4백5십억원

2 건설사 분양가 과다책정 논란 여전[ | ]

출처: 파이낸셜 2002/11/13

아파트 분양가를 결정하는 기준이 모호해 과다책정 논란이 여전하다. 주택건설업체들이 아파트 분양에 나서면서 가장 고민스러운 부분이 분양가 결정이다. 주택경기 호황으로 분양가를 올리더라도 팔리는 데는 문제가 없다. 하지만 무턱대고 높게 잡을 순 없다. 폭리라는 비판이 쏟아지기 때문이다. 그 반대로 너무 낮게 잡아 수익이 줄어도 문제다. 올들어 경기 용인 죽전지구와 서울 동시분양에선 분양가 과다 책정으로 수요자와 마찰을 빚기도 했다. 분양가가 자율화되면서 업체들이 분양가를 자유롭게 결정할 수 있다.

지난 10월 인천시 1차 동시분양은 시측에서 분양가 인하권고 조치가 이뤄지면서 시장에서 분양가와 관련된 논란이 끊이지 않았다. 일부 사업자들은 분양가가 자율화된 마당에 시장 움직임에 따라 가격이 결정되는 것은 비난의 대상이 아니라고 강변한다. 반면 높은 분양가가 시장 혼란을 야기시키고 있다는 지적도 여전하다.

◇쌍용건설의 사례=지난해 이후 쌍용은 전국에서 1만여가구 이상의 아파트를 완전 분양하는 등 프로젝트 마다 성공적으로 분양했다. 그런데도 쌍용건설 영업부서 직원들은 최근 자사 아파트 분양가 책정과 관련, 심도깊은 논의가 있었다. 쌍용은 지난 2월 경기 용인 죽전지구와 인접한 구성3차 34∼46평형 아파트 분양 당시 평당 420만∼465만원에 분양했다. 인근 분양가와 비교해 볼 때 평당 200만원가량 낮춰 분양했다. 죽전지구에 비해선 무려 평당 300만∼400만원가량이나 낮았다. 지난 9월 경기 동수원 3차 23평형 분양 때도 평당 530만원을 적용해 인근 시세에 비해 2000만원가량 낮춰 책정했다. 지난 10월 분양한 안성 공도아파트는 28∼46평형 분양에 평당 330만∼360만원을 적용했다.

쌍용건설 관계자는 자사 아파트가 다른 회사 아파트보다 품질이 뛰어나고 인기가 높은 데도 내집마련 수요자를 의식해 분양가를 너무 소극적으로 책정한 것이 아니냐는 사내 분석까지 있었다고 설명했다. 회사측은 결국 보수적인 가격 책정으로 수익까지 줄었다는 판단에서 앞으로 적극적인 시장 조사 및 분석, 가격 결정으로 변화를 모색하고 있다.

쌍용의 한 관계자는 “땅값·건축비 등에 적정 이윤을 더해 분양을 하고 있어 이윤을 극대화하는 다른 회사에 비해 아파트 분양가가 낮은 것은 사실”이라고 밝혔다. 그는 “그동안 분양가에 거품을 제거해 수요자에겐 인기가 높았으나 브랜드의 고급화 이미지가 감소되는 경향이 있었다는 지적이 내부에서도 나오고 있다”며 “수익 추구와 분양성 사이에서 균형을 잡기가 쉽지 않다”고 말했다.

◇용인 동백지구 업체=경기 용인 동백지구의 경우는 공급업체들이 동시분양을 실시함으로써 일종의 담합으로 분양가가 지나치게 부풀려졌다는 지적이 지배적이다. 당초 지난 9월 공급업체들이 동시분양을 실시할 예정이었다. 당시 분양가는 평당 500만∼550만원 수준에서 결정됐다. 그러나 수도권 정비심의 지연 등으로 분양이 예상보다 늦어지고 과열 조짐이 일자 업체들은 일제히 평당 600만∼650만원 수준으로 분양가를 올렸다.

분양가 인상 소문이 돌면서 용인 동백지구 인근 분양권 시세가 한달새 3000만원가량 폭등하는 양상을 보였다. 동백 인근의 분양권은 동백지구의 분양이 시작되면 더 오를 것이라는 소문에 매물마저 자취를 감췄다. 이에 업체들은 평당 650만∼700만원까지 높이는 방안도 검토했으나 투기과열지구 지정, 난개발 여론 심화, 도로 및 입지여건, 용인시에 의한 사업승인 반려 등 각종 악재가 잇따르고 있다.

동시분양업체의 한 관계자는 “주변 시세가 오르고 사업승인 지연 등으로 금융비 증가 등 분양가 인상 요인이 발생했다”며 “아직까지 분양가를 정확히 결정하지 못했다”고 말했다. 용인 동백지구의 경우는 업체들이 분양가를 올릴 조짐을 보이면서 인근 시세가 폭등하고 이에 업체들이 다시 시세에 맞춰 분양가를 조정하는 양상을 보이고 있다.

◇구리 인창=지난달말 원일종합건설에서 분양을 완료한 경기 구리 인창아파트 25∼49평형 533가구의 경우 평당 분양가 630만∼690만원선을 적용, 후발공급업체들이 분양가 인상 조짐을 보이고 있다. 당초 이달에 조합아파트 24∼43평형 637가구를 분양할 예정이던 대림산업은 평당 분양가 550만원선을 적용할 예정이었다. 그러나 조합아파트에서 일반분양아파트로 전환되면서 분양가 수준을 원일 이상으로 높이는 방안을 검토중이다.

대림의 한 관계자는 “분양성이 높은 지역이라는 것이 검증된 마당에 브랜드 가치도 높고 품질도 우수해 일단 원일 수준보다는 높일 방침”이라고 밝혔다. 그는 “아직까지 분양가격은 결정하지 않았다”고 말했다. 구리 인창지역은 원일이 분양에 나선 이후 분양권 및 기존아파트 시세가 급격히 올라갔다. 원일의 김문경 회장은 “땅값이 평당 350만원 수준이고 용적률도 220%로 낮게 적용돼 분양가가 올라갈 수밖에 없었다”면서 “다른 업체들이 원일의 분양가 사례를 기준으로 분양가를 높게 책정한다는 것은 사리에 맞지 않다”고 말했다. 그러나 원일이 적용한 분양가는 과다책정으로 다른 업체들의 본보기가 되고 있다는 점에서 다른 업체들을 자극하는 사례로 지적되고 있다.