부동산 트렌드 탐구보고서 1탄[ | ]
2001년 하반기부터 2002년 내내 우린 부동산과 관련된 수없이 많은 뉴스들을 접하며 지내왔다. 서민들로선 여전히 저만큼 멀리 떨어진 “억”이라는 개념이 아무렇지않게 며칠 사이에 오르고 내리는걸 보아왔고 나와는 상관없는 세상일처럼 느끼기도 했고 남들만 쉽게 돈 버는가 싶어 발을 동동 구르기도 했다. 대한민국의 영원한 부동산상품 1위 아파트시장에서부터 불어 닥친 과열부동산 폭등장세는 정부의 안타까운 안간힘으로 겨우 진정 국면에 접어드는 듯하다. 물론 곳곳에 터지다 만 지뢰들이 남아 있기도 하지만.
간략하게 2002년 부동산시장의 핵심적인 특징들을 짚어보도록 하겠다.
앞에서 얘기한 바와 같이 아파트를 중심으로 주거형 부동산이 주도하는 블루칩 및 풍부한 시중자금을 기반으로 하는 유동성 장세였다는 점이다. 11월 현재 오피스시장은 침체 국면으로 들어가는 듯 보이고 아파트 시장은 정부의 초강수 이후 주춤하다 못해 경직되어 가고 있다. 이런 와중에 마치 주식시장에서처럼 개별 종목들이 틈새시장에서 상승세를 이어가고 있는 형국이다. 기왕에 칼을 빼든 대선정국의 정부로서는 추가적인 규제강화 카드를 빼어 들 수도 있고, 한편으로는 국내외 경기의 여러가지 변수들로 인해 장기침체의 가능성마저도 엿보이고 있다. 버블 붕괴론이니, 디플레이션 도래설이니, 내부적인 불안요소에다가 이라크 전쟁이나 일본의 경기침체 등 악재는 도처에 도사리는 듯 하다. 단기외채는 환란 이후 최대라고 한다. 월급날은 멀고 돈 들어갈 일은 많고 비싼 이자로 급전은 왕창 빌려 놨는데 적금을 깰 수도 없는 상황인 셈이다.
대선이 주는 직접적인 효과는 +건 –건 미미할 것으로 판단된다. 이미 4번에 걸친 조치들로 인해 전월세 잡기 등의 효과는 어느정도 반영되었기 때문에 추가적인 조치라고 해야 주상복합 전매금지 등의 투기억제책 위주로 초점을 좁힐 수 있을 것이기 때문이다. 그렇다면 남는 최대의 변수는 금리 인상이다. 이 부분에 대해서는 솔직히 어떤 전망도 지금으로서는 자신할 수 없다. 다만, 기본적인 한은의 기조는 그대로 금리수준을 유지한다는 것이고 외국계 컨설팅사나 금융권에서 보는 시각도 대체적으로 추가금리인상은 불필요하다는 것이 대세인듯 하다. 미우나 고우나 외국계의 분석은 정확해왔다. 개인적인 생각으론 내년초 소폭의 인상을 조심스레 점쳐본다.
그렇다면 왜 이리 2002년의 부동산은 과거 80년대 후반에서 90년대 초의 과열폭락으로 이어졌던 한국의 부동산 시장을 방불케 하는 판을 만들 수 밖에 없었던 것인가? 이제부터 그 이유라고 분석되는 원인들을 하나씩 논해보고자 한다.
' 과열상승의 원인들'
첫째로 언제나 그랬듯 이번 과열양상도 서울 발이다. 물론 80년대 서울과 2000년대 서울은 분명 큰 차이가 있다. 결국 수도권 전역에 걸쳐 거래가의 차이만 있을 뿐 양상은 비슷하게 벌어졌고 급기야 신도시 일대 투기과열지구 지정이란 결과를 가져왔다. 서울시의 인구는 97년을 전후해서 소폭으로 감소중인 것으로 알고 있다. 이것은 출산율 저하, 신도시 이주, 일부이긴 하지만 생활고로 인한 탈서울 현상, 더욱 소수이긴 하지만 IMF 이후 노숙자 대거 발생 등 여러 가지 원인이 있을 수 있을 것이다. 그러나, 중요한 것은 절대 인구 수의 감소와 무관하게 세대 수는 꾸준히 늘어나고 있다는 점인데, 결국은 수급의 관점에서 본다면 여전히 불균형은 심화되어 가고 있다. 여기에다가 언젠간 서울로 들어오고자 하는 실수요자들과 길게 건 짧게 건, 투기 건 투자 건 간에 시세차익과 임대수익을 노리는 가수요자들로 합쳐진 수도권의 1000만 인구를 합쳐 가상 인구 2000만 이상의 도시가 바로 오늘날의 서울이고 서울의 부동산 시장이란 점을 간과할 수가 없다. 역대 최대의 인구가 수도권의 한정된 공급물량을 놓고 싸우는 셈이다. 가격이 오르는 게 당연하다.
두 번째로는 IMF기간동안 건설경기 위축으로 인해 신규물량이 대폭 감소했다는 점이다. 97년 98년에 삽을 놓아버렸던 이후로 3년. 대규모 입주물량이 쏟아져도 시원찮을 판국에 절묘하게도 IMF때 끊어진 분양물량은 올해 들어서 입주물량 부족으로 이어진 것이다. 더군다나 이제 서울시에는 마곡 지구를 제외하고는 대규모 물량이 쏟아질만한 지역은 눈을 씻고 찾아봐도 없는 게 사실이다. 올 한해 10차까지 서울지역 동시분양이 있었지만 청약1순위자 수백만 명을 만족시킬 물량은 턱없이 모자랐다. 더구나 공고 때마다 인기지역, 인기브랜드와 비인기 아파트와의 차별화는 심해져 가고있고 동시분양뿐 아니라 부동산브랜드의 차별화현상은 마케팅 패러다임을 바꾸고 있다. 서울 지역에서는 이제 브랜드를 갖춘 재건축아파트는 대박 상품으로 인식되어가고 있다.
세 번째로는 강남의 재건축 시장을 둘러싼 투기 세력들이다. 어찌 보면 강남권은 서울의 부동산 시장을 이끌어오긴 했지만 과거 2,3년간은 특별한 주목을 끌거나 파괴력을 가진 재료는 없었다. 도곡동의 귀족타운 형성만 해도 사실 대림아크로빌로부터 시작된 고층주상복합 건축이 느닷없이 터진 일도 아니었고 대입 학원들의 대치동 집중과 비강남권 사람들의 강남 해바라기 현상도 어제 오늘 일은 아니었다. 그러나 전통적으로 황금알과 대박을 낳는 산실이었던 재건축 재료가 대치동과 잠실 일대에서 터지면서 그 파장은 정말이지 대단한 기현상을 만들고야 말았다. 15평짜리 퀴퀴한 저층 아파트의 가격이 4억원을 호가한다면 이게 제대로 된 주택문화인가? 어찌 됐거나 품귀현상을 벌일 정도로 돈은 몰렸고 그나마도 매물이 없다고 발을 구르며 뭉칫돈을 맡기는 이들이 줄을 섰으니 시중에 꼬리표 없는 돈이 얼마나 많이 풀렸으며 우리 주위에 돈 많은 사람이 얼마나 많은지를 실감했던 한해였다.
네 번째로 인정하고 싶지않지만 돈이 돈을 벌 수 있는 곳이 부동산 시장이다. 소액으로 할 수 있는…공부해서 경매를 통해…레버리지효과 운운하지만 결국 쌈짓돈이라도 종잣돈이 없으면 그림의 떡만 삼키다 마는 것이다. 그래서인지 아직도 의외로 많은 이들이 자기 집 구하기 외엔 그다지 관심을 두기 어렵고 행동에 옮기기는 더 어려워하는 듯 하다. 그럼에도 현재 시중에는 1200조 이상의 돈이 떠돌고 있다. 우리나라의 실물경제 규모를 1년에 대략 600조 정도로 보면 될까? 그 두 배의 돈이 갈 곳을 잃고 헤매는 것이다. 1000만원, 아니 500만원만 있으면 입주 때까지 중도금 신경을 꺼도 되는 오피스텔이나 주상복합 분양전단지가 매일 신문에 끼어서 홍수를 이룬다. 과유불급이라 했던가, 건설경기 부양을 위해 저금리 정책을 일관되게 펼쳤던 정부의 돈줄정책은 절반 이상 실패한 셈이다.
결과적으로 이러한 흐름 속에서 잇따르는 안정 대책들에도 불구하고 끊임없이 부동산으로 돈은 몰려들고 있는 상황인데 가장 최근의 10.11 안정대책은 투기현상을 바로잡는데 초점을 맞추었다고는 하나 사실상 전체 아파트 시장을 얼려버리고 있다. 거기에다 대치동 재건축 불가판정으로 인해 주춤했던 강남아파트 시장은 힘이 완연히 꺾여있고 서울시내 전체 아파트 시장의 등락은 이제 저밀도재건축시장의 움직임에 따라 미약하게 오르락내리락하고 있는 형편이다. 여전히 넘치는 시중자금을 쥐고있는 투자자들은 그야말로 돈이 된다는 테마면 어디로든 틈새를 찾아 이리저리 휘 몰리고 있다. 어차피 오피스,상가,토지 시장을 휩쓸고 한 사이클이 꺾일 때까지 계속 될 것이다. 미국도 현재 저금리 기조로 인해 부동산으로 투자가 몰리는 현상은 마찬가지라고 한다. 상업용 부동산으로의 매기집중이 뉴욕 등의 대도시를 중심으로 확산되고있다.
이러한 와중에 외국인 투자가 한국의 상업용 부동산에서 발을 빼는 중이라고 한다. IMF때 스타타워와 서울파이낸스센터 등으로 상징되는 외국 큰손들의 활약은 환란을 겪은 대한민국 부동산시장에 적잖은 아픔과 그에 못지않은 교훈을 준 바 있다. 주식시장만큼은 아니지만 소수 정예들로 이뤄진 외국계부동산 큰손들이 먹을 것 없다고 보고 발을 뺀다면 시사하는 바가 다분히 큰 현상이며 유심히 지켜볼 문제다.
강남만 몰리나?
대한민국의 부동산 시장은 과연 서울과 수도권을 빼면 시체인 것인가? 미분양이 속출하고 무분별한 개발과 성급한 투자가 손해로 이어지고 있는 지역이 한두 곳이 아니다. 부동산업계에서는 극소수의 확실한 카드가 아니면 수도권을 벗어나서는 일을 벌이지 않으려는 것이 현실이다. 서울에선 어떤가? 강남 외에는 관심의 대상이 특별히 못되어온 것이 이제까지 현실이었다. 강남이 움직이면 따라서 움직이는 꼴.
그러나 이명박 새 시장의 출현으로 서울의 부동산 경기는 지각변동을 일으키게 될지도 모른다. 공약으로 내세웠던 청계천 복원과 재개발을 필두로 마곡지구 조기개발, 강북뉴타운 재개발, 뚝섬 재개발 등 근 10년 여간 볼 수도 없었던 대형프로젝트를 속속 발표하고 나서면서 관심권은 이제 서울 전역으로 퍼져 나가고있다. 아마도 가시화되어서 벌써부터 위장전입 등으로 난리를 치고있는 강북 뉴타운의 여파는 내년까지도 한동안 이어질 것 같다.
내년 이후는 어떻게 될까?
두서없이 2002년 부동산시장의 상황들을 짚어보았다. 불과 한달 여 남은 2002년이지만 여전히 연말 연초의 부동산 경기전망조차도 불투명하다고 한다. 내년에는 과연 어떤 식으로 시장이 흘러갈까? 어느 시장이나 마찬가지이지만 수요공급의 조절이 시장안정의 기본중의 기본이 아닐까? 그 동안 분양시장을 달궈왔던 물량들은 실체가 없이 분양권만 값이 날아가는 상황이었다지만 이제 내년부터 속속 입주가 이뤄지게 되면 입주시기를 앞에 두고 눈앞의 매물호가가 올라가고 분양권 시장은 다시 한번 힘을 받을 수 있겠지만 그닥 큰 폭은 아닐 것으로 전망된다. 순차적으로 신규 입주물량이 새 주인을 맞아들이면서 차츰 안정세를 되찾을 수 있을 것으로 보인다. 물론 강남재건축과 강북개발, 마곡개발 등의 대형폭탄들은 여전히 끌어안은 채로 말이다.
오피스빌딩 시장의 경우엔 99년 외국계 큰손들의 진출 이후 테헤란로의 번창이 시작되었고 벤처들의 부침과 함께 4년정도가 흘렀으니 서서히 하향세를 그리는 것도 당연한 경기 사이클이라고 볼 수도 있겠다. 광화문 일대의 대규모 주상복합아파트 및 상가의 성패 여부에 따라 전체 수익형 부동산의 향방이 엇갈릴 수도 있을 것으로 보인다. 중도금무이자대출 러쉬에 이어 최근엔 수익보장형 상품까지 등장하면서 시행, 시공사들의 무리수가 이어지고 있어서 살얼음판과 같은 분위기이므로 공격적인 투자를 하기엔 막차인 느낌이 크다. 그런 점에서는 상가 쪽도 마찬가지. 상가분양도 옥석이 가려지면서 부실 사업자들이 걸러질 것으로 보이며 이에 따른 투자자 피해도 불가피해 보인다.
올해와 같은 정책의 혼선은 글쎄…대권이 바뀌고 새 정부가 들어서봐야 알 수 있는 일이지만 급격한 변화를 만들지는 않을 것으로 보인다. 올해만 같으면 자고 일어나면 바뀌는 제도들 덕분에 일선의 중개업자들 조차도 책을 펴놓고 있지 않으면 변경제도에 대해 제대로 상담해주기 어려울 정도라는 말이 있을 지경이었으니 한국의 부동산 시장을 도대체 어떤 흐름으로 읽고 스텝을 맞춰 쫓아가야 할지는 정말로 어려운 문제가 아닐 수 없다.
한국부동산시장의 흐름 따라잡기
우선은 정부의 정책에 좌우되는 시장이라는 것은 분명하다. 부양책과 규제책의 크게 둘로 나눌 수 있겠는데 부양책을 펴는 경우엔 2000년 이후로 그러했지만 마치 주식의 대세 상승장과 같은 분위기로 뭐를 사도 이익을 남길 수 있다가 막상 규제조치로 돌아서기 시작하면 장기조정 및 하락세와 개별장세가 혼조 되는 양상을 띠어왔다. 규제가 강한 장세의 초기에는 역으로 판단이나 예측이 쉬워질 수도 있다는 점을 유념하자. 바뀌는 제도의 허점이나 틈새를 파고들거나 정반대 방향으로 튀어나가는 데에 대한민국 사람들보다 빠른 사람들이 없다. 오죽하면 세금을 올리면 오르는 세금만큼 호가를 올리는 담합이 곧장 생겨나겠는가? 아파트 투기를 때려잡으려 하면 오피스텔, 상가 토지로 튀어나간다. 요즘엔 주5일 테마를 업고 전원주택, 펜션 등의 다변화도 이루어진다. 심지어 골프회원권으로까지 매기가 옮겨 다니는 실정이다. 이런 성향은 언제고 반복되는 현상들이고 조금만 관심을 두고 지켜본다면 쉽게 대응이 가능한 현상들이다. 한발만 빠르게 움직인다면 개별틈새에서 제한적이나마 수익을 올릴 수 있다.
개미가 왕창 붙으면, 아줌마들이 보따리 싸서 객장에 나오면 주식은 상투라는 말은 유사하게 적용된다. 다만 대한민국 부동산시장에서는 아줌마들이 절대강자라는 것만 다를 뿐, 같은 개념으로 보면 된다. 주변에 생전 청약이란데 관심이 없던 사람이 급전 내서 덤벼든다면 상투권이라고 볼 수도 있다는 얘기다. 물론 상품에 따라 다를 수도 있겠지만 과열양상의 잣대로는 충분하다는 얘기다. 현재 상황이 어느 정도 이런 분위기를 감지할 수가 있는데 정부에서는 아마도 건설경기를 유지해나갈 수 있는 선에서 최소한의 규제운용을 통해 1~2년 정도를 끌고 가지 않을까 생각된다. 여타 큰 변수가 없다는 가정 하에 말이다. 주택건설경기는 아마도 대규모 개발사업 등이 줄을 이을 전망이라서 경쟁이야 치열하겠지만 민수시장에서 관급시장으로 중심 축이 이동할 가능성이 있다. 수주잔고가 넘치는 일부 1군 회사들은 청약열기와 주택 수요가 급격하게 냉각될 경우엔 자칫 수익성 악화나 현금흐름 악화를 우려할 수도 있겠지만 위에서 짚어봤던 수요요인이 하루아침에 해소될 문제들은 아니기 때문에 큰 문제는 없을 것으로 보인다.
요약하자면 향후 1,2년간은 실적장세가 이어지는 형태라는 얘기이다.
레저,전원 테마
향후 수요영향요인 중에서 주5일 근무제 도입의 파괴력은 부동산 시장에도 이미 많은 변화를 가져오고 있다. 군소 펜션사업자들이 벌써 우후죽순 돋아나고 있으며 서로 선점의 지위를 굳히고자 경쟁전에 돌입하고 있다. 소위 “세컨드하우스” 라는 개념으로 통칭할 수 있는 펜션, 임대형 전원주택, 미니콘도, 등의 임대형 상품들을 중심으로 유망지역의 토지 투자, 택지분양과 상품개발이 봇물을 이루고 있다. 동계올림픽 유치 여부에 따라 평창 일대는 상당한 스포트라이트를 받을 가능성이 높다.
리츠의 활성화
2000년도 이후로 우리나라에도 이제 부동산금융과 투자의 꽃으로 불리는 리츠가 본격적으로 자리를 잡을 것으로 보는 장밋빛 전망들이 줄을 이었었다. 그러나 미온적인 정부의 활성화 정책은 실질적으로는 유명무실한 반쪽짜리 리츠제도를 낳았고 현재의 구조조정리츠(CR)만으로는 다양한 시장의 요구와 큰 기대를 도저히 만족시킬 수가 없다는 것이 중론이다. 향후 세제 혜택이나 요건 완화를 통한 본격적인 부양책이 마련되어야만 할 것이다.
부동산 시장구조의 선진화
IMF환란 이후 또 한가지 큰 변화의 흐름은 다양한 선진투자기법과 금융 기법들이 자리를 잡게 되었다는 점이다. 관심과 돈이 몰리고 성공 사례들도 잇따라 알려지면서 소위 디벨로퍼와 부동산전문가라는 개념이 각광을 받게 되었고 이에 따라 CCIM과정과 같은 전문교육과정과 자격증 개념이 인지도를 높이고 컨설턴트, 경매분석, 분양상담 등과 같은 다양한 전문가 과정이 높은 관심을 받고있다. 심지어는 풍수지리사라는 개념까지 나오고 있는 실정이다. 공인중개사가 사상최대의 응시인원으로 하반기 화제의 한 대목을 장식한 바 있고 급기야 시험지 부족이란 초유의 사태를 만들기도 했다. 국가자격으로는 유일한 관련 자격증이라서 더욱 인기를 끌고 있는 듯 하다. 민간자격증이건 공인중개사건 시간을 두고 차별화가 이루어 질 것으로 보인다. MBA과정에서도 미국의 MRE 출신들이 알려지면서 이 과정을 위해 유학을 결심하는 사람들도 늘고있다. 부동산 금융분야에서는 리츠를 필두로 MBS/ABS와 같은 유동화 증권과 모기지 론 등의 기법이 보편화되고 전문회사가 생겨나고 있으며 Asset Management란 개념도 외국계 회사들을 중심으로 업계에 본격적으로 자리매김하고 있다.
상업용 부동산이나 대형물건에 대한 이러한 선진기법 뿐만 아니라 주거용 부동산에 있어서도 디벨로퍼 전문기업의 등장으로 인해 사업시행구조 자체가 바뀌어가고 있다. 역할의 전문화 세분화가 이루어지면서 이제는 시행사, 시공사, 분양대행사, CM사, 분양기획사 등 많은 플레이어들이 하나의 작품을 만들어가는 추세이다 보니 어떤 개발 프로젝트 한건에 이름을 올리고 실적으로 소개하는 업체들이 너무 많아서 소비자들의 혼선까지도 빚을 정도다. 여기에 그야말로 미국적인 부동산 관련 제도들인 권원보험과 에스크로우 업까지 자리를 잡는다면 수년 내에 한국의 부동산 시장은 커다란 변혁을 겪을 것으로 예상된다.
그러나 한편으로는 과거에 일본을 거쳐 어느 정도 동양적인 정서로 체화된 제도들이 한국으로 건너오던 양상에서 직도입되는 추세로 바뀌다 보니 미국에서 도입되는 많은 제도나 기법들이 한국에서 뿌리를 쉽게 내리지 못하는 경우가 많았다. 시행착오를 겪으면서 나오는 것들이 그래서 좋게 말해 “한국적OOO” 였고 나쁘게 말하면 변형되고 변질된 OOO 였던 것이다. 아마도 많은 부동산 관련 내용들이 역시나 이런 과정을 거쳐 한국 시장에 체화될 수 있을 것으로 보인다. 물론 퇴출되는 것들도 상당히 많을 것이고 시간도 상당히 오래 걸릴 수 있다.
이상으로 현재 대한민국을 뒤흔들고 있는 부동산 시장의 개괄적인 현황과 트렌드에 대해 짚어보았다. 수년 간 이러한 분석만 전문적으로 해왔던 많은 기관과 기업들이 내놓았던 2002년 전망보고서들을 지금 시점에서 본다면 들어맞는 부분이 별로 없다는 것을 알 수 있다. 그래서 본 분석도 믿거나 말거나 라는 이야기를 하려는 게 아니다. 그만큼 전망이 불투명하고 예측불허라는 말이다. 끝까지 읽어준 분들께는 감사의 말을 전하고 앞으로는 보다 정확한 정보와 연구를 통해 신뢰도를 높여갈 수 있을 거라고 스스로를 위안하면서 긴 글을 마칠까 한다.
2002.11.29 BrainSalad
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