돈 되는 리모델링

1 돈 버는 리모델링

애물단지 건물 새단장… ‘황금거위’ 만든다

상가ㆍ원룸ㆍ사무용으로 개조, 고정수입 창출 … 아파트 리모델링 시장 급성장 예상

출처: 한경비즈니스

올해 부동산시장 기상도가 지난해와 다르게 흐릴 것이라는 전망이 쏟아지는 가운데 대체 수단에 대한 관심이 높아지고 있다. 건물의 성격과 용도, 모양을 통째 바꿔 부동산 가치까지 업그레이드시키는 리모델링도 그 가운데 하나.

리모델링은 무분별한 재건축을 억제해 부동산가격을 안정시키고 자원낭비 등을 막는다는 장점 때문에 정부 차원에서도 지원책을 서둘러 마련하고 있다. 게다가 부동산 가치가 보잘 것 없는 애물단지 건물을 리모델링을 통해 ‘황금거위’로 탈바꿈시킨 사례도 적지 않다. 리모델링 전문업체 리노플러스닷컴의 이미애 기획팀장은 “리모델링은 건물을 개보수한다는 물리적인 의미만이 아니라 건물의 성격과 용도를 포함해 특성까지 변모시키고 더불어 수익성까지 높인다는 뜻을 내포한다”고 말한다.

1.1 25년 된 낡은 상가 고급음식점으로 ‘대변신’

 \\ 수원시 팔달구 인계동의 홍인우씨는 지난해 가을 25년이 넘은 상가주택을 오리요리전문점으로 리모델링해 ‘대박’을 터뜨렸다. 죽은 건물을 순식간에 살려낸 케이스다.(오른쪽 상단 사진)

기존 건물은 대지 105평에 연면적 48평 규모의 지하 1층, 지상 2층짜리 상가주택이었다. 너무 낡아 임대가 시원치 않았던데다 바로 옆 상가 역시 권리금도 회수하지 못한 채 비어 있는 이른바 ‘죽은 상권’이었다. 게다가 이곳에는 홍씨의 부모만 거주, 쓸데없이 남는 공간이 많았다. 홍씨 형제는 이곳을 대형식당으로 개조해 직접 운영해 볼 생각으로 리모델링을 의뢰했다.

의뢰를 받은 수목건축은 이 건물의 입지가 중심상업지구는 아니지만 배후 인구밀집도가 높고 자동차로 접근하기 좋다는 점에 착안했다. 주변에 3,000세대가 넘는 아파트단지가 들어서는데다 1,000세대 이상의 아파트가 이미 입주해 있어 독특한 컨셉만 가미하면 가족단위 고객 끌기에 문제가 없으리라는 판단이었다. 또 인근에 숙박시설과 병원, 업무용 시설도 많아 직장인들 회식장소로도 인기를 끌 만하다고 분석했다.

건폐율과 용적률을 최대한 활용, 리모델링 후 연면적은 총 179평으로 늘어났다. 건물 옆의 비어 있던 상가는 철거해서 주차장으로 활용하고 지하층은 부모님이 생활하도록 주거용으로 꾸몄다.

지상 1, 2층은 오리고기전문점으로 탈바꿈했다. 남녀노소 누구에게나 좋은 건강식이어서 가족단위, 직장인 고객 모두를 겨냥할 수 있기 때문이다. 깨끗한 이미지를 주기 위해 전면 통유리를 달고 우아한 젠스타일로 외관을 살렸다. 실내는 베이지색 마감재와 원목을 활용해 산뜻하면서도 우아한 느낌을 주었다.

리모델링비용은 증축을 포함해 평당 225만원씩 4억원 정도 들었다. 공사기간은 6개월 정도 걸렸다. 문제는 매출이 그만큼 올라야 한다는 것. 홍씨 형제는 개업 후 지역매체를 적극 활용하는 등 홍보에 주력해 개업 4개월 만인 현재는 한 달 매출이 7,000만원에 달할 정도로 기반을 잡았다. “1~2년 정도면 투자비를 충분히 회수할 수 있을 것”이란 기대다. 최근에는 타 지역에서 이름을 빌려달라는 문의가 쇄도해 프랜차이즈 창업도 고려하고 있다.

리모델링 후 이 건물을 평가한 장대섭 감정평가사는 “투자비 4억원을 은행에 예치했다면 1년 이자가 현재 매출 대비 월 순수익 정도에 그치지만 리모델링을 통해 상당한 운용수익을 창출했다. 게다가 증축을 통해 부모님에게 넓은 새 집을 선사했고, 부동산 가치는 50%나 상승했다”고 말했다.

1.2 무료 견적 서비스, 역경매 사이트도 등장

 \\ 이처럼 낡은 건물을 최신식으로 바꿔 부동산 가치를 상승시킨 사례는 많다. 주택을 사옥으로 바꿔 임대하거나 대학가 단독주택을 원룸으로 바꿔 월세수입을 확보하는 경우, 농가주택을 전원주택으로 개조해 가치를 높인 경우 등이 대표적이다.

특히 리모델링은 신축에 비해 비용이 절반 정도에 불과하고 공사기간도 짧아 매력적이다. 통상 리모델링 평균비용은 주택의 경우 평당 100만원 선, 상가는 150만~200만원 선으로 잡는다. 공사기간은 3~6개월 정도면 충분하다.

최근에는 리모델링업체들이 앞다퉈 무료견적서비스를 내놓고 있어 상호비교를 통한 선택이 가능하다. 수목건축(www.renoplus.com), 한국리모델링센터(www.remodeling.co.kr) 등은 리모델링 컨설팅부터 시공, 사후관리까지 지원하며 굿리모델링(www.goodremodeling.co.kr)과 리모델링114(www.remodeling114.co.kr)는 시공업체를 대상으로 한 역경매서비스를 제공하고 있다.

현재 리모델링을 지원하는 제도는 지난해 5월 도입된 국민주택기금 대출제도가 대표적이다. 전용면적 25.7평 이하이고 사용승인 후 20년 이상이 경과된 공동주택을 집단으로 리모델링 할 경우에 한해 대출을 받을 수 있다. 가구당 3,000만원 이내에서 소요자금의 80%를 연 6%로 지원한다는 게 골자. 하지만 근저당이 설정돼 있는 경우 대출이 금지돼 있고 재건축을 억제하기 위해 낡은 아파트만 대상으로 한다는 점에서 실효성이 낮다는 지적을 받고 있다.

그럼에도 불구하고 아파트 리모델링 시장은 앞으로 급성장할 것으로 예상된다. LG경제연구원이 지난해 12월 발표한 바에 따르면 국내 아파트 리모델링 시장은 2020년께 50조5,000억원 규모로 급팽창할 것이라는 전망이다. 특히 2001~2005년에는 6조5,093억원으로 늘어나고 이후 5년마다 2배 이상 성장한다는 것. 이는 80년대 후반 주택 2백만호 공급계획에 따라 건설된 수도권 5개 신도시 아파트가 리모델링 시장 중심이 될 것이라는 예상에서다.

2 사례연구 - 외국인 임대주택

★ 외국인 임대주택 리노베이션으로, '고수익 꿀맛' ★

단독주택은 환금성이 떨어지는 등의 이유로 투자메리트가 없는 부동산 상품으로 평가받고 있다. 그러나 단독주택도 활용하기에 따라 엄청난 수익성을 지닌 꿀단지로 변하는 경우가 많다.

특히 고급주택은 보통 사람들의 관심에서 벗어나 있게 마련이다. 호화주택이라는 인식 때문에 보통 사람은 별천지라 생각하지만 거꾸로 보면 공급이 적기 때문에 가치가 올라가는 경우가 많다. 호화주택의 취득세 및 등록세가 부담이기는 하지만 고급주택도 활용하기에 따라 높은 수익을 주는 항목으로 탈바꿈하게 되었다.

일반적으로 고급주택의 범위는 대지 200평 이상이거나 건평 85평 이상으로 취득세 및 등록세가 일반주택의 5배로 중과된다. 그렇기 때문에 많은 사람들의 관심에서 벗어나 있다. 그러나 개방에 따른 세계화로 우리나라에 주거하는 외국인들이 많아지면서 고급주택을 활용해 외국인에게 임대하는 임대사업이 각광을 받게 되고 높은 수익성을 지닌 새로운 투자수단이 되었다.

외국인 임대사업은 2∼3년치 월세를 한꺼번에 받기 때문에 상당한 목돈으로 투자가치가 대단하다. 외국인 임대주택의 투자유망지역으로는 서울의 경우 한남동, 성북동, 평창동, 연희동, 이태원동 등을 들 수 있다. 이 지역들은 외국인들의 특성상 안전하고 고급주택지이면서 같은 외국인들끼리 뭉치는 경향으로 발달한 곳이다. 또한 외국인 임대사업을 대상으로 하는 중개업소 및 법률법인들도 속속 등장하고 있다.

고급주택을 경매로 낙찰받아 최고의 재테크로 성공한 한남동 고급주택을 보면 외국인 임대주택이 부동산 투자로 얼마나 매력있는지 잘 보여주고 있다. 외국인 광고기획회사 대표 현씨는 고급주택을 경매를 통해 구입하여 외국인 임대용으로 리노베이션해 높은 수익을 올렸다.

평소 외국인과의 사업관계가 많은 현씨는 외국인을 상대로 하는 임대부동산 사업에 관심이 깊어 직접 경매를 통해 고급주택을 구입하고 이 주택을 외국인에게 임대해 높은 수익률을 얻으리라 판단했다.

우선 외국인 임대주택은 고급주택이면서 건물구조상 넓은 거실과 연회실 그리고 파티를 할 수 있는 커다란 마당이 있어야 한다. 또한 방범과 교통이 편리하고 환경도 깨끗한 지역이어야 한다. 이러한 조건을 골고루 갖춘 곳으로 성북동과 한남동이 있는데 낮은 금액의 주택을 구하기 위해 경매를 통해 구입하기로 했다.

다행히 한남동에 대지 222평, 건평 88평의 오래된 주택이 경매로 나왔다. 건물은 오래되어 효용가치가 없었으나 대지조건상 상당한 투자가치가 있었다. 그러나 문제가 발생했다. 현씨가 가지고 있는 자금이 7억원뿐이라는 것이다. 최소한 한남동 경매물을 구입하려면 리노베이션 비용과 제세공과를 합해 16∼17억원은 있어야 한다.

물론 외국인 임대가 되면 2∼3년치를 한꺼번에 목돈으로 받을 수 있지만 경매낙찰 후부터 외국인 임대를 할 때까지의 운영자금이 필요한 것이다.

세 가지 방향으로 분석해 보았다.

첫째, 상권분석

한남동 지역은 오래 전부터 외국인이 많이 접하는 지역으로 고급주택단지가 형성된 곳이다. 유엔빌리지를 중심으로 외국인 임대가 활발히 진행되고 있는 지역으로 외국인 임대수요는 충분하다는 결론을 얻을 수 있었다. 또한 다른 외국인 임대지역보다 임대료를 높게 받을 수 있어서 투자가치가 있었다.

둘째, 건물분석

건물은 25년이 넘는 구조로 쓸만한 곳을 찾아보기 힘들었다. 특히 외국인이 생활하기에는 어울리는 구조가 아니었다. 거실은 매우 좁았으며 천장도 낮아 답답해 보였다. 또한 방수와 단열이 되지 않아 빗물이 샌 곳이 많았다. 그리고 한남동이 풍치지구 및 전용주거지역으로서 건폐율 30％, 용적률 100％로 제한되어 신축하기도 쉬운 지역이 아니었다. 건물 분석상으로는 투자하기 어려운 상황이었다. 그러나 다행스럽게 건물주가 거주를 하지 않고 회사 사무실로 쓰고 있어서 명도하는 데는 어려움이 없으리라 예상되었다.

처음부터 외국인 임대를 염두해 두고 경매로 매입했기 때문에 리노베이션도 외국인의 취향에 맞춰 진행해야 했다. 원래 이 주택은 1층에 방 7개·욕실 3개·주방이 있고, 2층에 방 3개가 있었다. 1층엔 좁은방이 너무 많았고, 2층엔 화장실이 없는 불합리한 구조였다. 신축 대신 리노베이션으로 구조변경을 하자니 조적조로 된 구조를 변형하는 데는 한계가 있으리라 예상되었다. 대안으로는 신축 같은 증축 리노베이션이었다.

기본적인 리노베이션 방향으로 1층은 가족공동공간, 2층은 개인공간으로 배치했다. 1층에 있던 방 4개를 줄이는 대신 그 공간을 거실, 가족실 겸 주방, 서재, 손님방으로 만들었으며, 2층은 아이방과 부부전용침실을 만들고, 욕실 2개와 드레스룸을 만들었다. 냉장고·식기세척기·가스오븐레인지·세탁기·에어컨 등 기본적인 생활집기도 갖췄다.

또한 1층은 남향으로 위치한 작은방과 거실, 안방을 전면 구조변경하여 넓은 거실공간으로 만들고 거실창을 남향으로 크게 내 전체적으로 시원하고 개방적인 분위기를 나타내도록 했다. 또한 거실 천장을 2층 높이까지 올리고 간접등으로 분위기를 연출했다. 작은방들로 구성된 벽들을 없애고 공간을 합해 연회실을 만들었다.

가장 중점을 둔 곳은 옥탑 같은 느낌의 층고를 높여 침실과 거실 통로에 자연빛이 들어오게 하는 공사였다. 지붕 슬라브 공사를 하면서 2평 정도의 공간을 활용, 침실에서 천장을 통해 하늘이 보이도록 리노베이션한 것이다.

셋째, 경매자금

물론 현씨가 가지고 있는 7억원의 자금으로는 경매에 응찰한다는 것이 무리였다. 감정가만 12억원이 넘는 주택이었다. 다행히 두 번의 유찰을 거쳐 8억2천만원이 최저경매가였다. 예상되는 낙찰가격은 9억3천만원 정도였다. 리노베이션과 제세공과비를 포함한 최종투자금액을 16억원으로 잡고 경매로 낙찰받고 리노베이션을 통해 고급주택으로 재탄생되었을 경우 매매가는 평당 1천만원만 잡아도 22억원이 된다. 이러한 과학적 분석을 통해 충분히 투자가치가 있다고 판단, 9억6천만원에 응찰했고 16명의 치열한 경쟁 속에 낙찰을 받았다.

9억6천만원은 공사비, 제세공과비 등을 역산하여 산출한 금액이었다. 부족한 금액은 경매잔금대출로 대신하였다. 은행에서 6억원을 대출받고 공사비 중 2억원은 임대 후 지불하기로 했다. 공사기간 5개월 후 외국인 취향에 맞는 고급주택으로 완전히 새롭게 탄생하였다. 예상대로 월세 1천300만원으로 임대되었고, 3년치 4억6천800만원을 일시불로 받았다.

현씨는 지금 한남동 고급주택을 매매하려고 한다. 최소 평당 1천만원을 받아도 22억원이 넘으며, 그대로 두어도 월 1천300만원의 소득이 들어온다. 한남동 주택을 매각했을 경우 그동안 들어간 경매비용, 리노베이션 비용, 제세공과금 등을 제하고도 5∼6억원의 수익을 올릴 것으로 보고 있다.

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