주상복합관련기사들

1 중소형 주상복합도 챙겨볼까

출처: 동아일보 2002/11/28

타워팰리스와 트럼프월드 입주를 시작으로 달아오르기 시작한 주상복합아파트 열기가 식을 줄 모르고 있다. 이들 아파트의 프리미엄이 분양가 만큼 뛰고 최근 분양한 주상복합아파트 역시 수천만원대의 분양권 프리미엄이 붙으면서 실수요자 및 투자자들의 관심이 집중되고 있는 것. 부동산 전문가들은 주거용 주상복합 열기가 내년에도 이어질 것으로 전망한다. 서울시내 주택수요는 꾸준한 반면 아파트단지가 들어설 만한 땅이 부족하기 때문. 특히 최근 분양되는 주상복합아파트는 대부분 역세권에 위치한 데다 중소평형이어서 실수요자가 노려볼 만하다.

▽왜 인기인가〓주상복합아파트는 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 상품이다. 가장 큰 이유는 청약신청 및 분양권 전매에 제한이 없다는 점. 일반 아파트는 투기과열지구로 지정되면 중도금을 2회 이상 납입하거나 1년 이상 경과해야 분양권 전매가 가능하다. 청약통장이 없으면 아예 신청할 수 없는 데다 한번 당첨된 사람은 5년간 재당첨이 금지된다. 하지만 주상복합아파트는 이러한 제약으로부터 자유롭다. 1가구 2주택에 해당되지 않기 때문에 기존에 집을 가지고 있는 사람들도 투자해 볼 만하다.

주상복합아파트가 대부분 역세권에 위치해 편의시설이 잘 발달한 것도 장점. 특히 주상복합은 사무용 빌딩이 많은 준주거지역 또는 상업지역에 들어서기 때문에 직장과 주거가 가깝다는 특징이 있다. 게다가 주상복합아파트의 최근 추세는 상업 중심에서 주거 중심으로 바뀌어 가고 있다. 일부 수도권에서는 주거용 오피스텔을 포함한 주거비율이 90%에 육박하는 ‘일반 아파트형’ 주상복합도 선보이고 있다.

해밀컨설팅 황용천 사장은 “분당신도시 백궁 정자지구에는 주거비율이 90%에 육박하는 일반 아파트형 주상복합도 나왔다”면서 “고급형에서 실속형 주상복합아파트가 늘면서 아예 주상복합아파트에 내집 마련을 하는 사람도 많다”고 말했다.

▽단점도 있다〓하지만 주상복합아파트는 일반 아파트에 비해 전용률이 떨어지는 약점도 있다. 일반아파트 전용률이 80%인 데 반해 주상복합은 70∼75%대에 머문다. 관리비도 일반아파트가 평당 6000∼8000원대지만 주상복합은 1만원을 웃돈다. 직주(職住)근접이라는 편리함 대신 번잡한 도시생활권이라는 불편함도 있다. 단기투자자라면 분양권 프리미엄이 금융기회 비용 수준인 곳도 적지 않다는 점을 염두에 둬야 한다. 특히 최근에는 계약자 중에서 실수요자보다 투자자가 더 많기 때문에 50평형대 이상 대형평형은 역(逆)전세난의 위험도 있다.

▽개발가시화되는 중소평형 주상복합아파트를 노려라〓현재 집중 부각되고 있는 강남권 또는 여의도의 초고층 대형평형 주상복합보다 영등포 등 개발이 가시화되고 있는 중소 평형대의 주상복합을 노려보는 것도 현명한 방법. 서울시내에 소수 재건축, 재개발 단지를 제외하고는 대규모 일반 아파트가 들어설 만한 곳이 마땅치 않은 데다 청약당첨 가능성도 높지 않은 상황에서 틈새상품인 중소형 주상복합아파트는 대안일 수 있기 때문. 주상복합 전문 시행업체인 솔렉스플랜닝 김재윤 이사는 “이전까지의 주상복합이 대형 평형 초고층 중심의 고급주거지였다면 앞으로는 30평형대의 실수요용 상품이 시장을 주도할 것”이라고 전망했다.

▽분양 앞둔 중소형 주상복합아파트〓올해 말부터 내년 초까지 서울 등 수도권에 분양 예정인 주상복합아파트는 3600여가구. 대체로 30∼40평형대로 대중적인 평형들이 대거 분양을 앞두고 있다. 삼성물산 건설부문(삼성건설)은 다음달 초 서울 서초구 서초동에 지상 25층짜리 주상복합아파트 ‘트라팰리스’ 295 가구를 분양한다. 삼성건설이 16개월 만에 선보이는 주상복합으로 24㎜ 컬러복층유리를 달아 도심 소음을 줄일 계획. 50평형 미만 중형 평형이 247가구로 대부분을 차지한다.

지하철 3호선 양재역까지 걸어서 5분 거리인 데다 인근에 갤러리아팰리스, 서초가든스위트, 대우디오빌 등 주상복합이 몰려 있어 주상복합단지로 부상할 전망이다. 청약경쟁 과열을 막기 위해 청약금을 2000만원으로 책정하고 청약도 시중은행과 일원동 삼성주택문화관에서 동시 접수할 예정. 성원건설도 다음달 중 송파구 가락동에 30∼50평형대 324가구를 분양한다. 지상 24층짜리 2개동으로 오피스텔 없이 아파트와 상가로만 채울 예정이다. 지하철 8호선 가락시장역이 걸어서 5분 거리.

내년 1월 SK건설이 서울 구로구 신도림동에 분양하는 ‘신도림 SK뷰’는 486가구 모두 30평형대다. 방 2개와 거실이 모두 베란다와 접해있는 3베이 구조로 일반 아파트와 비슷한 평면이다. 주변 8000여 대단지 아파트가 있고 지하철 2호선 신도림역까지 걸어서 5분 거리. 평당 분양가는 800만원대로 예정돼 있다.

2 주상복합 인기 언제까지 갈까

출처: 조선일보

지난 5일 오전 서울 강남구 삼성동의 ‘롯데캐슬골드’ 모델하우스 주변은 영하의 날씨에도 아랑곳하지 않고 아파트 청약을 위해 모여든 사람들로 하루종일 북적댔다. 어둠이 채 가시지도 않은 오전 7시부터 만들어지기 시작한 청약 행렬이 3시간도 지나지 않아 꼬리에 꼬리를 물고 무려 3㎞ 이상 이어졌다. 지난 4일부터 분양한 이 아파트(400가구)는 지상 37층짜리 주상복합 건물로 이번에 80가구만 우선 공개 청약을 받았다. 이틀 동안 1만9000여명이 청약, 평균 경쟁률이 335대1을 돌파했다. 롯데건설 최낙균 분양사무소장은 “분양권 전매(轉賣) 제한이 없다는 점을 알고 투자자들이 대거 몰린 것 같다”고 말했다.

최근 아파트와 토지 시장에 대한 규제가 강화되면서 부동산 투자의 무게 중심이 급속히 이동하고 있다. 주상복합과 상가, 비(非) 투기과열지구 아파트 등 이른바 ‘틈새 상품’이 새로운 투자처로 급부상하고 있는 것. 종로, 서초동, 당산동에 공급한 주상복합은 공개 청약을 통해 모두 20대1이 넘는 경쟁률을 기록했다. 이 같은 현상에 대해 세중코리아 김학권 사장은 “전매를 통해 단기 투자가 가능해 인기가 급상승하고 있다”고 분석했다. 지난달 입주한 여의도 ‘대우트럼프월드’와 도곡동 ‘타워팰리스’는 프리미엄이 급등, 트럼프월드 1차의 경우 38평형은 분양가(2억5000만원)보다 2배 이상 오른 5억5000만~6억원에 거래된다.

하지만 주상복합은 아직까지 검증되지 않은 문제점도 적지 않아 이른바 ‘묻지마’ 투자는 주의해야 한다고 전문가들은 지적한다. 주상복합은 대부분 도심 한복판에 들어서 있고, 주차장도 지하 7~8층까지 내려가야 하기 때문에 주차장을 빠져나오는 데만 20~30분이 걸리는 등 출·퇴근길 단지 내·외곽의 교통 체증이 우려되고 있다.

관리비 부담도 일반 아파트보다 많다. 일반 아파트가 평당 평균 6000~7000원인 반면, 주상복합은 1만원 안팎에 달한다. 대부분 50평형대 이상의 대형 평수라는 점을 감안하면, 한달 관리비만 최소 50만원 이상. 삼성물산 건설부문 유광석 전무는 “인건비는 싸지만, 첨단 시설 운영에 필요한 전기 소모량이 많다”고 설명했다. 입주민들이 실제 사용할 수 있는 면적을 나타내는 전용률도 일반 아파트(80~85%)보다 10%포인트쯤 낮다. 닥터아파트 곽창석 이사는 “일반 아파트보다 편의성과 조망권이 나은 것은 사실”이라며 “교통 문제와 관리비 등 해결해야 할 과제도 많다”고 지적했다.

세금도 취득·등록세는 같은 평형의 일반 아파트와 같지만, 재산세는 주상복합의 시가표준액이 높기 때문에 같은 동네라면 일반 아파트보다 대략 10~20% 정도 부담이 늘어난다. 주상복합과 함께 상가 시장도 초겨울 추위를 무색케 할 정도로 열기를 뿜고 있다. 주택공사가 지난달 23일 화성 발안지구에서 입찰 분양한 단지내 상가는 전체 8개 점포에 187명이 입찰, 23대1의 경쟁률을 보였다.

지난 10월초부터 서울 경동시장 인근에 분양한 쇼핑몰 ‘동의보감타워’는 한달여 만에 780여개 점포가 모두 팔렸고, 비슷한 시기에 선보인 동대문구의 ‘한솔동의보감’도 최근 650개 점포 가운데 450개가 팔렸다. 상가114 윤병한 대표는 “이들 상가의 매수자는 대부분 프리미엄을 노린 투자자들”이라며 “마땅한 투자상품이 없기 때문에 상가 시장의 자금유입은 당분간 지속될 것”이라고 말했다.

경기도는 투기과열지구에서 제외된 곳에 분양하는 아파트의 청약 경쟁률이 치솟고 있다. 지난달 23일 분양했던 고양 행신동 SK뷰(177가구)는 16.3대1의 경쟁률로 1순위에서 마감됐고, 같은 달 31일 청약한 의정부 금오지구 풍림아이원(606가구)도 최고 14.88대1의 경쟁률을 보였다. 또, 지난 5일 일제히 모델하우스를 오픈한 인천지역 동시분양 아파트도 단지마다 하루 1000~5000여명씩 방문객이 몰리고 있다. ㈜좋은집 조병훈 대표는 “비 투기과열지구는 실수요자뿐 아니라 가수요자들도 청약에 대거 가세하고 있다”고 지적했다.

이처럼 틈새 상품 시장이 과열 양상을 빚자, 일부에서는 거품론과 또 다른 투기꾼의 양산을 우려하는 목소리도 나오고 있다. 실제로 주상복합의 경우, 청약자의 절반 이상이 전매 차익을 노린 ‘단타족’인 것으로 분석된다. 또, 실물 경기가 크게 불안한 상황에서 무리한 투자로 자칫 돈이 묶이면 낭패를 당할 가능성도 적지 않다는 지적이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “투기 수요가 가세하면 결국 거품이 생기게 마련이고, 이는 실입주자에게 고스란히 전가된다”면서 “투기 수요를 근본적으로 차단할 수 있는 대책이 필요하다”고 주장했다.

3 주상복합아파트 청약 따로.... 계약 따로

출처: 내외경제

대체 투자시장으로 급부상한 주상복합아파트 분양시장이 과열조짐을 보이고 있다. 또 묻지마 청약장세가 연출되면서 수백 대 1의 청약경쟁이 빚어지는 반면 일부 주상복합아파트는 초기 계약률이 40~50%에 머물러 청약따로, 계약 따로 현상이 빚어지고 있다. 이는 분양시장에 단타성 가수요층이 대거 몰리면서 당첨과 동시에 분양권 매물이 쏟아져 나오는 데다 실수요층도 로열층만 골라 계약을 하고 있는데 따른 것으로 분석된다.

■묻지마 청약꾼(?) 급증, 수십 대 1 경쟁
=롯데건설이 4일 청약을 받은 잠실 롯데월드 맞은편의 잠실롯데캐슬 골드의 경우 청담동 모델하우스에 무려 8000여명이 몰려 북새통을 이뤘다. 이보다 앞서 지난달 25일부터 28일까지 공급된 신영의 종로구 수송동 로열팰리스 스위트도 486가구 분양에 1만여명의 청약자가 몰려 평균 20 대1의 경쟁률을 보였다. 대우건설이 지난달 말 청약 접수를 마친 당산역 대우디오빌도 24~25평형이 137대1의 최고 경쟁률을 기록하며 평균 60대1의 치열한 경쟁률을 보였다.

지난 9월 초 용산LG에클라트의 분양 이후 이 같은 청약 과열 장세가 지속되고 있는 것은 아파트 분양권 전매제한과 달리 주상복합은 전매규제가 없어 단타성 청약꾼(?)이 대거 몰리는 데다 삼성 타워팰리스 등 유명 주상복합아파트에 대한 소비자 신뢰도가 높아진 데 따른 것으로 분석된다.

■일부 계약 저조, 프리미엄도 기복 심해
=최근 공급된 서울 도심권의 A 주상복합아파트는 수십 대 1의 높은 청약경쟁과 달리 실제 계약률이 50%를 밑돈 것으로 알려지고 있다. 또 강남권에서 공급된 B주상복합아파트도 초기 계약률이 40% 수준에 불과해 청약 따로 계약 따로 현상이 빚어지고 있다. 는 가수요층이 대거 몰리면서 프리미엄 폭이 큰 일부로 열층만 계약을 하고 있는 데 따른 것. 과열청약경쟁에 비해 전매 프리미엄이 낮게 형성되는 것도 이 같은 단 타성 투기수요가 많다는 것을 의미한다.

최근 계약을 마친 당산 대우디오빌의 경우 지하철 2호선 역세권에 위치하고 고층에서는 한강 조망도 가능하나 청약이 몰렸던 25평형 로열층의 경우 프리미엄이 700만원 선에 불과하다. 저층 12평형의 경우 100만~200만원 정도이며 그나마 매수세가 실종된 상태다. 신영이 공급한 수송동 로열팰리스 스위트도 전매 프리미엄이 100만~200만원 선에 불과하다. 34평형 북향 로열층만 250만원 정도의 웃돈이 붙어 있다. 중개업자들이 중개수수료를 30만원에서 20만원으로 낮추는 등 오히려 매수세를 잡기 위해 안간힘을 쓰는 분위기가 역력하다.

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