중국 땅따먹기 공부

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1 # 해외 부동산투자 돈될까

  • 출처: 한경비즈니스 429호, 2004.2.23

1.1 # 해외 부동산 투자 동향

한국인들이 세계를 향한 부동산 투자 원정을 시작했다.
중국, 미국, 일본, 호주 등 부동산 경기가 상승세를 보이는 나라로
부동산 투자 여정을 떠나는 한국인 투자자들은 16세기 황금의 땅
엘도라도를 찾아 떠난 스페인 원정대를 연상케 한다.
국내 부동산 경기가 잦아들면서 본격화된 해외 부동산 투자 열풍은 장점과 단점을 수반한다.
물론 속속들이 알아야 낭패를 보지 않는다. 해외로 옮겨간 부동산 투자 열풍, 그 속으로 들어가 보자.

‘부동산 투자의 글로벌라이제이션.’

사회 전반이 세계화 흐름에 편입되듯 부동산 투자 시장도 세계화, 초국적화하는 시대다. 한국인 투자자들이 돈 되는 땅과 집을 찾아 세계로 눈을 돌리고 있다.

해외 부동산 투자 열풍의 핵심은 단연 중국. 연 9%에 달하는 신화적인 경제성장에 세계 최고라 할 만한 개발 열기, 미래가치까지 더해 중국 부동산시장은 ‘황금의 땅’으로 떠올랐다.

실제로 상하이시가 발표한 지난해 부동산 가격 상승률은 25%선이다. 2002년 13%의 2배, 2001년 8%의 3배가 넘는 기록적인 수준이다. 지난해 정부의 초강력 부동산 안정대책을 이끌어낸 국내 아파트 값이 평균 13% 오른 것과 비교하면 그 상승세를 짐작할 만하다. 최근 여덟 차례의 중국 출장을 다녀온 송동원 부동산써브 부사장은 “상하이의 경우 지역별로 차이가 있어 평균 25% 상승했다는 것이지, 푸둥(浦東) 등 100% 상승한 지역도 적잖다”고 전했다.

중국 부동산이 관심 대상으로 떠오른 것은 2000년 이후부터다. IMF 위기 이후 인건비가 낮은 중국으로 국내 제조업 공장이 이전하고 대기업의 중국 진출이 본격화되자 파견근로자들이 실거주용으로 주택을 구입하기 시작했다. 이들을 뒤따라 중국으로 간 각계 상인들이 이 흐름에 합세했다. 그러나 이 당시만 하더라도 중국은 외국인의 부동산 취득을 규제하고 있었다. 외국인은 허용된 아파트나 사무실만 매입할 수 있고 그나마 70년 사용권을 매입하는 형식으로 거래가 이뤄졌다.

규제가 풀린 것은 2002년 하반기. 외국인도 중국 국민과 동일한 자격으로 부동산 매입을 허용하고 재산의 법적 소유 및 은행 대출 등에서도 동등하게 취급받게 됐다. 때마침 한국에서는 중국 조기유학 붐이 일어 대도시 주택시장이 한국인들에게 주목받기 시작했다. 규제가 풀리고 수요가 늘어나니 시장이 확대되는 것은 당연한 현상. 여기에 가공할 만한 수준의 경제 성장이 더해져 지난해부터 중국은 거대한 부동산 투자 시장으로 변모한 것이다.

특이한 점은 지난해 가을 이후 주춤했던 중국 부동산 투자 열기가 설 이후 부쩍 뜨거워졌다는 것. “새해 들어 부동산시장이 전환기에 접어들면서 투자할 곳을 찾지 못한 여윳돈들이 중국으로 향하는 것 같다”는 게 부동산 전문가들의 중론이다.

이를 증명이라도 하듯 중국 부동산에 대한 관심은 어느 때보다 뜨겁다. 부동산 컨설팅사와 투자자문사 등이 내놓는 중국 부동산시장 답사 프로그램에 신청자가 늘고 중국 부동산시장을 공부하는 교육 프로그램과 인터넷 포럼, 블로그가 크게 늘었다. 2월24일부터 4박5일 일정의 베이징, 상하이 연수 프로그램을 주최하는 부동산114 교육팀 관계자는 “세 차례의 연수 프로그램을 주최, 좋은 반응을 얻었다”고 전했다.

중국 부동산시장을 선점하기 위한 움직임도 적잖다. 부동산랜드가 지난해 상하이에 1호점을 낸 데 이어 부동산뱅크, 부동산써브도 상하이와 베이징에 진출했거나 진출을 준비 중이다. 3월 중으로 부동산써브 상하이점을 오픈할 계획인 정우섭씨(전 건영 주재원)는 “한국 투자자들이 늘어나면서 상하이에만 한국인 대상 중개업소가 50여군데로 늘었다”고 밝히고 “하지만 전문성이 부족하거나 한국인간의 거래만 반복해 제 살 깎아먹기식 영업 행태를 보이는 곳도 많아 정화가 필요하다”고 밝혔다. 부동산써브는 상하이점을 기반으로 중국에서 체인사업을 펴는 한편 국내 투자자를 위한 시세ㆍ매물정보 서비스를 준비 중이다.

그러나 열풍 뒤에는 부작용이 존재하는 법. 아파트 분양권에 투자했지만 상투를 잡는 바람에 낭패를 보고 있다는 투자자, 조선족 명의를 빌려 상가에 투자했다가 사기를 당했다는 사람 등 이미 중국 부동산에 손발이 묶인 이도 적잖다. 8년 전 베이징에 건너가 부동산 개발 사업을 하고 있는 양재완 패시픽 사장은 “중국 부동산시장을 우습게 아는 이들이 많다”고 지적하고 “개인투자자는 물론 대형 건설업체, 개발업체도 사회주의 중국의 시장 특성을 모르고 덤비면 실패하기 십상”이라고 말했다.

중국을 포함한 해외 부동산 투자에서 함정은 또 있다. 한국인 투자자가 몰리는 곳은 한국인만의 시장이 형성돼 오히려 국내보다 더 좁은 ‘우물 안 투자’가 될 소지가 크다. 이미 중국 상하이, 미국 로스앤젤레스, 뉴질랜드 오클랜드 등지는 한국인간의 거래를 통해 가격을 높이는 기현상이 나타난 지 오래다.

국내 관련 법규도 무시할 수 없다. 해외 각국의 부동산시장이 아무리 매력적이라 하더라도 국내 외환거래법과 현지의 제도가 맞아떨어져야 투자가 가능하다. 현행 외환거래법은 개인이 해외 주택구입을 위해 송금할 수 있는 돈을 30만달러 이내로 제한하고 있다. 그나마 2년 이상 현지 체류 목적이어야 하며, 법인의 경우도 현지 영업에 필요한 부동산으로 범위가 정해져 있다. 또 한국은행에 신고해야 하고 국세청에 송금내역이 통보되는 체계이다.

이 때문에 해외 부동산 투자는 외환거래법 테두리가 아닌 ‘다른 방법’으로 이뤄지는 게 대부분이다. 금액 제한이 없는 유학 자금이나 해외여행 경비로 자금을 반출해 부동산에 투자를 하거나 기업의 외국 현지법인이나 지사를 통해 간접적으로 이뤄지는 형태다.

이에 대해 이희원 한국은행 외환심사팀 과장은 “단 한 번도 외환거래법 조건에 합당한 신고 수리를 받은 적이 없다”고 밝히고 “최근 중국 부동산 투자가 급속도로 늘어나면서 금감원에서 투자자금 반출 경로에 대해 조사를 시작한 것으로 알고 있다”고 전했다. 현행 외환거래법은 오는 2006년 GDP 수준 등을 감안, 전면 자유화하는 방향으로 개정될 예정이다.

1.1.1 돋보기 | 간접 투자는 어떨까?

일본 골프장 투자 ‘눈에 띄네’

경험과 자금이 넉넉잖은 개인투자자에게 해외 부동산 투자는 ‘그림의 떡’이나 다름없다. 더구나 개인의 해외 부동산 투자가 완전히 자유화되지 않은 상태라 불안감이 상존하는 게 사실이다. 안정적인 수익을 기대하면서 해외 부동산 투자까지 겸하는 방법은 간접투자상품을 이용하는 것. 대표적으로 일본 골프장에 투자하는 상품과 해외 부동산펀드에 투자하는 사모펀드 상품이 꼽힌다.

프론티어M&A가 추진 중인 일본 골프장 투자상품은 줄잡아 4,000억원 정도가 소요되는 대형 프로젝트다. 일본의 저평가된 골프장을 인수해 네트워크화하고 공동 운영 관리하는 것이 골자다. 성보경 회장은 “장기 경기침체로 부도가 난 골프장을 인수하는 과정에 일반투자자들이 참여할 수 있도록 장치를 만들어놓았다”고 밝히고 “일본의 뛰어난 설비 인프라, 실질가치에 비해 크게 저렴한 인수가격 등 내재가치가 뛰어난 프로젝트인 만큼 높은 투자수익률을 예상한다”고 밝혔다.

미국, 영국, 프랑스 등 선진국에서 검증된 부동산펀드에 투자하는 사모펀드도 곧 선을 보인다. 저스트알이 추진하고 삼성증권과 마이다스에셋이 참여할 예정인 이 펀드는 2,000만달러 규모의 국내 자금을 모아 해외 부동산펀드에 투자하는 상품. 김우희 저스트알 상무는 “이미 실적이 입증된 부동산펀드에 간접투자하면 직접투자의 위험성을 줄이면서도 안정성과 고수익을 동시에 기대할 수 있다”고 말했다.

2 = # 중국 부동산시장은 지금

기회 많지만 위험도 높아

퇴직자 H씨(56)는 요즘 소박한 ‘상하이 드림’에 빠져 있다. 상하이 아파트 투자로 짭짤한 돈을 벌 수 있을 것이라는 기대감이다. 그는 지난 1월 상하이 구베이(古北)에 자리잡고 있는 밍두청 아파트를 매입했다. 가격은 229만위안(약 3억3,205만원). 167㎡(약 50평) 면적에 방 4개, 화장실 2개짜리 집이다.

H씨는 매입가의 70%에 해당하는 160만3,000위안을 중국 상업은행으로부터 20년 상환 조건으로 대출을 받았다(매달 상환금 1만615위안). 나머지 30%인 68만7,000위안이 자력으로 동원한 돈이다. 여기에 거래이전세, 등기세, 공증비 등 5만688위안의 부수비용을 포함, 아파트를 사는 데 총 73만7,688위안의 자금이 들어갔다. 약 1억원이 조금 넘는 금액이다.

그가 산 집에는 지금 일본인이 세들어 살고 있다. 일본인은 한달에 1만7,200위안의 월세를 꼬박꼬박 보내온다. 대출금 상환을 제외하고도 6,585위안이 남는 셈이다. 그는 결국 약 1억원을 투자해 매달 약 95만원을 벌어들이게 됐다. 여기에 밍두청의 집값이 오를 경우 더 큰 수익을 얻을 수 있게 된다.

중국 부동산시장을 찾는 한국인의 발길이 잦아지고 있다. 지난해 가을 이후 뜸하다 싶더니 설 이후 다시 부쩍 늘었다. 그들은 H씨와 같은 ‘상하이 드림’을 꿈꾸며 비행기를 탄다. 중국 부동산에 대한 관심은 국내 부동산시장 위축과 맞물려 더욱 힘을 얻을 기세다.

상하이의 한 부동산중개소에서 근무하고 있는 조선족 K씨. 부동산중개인 경력 3년차인 그가 요즘 하는 일은 ‘부동산 투자 투어단 모시기’이다. 매주 평균 한 팀꼴로 서울에서 들어오는 투자단을 이끌고 아파트, 상가, 빌딩 등을 돌고 있다.

“투어단은 최소 10여명, 최대 50여명에 달하기도 합니다. 그들은 구베이(古北), 롱바이, 푸둥(浦東) 세기공원 주변 등 한국인이 많이 거주하는 지역을 돌며 ‘아파트 사냥’을 합니다. 상가에 대한 관심도 높습니다. 한국인들은 중국인보다 부동산을 보는 눈이 더 예리한 것 같아요.”

K씨는 이밖에도 서울에서 하루 평균 5~6통씩 걸려 오는 투자 문의전화를 받고 있다. 아파트 구입 문의가 대부분이다. 2월 들어 3건의 아파트 매매 계약을 성사시켰다고 한다. 한국인들의 중국 아파트 투자 규모가 어느 정도인지는 정확히 가늠하기 어렵다. 비정상적인 루트를 통해 자금이 이동하고 있는데다 매입 당사자들이 밝히기를 꺼려하기 때문이다. 부동산랜드 상하이법인의 김형술 지사장은 “거래량이 지난해 하반기에 비해 두 배 정도 늘었다”며 “지난해 상하이 부동산시장으로 넘어온 자금은 적게 잡아도 한 달 평균 20억~30억원에 이르는 것으로 추정된다”고 말했다.

상하이의 주요 한국인 거주지에는 한글 간판이 내걸린 부동산중개업체가 부쩍 많아졌다. 상하이의 경우 한국인이 직접 경영하는 업체가 10여개에 이르고, 조선족이 경영하는 업체는 수십개에 달한다. ‘한국어로 투자상담 가능’이라는 안내문이 내걸려 있는 곳도 적지 않다. 중국어를 알지 못해도 아파트를 사는 데는 아무런 지장이 없다. 베이징의 상황도 이와 비슷하다. 한국인들이 모여 사는 왕징 아파트 단지에만 5~6개의 한국인 관련 중개업소가 활동하고 있다.

그렇다면 상하이, 베이징 부동산시장은 젖과 꿀이 흐르는 ‘엘도라도’라도 되는 것인가. 전문가들은 기회가 많은 것은 사실이지만 그만큼 위험도 높다고 입을 모으고 있다. 가장 문제가 되는 것이 ‘과연 원하는 시기에 팔 수 있느냐’는 것이다. 중국 대도시 부동산가격은 이미 서울의 수준에 육박하고 있다. 일반 중국인들의 급여 수준으로 볼 때 터무니없이 높은 가격이다. 일부 투기자금이 몰려들면서 부풀려진 측면이 강하다.

지금 우리나라 사람들이 상하이, 베이징 등에서 사들이는 고급아파트는 결국 내국인과는 거리가 먼, 외국인만의 공간이 될 수가 있다. 환금성에 문제가 생길 수 있다는 얘기다. 일각에서는 “고급아파트를 놓고 외국인끼리 ‘폭탄 돌리기’를 하고 있다”는 얘기가 나온다.

이 같은 현상이 이미 한국인을 중심으로 벌어지고 있다. 중국땅에서 한국인간에 아파트를 사고팔고 있다. 주로 중국에서 활동하고 있는 주재원 또는 사업가들이 사둔 아파트를 서울의 투자자들이 사들이는 형식이다.

“상하이 아파트 가격 상승을 예상했던 주재원이나 조선족들은 2년 전부터 아파트를 사들이기 시작했습니다. 그들은 지금 가격이 충분히 올랐다고 판단, 물건을 내놓고 있는 겁니다. 그 아파트를 서울의 투자자들이 매입하고 있는 것이죠.”

상하이 부동산뱅크 오명 사장의 설명이다. 신용이 높고, 자금 결제를 서울에서 할 수 있다는 장점 때문에 한국인간에 거래가 많다는 얘기다. 실제로 상하이에 오랫동안 근무했던 주재원이나 사업가 중 상당수가 아파트매매로 톡톡히 재미를 본 것으로 알려져 있다. 상하이 우중루의 진시우장난 아파트의 경우 900여세대 중 250여세대가 한국인에게 팔리기도 했다. 진시우장난 아파트 시세는 한국인이 좌우한다는 얘기가 나돌 정도다.

최근 상하이 투자자들의 관심은 상가로 몰리고 있다. 지난해 가을 이후 중국 아파트 가격 상승세가 주춤하면서 나타난 현상이다. 한국인을 대상으로 임대사업을 할 수도 있다는 장점도 상가를 찾는 이유다.

부동산랜드 김형술 지사장은 “투자자들은 임대수익이 높은 상가를 찾고 있다. 돈은 얼마든지 있으니 목좋은 상가를 구해달라는 문의를 많이 받고 있다”면서 “그러나 좋은 위치의 상가는 이미 서울보다 훨씬 높은 수준으로 올랐고, 조금 가격이 싸다 싶으면 목이 좋지 않아 실제 거래는 아직 많지 않다”고 말했다. 베이징, 상하이 등에서 보다 규모가 큰 부동산개발사업을 하는 사업가도 늘고 있다. 한국인이 부동산 개발 및 분양 등에 참여하는 경우다.

베이징의 아파트분양 전문업체인 건양부동산이 대표적인 사례다. 이 회사는 현재 베이징 왕징 근처에 시공 중인 아파트의 분양사업을 벌이고 있다. 시공사로부터 9개 동, 750세대의 분양권을 이임받아 2월29일부터 일반분양에 들어갈 예정이다.

베이징 건설업계에서 10년 넘게 일해 온 건양부동산 서길수 사장은 “토지사용권을 갖고 있는 중국 업체와 공동으로 부동산을 개발하는 등의 사업을 고려해 볼 수 있다”며 “아파트가 중국 부동산시장의 전부는 아니다”고 말했다. 단순 아파트 거래뿐만 아니라 좀더 거시적인 차원에서 중국 부동산시장에 접근하라는설명이다.

2.1 # 중국 부동산 시장 향방

“무조건 오르는 시기는 지났다”

 

‘아직 늦지 않았다. 아니다, 상투다.’ 상하이 사람들이 요즘 이 문제로 입씨름을 벌이고 있다. 아파트 투자를 둘러싼 논쟁이다. ‘정도의 차이는 있겠지만 상승세를 지속할 것’이라는 주장이 있는가 하면 ‘이제 팔아야 할 시점’이라는 반박도 만만치 않게 제기되고 있다. 이 논쟁은 상하이지역의 아파트 투자를 고려하고 있는 국내 투자자에게도 커다란 관심거리가 아닐 수 없다.

베이징, 상하이 등 중국 주요도시의 아파트 가격은 지난 수년 동안 가파른 상승세를 이어왔다. 지난해 상하이의 아파트 가격은 전반적으로 20% 이상 오른 것으로 집계되고 있다. 상승세가 두드러졌던 시(市) 중심지에서는 30~40%의 오름세를 기록하기도 했다. 베이징 집값은 지난해 사스 파동으로 주춤했으나 하반기 이후 강세를 보이고 있다.

상하이의 경우 원저우(溫州), 닝뽀(寧波) 등 외부자금 유입이 아파트 가격 상승을 자극했다. 이들은 집단적으로 몰려다니며 상하이의 분양아파트를 싹쓸이하기도 했다. 당연히 이들의 움직임에 시세가 좌우됐다. 여기에 대만, 홍콩, 싱가포르 등 화교자본이 대거 상하이 부동산시장으로 몰렸다.

상하이에는 아파트 3~4채로 월 5,000달러 이상의 임대수익을 올리고 있는 졸부들이 수두룩하다. 중국 거부 10명 중 8명이 부동산사업으로 돈을 벌었을 정도로 이 분야에 돈이 몰리고 있다. 베이징, 상하이에는 지금도 아파트 건설 타워크레인이 하늘을 수놓고 있다.

그러나 가격동향을 놓고 보면 낙관만은 할 수 없는 상황이다. 중국은 지난해 6월 아파트 가격이 지나치게 오르자 부동산 안정대책(일명 ‘121문건’)을 내놓았다. 부동산 분야 은행대출 기준을 강화하고, 무분별한 부동산개발을 금지했다. 고급주택 건설에 대해서는 불이익을 줘 중소형 아파트 건설을 유도했다.

이 정책이 기대했던 것만큼 효과를 본 것은 아니다. 아파트 가격은 지난해 가을부터 상승세가 둔화되기 시작했다. 상하이의 경우 지난 연말부터 아파트 시장의 큰손이었던 원저우 자금이 빠져나가기 시작한 것으로 알려졌다.

중국의 부동산전문가들은 지난 수년간 보였던 고속 상승세는 기대하기 힘들 것이라는 데 이견을 달지 않는다. 큰 재미를 보기는 어려울 것이라는 얘기다. 중국의 부동산시장 전문업체인 메이리엔은 최근 발표한 보고서에서 “지난해 중국정부의 부동산 안정대책 이후 상승세가 한풀 꺾였다”며 “올해 상하이 아파트 가격은 4~10% 오를 것”이라고 예상했다. 실제로 상하이의 경우 2월 들어 일부 아파트의 분양가가 내린 것으로 알려졌다. 그러나 ‘상하이 부동산시장을 떠나야 할 시점’이라는 주장에 동의하는 전문가는 거의 없다. 보다 장기적인 관점에서 보면 상승 여력은 아직도 충분하다는 얘기다.

가장 큰 이유가 정부의 정책이다. 중국 정부는 내수 위축을 우려, 부동산시장을 냉각시킬 수 없는 처지다. 특히 은행 자금이 지나치게 많이 부동산시장에 깔려 있어 쉽게 건드릴 수 없다.

은행은 아파트를 구입하려는 사람에게 분양가의 최고 80%까지 빌려주며 아파트 개발업자에게는 총공사비의 50~70%를 대출해준다. 중국 언론들은 ‘아파트 가격의 80%는 은행 창구에서 나온다’고 지적하고 있다. 이렇게 부동산시장에 몰린 돈이 상업은행 전체 대출의 20%에 육박하고 있다. 당연히 부동산시장 위축은 곧 은행에 커다란 부담을 안겨 줄 수밖에 없다.

여기에 2008베이징올림픽, 2010년 상하이 엑스포 등 굵직굵직한 국제행사도 부동산시장을 부추기는 요소다. 상하이 사람들은 최소한 2010년 엑스포까지는 상승세가 이어질 것이라는 기대감을 갖고 있다. 한정 상하이 시장도 “부동산은 건전하게 발전시켜야 할 분야”라고 밝히기도 했다.

구윈창 중국부동산산업협회 부회장은 “상하이, 베이징 등 중국 주요도시의 부동산시장이 조정을 겪고 있다”며 “이제 무조건 오르는 시기는 지났다”고 분석했다. 지역 입지조건, 임대 여건, 고급화 정도, 교육 및 주변 자연환경 등에 따라 가격 등락폭이 큰 차이를 보일 것이라는 얘기다. 때문에 중국 부동산 투자에는 더욱 신중한 접근이 요구된다.

2.1.1 돋보기 |중국 부동산 거래 제도

투자용 송금·매각 차익 유출 ‘불가능’

부동산 투자를 위해 중국행 비행기를 타는 투자자들은 중국에 도착하자마자 사회주의 국가의 독특한 부동산 거래 관행에 직면하게 된다. 이에 대한 명확한 정보 없이 ‘묻지마식’으로 투자를 하게 되면 큰 화를 당할 수 있다. 위험을 피할 수 있는 유일한 길은 본인 스스로 중국 부동산 거래 제도를 숙지해야 한다는 것이다.

중국은 외국인에게 내국인과 동일한 자격으로 부동산 매입을 허용하고 있다. 외국인들은 재산의 법적 소유 및 은행 대출 등에서 내국인과 동등하게 취급받는다. 홍콩, 대만, 싱가포르 등 일부 화교권 국가 외국인들은 이를 활용, 부동산에 많은 돈을 투자해 왔다. 우리나라 사람들은 뒤늦게 이 시장에 뛰어든 상황이다. 중국에서의 부동산 거래가 우리와 다른 점은 공증 및 은행 대출 절차가 동시에 이루어진다는 점이다. 아파트 매매계약을 체결할 때 매수인과 매도인 외에 공증처 및 은행 관계자가 반드시 배석하는 것도 이 때문이다.

투명성 확보를 위해서는 계약 때 등기인(부동산권리증 소유자)과 계약 서명인이 동일인인지 반드시 확인해야 한다. 또 가급적 본인이 참석하는 게 좋다. 대리인에게 맡길 경우 확실한 신용이 있는 기관(개인)을 선택해야 한다. 공증 절차가 끝나게 되면 매수인과 매도인이 부동산교역센터에서 등기이전 절차를 밟게 된다.

아파트를 살 경우 중국 시중은행으로부터 해당 아파트를 담보로 거래가의 70%를 최장 20년 상환 조건으로 빌릴 수 있다. 대출금리는 5%선. 나머지 30%의 현금은 계약과 함께 그 자리에서 넘겨줘야 한다. 은행 대출금 70%는 등기이전 절차가 모두 끝난 상태에서 은행이 매도인의 통장으로 이체한다. 이 과정이 끝나고 부동산권리증이 매수인의 손으로 넘어오게 되면 매입 절차가 모두 끝난다. 가계약에서 부동산권리증 이전까지 보통 한 달 반 정도가 소요된다.

상하이나 베이징 등은 아직 양도소득세 제도를 실시하지 않고 있다. 부동산 매도인에게는 세금이 거의 붙지 않는다. 다만 매입자는 거래가의 1.5%를 취득세로 내야 한다. 이밖에 계약공증비, 대출공증비, 인지세, 가격 평가세 등의 명목으로 각종 비용이 든다. 이를 모두 포함할 경우 부동산 매입에 따른 부수비용은 거래대금의 2% 안팎에 달하게 된다.

중국 부동산 거래에서 부딪히게 되는 또 다른 문제는 송금이다. 정상적인 방법으로는 부동산 매입용 자금을 중국으로 송금할 수 없다. 물론 매각 차익금의 유출도 불가능하다. 이는 현재 중국의 부동산 거래에 따르는 위험 요소이기도 하다.

이 같은 규제에도 불구하고 한국인의 부동산 거래가 이어지고 있는 것은 음성적인 방법에 따른 송금이 널리 활용되고 있기 때문이다.

2.2 # 미국 부동산 투자

투자목적 부동산 구매 확산

미국 부동산시장 역시 한국인들에게 높은 관심의 대상이 되고 있다. 한국인이 많이 모여 살고 있는 로스앤젤레스(LA)와 뉴욕에서 동포들이 운영하는 부동산중개회사들은 최근 한국에서 직접 걸려 오는 문의전화를 받느라 정신이 없을 정도다. LA의 한인 부동산중개회사인 뉴스타부동산의 에이전트인 앤디 조씨(47)는 “요즘은 한국에서 오는 부동산 구입 문의가 전체 상담 건수의 절반이 넘는다”고 말했다.

한국인의 미국 부동산 투자 열기는 사실 ‘투자’보다 ‘이민’에 목적이 있다. 미국이민을 준비하면서 미리 주택을 장만하려는 사람들이 대부분이다. 최근에는 거액이 필요한 투자이민 대신 소규모 투자로 미국에서 일정 기간 체류할 수 있는 투자비자(E2)가 인기를 끌면서 미국 부동산 투자 열기를 부채질하고 있다. 투자비자를 받을 때 부동산을 매입하면 유리하기 때문이다.

한국인의 미국 부동산 투자는 최근 새로운 국면으로 접어들고 있다. 드물긴 하지만 이민이 아닌 순수한 투자 목적의 부동산 구매가 기지개를 켜고 있다.

한국인이 투자를 목적으로 미국 부동산을 매입하는 이유는 대략 세 가지로 요약할 수 있다. 첫째, 시세차익을 노린 단기투자. 결코 바람직하지 않는 투자방법이기도 하다. 미국 부동산시장은 상당히 안정돼 있다. 따라서 매매에 들어가는 부대비용이 시세차익보다 많아 오히려 손해를 볼 수도 있다. 물론 일부 지역은 땅값이 단기간에 치솟아 상당한 시세차익을 볼 수 있지만 일반적인 현상은 아니다.

둘째, 단순 주택 구입. 경제적인 여유가 있는 계층에서 별장 개념으로 주택을 구입하는 것이다. 자연경관이 좋은 지역에 콘도 개념으로 몇 명이 공동구입해 관리하면 큰 부담 없이 해외 별장을 갖는 효과를 볼 수 있다. 게다가 부동산 가치가 꾸준히 상승하기 때문에 장기적으로 투자 효과도 있다.

셋째, 임대수입을 위한 투자. 미국에서 아파트 또는 빌딩을 구입해 임대사업을 하는 것이다. 미국 부동산 투자에 관심이 있는 투자자들이 가장 고려해 볼 만한 방법이다. 임대사업은 꾸준한 소득을 올릴 수 있는 것이 장점이다. 투자 지역을 잘 선택하면 상당한 수익을 낼 수 있다. 반면 철저한 관리가 필요하다는 것이 단점이다. 한국의 투자자가 상주할 수 없기 때문에 건물관리에서 법적 문제까지 처리할 수 있는 관리인을 따로 둘 필요가 있다. 현지에 부동산임대회사를 설립하는 것도 좋은 방법이다.

그러나 일부 한인 중개회사의 사기사건이 심심치 않게 일어나고 있어 모든 투자에 주의가 필요하다. 변호사도 필요하다. 미국은 부동산 투자 방식이 한국과 많이 다르다. 일반 주택을 구입할 때도 까다로운 법적 절차를 거쳐야 한다. 특히 외국인은 부동산 투자에 다소 제한이 있어 반드시 변호사를 두는 것이 좋다.

세금문제를 해결하기 위해 유능한 회계사를 구하는 것도 바람직하다. 외국인이 미국에서 부동산을 거래할 때 변호사와 회계사는 필수적이라고 해도 과언이 아니다. 사소한 실수로 수백만달러를 한순간에 날릴 수도 있다.

미국 부동산 시장은 한국 부동산 시장과 많이 다르다. 한국에서 하는 것처럼 투자를 했다간 낭패를 보기 일쑤다. 미국 부동산 시장에 대한 깊이 있는 이해를 갖고 자신에게 적합한 투자 방법을 파악해야 한다. 특히 미국 부동산 투자는 안전한 자산 관리 및 운영의 관점에서 접근해야 한다는 점을 염두에 둘 필요가 있다.

2.3 # 기타 해외 부동산투자

인기 이민지·동남아 휴양지 ‘관심’

한국 부동산 투자자들이 손을 뻗치는 나라는 비단 중국이나 미국뿐만이 아니다. 뉴질랜드, 호주, 캐나다, 일본, 괌, 태국, 베트남 등 다양한 국가들이 관심의 대상이 되고 있다.

특히 IMF 위기 이후 뚜렷해진 이민의 증가가 해외 부동산 거래량과 비례 상승하는 추세다. 이민지로 선호도가 높은 호주, 뉴질랜드, 미국, 캐나다 등지는 최근 부동산시장이 상승세에 있어 여러모로 인기가 높다. 또 일부 동남아 휴양지의 부동산은 한국에 비해 상당히 낮은 가격이 매력으로 작용해 휴양용 별장 겸 시세차익 목적으로 접근하는 경우가 대부분이다.

그러나 해외 각국의 부동산시장이 아무리 매력적이라 하더라도 국내 외환거래법과 현지의 부동산 제도가 맞아떨어져야 투자가 가능하다. 무엇보다도 주거 목적이 아닌 순수 투자의 목적이라면 현지 부동산시장의 상황을 정확히 파악한 후 투자할 종목을 선택해야 한다.

김우희 저스트알 상무는 “개인투자자의 해외 부동산 직접 투자는 위험 요소가 더 많다. 까다로운 규제를 피하기 위해 편법을 써야 한다는 것, 현지 상황에 정통한 전문가가 그리 많지 않다는 것 등이 문제”라고 밝혔다. 국내 부동산 투자보다 훨씬 더 신중해야 함은 말할 것도 없다.

호주ㆍ뉴질랜드

2000년 이후 이민지로 선풍적인 인기를 누린 뉴질랜드와 호주 대도시에서는 “한국인들이 현지 부동산 가격을 30% 올렸다”는 말이 나올 정도로 대규모 투자가 이뤄졌다. 당시 부동산 구입을 위해 투자자들이 현지 화폐를 대량 매입하자 원화 환율이 들썩였을 정도로 거래량이 많았다고.

지난 98년 이후 매년 4%대의 경제 성장을 해 온 호주는 부동산시장도 덩달아 호황을 누리고 있는 상태다. 호주에서는 비시민권자(유학생 포함)도 외국투자심의회인 FIRB(Foreign Investment Review Board)에 신고해 허가만 받으면 주거용 부동산을 취득할 수 있다. 특히 이민 유치 정책과 맞물려 대도시에 건물 건축 붐이 일면서 자연스럽게 부동산시장 전반의 활황으로 이어지는 모습이다. 호주의 경제기관인 콤섹(Commsec)이 밝힌 바에 따르면, 캔버라와 애들레이드는 지난해 부동산 가격이 74~80%나 폭등했다. 시드니는 2~3년 전에 비해 3배 가량 올랐을 정도다.

호주 경기에 직접적 영향을 받는 뉴질랜드 역시 부동산시장 활황세가 이어지고 있다. 현지 통신에 따르면 “종전까지는 유입 인구 증가에 따른 실수요자가 가수요를 창출, 주기적으로 부동산시장의 상승을 가져왔지만 최근에는 투자비중이 상당히 커지고 있는 상태”이라고 한다. 부동산 투자로 재미를 본 일부 동포들은 살던 집까지 팔아 상업용 건물에 투자하는 현상마저 나타나고 있다.

그러나 활황세가 지속되는 만큼 ‘언제 꺾일지 모른다’는 불안감도 상존한다. 특히 집값의 50~70%를 대출로 충당한 투자자가 많아 이자율 상승은 부동산 가격 하락으로 직결될 것이라는 의견이 많다. 현지 부동산중개업자들은 이에 대비한 투자방법으로 △내륙보다는 바닷가를 택하는 등 입지선정에 유의할 것 △건물보다 땅에 비중을 둘 것 △홈스테이나 임대 등 수입이 창출되는 곳을 찾을 것 등을 꼽고 있다.

괌·태국·필리핀 등

‘태국 치앙마이 풍광 좋은 곳의 70평짜리 저택이 5,000만원?’

얼마 전 태국을 여행하고 돌아온 회사원 한모씨는 현지에서 보았던 영자신문에 실린 부동산 광고를 잊지 못하고 있다. 방 3개, 욕실 2개에 아담한 수영장과 정원이 딸린 단독주택이 약 5,500만원 정도에 불과했던 것. 실제로 태국, 필리핀, 베트남 등지의 부동산 가격은 한국 시세의 30% 안팎에 불과하다. 서울의 15평 아파트 전세값도 안되는 돈으로 동남아 휴양지의 별장을 매입할 수 있어 호기심을 가지는 이가 적잖다.

그러나 동남아 부동산은 가격 상승세가 둔하고 경기 전망이 불투명한 곳이 대부분이라 실제 투자로 이어지는 경우는 드물다. 1년여 전까지 동남아 부동산 매물 정보 제공 사업을 해오다 업종을 전환한 정모씨는 “형제나 동호인끼리 자금을 모아 휴양지 별장을 매입하려거나 개인이 투자 목적을 겸해 주택 구입을 시도한 경우가 적잖았지만, 실제 투자는 거의 없었다”고 밝혔다.

부동산경기를 견인할 거시경제 환경이 밝지 않아 외형적 조건만 보고 투자하기에는 위험성이 큰데다 관심을 가졌던 투자 희망자들도 외환거래법 규제 사항을 알게 된 후 생각을 바꿨기 때문이다. 정씨는 그러나 “미얀마, 인도네시아 등지에서 현지법인을 통해 개발지 중심상권의 토지를 매입하거나 동포를 통해 중심지 상가를 매입한 몇몇 투자자는 2배 이상의 단기차익을 보기도 했다고 한다”고 말했다.

최근에는 한국인 개발업자들이 외국에서 직접 사업을 벌여 한국인 투자자를 유치하는 경우도 늘고 있다. 괌에 동대문 쇼핑몰 스타일의 상가 건립을 추진하고 있는 G사는 지난해 12월부터 국내 투자자를 상대로 마케팅을 펼치고 있다. 괌을 찾는 관광객의 85%를 차지하는 일본인을 주요 상대로 하는, 대지 7,000평에 425개 점포가 입점하는 원스톱 테마쇼핑몰로 꾸민다는 계획이다.

그러나 해외 상가 투자 역시 신중해야 한다는 의견이다. 유영상 상가114 소장은 “외국에 대규모 부동산개발을 할 때는 국가간 교류에 의해 정확한 계획이 수반돼야 한다. 개인이나 중소업체가 단독으로 추진하는 사업은 안정성이 뒤떨어진다고 봐야 할 것”이라고 밝혔다. 유소장은 “몇 해 전 일본 도쿄에 개발된 동대문 쇼핑몰 모방 상가가 실패한 것이나, 얼마 전 중국 베이징에서 벌어진 상가 사기 사건을 타산지석으로 삼아야 할 것”이라고 덧붙였다.

3 # 중국 경제의 심장, 상하이

요즘도 중국 강소성(江蘇省)이나 쑤저우(蘇州), 항저우(杭州) 사람들은 상하이(上海) 사람을 은근히 촌놈 취급한다. 상하이가 작은 시골 어촌 시절에 쑤저우나 항저우는 귀족의 도시였다는 자부심 때문이다. 하지만 평범한 중국인들에겐 상하이는 일자리도 많고 임금 수준도 높아 부러움의 대상이다. 상하이의 어제와 오늘을 바라보는 극명한 대비다.

양쯔강 입구의 한적한 어촌에 불과하던 상하이가 세계에 알려진 것은 1942년 아편전쟁 이후. 아편전쟁 패배이후 프랑스, 영국 등과 맺은 난징조약으로 5개항구가 개항되면서 국제적인 항구도시로 탈바꿈했다. 영국 등 열강에 의해 계속 조차(租借)지역으로 승계 되었던 상하이는 문화와 교육의 중심지로서 뿐만 아니라 과학, 무역, 산업, 기술의 중심지로 성장했다. 중국 최대의 공업도시이자 항구도시인 상하이는 북경, 천진과 함께 중국의 3대 직할시 가운데 하나다.

식지 않는 건설 붐…김정일도 “천지개벽”

  1. 푸동지구 개발

상하이의 발전은 눈부실 정도로 놀랍다. 김정일 위원장이 2001년 19년만에 상하이를 방문하여 ‘천지개벽’이라고 한 말이 결코 과장이 아닐 정도로 상하이는 중국의 개혁과 개방의 상징도시로 용트림하고 있다. 중국인들은 양쯔강(長江)을 한 마리 거대한 용에 비유한다. 양쯔강 하류의 삼각주에 위치한 상하이가 용머리에 해당된다면 중류의 충칭(重京)은 몸통이고, 상류 쓰촨(四川)은 꼬리에 해당한다. 여의주를 물고 승천을 꿈꾸는 상하이 푸동지구의 빌딩 숲은 뉴욕의 마천루를 연상케 한다.

황푸(黃浦)강 밑 지하터널을 빠져나와 푸동(浦東)지구로 접어들면 증권거래소와 인민은행 지점 등 각종 국내외 금융기관이 빼곡이 들어선 다운타운이다. TV 송신탑 겸 관광 타워로 사용하고 있는 동방명주탑은 높이가 468m로 하늘을 찌를 듯이 솟아 푸동 건설의 상징이 되었다. 98년에 완공된 88층짜리 징마오다샤(經貿大厦.경제무역빌딩)가 위용을 뽐내고, 도심 스카이라인 위에 솟은 타워크레인은 푸동 건설과 개발이 여전히 현재진행형임을 과시한다.

한강보다 수심이 깊고 폭이 넓은 황푸강을 컨테이너선이 수시로 오가거나 정박해 있어 경제물류의 중심지구임을 피부로 느낀다. 중국은 외국자본의 유치를 위해 토지를 70년간 무상 대여하는 조건으로 외국인에게 건설을 허가해주며 유인정책을 펴고 있다. 세계적인 다국적 기업들이 앞다투어 아시아.중국 본사를 상하이로 결정하여 세계 일류 제품의 각축장이 된지 오래다. 거대한 소비시장과 생산기지를 한꺼번에 끼고 있는 도시라는 점이 상하이의 매력이다. 다국적 기업들은 상하이를 중국의 밖으로 뻗어 가는 출구이자, 중국으로 들어가는 길목으로 완벽한 조건을 갖추었다고 입을 모은다.

와이탄(外灘)지역 동쪽은 황푸강이 유유히 흐르고, 서쪽은 50여개의 각기 다른 양식의 서양식 근대 건축들이 줄지어 있다. 이 건물들은 서방열강 시대에 상하이의 정치 경제 문화의 중심이었고, 와이탄은 상하이 역사의 축소판이라고 할 수 있다. 옛 기상청 건물 등은 도로 확장 때 훼손을 방지하기 위해 땅을 파서 통째로 도로변으로 옮겨놓았다. 황푸강 유람선을 타고 바라보는 상하이의 야경 또한 환상적 분위기를 연출하는 대표적 볼거리가 됐다.

황푸강 하류쪽에 위치한 양포대교는 남포대교와 함께 자매교로 불린다. 전체길이 7,658m. 주 대교의 길이는 1,172m로 93년 10월에 개통되었다. 양포대교는 푸동지역과 상하이 시내를 이어줄 뿐만 아니라 중국의 현재와 미래를 연결하는 희망의 다리다.

상하이의 명동이라 할 수 있는 상업 중심지 난징로는 활력이 넘친다. 거리의 교통은 무질서해 보이지만 일터로 향하는 아침거리 풍경은 역동적이다. 한 손에 자전거 핸들을 잡고 한 손으로 빵을 먹으며 출근하는 모습은 생동감이 넘친다.

상하이의 상주인구는 1,700만, 유동인구를 포함하면 2,300만명의 거대도시다. 면적은 서울특별시의 10배인 6,340㎢. 푸동(522㎢) 지역의 넓이만 여의도의 60배에 달한다. 양쯔강 입구의 한적한 어촌에 불과했던 상하이가 최근 10년 동안 중국최대의 무역항이자 최대 수출기지로 발돋움했다.

푸동 개발정책이 발표된 것은 주롱지(朱鎔基) 총리가 상하이 시장으로 재직중이던 1990년 4월. 10년전만해도 논밭이었던 푸동이 덩샤오핑의 개혁개방으로 완전히 달라져 상전벽해(桑田碧海)를 실감한다. 물론 상하이의 성장과 발전에도 걸림돌은 있게 마련이다. 가장 큰 문제는 인력의 질과 제도다. 상하이 사람 세 명이 대만인 한사람과 비교될 정도로 인력의 질적인 차이가 심하다고 한다. 중앙정부의 관료적 사고방식과 인민의 피동성이 외형적 성장을 질적인 성장으로 전환하는 것도 풀어야 할 과제다.

중국은 올해 두 자릿수 성장으로 세계경제질서의 강자로 급속히 떠오르고 있지만 우리는 고작 2%대에 그치고 있다. 한국을 동북아 중심국가로 만들겠다고 목청만 높이고 ‘소득 2만불시대’를 열겠다고 구호만 외치는 꼴이니 뒤질 수밖에 없다.

외국인직접투자(FDI)는 갈수록 줄어들고, 국내기업의 탈(脫)한국 현상은 더욱 두드러지고 있다. 임금은 생산성 향상보다 더 빠른 속도로 오르고, 노사대립은 심화되는 데 누가 선 듯 투자하려 들겠는가. 아시아의 ‘네 마리 용’이었던 한국이 이무기로 퇴행하고 있다는 우려와 자괴감을 지을 수 없다.

‘정부집무실’엔 작은 책 세 개가 고작

  1. 상하이 임시정부청사

한국인 관광객들이 많이 찾는 곳은 상하이 임시정부청사와 루쉰공원. 식민지 시대의 역사적 아픔을 체험할 수 있다. 대한민국 임시정부 유적지(大韓民國 臨時政府 舊址)는 일제시대 3?1독립운동이 일어난 뒤 광복을 위해 임시로 중국 상하이에 선포한 정부가 활동하던 장소이다. 이봉창(李奉昌)과 윤봉길(尹奉吉)사건으로 일본의 탄압이 심해져 1932년 저장성(浙江省)의 항저우(抗州)로 활동무대를 옮기기 전까지 이곳을 본거지로 삼아 활동했다.

임시정부청사는 상하이시 루완구 마당로에 위치한 쓰러져 가는 옛 건물사이에 위치하여 초라한 느낌을 준다. 1992년 노태우 전대통령이 방문한 것을 기념하여 삼성그룹의 노력으로 그나마 깔끔하게 유적지로 꾸며놓았다. 입장료는 15위안(2,250원). 도로 옆 1층이 들어서면 임시정부요인들의 활동상을 영상으로 보여준다. 활동사진을 본 뒤 골목 옆 전시실 출입구에서 비닐 덧신을 신고 들어서면 빛 바랜 옛 대형 태극기 두 개가 맞은 편 벽에 걸려 있어 가슴 뭉클한 감회를 느낀다. 왼쪽 벽에는 이승만, 박은식, 이상율, 홍진, 김구, 이동녕, 등 6인의 흑백 초상화가 낯설지 않다.

맞은편 전시실은 ‘부엌’. 아궁이와 부뚜막과 솥과 물독이 가난했던 시절 시골의 초가집 부엌만큼 초라해 보여 코끝이 찡하다. 2층으로 올라가는 계단 옆은 개방된 ‘화장실’. 대나무로 만든 요강에 판자 뚜껑을 만들어 놓고 용변을 보는 곳이다. 요즘도 상하이 서민 아파트는 이런 변기를 사용한다는 것.

좁고 가파른 나무 계단을 올라가면 ‘정부집무실’. 말이 집무실이지 작은 사각책상 세 개 달랑 놓여 있는 게 전부다. 벽에는 도산(島山) 선생 쓴 ‘애기애타(愛己愛他)’ 액자가 걸려있다.

맞은 편 방은 ‘김구 선생 집무실’. 책상 위에는 구식 검정 색 전화기가 놓여 있고, 방구석에는 작고 초라한 침대가 놓여 있으며, 바람개비가 네 개인 철제 선풍기가 서있다. 벽면에 놓인 장롱 속에는 독립신문들을 진열해 놓았다.

옆방은 임정 수립의 역사를 기록한 안내지와 역사적 유물들이 전시되어 있다. 제일 먼저 눈에 들어오는 것은 '오등(吳等)은 자(慈_에...'로 시작하는 ‘대한독립선언서'의 푸른 인쇄 글씨. 이봉창?윤봉길 의사의 초상, 비밀리에 주고받은 편지들, 당보, 각종 선언서, 관련 신문 스크랩 등이 전시돼 있다. 관람을 마치고 나오면 기념스카프와 배지 등을 파는 선물 코너와 함께 성금모금함과 방명록이 놓여 있다.

71년 만에 세워진 윤봉길 의사 기념관

  1. 루쉰궁위안(루쉰공원.魯迅公園)

상하이시 북쪽에 위치한 루쉰공원은 중국 근대화의 아버지라고 추앙 받는 루쉰을 기념한 곳으로, 우리에게는 홍구공원(훙커우공원?虹口公園)이라는 이름이 더 귀에 익은 곳이다. 이른 아침에 들린 탓인지 무리 지어 운동을 하는 사람들이 많다. 패드병에 물을 담아 주둥이를 천으로 막은 뒤 붓 삼아 아스팔드 위에 글자를 쓰는 모습도 특이하다. 호수를 품고 있는 공원은 너무 넓어 둘러보기를 포기하고 루쉰 묘와 흉상이 있는 먼저 곳을 찾았다.

20세기 중국을 대표하는 소설가이자 사상가며 혁명가이기도 했던 루쉰(魯迅 1881~1936)이 공원의 주인대접을 받으며 많은 공간을 차지한다. 루쉰의 흉상과 묘를 비롯, 루쉰기념관이 있고, 공원 옆에는 루쉰이 말년을 보낸 집이 보존되어 있다. 묘비명은 마오쩌둥의 필체.

공원 한쪽에는 선 듯 이해하기 힘든 안내판이 서 있다. ‘매정(梅亭) 매원(梅苑). 1994년에 고려풍(高麗風)으로 건축했다. 정자 둘레에 매화를 심어 매정이라 했다. 1998년 매원 안에 석비를 하나 세웠다. 여기서 발생한 역사적인 사건을 기록하기 위해, 그리고 고인을 기리고, 평화를 기리기 위함이다.’ 매원은 윤 의사의 호. 고려풍은 한국, 역사적 사건은 윤 의사의 의거를 뜻한다. 안내판 있는 곳이 윤봉길 의사 의거 현장.

1994년 한국정부가 윤 의사 기념관을 루쉰공원 내에 세워줄 것을 요청했다. 그러나 당시는 한국 임시정부 계열의 항일투쟁을 인정하지 않는 북조선이 항의할까 우려했고, 일본 관광객들의 감정을 고려한 중국 정부가 궁여지책으로 어정쩡하게 안내판을 쓴 것이다.

1908년에 태어난 윤봉길은 18세 때 상하이로 건너와 김구(金九)가 이끄는 한인애국단에 가입했다. 1932년 4월29일 홍커우 공원에서 열린 소위 천장절(일본왕 생일) 및 승전기념 축하식장에 폭탄을 던져 시라카와 요시노리(白川義則) 대장 등 많은 요인을 숨지게 한 뒤 그 해에 사형 당했다.

안내판을 지나 호수를 낀 안쪽에 들어서면 한글과 중국어로 윤 의사의 의거를 각인해 놓은 ‘석비’가 반긴다. 석비를 지나 조금 더 올라가면 2층 누각 ‘매정(梅亭)’이 모습을 드러낸다. 지난 12월4일에 개원한 윤봉길 의사 기념관이다. 일제하 대한독립의 기개를 만방에 펼쳤던 그의 우국충정이 71년 만에 역사의 현장에 들어섰다.

유품으로는 윤 의사의 고향 전경과 윤 의사가 사용하던 붓과 벼루, 한시집, 월진회 취지서와 통장, 윤 의사가 두 아들에게 남긴 시, 의거 직전 김구(金九)선생과 함께 한 윤 의사의 모습과 시, 의거에 사용한 물통과 도시락 폭탄의 모형이 전시돼 있다.

<여행 쪽지>

△상하이 요리

항구 도시답게 해산물을 이용한 요리가 유명하며 ‘해파(海派)요리’라고도 한다. 수산물과 사계절의 신선한 야채를 사용하는 상해요리는 원료의 본맛을 살리면서 연하게 만드는 것이 특징. 게 요리가 다양하지만 그 중에서도 유명한 것은 ‘취해(醉蟹)’. 산 게를 술에 담아 두었다가 먹는 방법으로 인기드라마 ‘대장금’에서도 소개된 북송 때부터 전해지는 요리다. 상하이 요리는 전반적으로 기름기가 많고 맛이 진하고 바삭한 것이 특징. 간장과 설탕을 많이 사용하여 달고 매운 맛을 낸다.

흰죽, 닭죽, 피단죽, 새우죽 등 중국의 가장 일반적인 아침식사는 ‘쪼우(粥)’이다. 커다란 꽈배기 같이 생긴 ‘요우티아오(油條)’는 기름에 바싹 튀긴 것. 길이는 약 30~40㎝ 정도. 맛은 약간 짭짜름하고 껍질은 바삭하고 속은 말랑말랑하다. 죽에 넣어 먹거나 또우쟝과 함께 먹는다. ‘또우쟝(豆醬)’은 우리나라 베지밀보다 맑고 달콤하다. 따뜻한 것과 차가운 것 두 종류가 있으며, 중국인들에게는 인기 있는 음료.

중국인들은 만두를 좋아한다. ‘빠오쯔(包子)’ 만두소는 돼지고기와 부추, 배추 정도로 재료자체의 맛을 즐기는 게 특징. ‘샤오마이(燒賣)’는 만두 끝을 오므리지 않아 만두 속이 보이는 만두. 안에 찹쌀과 고기가 들어 있어 쫄깃쫄깃한 맛을 즐길 수 있으며 모양도 예쁘다. ‘훈뚠’은 우리나라 만두국과 맛이 비슷. 크기는 만두의 절반정도이며 국물 맛이 담백하다. ‘따삥(大餠)’은 밀가루를 반죽해 원형 또는 사각 모양으로 만들어 참깨를 뿌려 구운 빵으로 중국인들이 아침식사로 즐겨 먹는 음식이다. 대부분 호텔 아침 식단에 나온다.

△ 아침은 대부분 외식

아침은 보통 6시부터 시작된다. 대부분 맞벌이를 하는 일반가정은 가사노동 시간을 줄이기 위해 아침은 거의 외식을 한다. 아침먹거리들 대부분은 노점에서 해결하는 데 노점은 음식이 다양하고 값이 싸 서민들이 많이 이용한다. 자전거를 타고 가면서 빵을 먹는 풍경도 볼 수 있다. 저녁은 남편들이 준비하는 경우가 많다.

△상하이 거리풍경

한마디로 교통의 무법지대. 자전거를 타고 다니는 사람들은 뒤에서 차가 빵빵 경적을 여러 번 울려야 마지못해 피해준다. 자전거를 타고 가는 사람과 차량 운전자간에 눈을 흘기는 일을 다반사다. 자전거 도로가 있으나 곳곳에서 끊겨 자전거를 탄 사람들은 다시 차량들과 뒤엉킬 수밖에 없다.

또 상하이에는 신호등이 없는 거리가 많아 대충 차량의 흐름을 봐가며 길을 건너야 되는 경우가 많다. 횡단 보도는 있으나마나. 차량은 무시한 채 무단횡단 하거나 자전거를 타고 휙 지난다. 차들은 아무데서나 유턴하고 좌회전하고, 끼어 들기는 아찔하다. 손에 땀을 쥐게 하는 아슬아슬한 ‘거리 풍경’은 서커스 묘기를 방불케 한다

- 컬럼니스트 이규섭의 중국여행 이야기 중 -

4 # 상해 부동산 시찰단 교육 자료

4.1 # 기회인가? 위험한가?

2001년 WTO가입과 함께 2008년 베이징올림픽 유치, 2010년 상하이엑스포 유치 등으로 인하여 세계의 시선과 자원이 중국으로 집중되고 있고, 국제적인 불경기, 정부 차원의 대규모 인프라 투자 등은 이를 더욱 부채질하고 있다.

10여년간의 지속적인 발전과 더불어 중국은 이제 개발도상국의 위치에서 점차 벗어나고 있으며, 상해를 비롯한 동부연안 지역은 이미 중진국 이상의 소득수준에 도달하고 있다.

세계로부터 자원이 집중되고 소득이 증가하면서 대도시를 중심으로 이미 부동산의 가치가 상당히 상승되었으며, 장래의 발전가능성에 비추어 앞으로도 수십 년간은 이러한 현상이 계속될 것으로 예상된다.

4.1.1 機會

개발의 시대

중국은 지금 정치, 경제적으로 역동적인 개발 시대에 해당한다. 한국과 비교한다면 농촌의 경우는 1970년대, 대도시의 경우는 외적인 모습은 오히려 한국보다 진일보한 면도 있지만 전반적으로 1980년대 초 정도로 보여진다. 경제수준이나 소득수준 뿐만 아니라 올림픽을 앞두고 개발을 서두르고 있는 모습까지도 흡사하다. 중국은 과거 정체시기(문화혁명기간)를 보상이라도 받으려는 듯 개발속도 면에서 한국보다 훨씬 빠르게 변하고 있다. 부동산은 개발의 시대에 고수익을 보장하는 투자대상 중의 하나이다.

세계의 자원과 기업의 집중

중국은 2002년 외자 유치실적에서 세계 1위를 차지했고 세계의 500대 다국적 기업들 중에 이미 400여개가 중국에 진출해 있다. 새로운 기업들도 속속 진출하고 있고 이미 진출한 기업들은 연구소나 공장 등에 투자규모를 확대하고 있다. 자원의 집중은 생산자원의 하나인 부동산의 가치를 상승시키는 중요한 요인이다.

상대적으로 낮은 가격

대도시의 주택, 업무용건물, 토지 등의 가격이 상승세를 타고는 있으나 아직은 낮은 수준이고, 본격적으로 상승하고 있다고 보기는 어렵다. 공급이 계속 이루어지고 있기 때문이다. 중국의 부동산이 과열상태라는 지적도 있으나 이는 개발시장의 과열, 즉 부동산개발업에 산업자본이 집중되는 것을 우려하는 의미라고 보아야 하며, 최근 부동산가격의 움직임을 볼 때 소비시장의 과열을 의미하는 것은 아니라고 생각된다. 부동산 가격의 본격 상승은 개발과 이로 인한 공급이 끝나가는 시점부터 시작되는 것이므로, 시장을 세분화 하여 그 시기를 가늠하는 것이 투자의 중요한 포인트가 될 것이다.

투자 적격지로서의 상해

상해는 중국의 경제수도이면서 화동경제권의 중심지로서, 위로는 북경을 중심으로 한 화북경제권과 아래로는 광동성을 중심으로 한 화남경제권을 연결하고 있으며, 서부대개발 프로젝트의 출발지라는 좋은 지리적 이점을 가지고 있다. 중국정부와 시정부는 공동으로 상해를 아시아의 허브, 더 나가서는 뉴욕을 능가하는 세계적인 도시로 만들겠다는 야심찬 계획 아래, 2010년까지 도시계획을 세워 놓고 개발속도를 가속화하고 있다. 상해시의 외자유치, 발전속도, 소득증가의 속도는 중국 전체에서 수위를 달리고 있으며, 외국인과 농촌 인구의 유입이 급속도로 진행되고 있다. 이에 비해 아직은 부동산 가격이 비교적 낮은 수준이며, 특히 개발이 가속화되고 있는 浦東지구는 상가, 주택, 업무용건물 등의 투자적격지로 떠오르고 있다.

외국인에 대한 차별의 폐지

상해시는 2003년 2월 18일 <비거주건물에 대한 매매 및 임대차 제한의 취소에 관한 통지>를 통하여 주택에 이어 일반 건물에 대하여도 외국인의 부동산거래에 대한 차별을 전면 폐지함으로써, 이제는 외국인 개인이든 외국법인이든 상가, 주택, 업무용건물 등을 아무런 제한 없이 살 수 있게 되었다. 상해시의 경우 부동산임대업도 내국인과 동일하게 허용되고 있다. 외국인과 외국기업의 부동산 수요가 점점 증가하고 있으므로 부동산시장이 더욱 활성화될 것으로 보이고 가격의 상승도 기대되고 있다.

경험자로서의 강점

중국은 1978년에 심천(홍콩 근처)을 경제특구로 지정하여 시장경제를 도입하기 시작하였지만, 중국 전체로 볼 때는 자본주의의 역사가 10년 남짓에 불과하다. 중국인들의 시장경제나 자본주의에 대한 식견과 경험은 아직 일천한 수준이다. 자본주의를 먼저 경험하고 개발시대의 전 과정을 지켜 보았던 한국의 투자자들은 중국인에 비하여 훨씬 유리한 입장이라고 할 수 있다. 부동산투자 분야는 지식과 경험이 특히 중요하기 때문이다.

4.1.2 危險

법률과 제도상의 차이

중국은 아직 사회주의체제를 유지하고 있으며 형식적으로는 행정부와 입법부가 분리되어 있지만 행정부가 실질적인 입법권을 가지고 있다. 그 결과로 법률체계가 잘 정비되어 있지 않고 중앙정부나 지방정부차원에서 초법적인 행정행위가 이루어지는 경우도 종종 볼 수 있다. 이런 이유로 중국의 제도파악이 어려운 것이 사실이지만, 소유권의 이전, 담보, 토지거래 등 여러 측면에서 한국과 차이가 많으므로, 투자자의 입장에서는 직접 투자를 하든 타인의 도움을 받아서 하든 기본적인 제도는 파악하고 있어야 한다. 기본적인 제도도 모르고 낯선 곳에서 투자에 나서는 것은 무방비 상태로 적에게 노출되는 것과 다름이 없다. 중국에서 사기 문제도 가끔 발생하지만 이는 자기의 책임이 더 크다는 것을 명심해야 할 것이다.

투자원금과 이익금의 회수문제


제 8조는 “일방국가의 투자자는 …… 타방국가의 관계법령에 따라 지체 없이 모든 자유태환성 통화로 동 타방국가의 영역 밖으로 송금하는 것을 보장 받는다” 라고 규정하고 있다. 그러나, 중국은 현재 세계 2위의 외환보유국이면서도 1997년의 아시아 외환위기를 들먹거리면서 고정환율제를 버리지 않고 있고, 외국으로의 송금도 제도적으로는 인정하면서도 실무적으로는 어렵게 만드는 측면이 있는 것이 사실이다. 그러나 이러한 문제는 WTO가입조건의 이행과정에서 점진적으로 개선되고 있고, 특히 중국에서의 부동산투자는 장기적인 전략이 요구되므로 투자회수 시점에서는 송금에 문제가 없을 것으로 판단된다. 홍콩에 지주회사(홀딩 컴퍼니)를 만들어 우회적으로 투자하는 방안도 송금과 절세 측면에서 고려해 볼 수 있다.

4.2 # 投資制度

4.2.1 부동산거래제도 개황

중국에서 부동산(房地産, 방지산)이라 하면 토지사용권과 건물을 말한다.

토지사용권

중국은 모든 생산요소에 대하여 사회주의공유제를 채택하고 있기 때문에(헌법 제 6조), 토지에 대하여는 국가 또는 집체(향, 진, 촌 등에 있는 농민집단을 말함)에게만 소유권이 인정되고(헌법 제 10조) 사유제는 인정되지 아니한다. 그러나, 소유권의 권능인 사용, 수익, 처분권 중에서 처분권이 제외된 “토지사용권”이라는 제도를 만들어, 지역에 따라 차이가 있지만 대략 40~70년의 사용기간을 인정하고, 개인에게 토지사용권의 취득, 양도, 임대, 담보제공 등을 허용함으로써, 실질적으로는 토지사유제를 인정한 것과 같이 운영되고 있다. 토지사용권은 국유토지에 대한 사용권(국유토지사용권)과 집체소유토지에 대한 사용권(집체소유토지사용권) 으로 나뉜다. 토지사용권의 만기가 도래한 경우, 사용권자는 타인에 우선하여 일정한 사용료를 지급하고 연장할 수 있다. 토지사용권의 출양(국가가 사용자에게 토지사용권을 부여하는 행위) 초기인 1990년대 초에 화남지역(심천 근처)을 시작으로 전국적인 투기바람이 일어났을 정도로, 현재 토지사용권은 개인의 중요한 재산권의 하나로 기능하고 있다.

건물

건물에 대하여는 토지와 달리 개인의 소유권이 인정되며, 자유로이 거래되고 있고 거래도 활발한 편이다. 그동안 주택이나 업무용건물을 내국인용, 외국인용으로 구분하는 정책을 시행해 왔으나 2001년 이후 대도시를 중심으로 폐지하는 추세이다. 건물에 부속된 토지사용권은 건물에 수반하여 동시에 이전된다.

4.2.2 부동산취득(허용여부)

토지사용권

국가로부터의 토지사용권 취득은 <중화인민공화국 토지관리법>과 <상해시 토지사용권출양방법>에 의한 국유토지의 출양절차에 따라 입찰 또는 경매의 방식으로 진행된다. 개인간의 매매에 의한 취득도 관련법규에 따라 당사자의 계약에 의해 가능하다. 외국인에 대하여는 취득자의 취득목적에 따라 지역별로 상이한 우대 또는 제한 정책을 시행하고 있다.

상해시의 경우, 토지사용권의 출양에 의한 취득과 매매에 의한 취득에 있어서 외국인도 내국인과 똑같이 취급 된다 (<상해시 토지사용권출양방법>제5조, <상해시 부동산양도방지 제7조).

건물

중국은 주택과 기타 건물에 대하여 외국인이 취득할 수 있는 건물을 한정하여 내국인과 외국인을 구분하는 정책을 시행해왔다. 상해시는 중국에서 최초로2001년6월5일에 <상해시 내외분양주택 통일에 관한 의견>을,2003년 2월 18일에는 <비거주건물에 대한 매매 및 임대차 제한의 취소에 관한 통지>를 공포함으로써, 2003년 3월 1일부터 상해시에 있는 상업, 여행, 오락, 금융, 서비스업, 기타 용도 건물 등 각종 건물에 대하여 (단, 국가와 상해시의 특별한 규정이 있는 경우는 제외) 내국인과 외국인에 대한 매매 및 임대차 대상 구분을 취소하였다.

이에 따라, 외국인은 상해에서 주택에 이어 상가, 업무용건물도 내국인과 차별 없이 취득할 수 있게 되었다.

계약체결

부동산(토지사용권, 건물)은 관련 법규에 따라 당사자간의 계약에 의해 자유롭게 매매할 수 있으며, 의 규율을 받는다. 부동산매매에 있어서는 정부가 제정한 표준계약서를 사용하여야 하며, 상해시에서 주택의 매매계약을 체결할 경우에는 <상해시 부동산매매계약서>를 사용하여야 한다. 당사자의 일방이나 쌍방이 외국인일 경우에는 <부동산등기시 공증에 관한 통지>에 의거, 지방정부의 공증처(상해시의 경우에는 구정부 공증처)에서 공증을 받아야 한다.

부동산등기

부동산 매매계약의 쌍방당사자는 지방정부의 등기처 (상해시의 경우 구정부 등기처)에 이전등기를 신청하여야 한다. 상해시의 경우 계약 당사자는 2003년 5월 1일 시행되는 <상해시 부동산등기조례>에 의하여 예고등기( 한국의 가등기에 해당하지만 차이가 많음), 이의등기( 한국의 예고등기에 해당하지만 차이가 있음 ) 등을 통하여 법적인 보호를 받을 수 있다. 이전등기가 완료되면 한국과 마찬가지로 등기권리증(房地, 방지산권증)을 수령하게 되며, 각 구정부의 등기처에서 등기부를 자유로이 열람할 수 있다.

담보대출

부동산 소유자는 은행에 저당권을 설정하고 대출을 받을 수 있다. 외국인의 경우에는 매매계약 때와 마찬가지로 대출계약, 즉 소비대차계약에 대하여 공증을 받아야 한다. 은행마다 약간의 차이는 있으나, 내국인의 경우 신축주택은 분양가의 80% 이하, 일반주택은 매매가의 70% 이하에서 담보대출을 받을 수 있으며, 외국인의 경우에는 각각 70%와 60%의 수준에서 운영되고 있다. 대출 이자율은 2003년 현재 20년 만기의 경우 연리 약 5%정도이다.

부동산의 임대

<외상투자 산업지도목록>에 의하면 부동산임대업은 일반업종(장려업종도 아니고 제한업종도 아닌 업종)에 해당되므로, 상해시의 경우 외국인이 부동산을 취득하여 임대하는 경우에 내국인과 차이가 없다. 건물의 임대에 관한 <상해시 건물임대차조례>는 내국인과 외국인에게 동일하게 적용된다.

4.3 # 투자전략

중국 부동산 시장의 개황(주택시장을 중심으로)

중국의 전국적인 부동산시장은 토지사용권과 건물소유권 제도가 정착되기 시작한 1990년대에 들어서 비로소 태동되었다고 볼 수 있다. 토지사용권에 대한 투기열풍으로부터 시작한 90년대 초반의 과열기와 정부의 규제로 인한 90년대 중반의 침체기를 거쳐 현재는 경기확대정책과 수요증가로 인한 회복기가 90년대 말부터 이어지고 있다. 부동산경기가 회복되면서 2003년 들어 부동산시장이 과열이라는 우려의 목소리가 높아지고 있으며 부동산거품론도 대두되고 있다. 부동산가격이 너무 올랐다는 것이다.

그러나, 부동산시장은 개발시장(공급)과 소비시장(수요)을 나누어 보아야 한다. 침체기를 거쳐 부동산 수요가 증가하면서 정부나 은행의 실력자와 연결된 사람은 너도 나도 부동산개발시장에 뛰어들었고, 미분양주택이 속출하는 상황에서도 고급주택으로 방향을 바꿔가며 개발투자를 계속해 왔다. 2000년 이후 부동산개발 투자의 증가율은 전체 산업에서 선두를 달리고 있다.

이러한 상황을 볼 때, 부동산시장이 과열상태라는 지적은 개발시장이 과열상태라는 말로 바꿔야 하며, 소비시장의 과열상태, 즉 부동산가격의 거품상태는 아니라고 보아야 한다. 개발시장이 과열(공급 과잉)상태인데 가격이 거품이라는 것은 앞뒤가 맞지 않는 논리이다. 부동산가격의 거품은 ‘공급이 거의 완료된 상태에서’ 투기심리가 가세하여 실질가치 이상으로 폭등하는 현상이기 때문이다. 개발시장과 소비시장은 분리해서 분석되어야 하는 것이다. 실제로 2000년 이후에 분양한 고급 주택들을 제외하면, 2003년 초를 기준으로 기존의 상해 주택가격의 3년간 총상승률은 20%에도 미치지 못하고 있다.

2002년 후반부터 개인대출을 축소하여 수요를 억제하고 있지만, 정부의 정책은 고급주택의 공급억제와 개발업체의 자격이나 대출 심사를 강화하는 데 치중하고 있다. 부동산개발업에 산업자본이 집중되는 것을 우려하여 취한 조치라고 해석된다. 중국의 부동산가격이 거품 상태가 아니라는 결론에 도달한다고 해서, 지금이 투자적기라는 의미는 아니다. 이에 대해서는 아래에서 다시 살펴보기로 한다.

상해 浦東지구는 투자의 적격지

도로가 더 좋아지면 상해에서 차로 5시간 거리의 인구가 3억에 달할 것이라는 분석이 있다. 남북한 2배 정도의 크기에 미국의 전체인구보다 더 많은 사람들이 살고 있다는 얘기다. 주변이 대부분 평야지대이고 상공업이 발달되어 있기 때문이다. 중국에서는 5시간 거리면 바로 옆이라고 하고 한두 시간 남았으면 ‘이제 다 왔다’라고 얘기한다. 이러한 든든한 시장과 인적자원을 배경으로 상해가 자원, 기업, 인구의 집중과 소득의 증가속도 면에서 중국에서 수위을 달리고 있다는 것은 “기회와 위험”에서 이미 밝힌 바와 같다.

상해시는 浦西와 浦東으로 크게 나눌 수 있다. 浦西는 상해의 기존 시가지로서 부분적으로는 아직도 개발되고 있으나 전반적으로 안정되어 있으며 그 중에서도 구베이(古北)지구는 1970년대 말의 여의도와 같이 상해 최고의 부촌을 형성하고 있다. 황포강의 동쪽에 위치한 浦東은 1990년대에 들어서 개발되기 전까지는 농촌에 불과했지만, 지금은 13년 전에 목표로 했던 세계의 금융무역중심으로서의 위용을 드러내고 있다.

88층의 진마오빌딩을 비롯한 고층건물이 즐비하게 들어서 있고, 浦東의 중심부와 세기공원 주변에는 많은 고급 아파트단지가 건설되어 있으며, 황포강 주변의 전망 좋은 아파트는 2002년에 이미 구베이의 최고급 아파트의 가격을 추월하였다. 浦東의 현재의 모습은 1980년대 초 서울의 강남이 자리를 잡아나가던 때의 모습과 흡사한 상황이다.

4.3.1 투자대상의 선정

탄력성과 차별성

부동산투자의 대상은 크게 상업용건물(상가), 주거용건물(주택), 업무용건물, 토지 등으로 나눌 수 있다. 투자대상을 선정하기 위해서는 이러한 종류별로 특성을 잘 이해하고 있어야 한다.

토지는 전반적인 추세에 의한 분석도 가능하지만, 정책적인 변수나 기타 예측이 어려운 변수에 따라 가격이 좌우되는 경우가 많으므로 일률적으로 투자가치를 분석하는 것은 어려운 면이 있다. 입지에 따라 개별적으로 분석해야 된다는 뜻이다. 상가, 주택, 업무용건물의 투자가치를 분석하기 위해서는 가격의 탄력성과 차별성에 대한 이해가 필요하다.

가격의 탄력성이란 가격의 소득탄력성을 줄인 말로서, 소득이 증가하였을 때 가격의 증가폭이 어느 정도인지를 나타내는 개념이다. 상가, 주택, 업무용건물을 비교할 때, 탄력성의 크기는 방금 언급한 순서대로 나타나는 것이 일반적이다.

소득이 10% 상승한 경우, 상가의 상승폭이 가장 크고, 그 다음이 주택, 그 다음이 업무용건물이라는 뜻이다. 그리고 A급지 상가와 B급지 상가의 경우를 비교하면, 일반적으로 전자의 가격탄력성이 훨씬 크게 나타난다. 서울 일류 상권의 상가 가격을 생각해 보면 쉽게 이해할 수 있다.

차별성이란 상가, 주택, 업무용건물의 종류별로 입지(위치)에 따라 가격차이가 얼마나 벌어지는가를 나타내는 의미로서 이것도 방금 언급한 순서와 같다. A급지와 B급지의 가격의 차이가 상가, 주택, 업무용건물의 순서로 크다는 의미이다. 상가는 같은 건물 내에서도 가격차이가 많이 벌어지며, 주택은 주거환경이 뛰어난 지역이 한정되어 있기 때문이고, 업무용건물은 사무만 볼 수 있으면 되기 때문에 차별성이 약한 것이다.

탄력성과 차별성을 정리하면, 소득의 증가에 따라 상가, 주택, 업무용건물의 순서로 상승폭이 크며, 각각의 경우 A급지일수록 상승폭이 크다는 것이다. 물론 이것은 일반론이고 특수한 경우의 예외는 있을 수 있다.

투자대상의 선정

浦東의 현재 모습은 1980년대 초반 서울 강남이나 1990년대 중반 분당의 모습과 비슷하다. 고급 아파트를 포함한 주거지가 완성되어 가면서 인구는 계속 유입되고 있는데 상가지역은 아직 성숙되어 있지 않은 상황이다. 고층건물은 계속 들어서고 있으며, 대규모 연구개발 단지와 공업단지에도 세계적인 기업들의 입주가 이어지고 있다. 프랑스의 유니버설사는 浦東에 디즈니랜드와 같은 대규모의 위락시설 투자를 발표한 바 있다. 이러한 상황과 탄력성, 차별성을 고려해서 투자대상을 선정해 보자.

상업용 건물

먼저, 사업목적의 투자, 즉 호텔이나 대형 마켓, 주유소 등을 취득하여 운영하고자 하는 경우에는 상해시에 한정할 필요는 없다. 이는 개별적인 사업성의 문제와 연결되므로, 부동산 투자마인드와 인수합병 또는 외상투자를 결합하여 검토하여야 할 것이다.

둘째, 임대목적과 시세차익을 겨냥한 투자의 경우에는 수익률 측면에서 浦東에 집중하는 것이 좋다고 본다. 浦西지역은 이미 상권이 안정되어 있고 난징루나 쉬쟈휘와 같은 핵심상권은 서울 핵심상권의 가격과 맞먹는 수준이기 때문이다. 浦東지역은 상권이 이제 형성되어 가는 과정이므로 가격이 비교적 낮은 수준이다. 핵심상권으로 성장할 지역을 판단하는 것이 투자의 포인트이다. 상가건물을 통째로 또는 층단위로 매입해 임대하면서 3년 이상의 장기적인 관점에서 투자해야 할 것으로 생각된다.

주택

이미 언급한 바와 같이 중국이나 상해 또는 浦東의 주택가격이 현재 거품상태는 아니라고 본다. 미분양 상태에서도 상승세를 보여왔다는 점과 정부의 공급 억제정책을 고려할 때, 상해의 주택가격이 하향세로 돌아설 것으로 보이지는 않는다. 浦東에 집중하여 공급이 끝나가는 시점을 포착하는 것이 투자의 포인트이다.

주택에 투자하는 경우에는 고급주택 공급축소 정책을 고려해서 주거환경이 뛰어난 A급지의 고급주택을 대상으로 하여야 할 것이고, 이 경우 지금 취득한다 해도 중장기로 보면 차별성에 의해 상당한 차익도 기대할 수 있다고 본다. 상해와 서울의 A급지 신규 아파트를 기준으로 비교할 때 약 2.5~3배의 차이가 있기 때문이다. 현재 임대료는 전액 차입금으로 취득한다고 가정했을 때 이자가 거의 커버되는 수준이므로 위험은 별로 없다고 본다.

업무용 건물의 경우 가격이 급격히 움직이지는 않겠지만, 浦東의 경우 2003년 초 현재 빈 사무실은 거의 다 소진된 상황이다. 한국 기업의 입장에서 언젠가는 상해에 본부 건물이 필요할 것이고, 몇 년 후에 취득하려고 하면 가격 부담을 느낄 수도 있기 때문에 장기적인 관점에서 미리 취득하는 것도 괜찮다고 본다. 주택과 마찬가지로 임대료 수익으로 이자는 거의 커버할 수 있다.

장기 투자 전략

부동산이라는 재화의 가장 큰 특징은 다른 재화에 비해서 공급의 탄력성이 낮다는 것이다. 수요가 증가해도 공급이 금방 따라갈 수가 없다는 뜻이다. 바로 이 점 때문에 부동산가격의 폭등 현상이 되풀이되곤 한다. 그러나 이것은 부동산의 공급이 거의 끝난 시장에 적용되는 일반론이고, 중국의 현재 상태는 예외에 속한다. 지금은 개발의 시대이고 공급이 계속되고 있기 때문이다.

중국에서의 투자원칙은 소득의 증가와 인구의 집중에 따른 장기적인 상승을 기대해야 한다는 것이다. 새로 형성되는 신흥상권 지역은 상대적으로 짧은 기간에 수익을 기대해도 좋다. 그러나 주택과 업무용건물은 더 장기적으로 보아야 한다. 주택의 경우에는 공급이 끝나고 생활환경이 안정되는 시점부터 가격이 본격 상승하는 것이 일반적이기 때문이다.

부동산투자는 기본적으로 장기적인 시각을 가지고 해야 한다. 단기적인 투기목적은 일부 큰 수익을 올리는 경우도 있지만 실패의 확률도 높기 때문에 전체적으로 보면 장기투자에 비하어 수익률이 낮다. 특히 익숙하지 않은 중국 시장에 투자하는 경우에는 더욱 그렇다.

자금의 이동

부동산 투자를 목적으로 한국에서 중국으로 자금이 이동하는데는 아직 아국의 법적인면에서 모호한 점이 있다. 그러나 최근에 중국에 진출한 한국계은행들은 이면에서 적극적인 서비스를 제공하고 있다.

'조세피난처의 활용

중국에 부동산투자를 하기 위해서 우선적으로 검토해야 할 사항은 자금의 이동문제와 세금문제이다. 이에 대해서는 홍콩을 경유한 간접투자 방식이 도움을 줄 수 있다고 본다. 홍콩은 경제자유도 부문에서 2000년부터 계속 세계 1위를 기록하고 있다. 홍콩은 국외원천소득에 대해서는 과세하고 있지 않기 때문에 일종의 조세피난처로 활용되고 있고 국제적인 송금에도 전혀 제한이 없다. 조세피난처를 활용하는 것은 합법적인 절세계획(tax planning)의 하나로서 해외투자의 경우 반드시 고려되어야 할 부분이다.

5 # 중국 부동산 시장은 내 손 안에

Land8.com 중국 전역 부동산 체인망 구축 …
언론서 ‘살인적 진군’ 대서 특필

한국 상인들이 중국 부동산 시장을 엿보며 다시 돌아온다.’
최근 중국의 수도 베이징의 인민대회당(국회 의사당)에서 성대한 개업식을 치른 한-중 합작 부동산업체 ‘Land8.com’의 출범을 앞두고 중국 ‘산경신문’(産經新聞)이 보도한 팡디찬(房地産·부동산) 관련 기사의 제목이다. 이 신문은 Land8.com의 중국 대륙 진출을 ‘살인적 진군’이라는 다소 과장된 표현을 써가며 이렇게 보도했다.

“중국이 세계무역기구(WTO)에 가입할 날이 다가옴에 따라 점점 많은 해외 부동산 투자 및 개발업자들이 중국 부동산 시장에 눈독을 들이고 있다. 이런 과정(외국인들의 중국 부동산 시장 진출)은 10년 전부터 시작되었다. 홍콩인 대만인 미국인 일본인에 이어 10년 후인 지금에는 한국인들도 다소 기세를 돋워 중국 부동산 시장으로 진군하고 있다.”

이 신문의 보도대로 Land8.com의 양재완(梁在完·46) 사장은 중국 부동산 시장에서 일대 회오리바람을 불러일으키고 있다. 이같은 조짐은 성대한 개업식에서 이미 예고되었다. 대여 조건이 까다로운 인민대회당에서 한국의 중소업체가 개업식을 치른 것도 극히 드문 일이지만, 이날 개업식에 참석한 내빈들의 면면을 보면 의전(儀典)과 인간관계를 중시하는 중국에서는 누가 보기에도 ‘예삿일’이 아니기 때문이다.

9월22일 오후 2시부터 베이징 인민대회당 소회의실에서 열린 개업식의 주석단(主席壇)에는 뤄한선(羅涵先) 정협 부주석을 비롯해 인민일보 편집장, 국영 중앙텔레비전(CCTV) 인터넷방송 총책임자, 건설부 차관, 국토자원부 차관, 해군(海軍)부부장, 북경대 법대 부학장 등이 앉았다. 이 가운데는 Lang8.com의 사업 전망을 낙관해 주주 자격으로 참여한 눈 밝은 투자자들도 있지만, 인민일보 인터넷사업국(꺯⑾芋?과 중앙텔레비전 CCTV.com의 책임자들이 참여한 데는 그럴 만한 이유가 있다. 중국을 대표하는 두 언론사가 Land8.com의 협력업체이기 때문이다.

개업식 고위직 대거 참석 관심 피력

그렇다면 왜 두 언론사는 다른 중국 부동산업체들을 외면하고 한-중 합작업체(Land8.com)와 손을 잡았을까. CCTV.com의 CEO인 리지핑(李志平·43)씨는 “현재 중국의 인터넷 보급률은 베이징 상하이 광저우 순이다. 그러나 베이징의 일반 가정은 아직 대부분 전화 모뎀을 통해 인터넷에 접속하고 있다. 중국은 한국의 인터넷 환경을 배워야 한다.” ‘아시아 1위를 달리고 있는 한국의 인터넷 기반’이 바로 CCTV가 Land8.com과 손잡은 이유인 것이다. 이씨는 특히 “양재완 사장이 석달 만에 그만한 부동산 사이트를 구축해낸 것은 놀라운 일이다”고 격찬했다. 이처럼 중국 언론은 Land8.com이 온라인과 오프라인을 결합해 중국 전역에 부동산 체인망 사업을 최초로 시작한 업체라는 점을 주시하고 있다. 현재 중국의 부동산 관련 사이트는 2000여개 정도다. 그런데 중국 ‘재경시보’(財經時報)는 지난 8월23일자에서 ‘중국의 10대 부동산 사이트’를 선정하면서 Land8.com을 그 중의 하나로 꼽았다. 9월22일 출범한 Land8. com이 정식으로 문을 열기 한달 전의 일이다. 정기적으로 중국 인터넷 사이트의 시장 영향력을 조사하는 중국 인터넷정보중심(CNNIC)의 영향력 조사보고에 따른 것이다.

이 회사의 웹사이트(www.land8.com)는 중-영-일-한 4개국어로 서비스한다. ‘8’은 중국인들이 좋아하는 행운의 숫자다. 이 회사의 대표전화(6464-8888)를 포함해 Land8.com의 회사 전화번호는 죄다 8888번인데 이는 양재완 사장이 사업체를 차리기 전부터 8888번이 들어가는 전화국 번호를 몽땅 사들였기 때문이다.

내년까지 체인 4백곳 개설 ‘야심찬 계획’

한국에서 유력신문에 부동산 칼럼을 연재하며 부동산 전문가로 이름을 날렸던 양재완 사장이 중국 시장에 주목한 것은 IMF 한파가 불어닥쳐 한국 부동산 시장이 얼어붙은 지난 97년부터다. 그는 중국 다롄(大連)에 퍼시픽부동산자문유한회사를 설립해 다롄 외국인 주거전용단지에 수입 건자재만으로 지은 고급빌라를 분양해 소득 수준이 높아진 중국인들의 주거환경에 대한 눈높이를 한껏 높여놓았다.물론 그 이전에 주도면밀한 시장조사가 있었다. 중국 정부와 베이징 시민들은 2008년 올림픽 유치를 굳게 믿고 있다. 하루가 멀다하고 베이징 도심에 들어서는 고층건물과 최고급호텔 등은 중국의 빠른 경제성장 속도와 비례하는 것이지만 그 이면에는 올림픽을 유치하려는 중국 정부와 베이징 시민들의 자존심이 깃들여 있다. 양재완 사장은 중국 부동산 시장을 이렇게 전망했다.

“WTO 가입과 2008년 올림픽 유치를 앞둔 중국의 부동산 시장은 ‘88 서울올림픽’을 유치한 80년대 한국 부동산 시장과 흡사하다. 소득 수준도 그때와 비슷하다. 그러나 부동산 규모는 비교할 수조차 없다. 중국 시장은 장래 10년 동안 세계에서 가장 큰 부동산 시장이 될 것이다.”

한국의 SK건설과 중견 정보통신(IT)업체의 투자로 설립한 Land8.com의 등록자본금은 50만 달러. 이 회사는 현재 베이징에 여섯 곳, 다롄과 상하이에 한 곳씩 직영 점포(부동산중개소)를 두고 있는데 올해 안에 충칭 광저우 센첸 선양 난징 칭다오 등에 30여개의 점포를 개설할 예정이다. 또 자본금도 올해 안에 200만 달러로 늘릴 계획이다. 이렇게 해서 내년 말까지 중국 전역에 부동산 체인 400개(직영점 200개 포함)를 개설한다는 야심찬 계획이다. 양재완 사장은 이를 위해 이미 외국인으로서는 최초로 부동산 중개, 자문, 분양대행, 개발 등의 사업허가를 받았고 중국 최초로 인민해방군과 협력해 전자지도까지 서비스할 예정이다.

그의 야심찬 계획이 성사된다면 ‘살인적 진군’이라는 중국 언론의 표현이 과장은 아닐 듯하다.

<베이징=김 당 기자 mailto:dangk@donga.com>


인터뷰/Land8.com 양재완 사장

“중국 부동산 시장 전망 매우 밝다”

  • 중국 부동산 시장에 진출하게 된 배경은?

“한국 부동산 시장에서는 새로운 수익 창출모델을 찾을 수 없다. 한국은 80년대부터 신도시 건설, 재개발, 재건축, 주상복합, 전원주택에 이르기까지 다양한 형태의 부동산 개발붐이 있었으나 IMF를 맞아 다 깨졌다. 이에 비해 중국은 80년 초반의 한국 부동산 시장과 비슷하다. 현재 한국에서는 부동산중개소가 전국에 대략 3만개 있는데 그 가운데 1만개가 서울에 있다. 그런데 중국에는 현재 베이징에 600개, 상하이에 1000개 정도다. 그만큼 기회가 많다.”

  • 그렇지만 먼저 중국에 진출했던 부동산개발-건설업체들도 어려움을 겪고 있는데….

“중국에 진출한 한국 기업 중에서 자동차, 정보통신, 가전제품, 의류 쪽은 재미를 보았으나 가장 실패한 것이 부동산업이다. 그 원인은 이론만을 앞세워 부동산 시장 및 현지 문화-생활에 대한 이해가 부족했고 정부와 좋은 인맥을 맺지 못한 탓이 크다.”

  • 좀더 구체적으로 중국 부동산 시장을 전망해 달라.

“현재 베이징에서는 군부대, 공장, 학교의 외곽 이전이 한창 진행중이다. 그 자리에는 아파트가 들어서고 있다. 이처럼 중국의 부동산 시장은 국가의 개발 의지나 국민의 소득 수준 면에서 한국의 80년대 초반과 비슷하다. 2008년 올림픽을 유치하면 부동산 개발은 더 가속도가 붙을 것이다.”

  • 그렇지만 중국은 토지의 사적 소유권을 인정하지 않고 있지 않은가.

“형식적으로는 40∼70년 장기임대지만 연장되기 때문에 사실상 소유하는 거나 마찬가지다. 그런 점이 중국식 사회주의의 장점이라고 본다. 현재 중국 경제는 디플레 조짐을 보이고 있다. 많은 중국인들이 소득은 높아졌지만 돈을 안 쓰고 깔고 앉아 있기 때문이다. 그래서 중국 정부는 주택의 고급화를 유도하는 경기 부양책을 쓰고 있다. 중국인들 또한 이제 부동산을 재테크의 한 수단으로 간주하고 있다. 한 개인이 투자 목적으로 주택 5채를 사기도 한다. 그래서 중국 부동산 시장은 전망이 매우 밝다.”

  • 중국 언론이 Land8.com을 주목하는 배경은 무엇이라고 보는가.

“한국의 뛰어난 인터넷 기반 때문이다. 현재 중국 부동산 중개 사이트들이 제공하는 정보는 불확실한 데다 절반 이상이 시일이 지난 것이며 정보의 갱신 속도가 느리다. 이를테면 이미 오래 전에 팔린 부동산이 버젓이 매물로 나와 있다. 우리는 전국에 체인망을 설치해 수시로 정보를 수집, 갱신하고 인터넷을 이용해 거래와 교역을 진행한다. 우리는 온-오프라인의 병행으로 전자상거래와 체인망 거래의 유기적 결합을 통해 전통적인 임대, 판매와 부동산 분양 형식을 타파해 나갈 계획이다.”

6 # [인터뷰-북경주황부동산 양재완 사장] “한국업체 특수 누리려면…”

자료원: 파이낸셜뉴스

“베이징 부동산시장을 보면 춘추시대 오자서가 말한 ‘일모도원(日暮途遠)’이 떠오릅니다. 일모도원은 날은 저물고 갈 길은 멀다는 뜻으로 베이징 부동산시장이 급변하고 있어 기회도 그만큼 짧다는 것이지요”

베이징에 최고급 아파트 1200여가구의 분양준비로 바쁜 나날을 보내고 있는 북경주황부동산 양재완 사장은 한국 건설업체가 베이징의 부동산 특수를 누리기 위해선 좀 더 서둘러야 한다며 이같이 말했다.

현재 중국의 부동산시장은 한국이 ‘88 서울올림픽’ 개최전 부동산 개발열풍이 불었던 때와 비슷한 상황이다. 80년초 서울 강남지역 아파트 건설이 활발 했듯이 베이징도 90년 중반부터 동쪽 차우양지역의 대규모 개발이 시작되고 있다. 이에 비해 개발속도면에선 한국보다 3∼5년 정도 빠르게 변하고 있다.

양사장은 “급변하는 베이징 부동산시장에 한국 건설업체가 뛰어들기 위해선 접근방식부터 고쳐야 한다”고 조언했다.

우선 아파트를 지어만 놓으면 팔리는 한국 부동산 시장에서 생겨난 ‘공급자 중심의 마인드’와 중국을 기술 후진국으로 보는 ‘기술력에 대한 막연한 자부심’을 벗어 버려야한다는 것이다. 특히 ‘나만은 예외’라는 안일함과 현지 또는 홍콩 컨설팅업체들이 제시한 보고서에 대한 맹신, 해당 분야 전문가보다는 중국어만 알면 현지에 파견 보내는 대기업적 발상 등이 한국 건설업체의 주요 실패 원인이 되고 있다.

실제로 한국 건설업체들이 중국 현지의 관계 법령을 정확히 확인하지 않고 분쟁중인 부지를 사들이거나 부동산 시세를 정확히 파악하지 않아 바가지를 쓰는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있다.

양사장은 “민감한 변화가 사업의 승패를 좌우할 정도로 점점 중요해지고 있다”고 말했다.

이는 아파트를 분양하기 위해 짓는 분양 모델하우스가 좋은 예이다. 지난 2000년 이후 중국에서 등장하기 시작한 모델하우스는 이젠 한국의 모델하우스와 비교해도 뒤지지 않는다. 일부 모델하우스는 강남의 초고층 주상복합 모델하우스에 온 것 같은 착각이 들 정도로 잘 꾸며놨다.

양사장은 “현재 중국 건설업체의 단순 시공능력은 한국기업과 견줄만한 수준이고 중국정부의 자국기업 보호로 동등한 상황에서도 경쟁이 쉽지 않다”며 “단순시공은 중국에 맡기고 부동산개발을 기획하고 실행하는 ‘시행사업’으로 눈을 돌려야 한다”고 밝혔다.

이처럼 베이징 부동산시장을 훤히 꿰고 있는 양재완 사장은 한국에서 패시픽부동산을 운영하며 80∼90년대 서울 부동산시장을 이끈 1세대 디벨로퍼다. 중국 진출열기가 고조됐던 지난 97년 중국 다롄에서 고급빌라 건축사업을 시작으로 중국 부동산시장에 발을 들여놓았다.

양사장이 준비하고 있는 베이징 차우양구 왕징지구에 짓는 초고층 아파트인 ‘태평양주황아파트’는 올 하반기 분양을 준비하고 있다. 이 아파트의 80%는 중국사람에게 팔고 나머지 20%는 외국사람에게 분양할 계획이다.

양사장은 “지난 97년 이후 중국과 한국을 430번이나 오갔고 지난 춘절에는 선물을 240개나 보낼 정도로 중국내 지인들도 많아졌다”며 “이번 사업에 성공해 한국기업이 중국에서 거점을 마련할 수 있도록 ‘21C 신라방’을 만드는 것이 꿈”이라고 말했다.

7 # 강주남 SR개발 사장, 中주택시장 진출리더

“중국의 주택시장은 이제 건설업체들이 충분히 수익을 올릴 만한 규모로 성장했다. 홍콩과 일본 건설업체에 이어 우리도 중국시장을 겨냥한 적극적인 프로그램을 가질 필요가 있다.”

S.R개발의 강주남 사장은 “10년 전 우방이 베이징에서 아파트 200여가구를 분양한 적이 있지만 한국 건설업체의 중국 주택시장 공략은 사실상 지금부터”라고 말했다.

강사장이 처음부터 디벨로퍼의 길을 걸어온 것은 아니다. 그는 전남대 경영학과 졸업 후 건축분야에 20여년간 종사하다가 지난 99년 회사를 설립해 서울 서초동 롯데캐슬과 방학동 주상복합을 비롯해 오피스텔 등 10여건을 개발했다. 이번에 중국 진출로 업계의 리더라는 평가와 함께 입지도 단단히 구축했다.

S.R개발의 중국 아파트 ‘S.R신청(新城)’은 선시공, 후분양 방식이다. 공급 규모는 전체 5800가구 중 아파트 888가구, 오피스텔 640가구 등 1차분 1528가구로 현재 70%가량의 공정을 마쳤다.

강사장은 “중국시장에서 1%에 해당하는 수요자, 즉 부유층을 겨냥해 컨셉트를 잡았다”면서 “선양에선 현장이 관광견학코스가 될 정도로 유명해져 분양의 어려움은 없을 것”이라고 말했다. ‘S.R 신청’ 단지는 서울 강남과 흡사하며 선양국제공항과 10분 거리다. 단지 주변에 국제금융 비즈니스센터인 ‘21세기빌딩’과 국제무역센터, 미국·한국·일본·캐나다 등 외국투자기업과 연구소 등이 밀집해 있고 선양시청과 10여개의 대학이 들어선 훈난(渾南)신구 안에서도 핵심지역에 자리잡았다.

강사장은 “국내 투자자들 및 상사주재원들에게도 전체 공급물량의 10%를 분양할 예정”이라며 “현지 사정을 감안할 때 연 30%의 임대수익과 연 20%의 집값 상승이 기대된다”고 말했다. 강사장은 “이 아파트를 발판으로 앞으로 중국 주택사업을 선도해 나가겠다”는 포부를 밝혔다.

S.R신청아파트는 중국에서 공급되는 최고급 수준의 첨단아파트로 기본으로 에어컨과 각종 최신 주방가전, 붙박이장, 월풀욕조가 설치된다. 단지 안에는 국제학교, 병원, 백화점, 피트니스센터, 멀티플렉스극장 등이 갖춰지고, 원스톱 리빙시스템도 구축된다.

8 # 중국도 부동산 열풍

2005년쯤이면 베이징에서 오피스텔 공급이 수요를 크게 초과할 것으로 예상된다. 중국 현지 신문 징화스빠오(京華時報)는 국제적인 부동산 자문회사인 데베 햄 타이룽사 연구보고서를 인용했다. 징화스빠오는 “내년부터 베이징시 고급 오피스텔 공급이 대폭 늘어날 듯 보인다”고 보도했다.

데베햄 타이룽사 오피스텔담당 린이중(林義中) 부경총리는 일단 “갑작스런 부 동산값 폭락은 없다”고 전제했다. “오피스텔 물량 증가에 한계가 있어요. 공급이 갑작스럽게 수요치를 넘지는 않을 겁니다. 당분간은 안정세를 유지하고 임대료와 가격에도 큰 변동이 없을 듯 해요.”

베이징시 고급 오피스텔 총 면적은 291만㎡에 달한다. 주로 시내 CBD(비즈니스 센터구역), 중구안춘(中關村) 지역과 금융가 구역에 집중돼 있다. 현재 추세로 보면 2005년까지는 오피스텔 공급이 완만하게 증가할 것이라는 주장이다. 그러나 2005년을 넘어서면 공급이 수요를 훨씬 넘어설 전망이다.

린이중 부경 총리는 “이렇게 되면 임대료나 가격이 지금보다 훨씬 내려갈 수 있다”고 지적했다. 이미 조짐이 보인다. 올 1·4분기 베이징시 부동산 값이 떨어졌다. 주택과 오피스텔 임대료와 판매가격이 하락세를 보이고 공실면적은 늘어나고 있다.

■허위매매 계약서로 자금도 전용■

베이징 오피스텔을 예로 들었지만 중국 주요 대도시 부동산 시장이 지나치게 달아올랐다. 정부는 “도시마다 과열된 부동산 투자와 과다한 시공을 걱정하기 시작했다. 부동산 거품현상이라는 우려다.

중국인민은행은 “지난 1년간 투입된 부동산 자금이 2001년에 비해 30% 증가한 950억달러에 달한다”고 밝혔다. 국토자원부는 각급 정부 주도하에 시공중인 주택, 오피스텔, 하이테크단지 개발항목을 면밀히 조사하라는 긴급 통지를 발표했다.

현재 중국에는 약 26% 오피스텔과 20%정도 주택이 미분양된 상태다. 주택가격도 계속 하락하는 추세다. 그러나 문제는 공실률 증가와 부동산가격 하락 외에 더 심각한 결과를 초래할 수 있다는 사실이다. 은행권 부실이다.

주식과 증권시장이 아직 초기 단계인 중국에서는 주요 자금원이 대개 은행이다 . 부동산 거품이 일어나 값이 폭락한다면 은행은 새로운 부실채권을 안게 된다 . 시장경제 전환기에 처한 중국은 더욱 큰 시련을 겪을 수 있다는 얘기다.

현재 중국 부실채권 총액은 5000억달러에 달한다. 지난해 10월까지 상환하지 못한 은행 대부금 1조6000만달러 중 10분의 1이 부동산 관련 자금이다. 이 돈 가운데 600억달러는 부동산 개발업자에게, 나머지 900억달러 이상은 주택구입 대부금으로 제공됐다. 대부금 가운데 10분의 1이 관련규정을 위반한 불법 대출로 나타났다.

예를 들어 일부 개발업자들은 완공되지도 않은 주택에 허위매매 계약서로 대부 금을 받아 이 자금을 전용해 다른 개발사업에 투자한다. 일부 업자는 대부금으로 토지사용권을 산 뒤 이를 재담보로 활용해 이중 대부를 받아내는 등의 수법을 쓴다. 이들 채무는 은행권 부동산 채권 가운데 75%에 달한다.

전문가들은 “합리적인 주택 가격은 일반적으로 가구당 1년 소득의 3∼6배가 표준인데 현재 10배 이상으로 형성된 이유가 여기 있다”고 꼬집었다. “97∼9 8년 동남아의 금융위기도 주원인이 과열된 부동산 투자에 있었다”며 “중국도 조심해야 한다”고 경고했다.


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