부동산세테크아는만큼덜낸다

부동산 세테크, 아는만큼 덜 낸다[ | ]

지난해부터 시작된 부동산 시장의 이상현상은 올해 초 잠시 주춤하는 듯했다. 관계당국의 부동산과열 방지대책 발표와 국세청의 아파트 분양권 전매자 일제조사, 가격급등 아파트에 대한 국세청 기준시가의 인상 덕분이었다. 하지만 강남 일대 저밀도지구 재건축에 대한 기대감으로 이런 아파트들의 가격이 급등함과 동시에 수도권 인근 아파트 분양시장이 다시 후끈 달아올라, 무주택 서민들의 애를 태우는 것은 물론 가격상승에서 소외된 다른 지역 주민들에게 상대적 박탈감을 안겨주고 있다. 유난히 부동산을 선호하는 국민성을 탓할 것은 아니다. 이보다는 좁은 국토, 전통적 대가족 제도의 붕괴, 개인주의 확산에 따른 단독거주 세대 증가, 직장·교육·여가생활을 연계한 2주택 이상의 수요자가 늘어남에 따른 당연한 결과로 볼 수 있다. 현재 국세청에서는 가격이 폭등한 강남지역 아파트에 대한 자금출처 관련자료를 이미 확보해놓고 세무조사를 신중히 검토하고 있다고 한다. 이런 사후약방문식 조처는 부동산 열풍을 억지로 수면 아래로 끌어내릴 수는 있겠지만, 그 효과는 잠시 동안 지속될 뿐이다. 이미 경험으로 체득한 부동산 시장의 달콤한 유혹은 또다시 숨겨진 욕망을 세상 밖으로 분출시킬 것이고, 하늘 높은 줄 모르고 뛰어오르는 부동산 가격을 바라보는 서민들의 가슴은 가뭄 때 논바닥처럼 갈라질 것이다.

  취득세, 등록세

이런 때일수록 부동산 세테크 요령을 알아두는 게 좋다. 부동산을 취득하면서 가장 먼저 부담하는 것이 바로 취득세, 등록세다. 등기·등록일로부터 30일 이내에 신고해야 하는 지방세인 취득세는 토지, 건물, 구축물을 취득할 때 취득금액의 2%를 내는 동시에, 취득세의 10%를 농특세로 내야 한다. 등록세로는 취득금액의 3%와 등록세의 20%인 교육세를 등기등록할 때 내야 한다. 취득세, 등록세, 농특세, 교육세를 합치면 부동산 취득가액의 5.8%를 취득비용으로 부담하게 된다. 별장, 골프장, 고급주택은 취득세가 10%로 중과된다. 취득세의 과세표준은 실지 거래가액을 원칙으로 하고 있으나 거래 때마다 거래가액을 일일이 확인할 수 없으므로 각 지방 자치단체는 거래가액의 증거로 제시되는 검인계약서상의 매매금액과, 자치단체장이 정한 납부 최저한을 비교해 높은 금액으로 취득세를 산출한다. 공매·경매를 통한 취득, 분양, 법인 또는 국가기관 등으로부터 취득 등의 경우엔 거래금액이 확인되는 만큼 실지 거래금액에 따라 취득세, 등록세를 산출해 비교적 높은 세 부담을 하게 된다. 그러나 일반 아파트나 토지 거래를 거래할 땐 공시지가에 지방자치 단체장이 정한 일정률을 곱해 산출한 취득세 과세표준 최저한을 사용하기 때문에 부동산 취득 비용을 절약할 수 있다. 등기등록 전에 법무사 또는 공인중개사에게 세금 계산을 요청하고 그 금액으로 매매계약서를 작성해 검인받으면 된다. 이때 유의할 사항이 있다. 당사자 또는 거래 상대방이 부동산 양도에 따른 양도차익을 공시지가 또는 기준시가로 계산하지 않고 실지 거래가액을 기준으로 계산해 세무서에 양도소득세를 신고하는 경우에는, 세무서에서 실지 거래가액을 확인해 해당 지방자치단체에 통보한 내용에 따라서는 나중에 취득세, 등록세가 추징될 수 있다.

  재산세, 종합토지세

토지 또는 건물을 보유함에 따라 부담하게 되는 세금으로는 재산세와 종합토지세가 있다. 재산세는 건물에, 종합토지세는 토지에 과세된다. 재산세는 각 지방자치단체에서 제곱미터(㎡)당 16만5천원을 기준가로 하고, 각 건물의 특성에 따라 배율을 적용해 평가한 금액을 과세표준으로 한다. 이에 따라 산출된 재산세에 대해서는 부동산 소유자에게 7월16일에서 말일까지 납부하도록 알리는 고지서가 매년 6월1일까지 발송된다. 토지에 대해 과세하는 종합토지세 역시 매년 6월1일까지, 토지를 가진 소유자에게 10월16일에서 말일까지 납부하도록 고지된다. 재산세와 종합토지세는 지방자치단체에서 6월1일을 기준으로 고지·결정하는 것이므로 납세자가 직접 신고해야 할 의무가 없다. 부동산을 매매할 때 등기시점을 6월1일 전에 하느냐, 후에 하느냐에 따라 재산세와 종합토지세의 부담 여부가 결정되므로 이를 참고하면 간단한 절세방안이 될 수 있다.

  양도소득세

가장 부담스러운 건 역시 양도소득세다. 세금 계산체계가 복잡하고 누진세율이 적용되기 때문이다. 부동산을 양도할 때, 기준시가에 의한 양도차익과 실지 거래가액으로 산출한 양도차익을 비교해 양도차익이 작은 것을 기준으로 양도소득세를 신고 또는 납부할 수 있다. 하지만 미등기 전매, 보유기간 1년 미만 부동산, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권), 고급주택은 기준시가가 아닌 실지 거래가액으로 신고해야 한다. 주택을 양도할 땐 신축주택에 대한 세액 감면 조항을 살펴보는 것이 도움이 될 것이다. 이 법 조항은 국민의 주거생활 안정과 주택보급확대 정책의 지속적 추진, IMF 외환위기 이후 불황에 빠진 건설업계 지원수단으로 마련된 것이다. 조세특례제한법에는 부동산 시장에 상당한 파급효과가 있는 양도소득세 감면 조항이 있다. 여기엔 양도소득세 전액 감면혜택이 숨어 있다. 대상은 주택건설 사업자를 제외한 거주자다. 거주자가 2001년 5월23일부터 2003년 6월30일 사이에 주택건설 사업자로부터 최초로 취득한 신축주택, 또 이 기간 동안 본인이 사용승인 또는 사용검사를 받은 신축주택은 취득일로부터 5년 이내 양도함으로써 발생하는 소득에 대해 양도소득세를 전액 감면받는다. 또 5년이 경과한 이후 양도해 발생한 소득 금액을 계산할 땐 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득 금액을 차감한다. 단 취득한 신축주택이 고급주택에 해당되지 않아야 양도소득세를 감면받을 수 있다. 이 기간 동안 취득한 신축주택의 경우엔 1세대 1주택 비과세 판정을 받을 때 주택의 수에 포함되지 않는다. 이때엔 감면세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세만 납부하면 된다. 최근 서울시와 수도권 주변 아파트 분양시장이 높은 경쟁률을 기록하는 이면의 이유도 여기에 있다. 분양받기만 하면 이같은 절세효과가 바로 두둑한 소득으로 연결되는 바탕이 되는 것이다. 부동산 재테크의 지름길은 이처럼 세금 부담을 최소로 줄여 가격상승에 따른 수익을 최대화하는 데 있다. 내년 6월말까지 누릴 수 있는 정부의 세제 지원은 기회만 있으면 꼭 한번 노려볼 만하다. 언제 다시 이런 기회가 올지는 기약할 수 없다.