한국 부동산호황 곧 끝난다?
<자료출처:재정경제부>
지난해이후 서울과 수도권을 중심으로 아파트값이 급등한 가운데 우리나라의 부동산시장 호황이 수개월내에 끝날 것이라는 보고서나 나와 주목된다. 세계적인 투자금융기관인 모건스탠리는 최근 보고서를 통해 "한국의 부동산 활황은 수개월내에 종식될 것"이라고 밝혔다.
이 보고서는 "과거 한국의 가계들은 과도한 부동산 시장 붐으로 저축률을 떨어뜨리면서도 고소비를 즐길 수 있었으나, 세계적인 증시 침체는 한국의 부동산 시장에도 타격을 가하게 될 것"이라고 말했다. 보고서는 이어 "한국의 소비는 다시 소득에 의존해야 할 것이나, 수출입 가격의 하락에 따른 디플레 압력은 필연적으로 소비에 영향을 주게 된다"며 "결국 한국경제는 이르면 내년 중반경 디플레에 진입할 것으로 보인다"고 덧붙였다. 그러나 이에 대처할 한국정부의 금융정책 수단은 매우 제한적일 것으로 우려된다고 보고서는 지적했다.
모건스탠리는 "한국의 인플레이션 심리는 매우 강력하여 한국 투자가들이 인플레 리스크에 연연하는 점은 이해가 되나, 최근 추세는 디플레이션 리스크가 고조되고 있음을 시사한다"고 강조했다. 보고서는 "모든 제품에서 한국과 경합관계에 있는 인접국들은 GDP 대비 83%의 교역규모를 갖고 있는 한국경제와는 대조적으로 디플레이션을 경험하고 있으며, 이러한 디플레이션의 바람은 필연적으로 한국경제에도 스며들게 될 것이기 때문"이라고 분석했다.
또 지난 1996년 이후 한국의 소비자물가는 투자 및 수출물가에 비해 각각 16.7%, 34.5% 포인트나 높았다는 점을 주목해야 한다는 것이다. 모건스탠리는 소득창출의 주요 동인이 투자 및 수출인 소규모 개방경제에서 이러한 격차가 유지되기 위해서는 가계저축률의 지속적인 하락이 필요하나, 저축률의 항구적 하락은 불가능하다고 지적했다. 한국의 총저축률은 지난 1996년 33.5%에서 올 상반기 26.5%로 하락했고, 국내총생산(GDP)의 소비비중은 같은 기간중 65.7%에서 71.8%로 증가했다.
이 때문에 현재까지의 거시경제 처방은 낭비성 투자 및 낮은 자본 수익률의 조정과정으로 바람직했으며, 이로 소비자 물가의 급등은 정당화될 수 있었다고 모건스탠리는 분석했다. 그러나 보고서는 "무엇보다도 과거 과잉 투자에 대한 교정 작업의 부산물이기도 한 구조적 소비 붐은 이제 종말에 이른 것으로 보인다"고 주장했다.
□ South China Morning Post (9월 18일자)
▶한국 주변국들, 원화 평가절하(환율인상) 용납 안할 것 : 한국 디플레 불가피
ｏ한국은 주변국들이 모두 디플레에 빠져있는 와중에서도 물가가 상승하고 있어. 한국의 가계부문은 부동산 가격 급등에 힘입어 저축을 줄이고 소비를 늘릴 수 있었음.
-8월 한국의 소비자물가지수는 전년동월비 2.4% 상승
-부동산시장이 여전히 활기를 띠고 있는 가운데 가계대출은 7월 4조1천억원에서 지난달 5조4천억원으로 증가했으며, 가계부채는 매달 GDP의 약 1%씩 늘고 있어
ｏ그러나 최근 추세들은 한국경제의 디플레 위험이 높아지고 있음을 나타내고 있어. 부동산시장의 둔화 조짐과 주변 경쟁국들의 디플레 현상에 따른 한국의 수출입 가격 하락이 디플레 압력을 높일 것. 한국경제는 이르면 내년 중반에 디플레에 빠질 수 있어
-한국정부는 부동산투기를 억제하려 하고 있으며 최근 주택공급 확대안을 발표했음. 부동산시장이 냉각되면 한국의 소비는 다시 소득에 의해 주도될 것
-주요 문제는 한국의 경쟁상대인 中·日·홍콩·대만 경제가 모두 디플레를 겪고 있다는 사실. 한국은 GDP에서 교역이 차지하는 비중이 83%나 돼 주변국의 디플레에 전염될 수밖에 없어.
-국내외 시장에서 한국의 경쟁상대인 주변국들이 디플레 현상으로 수출가격을 낮춤에 따라 한국도 제품가격을 인하할 수밖에 없는데 이는 소득증가를 둔화시키고 디플레압력을 증가시킬 것
ｏ하지만 한국정부는 지난 98년 당시와 달리 이번에는 디플레 방지를 위해 원화가치를 평가절하할 수 없을 것. 韓銀 자산에서 통안증권이 차지하는 비중이 사상최고 수준에 근접하고 있으며, 日 또한 원화약세 정책을 용납하지 않을 것
※원화가치 평가절하( 원화약세,원.달러환율 상승)는 수입물가상승으로 물가불안은 있으나 수출을 촉진시키는 효과가 있음
-한국의 환율정책은 경쟁국들에 비해 보다 공격적이어서, 98년에 원화를 대폭평가절하하고 그 수준을 거의 유지했음. 대만과 싱가포르의 소비자물가 지수가 美달러 대비 각각 연간 3.6%, 4.1% 하락해온 데 비해 한국은 3.2% 하락해와. 한국은 亞 위기 이전에 제조업부문의 과잉설비 버블을 겪었는데 통화 평가절하는 이러한 과잉문제를 해결하고 한국이 자동차·소비가전 부문에서 日의 시장점유율을 잠식하는 데 일조해
-韓銀은 외환시장 개입을 불태화하기 위해 이미 대량의 통화안정증권을 발행해, 올해 6월말 현재 韓銀 자산에서 통안증권이 차지하는 비중이 48%로 사상최고수준인 지난 89년의 51%에 근접하고 있어. 앞으로는 불태화가 안되는 달러매입을 통해서만 원화 약세를 유도할 수 있는데 이는 잉여유동성을 초래해 자산버블 같은 더 큰 문제를 야기할 것
-한국 수출제품의 60% 이상이 日 제품과 경쟁관계에 있어. 98년도와 달리 현재 日은 디플레 악순환에 맞서 싸우고 있어 인플레 유도를 위한 한국의 원화약세 정책에 관대하게 넘어가지 않을 것
ｏ향후 원화 환율동향은 상승세보다는 하락세를 보일 가능성이 더 커
-올해 2분기 이후 원화가치는 위안화 대비 5.4%, 신대만달러 대비 4.8%, 싱가포르달러 대비 2.5% 상승해와, 과거의 고환율 정책으로 얻은 경쟁력을 잠식해가고 있어
ｏ한국은 금리인하와 임금인상을 통해 디플레를 지연시킬 수 있으나 막을 수 없어
-한국의 금리는 상대적으로 높아 금리인하 여지가 충분한데다가 노조가 임금인상을 압박하고 있는 상황. 이는 노동자들의 지출자금을 늘림으로써 단기적으로는 디플레 압력을 완화할 수 있겠지만, 기업의 수익성과 투자를 저해해 결국에는 실업증가와 수요감소를 야기해
*브레인샐러드생각
개인적으로도 부동산 시장의 이상과열은 강력한 외란에 의하여 무너질 수 있다는 견해에 동의한다. 가장 큰 변수는 한국의 디플레이션 가능성이라고 생각하는데 본 기사에서 보는 바와 같이 외부에서 바라보는 시각은 그것이 객관적이던 의도된 부분이 숨어있건 간에 공히 디플레이션 가능성을 점치고 있다는 것은 예의 주시할 필요는 있다고 생각된다. 모건스탠리는 스스로가 한국부동산시장의 큰손이다. 철저하게 수익형부동산만을 주목하는 이들의 투자성향을 감안할 때 디플레이션으로 인한 경기 침체와 부동산버블의 후유증은 직접적으로 그들의 투자 매력도를 반감시킬 것이다. 외국인 부동산 큰손들이 아마도 한국부동산시장에서 부지런히 발을 뺄듯하다.
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