1 요즘 부자들은... 아파트·빌딩 팔고 상가 산다[ | ]
“부(富)의 창출에 관한 문제라면 보통 사람에게서 그 해결책을 구하지 말라. 이미 부자인 사람과 말하고, 그들에게 배워라.” 호주의 재무컨설턴트이자 백만장자인 한스 제이콥의 말이다.
그의 말처럼 부자는 돈에 관한 한 최고의 전문가다. 특히 지금처럼 주가가 폭락하고 부동산값이 치솟아 어디에 투자할지 막막한 상황에서, 돈 전문가인 부자들의 생각을 엿보는 것은 의미 있는 일이다.
아파트는 상투, 별로 먹을 게 없다 먼저 부자들은 최근 부동산에 대해 어떤 입장을 갖고 있을까? ‘아파트와 대형 빌딩은 매도, 상가는 매수’로 요약할 수 있다. 부자들은 아파트값 상승과 정부의 강력한 억제책에 상당한 부담을 느끼고 있다.
또 IMF 환란 이후 국내 대형 부동산을 집중적으로 매수했던 외국계 부동산 펀드들이 매물을 내놓기 시작한 점도 꺼림칙하게 받아들이고 있다.
거액 자산가들에게 프라이빗뱅킹 서비스를 제공하는 임동하 하나은행 웰스매니지먼트팀 부장은 “서울 강남 잠원동의 47평 아파트의 가격은 10억원이나 한다. 미국 달러로 환산해도 80만 달러가 넘는 금액이다. 이 금액이면 미국 뉴저지주 같은 곳은 수영장이 딸린 집도 살 수 있는 돈”이라며 “거액자산가들 대부분은 우리나라의 아파트값 상승이 과도하다고 느끼고 있다”고 말한다.
이 때문에 아파트 투자를 고려하는 예는 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 그럼 어떤 부동산을 선호할까?
신한은행 PB센터의 고준석 부동산재테크팀장은 “40억∼50억원 가량의 서울 강남권 상가건물을 집중적으로 매수하고 있다”며 “그렇다고 아무 건물이나 매입하는 것은 아니고, 40억∼50억원 투자해서 월 2천만∼3천만원 임대 수입이 가능한 상가를 찾는다”고 말한다.
부자들이 강남 상가를 선호하는 것은 공실률이 낮아 안정적인 투자수익을 올릴 수 있기 때문. 반면 다른 지역의 상가는 아예 쳐다보지도 않는다.
지하철 2호선 강남역 부근의 상가는 평당 5천만원이란 높은 가격에도 매물을 구하기 어려워 품귀현상마저 빚고 있다. 아파트뿐만 아니라 상가도 강남 선호 현상이 극심하게 나타나고 있는 것이다.
고팀장은 “우리나라 부자들은 부동산으로 재산을 축적한 경우가 대부분”이라며 ”부동산 부자들은 부동산이 없으면 허전해 할 정도의 강박관념을 갖고 있는 경우가 많다. 부동산을 처분해도 다른 부동산으로 갈아타는 경우가 대부분”이라고 덧붙였다.
부자들은 대형 빌딩에 대해서는 부정적인 입장이다. 오히려 대형 빌딩을 처분하고 50억원 규모의 상가건물을 사들이고 있다.
그동안 대형 빌딩을 매수했던 외국인들이 국내 부동산 물건을 처분하는 데 자극을 받은 탓이다. 특히 이런 현상은 당국의 ‘9·4 부동산 안정화 대책’ 이후 더 심화되고 있다.
‘테마형 임대빌딩’ 신축을 고려 중인 이들도 많다. 테마형 임대빌딩을 지으면 상가처럼 안정적인 임대 수입과 더불어 증여와 상속 수단으로도 활용할 수 있기 때문.
류우홍 삼성증권 Fn Honors 클럽 차장은 “건물을 새로 지으면 직접 매입하는 것보다 증여세를 3분의 1가량 줄일 수 있다”며 “평가 차익과 절세 그리고 안정적인 임대 수익이라는 세 마리 토끼를 잡는 투자처로 테마형 임대빌딩을 인식하는 이들이 많다”고 말했다. . 그밖에 적극적인 매입은 하지 않지만 토지에 대한 관심도 크다. 토지에 관심이 많은 부자들은 IMF 환란 이후 아파트값이나 빌딩들은 그 이전 가격을 회복했거나 더 올랐지만, 토지가격은 여전히 제자리걸음이라는 데 주목하고 있다. . 일부 경제연구소들의 우려처럼 부동산 등 자산가치 하락과 경기침체가 동반되는 자산 디플레이션이 일어나더라도 토지가격은 빠지지 않을 것이라는 판단을 하고 있다. . 이상화 동원증권 마제스티클럽 지점장은 “부자들의 토지 투자는 매우 장기적인 성격”이라며 “개발재료가 있는 지역의 토지에 관심을 많이 갖고 있다”고 말한다. . 예를 들어 서울의 용산역사 주변, 남양주 구리쪽의 아파트 부지 그리고 고속전철이 들어가는 천안 불당동 주변의 토지 등에 관심을 보이고 있다. . 부자들의 토지에 대한 태도는 본격적인 매수보다 조심스런 입질을 하고 있다는 것이 적절하다. . 이번에는 주식과 금융상품 쪽으로 눈을 돌려보자. 주식으로 마음 고생하기는 부자라고 다를 게 없다. 삼성증권의 한 지점장은 “주식에 투자한 부자들도 일반 투자자들처럼 한숨만 쉬고 있기는 마찬가지다. 증시가 침체를 보이는데 부자라고 뾰족한 수가 있는 건 아니다”라며 “한 가지 차이점은 이들은 가격이 회복될 때까지 길게 기다릴 수 있다는 점”이라고 말했다. 부동산으로 재산을 모은 사람들은 원래부터 주식에 대해 거부감을 갖고 있어 주식시장의 침체에 그리 민감하지 않다.
문제는 주식투자를 하는 이들이다. 한마디로 이들의 동향을 정리하면 ‘곡(哭)소리가 날 때까지 기다리겠다’는 것. 즉 일반 개인 투자자들이 주식시장에 항복을 선언하고 투매를 하면 그 때서야 주식을 사겠다는 것이다.
일부 부자들은 개인 투자자들의 항복 선언이 임박했다고 판단, 조금씩 주식시장에 관심을 갖기 시작했다. . 실제 50억원 가량의 금융자산을 갖고 있는 한 대기업체 임원은 지난 10월 중순께 10억원을 들고 삼성전자 주식에 몰빵(？)을 찍기도 했다. 이런 움직임은 여러 증권사의 지점들에서 발견되고 있다.
이들이 선호하는 종목은 블루칩 성격의 업종 대표주들. 현대증권의 한 지점장은 “거액 고객들 중에 삼성전자·SKT·국민은행 등 블루칩인 업종 대표주에 큰 관심을 갖고 있는 이들이 많다”고 말한다. . 금융상품은 단기상품 위주로 자금을 굴리고 있다. 경제 상황이 불투명하고 금리가 너무 낮아 장기로 투자하기에는 부담을 느끼고 있는 모습이다. 류우홍 삼성증권 차장은 “국채나 예금에는 관심이 없다. 금리 오르기만을 기다리며 단기로 굴릴 뿐이다. 3∼6개월 단위로 돈을 굴리면서 시장을 관망하고 있는 모습”이라고 말한다. . 세금이 싫어 한국 뜬다 부자들이 가장 싫어하는 것은 역시 세금. 곧 재산을 증여해야 하는 중장년층 부자들 중엔 상속세와 증여세 문제로 ‘탈(脫) 한국’을 고려 중인 이들이 많다. . 이들의 탈 한국행에 기폭제가 된 것은 지난해 1월부터 실시된 해외이주비 한도 폐지. 그 전까지는 4인 가족 기준으로 1백만 달러까지만 해외로 들고 나갈 수 있었다. . 하지만 해외 이주비 한도가 폐지된 후부터는 자금출처만 확인되면 무제한으로 들고 나갈 수 있다. . 특히 우리나라의 물가와 돈의 효용가치를 고려할 때 한국보다 외국으로 나가는 것이 더 유리하다는 점도 탈 한국행에 한몫 하고 있다. . 한 외국계 은행 관계자는 “1천만 달러(우리 돈으론 1백20억원)의 효용가치는 우리나라보다 외국이 더 크다”며 “이 정도 재산이 되면 삶의 질이나 세금 문제를 고려할 때, 아예 외국으로 이민을 가는 게 나을 수도 있다”고 말한다. . 해외행을 고려 중인 부자들이 찾는 국가는 경제 선진국 클럽인 OECD(경제협력개발기구)에 속한 나라들 중 상속세와 증여세가 없는 곳. 삶의 질도 높일 수 있고 세금도 내지 않는 국가를 찾고 있는 것이다. 대표적인 국가가 바로 뉴질랜드. 뉴질랜드는 상속이나 증여를 하더라도 세금이 전혀 없는 나라다. . 그러나 이들이 외국에서 영원히 거주하는 것은 아니다. 투자이민 성격으로 이민을 간 후 증여를 하고 다시 외국인 자격으로 한국에 들어오는 방식을 취한다. 즉 자녀가 성장한 후 외국인 투자자 자격으로 우리나라에 법인을 설립하면, 조세 감면법에 의해 세제상의 혜택을 받으면서도 증여세나 상속세를 하나도 내지 않는 효과를 얻을 수 있다. . 한 외국계 은행 프라이빗뱅커는 “이제 부자들은 국내 차원을 넘어 글로벌한 관점에서 절세를 고민하기 시작했다”며 “앞으로 세금 회피 목적의 해외 이민이 더욱 많아질 것”이라고 말했다. . 만기가 내년 말인 소위 ‘묻지마 채권’을 찾는 이들도 최근 들어 부쩍 늘었다. 자금출처를 묻지 않는 묻지마 채권에는 증권금융채·고용안정채·중소기업 구조조정채 세 가지가 있다. . 이들 채권을 주로 찾는 이들은 부동산을 제외한 금융자산이 1백억원 이상인 부자들. 현재 이들 채권은 프리미엄이 30％가량 붙어 있는 상태. 10억원대 부자들은 이들 채권에는 별 관심이 없다. . 30％의 프리미엄을 상쇄할 정도의 세율, 즉 30％의 세율을 적용 받으려면 최소 증여금액이 10억원이 넘어야 하기 때문이다. . 한 시중은행 지점장은 “10억∼15억원 정도의 채권을 가지고 있는 사람은 프리미엄을 30％ 받기 위해, 1백억원대 재산가는 그 채권을 사서 절세하기 위해 묻지마 채권을 이용한다”고 설명한다. . 부자들의 동향은 재테크 전략을 짜는 이들에겐 하나의 벤치 마크 역할을 한다. 새로 부동산 투자와 주식투자를 고려하고 있다면 부자들의 이런 흐름을 눈여겨볼 필요가 있다.
<출처:이코노미스트>
2 #BrainSalad[ | ]
정말이지 돈에 관한, 아니 그렇게까지 광범위할 것 없이 부동산에 대해서만이라도 빠꼼하게 만들어 줄 부자스승이 한 사람만 있었으면 좋겠다. 아마 여기에 나온 이야기들도 따지고보면 지금의 내게 있어서는 공염불인 셈이고 남의 이야기일 뿐이다. 내가 부자가 되어서나 고민할만한 이야기들이란 말이다. 문제는 어떻게 나도 10억대 100억대 부자가 되어서 지금 스크랩해 놓는 내용처럼 절세와 합법적인 탈세를 하는 사람이 될 수 있느냐는 것인데, 지금처럼 혼자서 열심히 노력한다고해서 과연 이루어질 수 있을까싶네...선생님 안계세요 어디?
3 참고[ | ]
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