가평8경에 전원주택 지으리랏다

1 가평8경에 전원주택 지으리랏다

강원도 동해안 일대는 경포대, 총석정, 죽서루 등 명승지가 많아 ‘관동8경’이라고 불린다. 해변을 따라 바닷와 소나무숲이 이어져 가족과 연인을 위한 드라이브 코스로도 널리 알려져 있다. 누구든 주말이면 하던 일을 내팽개치고 동해안으로 떠나고 싶은 충동을 느끼게 된다.

하지만 서울 근교에 사는 사람이라면 비경을 찾아 굳이 동해안까지 갈 필요가 없다. 경기도 가평도 ‘관동8경’에 버금가는 경관으로, ‘가평8경’이라 불리며 절경지로 대접받고 있기 때문이다. 실제 가평은 전체면적의 80% 이상이 산으로 이루어진 청정지역으로 유명산, 화악산, 명지산 등 이름난 명산이 병풍처럼 둘러있다. 게다가 청평호반, 호명호수 등이 가슴을 확 트이게 해 그야말로 산과 계곡, 강과 호수가 절묘한 조화를 이루는 ‘복 받은’ 땅으로 꼽힌다. 가평이 ‘전원주택 천국’이 될 것이라는 들뜬 희망도 이런 근거에서 나온다.

최근 가평의 가치를 재평가하듯 수도권 근처의 매물을 미리 잡겠다는 투자자, 여가를 위해 ‘세컨드하우스’(원 집을 전세 놓고 그 돈으로 수도권 근교에 마련한 집)를 가지려는 낭만파, 전원에서 노후를 즐기려는 실수요자 등의 발걸음이 이어지고 있다. 가평이 바야흐로 전원주택지 ‘0순위’로 떠오르는 셈이다.

사실 그동안 가평은 교통정체, 서울에서 다소 먼 거리 등으로 빼어난 경관에도 양평이나 용인 등 같은 전원주택지에 비해 ‘버림받은 땅’ 대접을 받았다. 예컨대 가평군청에서 차로 20분거리에 위치한 가평군 회목동 마을은 전기가 들어오지 않는다. 저녁해가 떨어지면 마을 전체가 암흑이 된다. 도시로 떠난 사람들 때문에 폐교된 회목동 경반분교도 시골의 초라한 분위기를 더해준다. 근처 마을인 백학동은 비포장도로에 산길만 있는, 도시문명과 완전히 단절된 낙후지역의 분위기를 벗어나지 못했다. 물론 자동차 공해가 전혀 없는 무공해 지역이기는 하지만, 자동차의 편리함이나 문화생활의 즐거움을 누릴 편의시설은 전혀 찾아볼 수 없다. 때문에 도시인들은 이 지역을 외면해왔다.

교통난 해결되면서 ‘복 받은 땅’ 부각

하지만 이제 투자자들이 가평으로 몰려들고 있다. 뛰어난 자연환경과 미개발 지역에 대한 높은 투자가치 때문에 10, 20세대 이상 규모의 전원주택 단지를 찾아 뭉칫돈을 갖고 오는 것이다. 최근 들어 도시인들은 좀더 조용하고 전원적인 곳을 찾는 취향이 강해지고 있다. 게다가 양평이나 용인 지역의 웬만한 곳은 이미 개발이 끝나 더이상 매물이 없다. 처녀지 가평은 이런 점에서 각광을 받고 있는 것이다.

게다가 장기적으로 보면 가평의 가장 큰 약점이었던 교통난도 해결될 것으로 보인다. 우선 1999년 1월 경춘선전철 복선화 계획이 발표되면서 완공시점인 2006년에는 훨씬 접근하기가 쉬워질 것이다. 이것뿐만이 아니다. 최근엔 남이섬과 청평을 있는 왕복 4차선 도로가 개통됐다. 내년 말 착공예정인 서울 제2외곽순환도로 관통지역이라는 점도 앞으로의 교통망에 청신호가 될 것으로 보인다. 서울에서 46번 경춘국도를 이용하면 승용차로 1시간10분가량 걸리던 것이 앞으로는 20분 이상 단축될 수 있다.

이 때문에 가평지역의 앞으로 투자가치에 대해선 누구나 인정하고 있다. 박용상 하나컨설팅 회장은 “서울 근교에서 보기 드물게 뛰어난 경관과 곳곳에 숨어 있는 미개발 지역이 많아 투자가치가 무한하다”고 말한다. 개발 여부에 따라 가평이 ‘전원주택 천국’의 중심지가 될 수 있다는 것이다.

물론 똑같은 가평이라도 구체적인 투자대상이나 투자용도에 따라 투자가치는 전혀 달라질 수 있다. 따라서 투자자들은 ‘묻지마식 투자’보다는 세밀하고 꼼꼼하게 투자성을 따져봐야 한다. 예컨대 전원주택 단지도 입지에 따라 투가가치가 천차만별로 나뉜다. 특히 가평 지역의 경우 명지산이나 연인산 등 산으로 깊이 들어갈수록 가격이 10만원씩 높아지는 ‘희한한’ 특성을 보이고 있다. 교통은 불편하지만 산 밑으로 갈수록 더 한적하고 조용하기 때문이다. 이는 가평이 ‘도시형’ 또는 ‘출퇴근형’ 전원주택지보다는 ‘별장형’ 전원주택지로 특성화되고 있음을 의미한다. 이에 비해 강을 사이에 둔 건너편 양평지역의 경우 서울과 가까울수록 더 땅값이 비싸진다.

투자대상·용도에 따라 가치 천차만별

또한 투자방식에 있어서는 이미 지어진 전원주택을 구입하는 경향은 사라지고 있다. 그보다는 부가가치를 높이는 쪽에 주력하는 것이다. 예컨대 개별적으로 직접 토지를 구입한 뒤 전원주택을 지어 되파는 방식으로 바뀌고 있다. 아직까지는 전원주택 자체가 크게 오르지는 않아 완공된 전원주택만으로는 투자수익을 노리기 힘들기 때문이다.

만약 혼자서 투자하기 어려우면 200평짜리 전원주택 부지 5~10필지(하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위) 정도의 대규모 단지를 함께 투자해 전원주택을 지을 수도 있다. 이렇게 되면 개발 및 토목·건축·조경을 한꺼번에 할 수 있으므로 비용을 줄일 수 있다. 게다가 도로나 편의시설 등을 설계하기도 쉽다.

투자목적뿐만 아니라 거주할 목적도 있다면 가족·친척·친구·직장동료 등과 동호인 조합투자를 구성해 매입하는 방법도 있다. 취미나 여가, 생활 수준이 비슷한 사람들끼리 거주하면서 친목을 도모할 수 있을 뿐만 아니라 상대적으로 개발비용도 싸게 들기 때문이다. 다만 동호인 주택 구성원이 20명이 넘으면 법률적으로 조합주택으로 간주해 관련법규 제한을 많이 받는다. 따라서 법규 제한이나 의견 조율의 효율성, 토지의 크기 등을 고려하면 5~10명 정도로 동호인 조합을 구성하는 것이 가장 적절한 투자방법이라고 할 수 있다.

현재 가평지역 토지시세는 중심지인 에덴유스호텔 지역을 기준으로 준농림 지역은 비전용허가 지역이 평당 40만~45만원대, 전용허가 지역이 평당 65만원선을 형성하고 있다. 올해 초에 비해 땅값이 평당 10~15% 이상 높아진 것이다. 특히 에덴유스호텔은 각종 행사와 수련회를 위한 편의시설과 콘도가 잘 갖추어져 있다. 또한 46번 도로에 위치하고 있어 상권을 형성하는 촉매제 역할을 톡톡히 하고 있다. 앞으로 이 지역 상권 형성세를 감안한다면 투자가치는 다른 지역에 비해 아주 높은 곳으로 분류된다.

가평군청이 있는 가평읍내에서 차로 10분 정도 안쪽으로 들어가면 가평지역 북부권이라고 할 수 있는 북면이 있다. 북면은 가평군 안에서도 가장 깨끗한 지역으로 손꼽힌다. 명지산국립공원과 적목리 용소폭포, 명지백둔 계곡 등 주변 경관도 아주 빼어나다. 이 지역은 실버주택이나 전원주택 건축에 적합한 지역으로, 도대리 지역 준농림지는 평당 20만~25만원, 계곡 안쪽은 10만~15만원선이다. 강원도와 접한 화악리 지역은 평당 5만원 정도의 싼 매물도 있다.

중심지 에덴유스호텔 지역 눈여겨봐야

최근 분양중인 전원주택 단지로는 북면 백둔리에 있는 택지 2만평이 있다. 평당 분양가격은 20만원선이며, 200평씩 쪼개 매입할 수도 있다. 이 주택단지는 연인산의 높고 깊은 푸른산림들과 새소리와 매미 소리, 계곡의 물 소리가 어우러져 자연의 절경에 빠져들게 만든다. 등산로를 따라 2시간 정도 올라가면 연인산 정상에 오를 수 있다. 택지 근처에는 약수터도 있어 산책을 하기에도 그만이다.

또한 연인산에 스키장도 들어설 계획이라 겨울에도 더욱 아름다운 눈축제를 기대할 수 있을 것이다. 매년 5월이면 벌어지는 연인산 철죽꽃 축제도 볼거리다. 가평군청에서 자동차로 20분거리로, 들어오는 입구까지는 도로포장도 잘 되어 있다. 또한 근처에 차로 10분거리에는 산림욕을 즐길 수 있는 양짓말 주말농장이 있다.

근처 20분거리에 있는 북면의 또다른 주거지역으로 대지 500평, 평당 거래가격 30만원대 매물이 나 와있다. 옆쪽으로 돌아흐르는 맑은 시냇물 소리, 가을을 알리는 풀벌레 소리, 우뚝 솟은 잣나무가 멋지게 뒤엉켜 있다. 주변에는 아담하고 포근한 민박집이 듬성듬성 보이며, 바로 앞쪽으로는 자연미를 물씬 풍기는 우와한 전원주택이 자리하고 있다. 주택보다는 상가로 개발하는 것이 자연 경관미를 더 살릴 수 있다는 게 전문가들의 평가다. 상가로 개발하면 평당 가격이 20% 이상 높아질 수 있어 투자가치로도 충분하다.

이외에도 가평군 적목리 칼봉산연수원 근처에 건평 50평대, 2층으로 된 전원주택이 있다. 1층에 방 3개, 2층에 방 2개가 전부 고급 자연산 목재로 꾸며졌다. 2층의 경우 여름 성수기에 민박용으로 하루 숙박비를 25만원씩 받고 대여해줬다. 집 옆에는 5평 정도의 소박한 민박용 통나무집 3채도 함께 포함돼 있어 펜션사업을 할 수 있다. 전원주택 2층과 펜션건물을 잘 이용하면 웬만한 월급쟁이보다 훨씬 높은 수입을 올릴 수 있다. 매물가격은 3억5천만원이다.

북부·동부권 저가 메리트 높아

북면에서 자동차로 30분 정도 마이다스밸리 골프장를 끼고 이동하면 가평군 설악면, 즉 가평 동부권을 형성하는 지역이 나온다. 양평과 강원도 홍천지역에 붙어 있는 설악면은 유명산, 중미산 휴양림이 개발돼 있다. 게다가 양평간 도로망이 연결되면서 최근 전원주택지로 새로 떠오른 곳이다. 특히 가평8경의 하나인 유명농계와 화야산 등이 아름다운 산과 계곡을 형성하고 있다. 청평호 주변인 설악면 회곡리는 생수공장이 들어설 정도로 물이 맑고 깨끗하다. 면 소재지와 주변 신촌리 준농림지 시세는 평당 15만~20만원 정도이고 대지는 30만~40만원선이다. 이 지역은 마이다스밸리 골프장이 들어서면서 다른 지역보다는 도로포장이 잘 됐기 때문에 5% 높은 가격에 거래가 되고 있다. 반면 상대적으로 가격이 싼 곳으로는 위곡리, 묵안리 등이 있다.

분양중인 매물로는 설악면 이촌리에 있는 임야 5만평이 있다. 모든 방향에서 산으로 둘러싸인 자연림 분지 안에 위치해 있고, 시원하게 보이는 계곡물이 주위를 감싸고 있다. 바로 앞에는 사과 과수원도 있어 전형적인 산악농촌 지역이라고 할 수 있다. 임야에 우선적으로 5채의 전원주택(1천평)을 지을 수 있도록 허가가 났는데 평당 10만원선에 가격이 형성돼 있다. 200평씩 쪼개서 매입할 수도 있다. 상하수도 등 개발비용을 고려하면 땅값을 포함해 평당 20만원은 투자할 생각을 해야 한다. 하지만 주변시세보다 매물가격이 워낙 싼 편이라 개발 뒤에는 최대 40만원까지 받을 수 있는 지역으로 평가된다. 너무 산으로 깊숙이 들어가 있는 게 흠이지만 최근 근처에 연예인들이 조합 전원주택 단지를 형성해놓아 전원단지로 성장할 가능성이 크다.

이외에 가평군의 남부권 지역인 가평읍 일대가 있다. 남향과 동향이 많고 전형적인 ‘배산임수’의 지세를 지닌 가평읍 일대는 곳곳에 전원주택지가 개발되어 분양중에 있다. 강변과 호수변을 중심으로 전원주택 수요자가 몰리는 곳이기도 하다. 가평읍내를 중심으로 준농림지는 가격이 평당 20만~40만원, 외곽지역은 훨씬 싼 10만~25만원에 거래된다. 경반리, 두밀리 지역은 준농림지 가격이 평당 25만~35만원, 대지는 40만~50만원이다.

가평군 중부권 지역도 있다. 청평댐 준공과 함께 만들어진 청평호수 지역으로 수상스키, 낚시 등의 여가활동을 겸한 전원주택 단지로 유명하다. 가평군내에서도 특히, 투자자의 관심이 끊이지 않는 곳으로 별장지로 손꼽힌다. 청평리와 호명리 지역은 준농림지라도 경치가 뛰어난 곳은 평당 150만원을 호가하기도 한다. 매물도 없을 뿐 아니라 지나치게 가격이 높아 투자가치로 보면 조금 회의적이다.

이처럼 가평의 투자가치는 지역별로 다양하다. 하지만 매물이 없고 오를 대로 오른 중부권이나 남부권 지역보다는 아직도 저가 메리트가 있는 북부권이나 동부권을 노려보는 게 현명한 방법이다. 최근 들어 투자자의 취향에 따라 다소 다를 수 있지만, 강보다는 계곡이나 산쪽에서 전원주택지를 찾는 사람이 느는 것도 북부권이나 동부권의 투자가치를 높여주고 있다. 장기적인 투자를 생각한다면 가평의 미개발 지역들은 더할 나위 없는 노른자 부위라고 할 수 있다.

1.1 전원주택 부지 구입·개발시 주의할 10계명

• 1. 최소한 3개월 동안 사전답사를 충분히 해야 한다. 전문가들도 서너차례 이상은 꼭 현장답사를 한다.
• 2. 원 소유자의 말이나 지역 부동산중개업소의 말보다는 지역 주민들에게 충분히 물어보고 시세를 파악하라.
• 3. 건축허가가 날 수 있는 곳인지, 소유권 이전은 가능한지 잘 살펴보라.
• 4. 전기·상하수도·전화 등 기반시설을 갖출 수 있는지 따져보라.
• 5. 건축비를 절감하려면 주택구조를 단순화시켜라. 복잡한 주택구조는 개발비를 가중시킬 수 있다.
• 6. 단지형 전원주택지를 검토할 경우 분양면적과 단지면적을 자세히 살펴봐라. 실제 지적도와 맞는지, 경계선이 분명한지 꼭 확인해야 한다.
• 7. 경매 매물로 나온 전원주택이나 농가주택을 잘 고르면 시세보다 20% 이상 싸게 살 수 있다.
• 8. 난방과 설비는 전문업자에게 맡기면 오히려 공사비를 절약할 수 있다.
• 9. 우물은 30m 이상 뚫는 게 좋다. 지하 10m 이내의 물은 가뭄 때는 말라버린다.
• 10. 전기가 끊어질 경우에 대비해 전원이 나가면 자동으로 작동하는 자가발전기를 설치한다.