부동산정책과흐름을활용하라

부동산 정책과 흐름을 활용하라

출처: EJIP

-머리는 유연하게 발걸음은 빠르게

리노베이션을 하다 보면 수많은 아이디어가 떠오른다. 과거에는 단순하게 시세차익만 바라보고 경매에 참가하고 건물을 낙찰 받으면 즉시 매매에 돌입했다. 그러나 지금은 경매 후 리노베이션을 통해 수익성을 높이면 얼마든지 가치를 최대로 높일 수 있다.

중요한 것은 건물주들의 변하에 대한 인식이다. 변화에 민감해야 한다. 부동산 재테크 방법 중 부동산 정책 및 흐름을 적절하게 잘만 이용하면 돈이 되는 경우가 많다. 예를 들면 요즘음 임대사업에 대해 많은 세제혜택을 주고 있는데, 때를 놓치지 않고 주위 변화에 많게 적절한 대응을 하면 돈을 벌 수 있다. 부동산을 과거와 같이 사두고 떼돈을 기다리던 시대는 이미 지났다. 세제의 세분화 및 강화 그리고 전산화로 수익성 없는 부동산은 쓸모가 없게 된 것이다. 이를 극복하기 위해서는 부동산 누자도 변화에 민감하게 대처해야 한다.

사무실을 리노베이션하여 원룸이나 투룸으로 용도변경 한다든지, 주택을 사옥으로 리노베이션 한다든지, 주택을 음식점이나 카페로, 여관을 원룸으로, 단독주택을 원룸으로 리노베이션 한다든지, 토지 리노베이션을 통해 투지의 수익성을 높인다든지, 외관 리노베이션을 통한빌딩의 가격상승 및 임대료 수입증가 등 리노베이션을 이용한 재테크의 방법은 끝이 없다.

‘부동산=돈’, 이제 아니다
-수익률 높이려면 상권부터 분석하라

장사에서 상권이 차지하는 비중은 가히 메가톤급이다. 같은 자리라도 먼저냐 나중이냐에 따라 장사매출은 천차만별이다. 장사와 같이 리노베이션에서도 상권이 차지하는 비중은 굉장히 크다.

각 건물에 5억원씩 투자하여 경매로 매입한 김씨와 심씨가 있었다. 김씨는 건물 연면적이 작지만 입지가 좋은 지역 즉, 권리금이 많이 형성된 천호동 지역의 건물을 매입했고, 심씨는 보통의 상권에 있으면서 향후 개발가능성이 있다고 생각하여 김씨보다 더 큰 건물을 구리시에서 낙찰 받았다.

이러한 경우 김씨는 건물 규모는 작지만 임대료 수입이 월 2천만원이 넘어 5억원을 주고 산 건물의 매입비를 2년 안에 벌어들였다. 이에 비해 심씨는 건물의 임대료보다 건물의 규모 및 개발 가능성에 중점을 두고 큰 건물을 매입하였지만 임대료 수입은 김씨의 절반 수준인 월 1천만원이었다. 임대료 수입 면에서는 월 2천만원 이상인 김씨가 낫고, 건물 크기로 보자면 심씨가 유리했다.

그럼 나라면 어느 지역을 택할 것인가? 사람에 따라 다르다고 판단할 것이나 우리나라 부동산과 정부 정책에 비추어 보면 그 답은 자명하다. 김씨의 경우가 바람직하다. 대부분의 사람들은 미래를 염두해 둔 심씨의 경우를 따르는데, 우리나라 같은 변화무쌍한 세제와 부동산 정책에 비추어 보면 김씨가 택한 경우를 따라야 한다. 왜냐하면 건물은 상권이 형성돼 건물이 오를 때쯤 되면 김씨는 그동안 벌어들인 수입으로 심씨 지역의 건물을 매입할 수 있기 때문이다. 리노베이션도 부동산과 같은 맥락으로 상권의 영향이 매우 크다.

이와 같이 상권의 흐름은 리노베이션과 깊은 연관성을 가지고 있다. 상권의 흐름을 알면 돈이 보이는 이유도 여기에 있다. 특히 상권을 자기 몸에 맞추었을 때 그 수익성은 몇 배가 되는 것이다.

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