미개발 저가옥토를 찾아라

Jmnote (토론 | 기여)님의 2018년 4월 15일 (일) 17:40 판
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1 미개발 저가옥토를 찾아라[ | ]

수도권 토지시장이 쉴새없이 꿈틀거리고 있다. 지난해 말부터 경기 일부지역 땅값이 예사롭지 않더니 올해부터 토지 값이 강한 상승세를 나타내고 있다. 주식시장이 기력을 회복하지 못하고 있고, 아파트는 정부의 잇단 규제로 발이 묶이자 투자자들이 토지쪽으로 눈을 돌리고 있는 것이다.

하지만 이미 수도권의 웬만한 지역 땅값은 오를 만큼 올라 있다. 용인, 광주, 곤지암 등 인기 1순위 지역들은 허가가 나지 않은 곳도 평당 80만원대 이하의 매물을 찾아보기가 힘들어졌다. 투자자들은 상대적으로 상승세가 크지 않았거나, 여전히 미개발 상태로 있어 저가 메리트가 있는 것을 찾기 마련이다.

'씽크머니'는 부동산 전문 상담회사인 하나컨설팅과 공동기획으로 수도권 유망 토지를 찾아나섰다. 김포·강화지역은 많이 올라 있기는 하지만 여전히 수도권 최대의 투자가치를 갖고 있다. 개발호재가 많은데다, 평야와 구릉지가 잘 발달돼 있어 투자가치가 매우 뛰어나다. 가평지역은 양평 등이 전원주택지로 포화상태에 이르면서 새로운 전원주택 지역으로 떠오르고 있다. 아직도 미개발 지역이 많기 때문에 저가 투자메리트가 있는 곳이다. 양평지역은 많이 올라 있지만 비교적 싸게 나온 매물지역을 훑어보았고, 여주지역 역시 상대적으로 다른 수도권 지역보다 토지시세가 낮게 형성돼 있어 투자매력을 갖고 있다.

하지만 토지에 투자하는 것이 결코 쉬운 일은 아니다. 토지 투자는 부동산 전문가 중에서도 ‘최고수’만이 할 수 있는 일로 여겨진다. 어떤 용도로 어떻게 개발하느냐에 따라, 또한 정부나 자치단체, 기업이 어떻게 정책을 시행하느냐에 따라 많게는 10배까지 차액을 남길 수 있기 때문이다. 거꾸로 토지의 이용가치나 미래가치를 판단하는 안목이 없으면 시세보다 비싼 가격에 떠안아 골칫덩어리가 될 수도 있다. 그만큼 토지 투자는 주의를 요하는 일이다.

2 두세달 현장답사 필수·가격은 협상력 발휘[ | ]

토지에 투자할 때는 위치, 권리, 가격, 사람 등 네가지 사항을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 먼저 위치는 토지의 투자성를 가르는 가장 기본적인 조건이라고 할 수 있다. 투자성을 따지기 위해 전문가들도 최소한 두세달 동안은 현장답사를 한다. 도로와 환경, 경관, 지역가치 등을 검토해보는 것이다. 지반이 약해 땅이 내려앉을 가능성이 있는지를 살펴보고 근처 지역주민과 마찰소지가 있는지도 탐색한다.

현장답사를 통해 각종 서류와 토지위치가 일치하는지도 대조해봐야 한다. 실제 전문가를 자처하는 사람 가운데도 이런 단순한 절차를 거치지 않아 낭패를 보는 경우가 허다하다. 예컨대 현지주민이나 부동산중개업소들이 ‘저기 저 땅’이라고 손으로 가리키는 곳을 무턱대고 샀다가 나중에 되팔 때 지적도와 틀린 사실을 알고 ‘땅을 치는’ 사람도 있다. 따라서 지적도를 떼어보고 도로, 높이, 넓이, 모양새가 현장답사한 결과와 똑같은지 반드시 확인한다. 특히 지적도에는 도로가 없는데, 실제 땅에는 도로가 나 있다면 주의해야 한다. 땅값을 올리기 위해 개인땅 위에 임시로 도로를 만든 경우도 있기 때문이다. 자칫 나중에 건물이 생기면 도로가 막혀버리고, 결국 땅값이 폭삭 주저앉을 수도 있다.

3 권리관계·사람 분석 등 법률관계 꼼꼼히[ | ]

두번째는 권리관계를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 등기부등본을 확인할 때 타인명의의 토지인지(특히 도시인인지), 최소한 3년 이상 소유자 변동이 없었는지를 살펴보아야 한다. 도시인 소유이거나 거래가 자주 이루어졌던 토지는 가격에 거품이 있는 경우가 많다. 또한 농간이 끼어든 경우가 생길 수도 있다. 따라서 소유자가 도시인보다는 원주민, 거래가 많은 토지보다는 거래가 뜸했던 토지를 찾은 것이 좋다.

세번째는 가격을 잘 협상해야 한다. 사실 토지에 대해 ‘과학적으로’ 가격을 매길 수 있는 방법은 거의 없다. 그만큼 매입자 입장에선 조심해야 한다는 의미이다. 가격은 도로와 환경을 고려해 과거의 금액과 현재 시세를 잘 살핀 다음 현 시세의 약 20% 정도를 깍아서 보면 좋은 가격이라고 할 것이다. 또한 현지인이나 현지 부동산중개업소에서 제시하는 가격은 조심해서 받아들여야 한다. 현지 사정을 모르는 외지인들에게 턱없이 비싸게 부르는 경우가 있기 때문이다. 싸게 구입할 수 없을 때는 미련을 버리고 딴 곳을 찾아보는 것이 더 나을 때도 있다.

싸게 토지를 구입했어도 전원주택이나 펜션으로 개발할 경우 과도한 토목공사비를 지출해서는 안 된다. 도로와 접해 있는지, 전기나 상·하수도 시설에 얼마만큼의 비용을 지출할 것인지를 고려해 최대한 비용을 줄여야 한다. 그렇지 않으면 개발하면서 고생만 하고 실제로 수익성을 챙기기가 힘들어진다. 또한 농가주택이 있는 토지를 구입해 리모델링을 원하는 사람이 많은데 지나치게 가격이 높기 때문에 피하는 게 좋다. 모든 기반시설이 다 갖춰져 있고, 주택까지 포함해 사들이는 꼴이 되므로 의외로 비용이 많이 들어간다. 그럴 바엔 차라리 차라리 싼 땅을 사서 집을 짓는게 더 낫다.

네번째로 사람을 봐야 한다. 계약을 할 때 등기부등본 소유자와 계약자가 동일인인지 여부를 분명히 확인해야 한다. 아울러 계약자의 주민등록증도 꼭 확인해 본인임을 두세번 검증해본다. 계약자가 소유자와 다르면 나중에 소유자가 팔지 않았다고 우길 경우 법정 싸움으로까지 이어질 수 있다. 워낙 거금이 들어가는 투자인 만큼 가능하면 원 소유자에 대한 주변 현지인들의 평판도 확인해보면 더욱 안전하다.

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