부동산조인트벤쳐

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1 부동산 조인트 벤처란?

내발산동 웨딩프라자, 인천 부개동 자동차 경정비공장, 셀프세차장, 외식산업체 등 여러 곳에 부동산 조인트 개발방식으로 토지를 리노베이션함으로써 지주와 사업주는 큰 수익을 얻었다. 처음 도입되는 개발방식이어서 상호 이해하기 힘든 부분이 있을 수는 있으나 이미 외국에서는 보편화된 토지개발방식이다.

2 # 사업절차

토지 리노베이션(부동산 조인트 벤처) 개발사업은 우선 지주가 개발회사에 개발예정부지에 대한 개발은 의뢰하는 용역계약을 체결함으로써 이루어진다. 계약체결 후 개발회사는 의뢰받은 사업주에 대한 사업 타당성을 조사·분석한 후 이에 적합한 사업주를 선정해 다시 해당사업에 대한 정밀한 사업타당성 조사·분석을 실시한다. 사업타당성 조사 결과 투자 가능한 업종이 선정되고 사업주를 찾아 계약에 이르게 된다. 지주와 사업주간의 계약서 핵심 내용을 보자.

먼저 계약이 체결되면 잔금수령과 동시에 지주는 지주명의로 토지에 대해 사업주 명의의 임차권 설정 등기를 해주고, 사업주는 사업주의 비용으로 건물을 신축한 후 임대차 계약기간 동안 건물이나 시설을 사용·수익하다가 계약이 만료되는 시점에 건물사용, 수익권을 모두 지주에게 이전한다는 임대차계약을 맺는다. 또 사업주와 개발회사는 신축건물의 설계·시공·관리 일체를 포함한 일괄공사도급계약을 체결한 후 건축물을 신축하고 관련 설비를 설치한다.

3 # 지주와 개발회사

지주는 자신이 갖고 있는 토지의 개발방법에 대해 개발전문업체에 의뢰하고, 개발회사는 의뢰받은 토지에 대한 현장조사를 통해 각종 사업정보 및 분석을 통해 업종을 선택한다. 먼저 지주와 개발회사간에 임대차 계약기간 및 임대료를 객관적인 방식에 의해 잠정 결정해야 한다.

4 # 사업주와 개발회사 =

사업주는 투자할 사업의 특성을 고려해 사업조건에 맞는 부지 선정을 개발회사에 요청한다. 이때 개발회사와 사업주는 기초용역계약을 맺어 사업특징과 상권형성, 주요 소비자성향, 사업수익성 등의 사업 타당성 조사를 충분히 하고 분석한 후 가장 적합한 사업지를 서정한다. 이와 함께 개발회사에서 건물을 설계하고 시공·감리까지 시행한다는 일과도급계약을 체결한다.

5 # 지주와 사업주

지주와 사업주가 연결되면 상호간 법적인 보호장치로 임대차 계약을 체결한다. 중요한 것은 계약기간과 임대료 부분인데 일반적으로 임대기간 7년 이상에 임대료는 공시지가의 20∼30% 수준이다. 상호 욕심을 부리지 않고 서로를 이해하면서 접근하는 자세가 매우 중요하다.

 

 

8 # 지주의 이익

그동안 일정규모 이상의 빈터를 다른 용도로 사용하지 않고 그냥 놔두었을 때 지주는 택지초과소유부담금 등 과중한 토지관련 세금을 물어야 했다. 그러나 부동산 조인트 벤처 사업방식으로 개발하면 이같은 세금부담을 없애거나 줄일 수 있는 장점이 있다. 또한, 현재 개발이 진행중인 지역에서는 지금 당장이 아니라 어느정도 시간이 지난 후에 상권이 형성되어 토지·건물가치가 상승한다. 따라서 지주는 대략 10년 정도의 임대차계약이 끝나는 시점에서 상당한 개발이익을 보장받을 수 있다. 또 시간이 지나면서 지가가 상승하고 환경 변화로 인해 지목이 변경되기도 하므로 이에 따른 부가이익도 챙길 수 있다.

9 # 사업주의 이익

사업주 입장에서는 부동산 조인트 벤처 개발방식을 선택하면 토지를 직접 매입하지 않아 비용을 절감하면서도 실제 토지를 매입한 것과 같은 효과를 얻을 수 있는 장점이 있다. 우선 사업주는 많은 지금을 들여 직접 사업부지를 매입하지 않고 투자한 사업비를 회수할 수 있다. 특히 막대한 토지매입자금을 투자하여 매입하기보다는 영업장을 여러 개 마련해 이를 체인화함으로써 확고한 사업 브랜드를 구축할 수 있어 좋다. 또 자기 사업의향과 다른 구조나 디자인의 기존 건물을 매입 또는 임대하는 불편함 등의 낭비적인 요소를 줄일 수 있는 장점이 있다. 임대차계약을 맺은 사업주는 자신이 구상하는 사업특성에 맞춰 건물외관이나 내부구조 등을 갖춘 신축 건물을 지을 수 있기 때문에 영업에 도움이 되는 독립된 사업장을 확보할 수 있다.

10 # 애로점

부동산 조인트 벤처 개발방식이 좋은 점만을 갖고 있는 것은 아니다. 상황에 따라서는 사업에 참가한 지주와 사업주간에 상호 피해와 불편함을 끼칠 수 있다는 점도 명심하고 주의를 기울여야 한다. 부동산 조인트 벤처 개발방식으로 토지를 개발한 지주의 개인적인 사정으로 급하게 목돈이 필요해 사업부지를 팔고자 할 때는 매매가 지연되는 등의 문제가 발생한다. 사업주와 맺은 임대차 계약으로 인해 토지를 처분하기가 쉽지 않기 때문이다.

토지를 매입하고자 하는 사람은 장기입대차계약을 맺고 있는 수년 동안 사업자의 임차권이 설정되어 있는 토지의 매입을 꺼리게 마련이다. 사업주 입장에서 보면 경기가 나빠져 예상 밖으로 사업이 부진해 적자가 지속되더라도 계약만료 시점까지는 사업을 계속 꾸려나갈 수밖에 없다. 또 사업이 매우 번창하더라도 계약이 끝나는 시점에서는 해당 건물을 지주에게 이전해야 하는 아쉬움이 있다.

11 # 토지리노베이션(조인트벤처 개발)

리노베이션이라는 용어는 광범위하게 쓰여지고 있다. 부동산 리노베이션에서는 건축구조의 중심이 되는 부분 중 일부분을 변형하여 새로운 가치를 창조하는 것이라고 할 수 있는데 그 종류로는 외관만 바꾸는 리노베이션, 내부만 바꾸는 리노베이션, 건축물의 내·외부를 동시에 바꾸는 리노베이션, 증·개축 개념의 리노베이션, 토지효율을 높이는 토지 리노베이션(일면 부동산 조인트 벤처)등으로 나눌 수 있다. 리노베이션은 건축법규상 구분되는 증축, 개축, 재축, 이전 대수선, 용도변경 등을 포함하는 개념이고, 리모델링, 리폼, 리폼하우스, 인테리어 및 아웃테리어 등도 모두 포함한다. 이와 같이 건물과 부동산의 수익성 향상으로 인한 새로운 재산 가치 상승이 있는 것이라면 리노베이션 할 수 있다.

토지를 갖고 고민하는 지주들이 의외로 많다. 땅은 있는데 이를 개발할 자금 여력이 부족하고, 나대지로 방치해 부과되는 각종 토지관련 세금 및 관리가 여간 신경쓰이는 게 아니기 때문이다. 도심에 있는 자투리땅은 주차장으로 빌려주거나 가건물을 지어 놓고 단순히 토지관련 세금을 피하는 것이 고작이다. 그러나 규모가 큰 토지는 분할하기에도 어려움이 있고 그냥 놔두자니 토지를 관리하기가 쉽지 않다.

이를 해결할 수 있는 방식이 토지 리노베이션의 방편인 ‘부동산 조인트 벤처 개발방식’이다. 최근 부동산 경기침체가 계속되면서 놀고 있는 토지를 가진 지주에게는 매우 큰 희소식이다.

부동산 조인트 개발방식이란 사업주가 땅주인으로부터 토지를 일정기간 빌려 사업주 부담으로 레스토랑, 사무실, 음식점, 카페, 웨딩홀, 카센터 등의 영업장으로 활용하는 것이다. 건물을 토지주 명의로 신축하고 임대계약기간 동안 영업하다가 계약기간이 만료되면 건물의 사용·수익권을 양도하고 토지를 원상회복 시켜주는 토지 리노베이션 개발사업을 말한다. 사업주나 토지주의 입장에서 상호 보완적이면서 이익을 함께 하는 토지 리노베이션의 한 형태이다.

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