후분양제도관련정보

1 # 주택 후분양 방식의 파급효과[ | ]

출처: LG 주간경제 720호 2003.03.26

후분양 방식은 제도적인 강제를 통해서보다는 주택시장이 수요자시장으로 전환되면서 서서히 확산되어 갈 것이다. 후분양이 정착되면 실수요 위주로 시장이 형성되고 현재의 소품종 대량생산에서 다품종 소량생산체제로 바뀔 것으로 예상된다.

주택을 분양하는 방식을 놓고 논란이 일고 있다. 연초 대통령직 인수위원회가 주택 분양방식에 대한 개편을 시사한 이래 현재 시행되고 있는 선분양·후시공 방식과 선시공·후분양 방식을 놓고 이해 당사자 사이에 견해가 엇갈리고 있다. 주택 후분양 방식이 논의된 것은 최근 2년여 동안의 주택가격 급등과 무관하지 않다. 투기수요를 억제하고 실수요 위주로 시장이 형성되어 주택가격이 안정될 수 있도록 하기 위한 방안 가운데 하나로 대두된 것이다.

1.1 선분양 방식은 제도라기보다 거래 관행[ | ]

주택을 분양한다는 것은 최종 산출물을 대상으로 이루어지는 일반 상품의 거래와는 달리 주택을 완공하지도 않은 상태에서 판매하는, 즉 입도선매 한다는 것을 의미한다. 일종의 주문자 생산방식이라고 할 수 있다. 수요자는 구입대금을 공정에 따라 단계적으로 지급하여 일시적인 자금부담을 분산할 수 있고 공급자는 건설소요 자금을 사전에 정기적으로 확보해 안정적으로 주택을 건설할 수 있다는 장점이 있다. 주택공급은 다른 재화와 달리 선투자 고정비 부담이 크고 생산에 장기간 소요되는 데다 생산원가가 비싸 시장변화에 탄력적으로 대응하는 데 한계가 있기 때문에 수요자의 주문에 의해 공급하는 형태의 선분양 방식이 불가피한 면이 없지 않다. 더구나 주택 선분양 방식은 우리 나라의 특수한 시장구조 하에서 자생적으로 형성된 거래관행의 하나로 볼 수 있다. 현재 정책 당국에서 선분양·후시공을 인위적으로 강제하는 규정은 없기 때문에 선분양 제도라는 표현은 적절치 않아 보인다. 다만 정책당국은 선분양 방식에 따른 부작용을 줄이기 위해 주택보증이나 분양대금 납부방식 등과 같은 보완조치들을 시행하고 있을 뿐이다.

1.2 투자수단 인식도 선분양 정착의 한 요인[ | ]

선분양 방식은 주택의 절대부족, 분양가 규제, 공금융시장의 취약, 주택을 투기수단으로 인식하는 가치관 등에서 비롯되었다고 할 수 있다. 우선 선분양이 장기간 주택거래의 전형적인 형태로 자리잡게 된 데에는 주택 공급자, 주택 수요자, 정책 당국의 이해관계가 맞아 떨어졌기 때문이다. 주택수요자 입장에서는 정책당국이 시세보다 낮게 분양가를 규제하는 상황에서 분양받을 경우 순식간에 엄청난 자본이득(시세차익)을 향유할 수 있었고 주택공급자인 건설업체들은 수요자들을 사전에 확보하여 미분양 리스크를 줄일 수 있는 데다 계약금 및 중도금으로 비용을 충당하여 선투자를 최소화 할 수 있는 장점이 있었다. 정책당국 입장에서는 공금융 기능이 취약한 상황에서 사금융을 통해 주택공급 확대라는 정책목표를 달성하는 데 유리했다.

또한 주택이 거주수단보다는 투자수단으로 인식되어 온 점도 선분양 방식이 가능했던 배경으로 들 수 있다. 분양가와 시중가가 다른 이중가격구조 하에서 정부가 일정한 자격요건을 충족한 가구에게 주택을 할당해주는 선분양 방식은 일반적인 재테크 수단으로 인식될 수밖에 없는 여건이었다. 더구나 외환위기를 계기로 분양자격 규제가 완화되고 분양권 전매가 허용된 이후 주택가격이 급등하자 초과수요가 발생하여 선분양 방식은 더욱 견고해지는 모습을 보였다. 이제까지는 주택수요자들이 실수요 입장보다 투자측면에서 주택구입에 대한 의사결정을 해왔기 때문에 분양방식보다 시세차익을 기대할 수 있는 브랜드나 공급업체의 인지도 등이 주택수요를 좌우하는 요인으로 작용해왔다. 이에 따라 투기가 만연돼 다시 공급자가 시장을 주도하는 구조로 바뀌면서 분양가 과다 인상 등 선분양 방식의 문제점에 대한 논란이 불거져 나온 것이다.

1.3 선분양 관련 주요 쟁점[ | ]

주택 선분양 방식과 관련된 이슈는 후분양을 제도적으로 강제할 것인가, 그렇다면 어떤 상품부터 적용할 것인가, 주택공급자 금융여건은 충분한가, 분양가는 어떻게 될 것인가, 주택공급이 일시적으로 급감할 것인가 등이다.

첫째, 법에 명시하여 제도적으로 강제할 수 있는가의 여부는 실현 가능성이 희박해 보인다. 자유시장 경제체제에서 개인의 사적인 계약에 의한 후분양 방식의 거래를 법적으로 강제할 근거가 없기 때문에 시장 원리에 따를 수밖에 없을 것이다. 다만 정부가 시장실패를 치유하는 차원에서 운용하는 국민주택기금 등 정책자금이 지원되는 주택에 대해서는 후분양을 제도화 할 수 있을 것이다.

둘째, 후분양 방식으로 전환할 수 있는 금융여건인가. 아직 전면적으로 후분양으로 전환하기에는 주택공급자 여건이 미흡한 것으로 판단된다. 주택공급에는 토지 취득, 공사비 등 막대한 자금이 소요되기 때문에 자금조달능력 및 리스크 관리 능력이 취약한 중소 건설업체들의 경우 주택공급에 참여하기가 힘들어질 것이다. 이같은 폐해를 막기 위해 건설회사들의 주택건설 자금부담을 덜어주기 위해 주택공급자 금융을 확충해야 하고 부동산투자회사나 금융기관이 주택 건설 관련 프로젝트 파이낸싱에 적극 참여할 수 있도록 관련 제도를 정비해야 할 것이다. 후분양을 채택하는 건설회사들에게 세금 감면이나 금융 지원 등 각종 인센티브를 주는 것도 한 방안이 될 수 있을 것이다.

셋째, 분양가에 미치는 영향은 시장여건에 따라 달라질 것이다. 건설대금을 조달하기 위한 금융비용이 소비자에게 전가될 수 있는 공급자 주도의 시장구조가 지속될 때는 올라가겠지만 투기수요가 사라지고 실수요자 위주로 시장이 형성된다면 초과수요로 인해 가능했던 분양가 상승이 어려워지면서 떨어질 가능성도 있다.

넷째, 주택공급이 일시적으로 중단될 수 있다는 주장은 설득력이 약하고 공급규모는 줄어들 수 있을 것이다. 후분양 방식으로 전환되더라도 2∼3년전 착공했던 물량이 실제 공급되는 데다 주택수요가 완전히 사라지지 않는 한 2∼3년 이후 주택수요를 고려해 착공에 들어가는 공급자가 있을 것이다.

1.4 후분양 방식으로의 전환 가능성[ | ]

후분양 방식으로 전환은 법적인 강제보다는 시장구조가 공급자시장에서 수요자시장으로 바뀌면서 선분양 방식이 서서히 퇴조하는 형태로 진행될 것으로 예상된다. 후분양 방식은 외환위기 이후 미분양이 적체되면서 브랜드 파워가 약한 중소 건설업체들을 중심으로 나타난 바 있으며 현재도 완공된 미분양 주택과 일부 중소건설업체들의 주택공급이 후분양 방식으로 이루어지고 있다. 주택시장이 전반적으로 후분양으로 전환되기 위해서는 무엇보다도 주택의 절대부족이 해소되어 주택시장에 초과수요가 사라지면서 수요자 주도시장으로 전환되어야 할 것이다. 수요자시장구조에서는 수요자의 선택권이 넓어지면서 후분양 방식이 자율적으로 확산될 수 있을 것이다.

또한 선분양 하에서 가능한 시세차익에 대한 기대가 형성되지 않도록 분양가 자율화 정책을 지속하여 분양가가 시중가격보다 낮은 이중 가격구조가 사라져야 한다. 동시에 주택가격이 장기적으로 안정국면에 들어서는 것도 중요하다. 미래 주택가격이 안정적으로 움직일 것이라는 기대가 형성되면 굳이 입도선매로 주택을 살 이유가 없을 것이다. 현재의 주택시장 및 금융시장 여건을 고려할 때 정책변화와 상관 없이 선분양 위주의 현행 주택공급체계는 선분양과 후분양이 동시에 진행되는 과도기를 지나 후분양 방식으로 전환되어 갈 것으로 예상된다. 정부가 2006년으로 목표를 잡고 있는 서울 등 수도권의 주택보급률 100% 달성이 본격적인 후분양으로의 전환을 알리는 지표역할을 할 것으로 보인다.

1.5 단기적으로 공급불안 등의 문제점, 장기적으로 투명성 제고로 실수요 위주 거래[ | ]

후분양제로 전환될 경우 주택시장에 미치는 영향은 단기적으로 신규 주택공급이 줄어들면서 2, 3년 이후 입주기준의 주택수급이 불안해질 수 있다는 점이다. 자금조달 여건이 양호한 소수 건설업체를 제외하고 중소건설업체들의 주택공급이 줄어들 수 있는 데다 건설업체들이 청약제도로 사전 수요 파악이 용이한 선분양에 익숙해 있어 완공 이후 주택수요에 대한 분석능력이 취약하기 때문에 수익성이 확실한 사업만 선별적으로 추진할 것이다. 선분양 하에서는 청약제도를 통해 수요를 미리 알 수 있기 때문에 청약률의 변화에 따라 주택공급을 늘리거나 줄여 미분양을 최소화 할 수 있는 안전판이 있으나 후분양이 되면 공급자가 2∼3년 이후의 수요를 예측하여 주택공급 규모를 결정해야 하기 때문에 리스크 회피 차원에서 주택공급이 줄어들 가능성이 크다.

주택거래 측면에서도 완공된 상품을 대상으로 주택거래가 이루어지기 때문에 거래가 보다 투명해지면서 투기적인 수요가 억제되고 실수요 위주로 시장이 형성될 것으로 기대된다. 동시에 현재 주택시장에서 분양시장과 완공 주택시장의 매개 역할을 하고 있는 분양권 전매시장도 소멸될 것이다. 시장의 교란요인이 없어질 경우 선분양 하에서 투기수요에 의해 증폭되었던 급격한 변동이 완화되면서 주택시장이 안정적인 움직임을 보일 것이다.

1.6 주택공급자의 사업 리스크 확대[ | ]

주택공급이 후분양 방식으로 전환될 경우 투기수요가 억제되고 소비자가 완성된 상품을 보고 선택하기 때문에 수요자가 주도하는 시장구조로 바뀌게 될 것으로 보인다. 후분양을 기존 건설사, 시행사, 소비자, 금융기관 등 주택공급 시스템을 구성하는 요소들 사이에도 큰 변화를 몰고 올 것이다. 후분양 방식에 따라 사업 리스크가 커지면서 주택공급에 관련된 시행사, 시공사, 금융기관들의 자기 책임이 요구될 것이다. 공급관련자 입장에서 볼 때 현재 선분양 방식에서 가능한 수요자 선 확보로 인한 미분양 위험 최소화, 확정된 판매가격, 자금조달 용이 등의 여건이 바뀌기 때문이다.

시행사나 시공사는 자기 신용으로 은행, 연기금, 보험, 부동산투자회사 등으로부터 프로젝트 파이낸싱 형태로 직접 자금을 조달해야 하고 리스크를 최소화 하기 위해서는 완공 당시의 주택수요 등 보다 정확한 시장분석이 요구될 것이다. 주택 수요자들은 한꺼번에 몫돈을 마련해야 하거나 구입한 주택을 담보로 장기주택금융인 모기지론을 활용하게 될 것이다. 건설업체의 부도 등에 따른 입주 지연 등의 피해를 줄일 수 있고 직접 최종 생산물을 보고 구입할 수 있어 선분양 하에서 다툼이 빈번한 품질 및 하자 등의 문제가 줄어들 것이다. 정책당국 입장에서도 임대주택 건설자금 등 한계계층을 위한 자금 이외에 주택공급관련 재원 확충 필요성이 점차 줄어들 것으로 보인다. 동시에 선분양 방식에서 필요했던 청약제도나 주택보증기능 등은 더 이상 의미가 없어질 것이다.

1.7 주택공급자 구조조정 촉진 요인[ | ]

후분양 방식으로 전환되면 주택사업의 리스크가 커지면서 주택공급업체들 사이에 구조조정이 활발하게 일어날 것으로 예상된다. 자금동원 능력과 리스크 관리 능력을 갖추지 못하거나 차별화된 상품 개발로 수요자의 니즈를 충족시키지 못할 경우 시장경쟁원리에 의해 도태될 것이다.

단기적으로는 자금조달 능력이 생존을 좌우하는 핵심요인으로 작용할 가능성이 크다. 재무구조가 건실하고 주택시장에서 브랜드를 구축한 일부 대형업체들은 상대적으로 시장을 확대할 수 있는 기회가 될 수 있는 반면 재무구조와 브랜드 파워가 취약한 업체들은 위축될 수밖에 없을 것이다. 장기적으로는 프로젝트 파이낸싱 등으로 자금조달 여건이 개선되면서 차별화된 상품개발 능력과 시장분석 능력이 경쟁력을 좌우하게 될 것으로 보인다. 후분양이 보편화되면 현재 시공기능에 그치고 있는 주택건설업체들의 시장 주도력이나 협상력이 더욱 떨어질 가능성이 있다. 부동산펀드 메니저, 예를 들면 은행, 부동산투자회사, 각종 기금, 보험회사 등 시행사 역할을 하게 될 자금공급자의 주도력이 강화되면서 건설업체들은 단순 시공사로 전락할 가능성도 배제할 수 없을 것이다. 주택공급이 선분양에서 가능한 소품종대량생산 방식에서 후분양 하에서는 다품종소량생산 체제로 전환될 가능성이 있다. 이 경우 현재 전국적으로 대형 건설업체들이 주택공급을 과점해오고 있는 체제도 붕괴될 가능성이 있다. 장기적으로 주택의 절대부족이 해소되고 실수요 위주로 시장이 형성되면서 다품종 소량생산체제가 더욱 확산될 경우 선진국의 주택공급체계처럼 다양한 소비자의 니즈 변화를 탄력적으로 충족시킬 수 있는 중소건설업체들이 시장을 주도할 가능성도 있다.

2 # 후분양제 연착륙하려면…목돈 마련 금융대책 세워야[ | ]

제공처:중앙일보 | 제공일: 2003/03/31

노무현(盧武鉉)대통령이 지난 27일 건설교통부 업무보고 때 아파트 선(先)시공 후(後)분양제 도입을 검토하라고 지시해 이 문제가 수면 위로 떠올랐다. 전문가들은 아파트 후분양이 시행되면 대체로 소비자에게 유리할 것으로 판단한다. 하지만 주택업계는 후분양제를 실시할 시장 여건이 조성되지 않았고, 상품을 파는 방법까지 규제하는 것은 시장 경제 논리에 어긋난다며 반발하고 있다.

아파트 분양시장은 한 해 몇십조원에 이르는 거대시장이기 때문에 이 제도 도입에 앞서 시장의 충격을 줄일 수 있는 방안을 마련해야 한다고 전문가들은 지적한다. 이에 대해 건설교통부 정창수 주택국장은 "후분양은 어차피 가야 할 길이고 주택보급률이 1백%를 넘으면 시행될 공급방식"이라며 "다만 단기시행은 어렵고 제도적 장치를 갖춰 장기적으로 추진할 사안"이라고 말했다.

◆후분양제, 긍정.부정 효과 혼재=후분양제가 시행되면 미래에 대한 기대수익이 사라져 투기수요를 막고 집값을 안정시키는 효과를 가져올 것으로 보인다. 현재 시행되고 있는 선분양은 소비자 입장에선 분양 후 완공때까지 2~3년 동안 값이 올라 투자수단이 되기도 했다.

그동안 모델하우스만 보고 구입했지만 후분양제 하에서는 완제품을 보고 살 수 있어 회사별로 마감재와 부실공사 여부 등을 비교할 수 있다. 이로 인해 현행 공급자 주도의 시장에서 소비자 주도 시장으로 빠르게 재편될 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "입주 때 유행이 지났다는 이유로 멀쩡한 마감재를 뜯어내고 새로 짓는 낭비를 줄일 수 있고, 설계.시공상 차이 분쟁도 사라질 것"이라고 내다봤다.

실수요자 위주의 시장이 형성되면서 분양권 전매 제도가 없어지고 시장을 교란시켰던 떴다방(이동식 중개업자)이 사라질 것으로 예상된다. 수십, 수백억원씩 쏟아붓던 모델하우스 비용이 크게 줄어들고 선분양 때문에 필요했던 주택보증의 역할도 없어지거나 축소될 것으로 보인다.

LG경제연구원 김성식 연구위원은 "소비자의 선택기회가 넓어지면서 종전 소품종 대량생산에서 다품종 소량생산으로 바뀌고 대형업체가 독점해오던 시장을 건실한 주택전문회사도 일부 차지할 수 있다"고 말했다. 반면 우려되는 점도 있다. 우선 공급 불안이 예상된다. 업체들이 미래에 대한 불확실성 때문에 공급량을 줄일 것으로 보인다.

한국건설산업연구원 김현아 박사는 "외환위기 이후 주택건설업체의 잇따른 부도로 인한 수급불균형이 어느 정도 해결됐지만 그래도 공급이 부족하기 때문에 공급 위축은 또 다시 시장의 불안을 가져올 수 있다"고 말했다. 업계에선 분양가가 오른다는 주장도 펴고 있다. D건설 관계자는 "입주 때까지 땅값.공사비 등의 상승분과 금융비용.물가상승률.미래의 시세.미분양 리스크 등이 모두 분양가에 전가돼 지금보다 15~20% 정도 비싸질 것"이라고 예측했다.

H사 관계자도 "분양가는 미래 시세를 반영하는 것인데 최근 재건축 강화와 준농림지 폐지, 관련 법 통합 등으로 주택 공급이 줄어드는 상태에서 가격이 오를 수밖에 없다"고 주장했다. 이에 대해 소비자문제를 연구하는 시민의 모임 김재옥 회장은 "서울 동시분양 가격 조사 결과 현행 선분양 방식에서도 지나친 리스크비용과 이익을 분양가에 떠넘기고 있다. 후분양으로 가격이 오른다는 것은 어불성설"이라고 반박했다.

청약통장은 무용지물이 될 가능성이 크다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 "청약제도는 주택 수요가 공급을 초과하는 상황에서 생긴 것이므로 후분양이 시행되면 청약자격을 규제할 이유가 없어진다"고 말했다.

◆충격 줄이는 대책 마련해야=선분양제를 유지하면서 단계적으로 후분양제를 도입해야 한다는 의견이 많다. 국토연구원 윤주현 박사는 "주택가격 상승기보다 시장이 안정되는 하락기에 도입해야 한다"면서 "선분양과 후분양의 선택은 시장에 맡기되 국민주택기금에서 지원하는 소형주택부터 시범 실시해야 한다"고 제안했다.

후분양 선택을 늘리기 위해 단기적으로는 중도금 비중을 낮추고 장기적으로 사전 청약을 허용해 청약금만 받고 잔금은 입주 때 받도록 하는 방법도 제시된다. 내집마련정보사 김영진 사장은 "아파트 공사가 어느 정도 진행된 시점에서 분양하는 중간분양제도 검토할 만하다"고 말한다. 후분양제로 바뀌면 공급업체는 막대한 사업비 마련이 난제고 소비자 역시 집값을 일시에 지불해야 하기 때문에 업체.소비자 금융 대책을 세워야 한다.

주택산업연구원 장성수 박사는 "후분양제로 한해 50만가구의 주택을 건설하기 위해서는 연간 68조4천억원이 필요하기 때문에 군인공제회.공무원연금관리공단 등 각종 연기금 및 공제회를 중심으로 주택사업 프로젝트 금융에 대한 금융지원 및 투자를 대폭 확대하도록 유도해야 한다"고 제안했다. 업체의 한 관계자는 "30평형 5백가구를 짓는 데 1천2백억원 이상이 들어간다. 재정 상황이 열악해 부채 비율이 높은 중소업체의 이자 부담을 줄일 수 있는 제도도 필요하다"고 주장한다.

선분양 때 소비자들은 2~3년에 걸쳐 계약금.중도금.잔금 형태로 나눠 냈지만 후분양 때는 분양대금을 입주 때 단기간에 내야 한다는 부담이 생긴다. 따라서 주택자금장기대출제 등을 도입해 완공된 주택을 담보로 대출을 받거나 중도금을 납부하듯 저축으로 해결해야 한다고 전문가들은 제안한다. 업체는 분양대금 납부시기와 분양가를 다양하게 제시하고, 소비자는 자금 사정 등에 따라 납부시기를 선택하는 방안도 검토해야 한다는 것이다.

3 # "부동산시장 변화의 바람 강하다"[ | ]

출처: 머니투데이 2003/1/19

차기 정부의 정책 인수작업이 속속 진행되면서 부동산 시장에 변화의 바람이 강하게 불고 있다. 행정수도 이전 등에 따라 후속조치가 나타나고 있으며, 후분양제 등 기존 시장을 완전히 뒤엎을 만한 정책이 거론되기 시작했다. 충청권의 땅 투기 우려가 제기되자 정부가 칼을 빼들었다.

지난주 건설교통부는 충청권 6개시 5개군 19억평(6301㎢)을 토지거래동향감시구역으로 묶고 밀착 감시체제에 들어갔다. 매 2주마다 시장동향을 조사하는 것이다. 또 다음달에는 투기혐의자를 국세청에 통보할 계획이다. 그러나 시장에서는 회의적인 시각이 많다.

대전 청사이전 때와 같이 일부 힘없는 부처만 옮기는 형식적인 수준에 그칠 것이라는 전망이다. 결국 수도권 분산효과는 약해지고, 집값은 계속 상승세를 탈 수 밖에 없을 것이라는 얘기다. 이런 회의적인 반응에 노무현 대통령당선자가 마침표를 찍었다. 노 당선자는 지난 19일 저녁 TV토론회에서 "국민적 합의를 거쳐 반드시 할 것"이라며 "청와대도 이전할 것"이라고 말했다. 국민적 합의를 전제로 하되 이전 효과가 적은 일부 부처만 옮기지는 않을 것이라는 분석이다.

2청사가 있는 과천시의 공동화 등 행정수도 이전에 따른 시장의 변화가 나타날 것이라는 우려가 현실화할 가능성이 커진 셈이다. 정부의 잇단 규제로 인해 보합세를 보이고 있는 수도권 집값은 장기적으로는 안정적으로 유지될 가능성이 훨씬 높아졌다 선분양 후시공 구조인 현행 주택공급 방식도 검토되기 시작했다.

후분양제를 도입하면 자금 확보가 취약한 건설사들이 대거 퇴출될 전망이다. 또 공사비 조달을 위한 금융권의 사업참여가 가속화돼 수익성 위주로 사업으로 추진돼 아파트 공급이 크게 줄 전망이다. 건설사의 공사비 조달과 목돈 마련에 취약한 소비자들의 구매력을 높이기 위해 금융권의 주택대출 및 주택저당채권유동화가 크게 활성화할 전망이다.

공급면에서는 취약해지지만 소비자들의 내집 마련이 보다 안정적으로 바뀌기 때문에 투자면에서는 메리트가 크게 줄어들 것이라는 게 전문가들의 평가다. 수도권 규제의 완화도 검토되고 있다. 행정수도 이전에 따른 분산으로 수도권을 규제로 묶어둘 필요가 줄어들기 때문이라는 설명이다. 수도권내 땅 투자면에서는 호재가 될 수 있다. 일시적인 처방 위주의 규제에 익숙해진 투자자들의 시각 변동이 필요한 때다. 큰 틀을 살펴보고 앞으로 시장의 밑그림을 다시 그려보아야 할 때다.

4 # 후분양제 실시되면?[ | ]

출처: 한국경제 2003/01/20

대통령직 인수위원회가 아파트 "선시공.후분양제"의 도입을 검토 중인 것으로 알려지면서 소비자들에게 어떤 영향을 미칠 지 관심이 쏠리고 있다. 후분양제의 골자는 아파트도 일반 소비제품처럼 수요자가 완공(준공)된 제품(집)을 보고 값을 치르는 방식이다. 이 제도의 도입 필요성이 이번에 처음 제기된 것은 아니다. 외환위기는 물론 집값 폭등 시기 때마다 논의가 활발했고,전문가들 사이에서도 찬성론과 신중론이 엇갈려 왔다. 그만큼 소비자는 물론 주택시장에 미칠 파장이 만만치 않기 때문이다.

<>분양가 오를까,내릴까=가장 관심을 끄는 것은 역시 분양가의 향배다. 찬성론은 소비자들이 아파트 공사에 필요한 토지비와 건축비,금융비용 등을 주택업체 대신 부담해온 만큼 선시공-후분양제가 도입되면 분양가가 낮아질 것으로 전망하고 있다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 "선분양제도 아래에서는 건설업체들이 미래 가격위험을 분양가에 반영시킬 수밖에 없어 분양가가 높았다"며 후분양제가 도입되면 분양가를 낮출 수 있을 것이라고 주장했다.

이에 대한 반대 의견도 만만찮다. 분양가가 자율화된 마당에 건설업체들은 현재의 분양권 프리미엄(웃돈)까지 얹어 집값을 매길 가능성이 커 분양가는 더 오를 수밖에 없다는 논리다. 대한주택건설협회 김홍배 전무는 "선분양은 3년후 입주예정 아파트를 지금의 주변시세에 연계시켜 값을 매기기 때문에 입주싯점에는 상당수 소비자들이 차익을 가져가게 된다"며 "하지만 후분양제가 되면 이 마저도 분양가에 포함돼 값이 더욱 오를 것"이라고 내다봤다.

<>어떤 장점있나=후분양제가 도입되면 우선 분양권 프리미엄 등 미래의 기대이익에 대한 거품이 사라져 부동산 투기를 효과적으로 차단할 수 있을 것으로 분석되고 있다. 또 서민들이 "재산목록 1호"인 집을 장만하기 전에 브랜드나 단지,동.호수별로 장.단점을 직접 비교해 보고 계약을 할 수 있어 소비자들의 선택 폭도 훨씬 넓어지게 된다. 여기에다 <>분양가에 대한 금융비용 <>아파트 공사 도중 시공사 부도로 인한 피해 <>부실시공 및 견본주택과 실제주택의 차이로 인한 분쟁소지 등도 줄일 수 있을 것으로 예상된다.

<>부작용은 없나=소비자들로서는 수천만~수억원에 이르는 목돈을 한꺼번에 마련해야 한다. 계약금부터 잔금까지 통상 5~6회에 걸쳐 분양대금을 나눠 내던 것과 비교하면 큰 부담이 될 수 있다. 또 주택공급이 위축돼 서민들의 내집마련이 어려워질 수도 있다는 우려를 낳고 있다. 건설업체들이 토지비,건축비를 모두 자체 조달해야 하는 만큼 자금압박으로 주택공급을 기피할 소지가 크기 때문이다.

더욱이 민간주택 금융시스템이 거의 없는 현실을 감안할 때 중소업체들의 경우 부도가 속출할 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 이밖에 일시적이긴 하지만 후분양제 도입 직후 2~3년간 주택수급에 공백이 생겨 주택시장을 불안하게 할 가능성도 있는 것으로 전문가들은 지적한다.

5 # [아파트 後분양제] 집값 長期대출하면 모기지制 필요[ | ]

출처: 조선일보 2003/01/20

최근 경기도에서 입주를 시작한 아파트를 소유한 박모(45)씨는 완성된 아파트가 모델하우스와 너무나 달라 입주를 포기했다. 박씨는 “당초 건설회사 선전과는 달리 도로는 물론 학교·편의시설이 제대로 갖춰져 있지 않아 입주를 포기했다”며 “전세도 나가지 않고 집값도 떨어져 내집마련의 꿈은 완전히 실망으로 바뀌었다”고 말했다.

대통령직 인수위의 ‘아파트 후(後)분양 제도’ 도입 검토를 계기로 현행 아파트 분양방식의 문제점을 비판하는 목소리가 커지고 있다. 전문가들은 모델하우스만 보고 전 재산이 걸린 아파트를 구입하는 현행 ‘선(先)분양 제도’가 부동산 투기를 부추기고 소비자들에게 손해를 강요하는 일종의 불공정 계약이라고 지적한다.

'모델하우스 분양’의 문제점은 크게 두 가지다. 실제 주변 여건이 당초 건설사의 선전과 크게 다른 점과, 부실시공으로 인한 피해다. 또 선분양제는 분양권 전매 등 주택의 투기수단화를 부추기고 있다. 부동산 정보회사인 ‘부동산 114’ 김희선 전무는 “소비자들이 미리 돈을 내는 선분양은 주택가격 상승을 전제로 한 것”이라며 “주택을 일종의 투기수단으로 보기 때문에 존속이 가능한 제도”라고 말했다.

건설업체들은 선분양제도를 이용, ‘땅 짚고 헤엄치는 장사’를 하다보니 후분양제 도입에 소극적이라는 비판도 나오고 있다. 특히 오피스텔이나 주상복합아파트의 경우, 땅도 확보하지 않고 선분양으로 땅값과 공사비를 조달, 막대한 시세차익을 남기고 있다. 하지만 업체가 부도를 내거나 입주 후에 가격이 하락하면 소비자들은 고스란히 피해를 볼 수밖에 없다. 부동산 투자자문회사인 ‘저스트알’ 김우희 상무는 “IMF 외환위기 이후 분양보증을 받지 못한 조합주택·오피스텔·주상복합아파트는 건설사가 대거 부도를 내 소비자들이 엄청난 재산상 손해를 봤다”고 말했다. 그러나 후분양제를 실시하려면 주택금융제도의 전면적인 개편이 꼭 필요하다. 물론 주택업계는 반발하고 있다. 주택협회 김종철 부회장은 “수백억원에서 수천억원이 들어가는 아파트 건설비를 조달할 수 없는 건설업체들은 아예 사업을 포기할 수밖에 없고 이는 주택공급 감소로 이어질 것”이라고 우려했다. 또 일부 분양가 인상도 예상된다.

그러나 후분양제는 OECD 선진국들은 물론 중국까지도 시행하고 있다는 점에서 주택업계의 주장은 설득력을 잃고 있다. 삼성경제연구소 박재룡 연구원은 “주택건설자금에 대한 대출은 건설업체 부채비율에서 제외시켜 주고 후분양하는 사업에 대해서 세제·금리상 지원을 확대하는 방식으로 후분양제를 단계적으로 도입해야 한다”고 말했다.

후분양제를 도입할 경우, 소비자들이 입주시에 목돈을 한꺼번에 내야 하는 만큼 이를 보완하는 제도도 필수적이다. 박 연구원은 “집값의 20% 정도만 자기 돈을 내고 나머지는 장기적으로 돈을 빌릴 수 있는 모기지(장기주택금융) 제도도 함께 도입해야 소비자들의 부담이 줄 것”이라고 말했다.

후분양제는 결과적으로 국내 건설업체의 경쟁력 강화에 도움을 줄 수 있다. 소비자들은 완공된 주택의 품질과 함께 학교·도로 등 주변 여건을 철저히 따질 수밖에 없어 경쟁력 없는 건설업체의 도태가 불가피하기 때문이다. 실제 국내 주택업체들이 중국시장에서 대부분 실패한 이유가 국내 안이한 사업환경에 익숙해 후분양제에 제대로 적응하지 못했기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “연기금이나 은행권이 적극적으로 주택사업에 자금을 제공할 수 있도록 금융환경도 바꿔야 한다”고 말했다. -- BrainSalad 2003-1-20 16:44


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