부동산투자연합작전

1 # 부동산 투자 연합작전[ | ]

2003년 07월 11일

글 김호준 기자 (mailto:hojun@economy21.co.kr) | 이코노미21

회사원 류아무개(35)씨는 최근 대학동창 4명과 함께 남양주 수동면에 있는 관리지역 논 600평을 1억5천만원에 구입했다. 그들은 여유자금을 3천만원씩 모아 투자하면서 한 가지 약속을 했다. 땅은 공동소유로 해놓고 3년 뒤 가격이 오르든 내리든 되돌아보지 말고 팔자는 것이다. 앞으로 3년 동안 시세가 오르지 않으면 그 뒤에도 기약할 수 없다는 판단 때문이다. 류씨는 “땅에 투자하면 최소한 손해는 보지 않을 것 같고, 한 사람당 투자금액 3천만원 정도면 그리 큰 부담도 아니기 때문에 이런 결정을 했다”고 말했다.

인터넷 공동구매를 통해 물건을 싸게 구입해 본 사람들은 뭉치면 힘을 발휘한다는 사실을 깨달았을 것이다. 재테크 역시 마찬가지다. 나는 비록 여유자금이 부족해 마땅한 투자대상을 찾기 힘들더라도 다른 사람과 연합하면 길이 보인다. 가령 내가 동원할 수 있는 여윳돈은 3천만원이다. 부동산에 투자하자니 마땅한 투자대상이 없다. 하지만 힘을 합치면 이야기가 달라진다. 두 사람이 모이면 6천만원, 세 사람이 뭉치면 9천만원으로 투자할 수 있는 대상이 늘어난다. 류씨처럼 5명이 연합해 1억5천만원을 만들면 수도권 토지시장에도 투자할 수 있는 자금이 생긴다.

거래단위 키우면 평당가 낮추는 이점도

과거에는 소액으로도 얼마든지 부동산에 투자할 수 있었다. 분양권 거래가 가능할 때는 청약통장만 있으면 아파트를 분양받아 프리미엄을 받고 팔 수 있었다. 하지만 올 7월 이후 수도권 대부분 지역에서 분양권 전매가 금지되면서 중도금을 낼 만한 여유가 없는 사람은 분양권에 투자하기가 힘들어졌다. 정부의 주택시장 안정대책으로 소액으로 부동산에 투자하는 길이 상당부분 차단된 상태이다.

하지만 투자자금을 키우면 운신폭의 넓어져 토지를 비롯해 상가, 택지개발지구 내 단독필지, 재개발, 재건축 등에도 접근할 수 있게 된다. 실제 최근 2~3년 동안 공동투자 방식으로 재건축이나 재개발 아파트에 투자해 짭짤한 재미를 본 이들을 주위에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 하지만 재건축에 대한 규제가 강화되면서 재건축 투자는 다소 시들해질 것으로 보인다. 부동산 전문가들은 강남지역도 저밀도 단지가 아니면 투자수익이 별로 없을 것으로 전망한다. 도시 및 주거환경정비법 시행으로 낮은 용적률을 적용받을 경우 10층 이상의 고밀도 단지는 사업성이 떨어지기 때문이다. 구역 지정된 재개발지역도 지난해부터 가격이 급상승해 투자할 만한 곳을 찾기가 쉽지 않다.

주택시장은 정부의 투기대책으로 직격탄을 맞으면서 열기가 급속히 식고 있다. 반면 상대적으로 규제가 덜한 토지시장에는 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 직장 동료나 동창생, 동호인 등이 조금씩 자금을 모아 토지를 공동으로 매입하는 사례도 늘고 있다. 토지는 거래단위가 크고 자금부담도 만만치 않아 소액투자자들이 자금을 모아 투자에 나서고 있는 것이다. 돌공인 진명기 사장은 “예전에는 전원주택을 짓기 위해 토지를 공동으로 매입하는 경우가 대부분이었으나 요즘은 투자 목적으로 사들이는 사람도 적지 않다”고 밝혔다. 진 사장은 또한 “투자지역은 주로 개발 등으로 땅값 상승 가능성이 높은 경기도 용인, 남양주, 여주, 가평, 강원도 평창, 충청 서해안 일대 논밭이 주류를 이룬다”고 전했다.

소액투자자들이 자금을 모아 거래단위를 키우면 평당가격을 낮출 수 있다는 장점이 있다. 진명기 시장은 “지난달 5명의 공동투자자가 남양주 수동면 토지 1천평을 평당 30만원에 사들였다”며 “각자가 200~300평씩 샀을 경우 같은 땅이라도 평당 50만원은 줘야 했을 것”이라고 말했다.

토지공사에서 분양하는 택지개발지구 내 단독주택용 필지도 소액투자자들이 도전해볼 만하다. 최근 분양한 택지개발지구 내 단독필지를 살펴보면 분양가는 대체로 1억~2억원 선에서 결정됐다. 5월28일 접수를 마친 경기도 남양주 평내지구 단독택지는 평당 270만~290만원, 6월 초에 접수를 마친 평택 장당지구는 평당 140만~150만원에 분양신청을 받았다. 단독필지 규모가 60~80평인 점을 감안하면 남양주 평내지구 분양가는 2억원 선이고, 평택 장당지구는 1억2천만원 선이다. 분양가의 10%를 계약금으로 내고 나머지 대금은 2년 동안 6개월 단위로 분할 납부한다. 분양권 전매가 가능한 시기는 사업지구별로 다르지만 수도권에선 대체로 1년이 넘어야 한다.

택지개발지구 내 단독필지는 토지시장에서 가장 안정적인 투자처로 꼽히며 당첨만 되면 많게는 1억원 이상 프리미엄이 형성되는 곳도 있다. 그만큼 분양 경쟁도 치열하다. 남양주 평내지구의 경우 49필지 공급에 2천명이 몰려들어 평균경쟁률 40 대 1을 기록했다. 평택 장당지구도 76필지에 평균 29 대 1의 경쟁률을 기록했다.

단독택지에 관심 있는 투자자라면 올 하반기를 노려는 것이 좋다. 대전 노은2지구, 남양주 호평, 파주 교하, 용인 동백, 화성 동탄 등 수도권과 충청권 인기지구에서 물량이 쏟아지기 때문이다. 대전 노은지구에선 오는 8월 55필지 4565평이 나오고, 9월에는 남양주 호평지구 100필지 6957평, 파주 교하지구 574필지 4만4256평이 한꺼번에 공급된다. 전국적으로 올 하반기 공급되는 단독주택용지는 1353필지에 달한다. 더구나 앞으로 사업승인을 받는 택지개발지구부터는 개정된 택지개발촉진법이 적용되면 단독필지 내 근린생활시설 설치가 어려워진다. 올 하반기에 공급되는 단독필지의 투자가치가 더욱 빛나는 대목이다.

올 하반기 단독택지 노려볼 만

물론 토지뿐만 아니라 상가나 아파트 분양권도 공동으로 투자할 수 있다. 어디에 투자하든 오랫동안 관계를 유지할 수 있는 사람과 함께 투자해야 한다. 부동산에 공동으로 투자할 때는 단기차익을 노리기보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋기 때문이다. 또한 공동 투자는 ‘1단계’까지만 해야 한다. 가령 토지를 공동으로 매입했다면 상가까지 건축하는 것은 가급적 피해야 한다. 토지는 토지대로 상가는 상가대로 단계마다 정리하고 수익을 나누는 것이 좋다. 한 물건을 갖고 여러 단계를 거치다 보면 투자자들 사이에 이해관계가 달라지고 오해가 생길 수 있기 때문이다.

일단 투자대상을 정해 물건을 매입했으면 소유관계를 명확히 해두는 것이 좋다. 5명이 투자했으면 공동명의로 해놓는 것이 가장 좋은 방법이다. 그렇게 하면 양도차익이든 임대소득이든 5명에게 고르게 분배되기 때문에 절세효과도 노릴 수 있다. 양도소득세는 양도차익에 따라 9~36%까지 누진세율이 적용되기 때문이다.

마지막으로 투자약정서를 작성해 둬야 한다. 친한 사람끼리 투자하더라도 나중에 처분할 때 의견이 맞지 않아 다툼이 발생하는 경우가 허다하기 때문이다. 분쟁을 막기 위해 수익 배분 방법, 명의 관계, 세금, 비용 처리, 사고나 사망 때 처리 기준 정도는 문서로 만들어야 한다. 약정서는 특별한 양식이 있는 것은 아니다. 공동 투자자끼리 꼭 필요한 정보를 적어 놓으면 그만이다. 아울러 확실한 법적 효력을 위해서 공증사무소에서 공증을 받는 것도 좋은 방법이다.

2 # 촌평[ | ]

--  2004-1-19 7:10 pm