아기곰부동산전략과전망/시리즈3부

1 # 39탄 서비스드 레지던스의 허와 실[ | ]

몇년전부터 서비스드 레지던스라는 새로운 용어가 부동산 시장에 나타나기 시작했습니다.

‘서비스드 레지던스’는 일종의 ‘가구가 갖추어진 단기 임대 주택’의 개념으로서 통상적으로호텔에 묶는 기간보다는 오래 있고, 월세를 계약하기에는 짧은 기간을 머물기 원하는 투숙객들을 위해 생겨진 개념입니다. 실제로 호텔에 숙박할때는 숙박계를 쓰지만 서비스드 레지던스에 숙박할때는 임대 계약을 체결합니다.

우리나라에서도 휴먼터치빌을 필두로 몇 년전부터 서비스드 레지던스 개념이 소개되고 있습니다. 우리나라 호텔업이 아주 비싼 특급 호텔 아니면 러브 호텔로 양분화 되어있기 때문에 그 틈새 시장은 있기 마련입니다 우리나라가 많이 개방화되고 장기 체류하는 외국인이 많아짐에 따라 서비스드 레지던스는 새로운 틈새 시장으로 자리 잡고 있습니다

실제로 저 같은 경우도 한국에 머물때는 호텔보다는 서비스드 레지던스를 주로 이용하고 있습니다. 이곳의 장점은 크게 두가지입니다.

하나는 투숙객이 집처럼 편안함을 느끼게 한다는 점입니다. 보통 콘도처럼 취사가 가능합니다. (그러나 양념이나 밑반찬이 없으므로 취사는 많이 하지 않겠죠?) 세탁기가 방마다 있어서 속옷등을 빨아서 입기 편합니다. 그리고 내부 구조가 우리에게 익숙한 아파트와 유사해서 호텔에 들었을 때와 같은 어색한(?) 느낌이 나지 않습니다.

둘째는 저렴한 가격입니다. 단기간 투숙의 경우에는 호텔비 부담이 크지 않지만 일주일 이상 머물 경우 투숙비가 특급호텔보다 1백만원 정도 가까이 절약되기 때문에 경쟁력이 있습니다.

이러한 장점을 바탕으로 서비스드 레지던스는 하나의 숙박 형태로 자리 잡을 것입니다. 그러나 이러한 것이 투자 수익을 보장하는 것은 아닙니다. 최근 아파트 시장에 대한 규제가 강화됨에 따라 서비스드 레지던스 분양 업체가 아파트 투자에 대한 대안으로 서비스드 레지던스 투자를 소개하고 있습니다. 그러나 이들은 분양율을 높이고자 약간의 과장 광고도 하고 있습니다. 그러므로 서비스드 레지던스 투자를 위해서는 세가지 측면을 살펴보아야 합니다.

첫째, 투자 수익율입니다. 분양업체가 분양가를 과다하게 책정하는 관계로 투자 대비 수익율은 높지가 않습니다. 이것을 속이기(?)위해 분양업체에서는 가끔 예상 객실료를 현실보다 많이 부풀려서 계산하고 있습니다.

최근 강남에서 분양을 하는 S업체의 경우 객실료를 1년차에는 12만 5천원에서 점차 올려 5년차에는 16만 4천원으로 한다고 합니다. 이 가격이 현실성이 있는지 의문입니다.

제가 주로 이용하는 곳은 객실료가 세금 포함 하루 10만원입니다. (강남 기준)

또한 최근에는 9만원대에 투숙이 가능한 엠베서더에서 운영하는 호텔이 강남에 오픈하였습니다. 그러므로 객실료를 10만원 정도로 책정하여 계산하는 것이 현실적입니다.

서비스드 레지던스의주 고객층이 볼쇼이 발레단과 같은 단체 방문객과 중국등에 오는 단체 관광객들이나 장기 투숙을 원하는 외국인들 입니다. 그러므로 아직까지는 호텔 대비 저렴한 가격이 주 경쟁력입니다. 구조적으로 호텔 객실료보다는 낮아야 합니다. 더구나 신설 서비스드 레지던스가 많이 생기게 될 경우 서로간에 객실료 인하 경쟁이 벌어지게 될것으로도 보입니다.

객실료 수준은 투자수익율과 직결됩니다. 그러므로 서비스드 레지던스에 투자하려는 분들은 그들이 제시하는 객실료 수준이 적정한가를 먼저 살펴보셔야 합니다. “홍보할때 몇% 배당을 이야기하지 않았느냐”라고 하는 것은 중요하지 않습니다. 수익이 없으면 배당도 없습니다.

두번째는 전체 수익에서 몇%가 투자자에게 배당되는가도 살펴야 합니다. 분양업체에서 제시하는 숫자들을 살펴보면 그 객실의 소유하는 투자자 보다 그 객실을 운영하는 업체에게 돌아가는 몫이 훨씬 큽니다.

물론 운영을 위하여 직원 인건비도 들어가고 수도 광열비등 직접 경비 이외에도 홍보비등 간접 경비가 많이 들어갑니다. 그러므로 운영자에게 돌아가는 몫이 더 큰 것은 어쩌면 당연한 것이지만 몇%의 배당이 일어나는지를 분석해 보아야 합니다

배당율이 적다는 것은 두가지 문제 때문입니다. 하나는 운영의 효율성이 떨어지거나 또 하나는 (객실료를 많이 받을 것이라고 홍보는 했지만) 실제적으로 수익이 그만큼 따라주지 못할것을 업체측도 알고 있기 때문입니다. 홍보한 만큼 수익을 서면으로 보장하는 업체는 없습니다. 그러므로 홍보용 수치와 실제 수치의 차를 아는 것이 중요합니다.

세번째는 관련 법규의 미비입니다.

서비스드 레지던스가 소개되는 초기 단계이기 때문에 아직 관련 법규가 명확치 못합니다. 이미 집을 가진 사람이 개별 등기를 하였을때 서비스드 레지던스를 주택으로 보아 다주택의 범위에 넣을 것인가, 말것인가? 이를 피하기 위해서 개별 등기를 하지 않으면 법적으로 어떤 보호를 해주는가? 이러한 문제점을 법적으로 명확히 할 필요가 있습니다.

또한 지금은 해결되었는지 모르지만 작년에는 서비스드 레지던스에 대한 검찰의 내사가 있었습니다. 호텔업계 측의 로비(?) 또는 제보로 시작된 수사로 추정되지만 법령의 미비로 발생된 해프닝입니다. 기본적으로 서비스드 레지던스는 임대 계약을 맺어 장기 투숙하는 형태입니다. 여기서 장기가 얼마만큼의 기간을 의미하는지가 문제였던 것 같습니다.

결론적으로 서비스드 레지던스는 숙박의 한 형태로 성공적으로 자리잡을 것으로 보입니다. 그러나 투자 수익율 측면에서는 업체에서 홍보하는대로 은행 금리의 몇배의 수익을 거둘 것이라고 보이지는 않습니다. 눈 높이를 낮추고 자산 포트폴리오를 재구성한다는 측면에서 접근하는 것이 좋을 듯 합니다.

2 # 38탄 모기지론과 미국의 주택시장[ | ]

우리나라에서도 모기지 대출 제도가 3월말부터 실행된다고 합니다. 오랜 기간 동안 모기지 론 제도를 시행해 왔고, 이제는 모기지 론 제도가 완전히 정착된 미국의 예를 통하여 모기지 론 제도의 기본 사상과 향후 주택 시장에 미칠 영향에 대해 살펴 보겠습니다.

< 미국 주택 시장 현황 >

미국의 주택 시장은 그야말로 활황 그 자체입니다. 지난 수년간 연간 두자리수 이상의 가격 상승을 가져온 지역들이 부지기수이며, 지난 몇년간 두배나 오른 집 매매를 통하여 시세차익을 몇 십만불 (수억원) 올렸다는 이야기는 너무 흔해서 화제거리도 아닙니다. 지금도 캘리포니아등은 주택 수요가 공급을 초과하여 매물이 나오면 웃돈을 줘야 거래가 성사되는 상황입니다. (그러나 미국 전역이 모두 그렇다는 것은 아니고 한 시간을 차를 타고 가야 그 다음 민가가 나오는 곳은 10년 전이나 지금이나 가격이 별로 오르지 않고 있습니다. 지금도 평당 천원이 안되는 땅들이 부지기수로 깔려 있습니다.)

주택보급율이 100%를 오래 전에 넘었음에도 불구하고 이렇게 주택값이 폭등하는 이유는 여러가지가 있을 수 있으나, 그중에서도 역대 최저금리를 그 첫번째 원인으로 들수 있습니다.

미국 연방주택공사 프레디맥의 발표에 따르면 2004년 3월 중순 현재 모기지 금리중 1년 변동 모기지 금리는 3.41%라 합니다. 이는 프레디맥이 1년 변동 모기지 금리 통계를 집계하기 시작한 지난 84년이래 가장 낮은 수치입니다. 또 30년 고정 모기지 금리도 5.41%를 기록중이며, 15년 고정 모기지 금리는 4.69%입니다. (30년, 15년 고정 모기지 금리의 경우 1년전 이맘때는 각각 5.61%와 4.93%를 기록했었습니다.)

미국에서는 주택 구매자의 80%이상이 모기지 론을 활용하기 때문에 이러한 기록적인 초저금리가 집값을 밀어 올리는 것입니다.

< 모기지 론에 대한 미국인의 생각 >

그러면 집값이 왜 금리에 민감하게 반응하는가에 대해 알아 보겠습니다. 그것은 대출에 대해 당연시 여기는 미국인의 사고 방식과 밀접한 관련이 있습니다.

아시다시피 미국에는 전세제도가 없습니다. 임대 주택에 산다는 것은 매월 일정액을 내야하는 월세를 의미합니다. 그러므로 월세를 집주인에게 내는 것 보다는 대출을 일으켜 30년 동안 대출금을 꼬박꼬박 갚다 보면 나중에 자기 소유의 집 한 채는 남게 되는 모기지를 선호하게 되는 것입니다.

이러한 관행이 오래되다 보니까 집을 살때 전체 자산의 가치 (즉, 집값 자체)보다는 월 이자와 원금의 일부를 갚는 월 페이먼트에 더 관심이 높아지게 됩니다. 즉, ‘이 집을 샀을때 한달에 얼마씩만 내면 된다’라는 사고로 접근하게 됩니다. 돈을 꿔주는 은행에서도 마찬가지 개념으로 설명을 합니다. 여기에 집값 상승의 비밀이 있는 것입니다.

미국에서는 오랜 경험치로 볼때 주거비로 지출할수 있는 적정 범위는 자기 수입의 25%~36%이라 합니다. 그러므로 월 6천불의 수입이 있는 사람이 있다고 하면, 이 사람의 주거비 범위는 월 1,500불에서 2,136불 사이입니다. 예로 이 사람은 2천불을 주거비로 지출한다고 가정해 보죠. 이 2천불 중에서 주택 보유세로 월 500불 정도는 지출해야합니다. 미국에서의 보유세는 주택구입가의 1~2% 정도합니다. 그러므로 모기지 대출금에 대한 상환액 (이자와 원금)은 1500불 한도에서 해야합니다. 만약 과거에 30년 고정금리 8%로 대출을 받았다면 대출 총액은 205,000불 정도입니다. 그러나 오늘 현재 30년 고정금리 5.41%로 꾼다면 월 1,500불의 상환 조건으로 267,000불을 꿀수 있습니다. 즉, 같은 수입을 갖는 사람의 구매 여력이 30% 정도 늘은 것입니다.

그러므로 금리가 하락함에 따라 같은 월 상환액으로 더 크고 좋은 집으로 옮길수 있으므로 지난 몇년간 주택 이전 수요가 늘어난 것이고 이에 따라 집값도 오르게 된것입니다.

미국인들에게는 집값 자체도 중요하겠지만 그 보다는 월 상환액이 얼마인가가 더 중요합니다. 30년간 자기가 감내할수 있는 한도내에서 묵묵히 감내하다보면 언젠가는 그 집의 소유권이 100% 나에게 넘어 오고 그때는 은퇴가 가능 한 것입니다. 집만 한채 있다면 노후를 편안히 보낼수 있다는 생각들을 가지고 있습니다. 이를 가능케하는 것이 역모기지 론 (Reverse Mortgage Roan)입니다.

< 역모기지 론 >

미국 인구가 고령화되면서 은퇴자의 재정 안정이 사회적 관심사로 부상하고 있습니다. 미국정부에 따르면 2003년현재 65세이상 미국인은 3,560만명으로 전체 인구의 12.3%에 달하고 있으며, 2030년에는 65세이상 노인 인구가 현재보다 두배이상 증가한 7,150만명에 달해 전체 인구의 20%를 차지할 것으로 전망되고 있습니다. 이같은 상황에서 지난 몇 년간 모기지 금융 업계에서 역 모기지(Reverse Mortgage) 상품이 인기를 끌고 있습니다.

역 모기지는 그 신청 대상이 62세 이상으로 제한돼 있으며, 생존시에 대출금을 갚지 않아도된다는 것이 일반 주택 담보 대출과 다른 점입니다. (단 대출 한도는 33만불까지)

집만 소유하고 있으면 소득 제한이나 건강상태도 전혀 고려대상이 되지 않으며, 1차나 2차 모기지가 있어도 신청이 가능합니다. 무엇보다도 역 모기지로 받은 돈은 세금을 내지 않아도 되고 사용 용도에 제한이 없으며 연금 혜택이나 의료 보장 혜택에 아무런 영향을 주지않는다는 장점이 있다. 즉, 역모기지로 수입이 생긴다 하더라도 정부의 사회 보장 혜택은 그대로 다 받을수 있다는 의미입니다.

역 모기지는 일시불이나 매달 고정 액수를 받거나 또는 라인오브 크레딧 방식으로 받을수 있습니다. (라인 오브 크레딧이란 한국의 마이너스 통장이라고 보면 됩니다. 즉 필요할 때 꺼내 쓸수가 있지요.) 역 모기지를 받은 사람이 사망하면 재산 정리과정을 통해 원금과 이자가 일시불로 갚아지게 됩니다. 간단하게 설명하면 현재의 재산을 살아있는 동안 미리 사용하는 것으로 이해하면 됩니다. 이같은 이유로 재산 상속을 기대(?)하는 자손들은 섭섭하겠지만 본인의 입장에서는 확실한 노후 대책이라 할수 있습니다.

한국에서도 역모기지 론이 도입될 것이라는 기사를 본적이 있습니다. 상속이라는 부의 세습을 줄이고 확실한 노후 보장이 되는 역모기지야 말로 빨리 도입되어야 할 제도입니다.

< 금리와 주택값 >

앞서 설명드린대로 미국 집값의 폭등 배후에는 투기꾼이 아닌 초저금리가 있습니다. 그러면 만약 금리가 지금보다 오른다면 집값이 폭락할까요? 금리가 내릴때 폭등을 하였다면 금리가 오르면 폭락을 하는 것이 맞는 논리이겠지요. 그러나 현실은 그렇지 않습니다.

금리가 오르면 월 상환액의 부담이 커지므로 이를 감당치 못한 매물이 나오게 되므로 주택 값이 떨어지게 될것 같지만, 대출자의 상당수가 30년 고정 금리를 선택하였기 때문에 이런 문제는 많지가 않습니다. 즉, 이자가 오르더라도 그것은 신규 대출에만 해당한 것이지 이미 대출을 받은 사람에게는 영향이 없는 것입니다.

그러나 날카로운 분들은 고개를 갸우뚱 하실 것입니다. 30년 고정이라면 반대로 금리가 하락할 때도 그 인하 혜택을 받지 않았어야 하므로 집값 상승에 영향이 없어야 된다고 생각하실 것입니다. 그 대출 한 건만 보면 맞는 시각에는 틀림이 없습니다. 그러나 재융자(re-financing)가 가능하기 때문에 언제든지 대출 금리가 싼 상품으로 갈아 탈수 있다는 것이 미국 모기지 제도의 장점입니다. 이런 측면에서 부동산 투기 혐의가 있는 단기 거래를 막는다는 명분으로 5년간 대출금 상환을 제한하고 있는 한국의 모기지 제도는 소비자에게 극히 불리한 것으로 은행을 보호해 주기 위한 조치라 해석됩니다.

그러면 미국에서는 금리가 오르더라도 주택 시장에는 영향이 없을까요? 당연히 아닙니다. 기존 대출자에게는 영향을 끼치지 않지만 신규 대출자에게는 그 영향이 고스란히 미치기 때문에 신규 수요가 줄게됩니다. 그러므로 상환금 부담으로 인한 매물의 증가는 없겠지만 신규 수요의 부진으로 주택 시장은 상승장을 보이기는 어렵습니다.

< 금리 인상 시기와 집값 >

많은 전문가들이 작년 7월을 금리의 바닥이라고 예상했었습니다. 그러나 작년 하반기 약간의 상승세를 보이던 금리가 이미 말씀드린대로 역대 최저의 금리 수준으로 떨어지고 있습니다. 그러나 금융 대통령 그린스펀의 언급과 같이 물가 상승을 막기위해 오는 7월에는 금리 인상이 예상되고 있습니다.

그러면 금리 인상이 되자 마자 바로 집값에 영향을 미칠까요? 그렇지는 않습니다. 금리가 바닥을 찍을때 까지 기다리는 대기 수요가 있기 때문입니다. 금리라는 것이 어제까지 5%였다가 오늘 갑자기 7%로 오르는 것이 아니고 단계적으로 서서히 오르기 때문에 바닥이었다는 것을 확인하는 순간 주택을 매입하여도 늦지 않다고 생각을 하고 있습니다. 이렇기 때문에 금리가 인상되더라도 6개월간은 그 활황세가 이어지라고 예상할수 있습니다.

이러한 논거로 살펴보면 미국 주택값의 상승세는 올해 연말까지는 계속되리라고 보여지며, 금리가 인상되고 6개월 후에나 수요 부진으로 인해 거래량 감소를 동반한 안정세를 맞을수 있을 것입니다.

< 모기지론의 사회적 의미 >

대출 문화에 거부감이 있는 한국 사회에서는 모기지 론에 대해 일부 거부감이 있는 것도 사실이고, 고용 보장이 되지 않는 사회 구조로 인해 모기지의 정착에는 시간이 필요할 것입니다.

그러나 사회학적 시각에서 볼때 모기지 론은 단순 대출 이상의 것입니다. 개인으로 하여금 빚을 지게하고 그 빚을 장기간에 걸쳐 조금씩 갚아나가는 과정을 통하여 사회가 유도하는 체제에 순응하게 하는 제도라고 할수 있습니다. 즉, 회사에서 힘든 일이 있다고 당장 때려치고 나오려 해도 당장 다음달부터 갚아야 하는 상환액을 고려하면 한번 더 퇴사 여부를 생각하게 합니다. 체제로의 순응성이라는 장점이 있기 때문에 각국 정부는 세제 혜택을 주면서까지 ‘빚을 권하는 것’인지도 모릅니다.

또한 세금 공제를 통하여 이자의 일부를 반환하는 제도는 이 제도를 통하여 다른 부문의 소득세 탈루를 막는 긍정적인 역할을 합니다. 즉, 세금을 많이 낸 사람은 세금 감면 혜택이 있으나, 소득이 많아 집 살돈이 있지만 소득 신고를 적게하여 공제할 것이 없는 사람은 모기지 론 제도의 혜택을 받지는 못합니다. 그러므로 이 제도는 소득 재분배의 역할까지 한다고도 볼수 있습니다.

< 맺음말 >

이 글을 통해 미국의 현상황을 알려드리는 것도 중요하지만 모기지 론이 이번 달부터 도입되고, 몇년후 완전히 정착할 경우 한국에서도 일어날수 있는 상황에 대해 예습해 본다고 보시면 됩니다.

모기지 론 제도 도입은 주택 시장과 금리와의 연관성을 높게 만드는 계기가 됩니다. 그러므로 향후 주택값의 동향 예측에는 금리의 비중이 점점 높아진다고 보면 됩니다.

3 # 37탄 어떤 집을 살것인가?[ | ]

집은 주거 수단이기도 하지만 평생 모은 재산의 대부분이 들어가는 투자 대상이기도 합니다. 그러므로 “어떤 집을 살까?”는 처음으로 내집마련을 하는 분부터 집을 넓혀가려는 분, 헤징개념으로 투자하려는 분까지 우리 모두의 고민이 아닐수 없습니다.

집을 고를때 본인만의 독특한 취향도 중요하지만 다른 사람에게도 공감을 받을수 있는 집을 선택하는 것이 중요합니다. 극단적인 예를 들면 초현실적인 미술을 선호하는 사람이 자신의 집의 인테리어를 섬찍한 분위기로 꾸며놓았다고 가정해 보죠. 아마도 이 집을 사러 오는 사람들은 소스라치게 놀라고 계약은 성사되지 않을 것입니다. 세상 사람들의 예술에 대한 몰이해만 탓해 보았자 자신만 손해입니다. 아마도 이 집의 가치는 100년에 한번 날까 말까하는 예술적 천재만이 알아 볼테니까요.

그러므로 우리는 보편 타당한 사람들의 선호도가 놓은 집을 사는 것이 좋습니다. 이런 집이 수요가 많기 때문에 가격 상승기에는 오르고 가격 조정기에도 바람을 안타는 것입니다. 그러나 이렇게 말하는 것은 극히 원론적이라 별로 도움이 되지 않습니다. “투자성 높은 집을 사십시오”라고 하는 조언은 말 자체로는 틀리는 것이 없으나 “오를 주식을 사십시오”라고 하는 것과 다를바 없는 모호한 도움이 안되는 조언입니다. 그러므로 오늘은 구체적으로 어떤 조건을 갖춘 집을 사야하는가에 대해서 살펴보겠습니다.

우리가 집을 고를때 고려해야 할 변수는 많습니다만 그중에서 세개만 고르라고 한다면 교통, 교육, 환경이라고 들수 있습니다.

우리나라의 경우 경제의 중심이 서울을 중심으로 한 수도권에 집중되어 있기 때문에 집과 직장과의 교통은 내집 마련에 있어서 중요한 고려 사항입니다. 특히 맞벌이 부부가 늘면서 시간을 쪼개써야 할 필요가 늘고 있는 만큼 단순한 물리적 거리가 중요한 것이 아니라 집의 문앞에서 직장의 문앞까지 걸리는 실제 시간이 중요한 것이죠. 더구나 도로망의 확충 속도보다 자동차 보급율의 증가 속도가 빠른 지금의 현실에 있어서 교통의 중요성은 여러번 강조해도 지나침이 없습니다. 우리가 역세권이라 부르는 전철역과의 접근성이 편리한 지역이 계속 각광을 받는 이유가 이런 것입니다.

교육도 전통적으로 주택가격을 차별화 시키는 중요한 요소였습니다. 이전 글에서 여러번 강조했으므로 다시 부연할 필요는 없지만 자녀가 취학 연령이 아니더라도 학군등은 고려하여 내집 마련을 하는 것이 유리합니다. 동양인은 유전적이라고 할만큼 교육에 대한 열정이 높습니다. 미국의 대부분의 학교에서 동양인 집단의 성적은 백인을 포함한 어느 민족의 성적보다 우수합니다. 혹시 “교육이 향후 집값에 미칠 영향은 미미하다”식의 언론 보도가 있더라도 절대 믿지 마십시오. 수천년간 굳어져 온 민족의 체질과 관련된 문제가 한두가지 정책의 변화로 바꾸어질 성격이라면 이미 바꿔졌겠죠?

문제는 교통도 편하고 교육 환경도 좋은 곳은 이미 가격이 천정부지로 올라 있다는데 있습니다. 그러므로 우리는 세번째 조건인 ‘환경’에 주목할 필요가 있습니다. 국민소득이 점점 올라감에 따라 수요자의 관심의 폭이 조금씩 달라져 온것을 주목해야 합니다. 당장 먹고 살기가 힘들때는 직장과의 출퇴근등 교통이 가장 중요한 요소였으며, 일단 호구지책이 서게되면 이세에 대한 교육을 생각하게 되는 것입니다. 그 다음 단계가 ‘환경’에 대한 관심입니다.

그것이 자연친화적 아파트라고 부르던, 요즘 용어로 잘먹고 잘살자는 웰빙(Well Being)이라고 포장되던 그것은 중요하지는 않습니다. 한마디로 먹고 살만하니까 주위 환경을 살펴보게 되는 것입니다. 즉, 국민 소득이 1만불을 돌파하여 2만불로 접근함에 따라 ‘환경’이라는 요소가 새로운 테마로 등장하게 되는 것입니다.

물론 ‘환경’이라는 테마는 과거에도 있어왔고, 지금도 조망권등 그 프리미엄이 인정되고는 있습니다. 그러나 교통이나 교육이라는 테마에 비해서는 상대적으로 저평가되어 보입니다. 그러나 점차 환경에 대한 관심이 고조되고, 주5일 근무의 확산에 따라 내집에서 머무는 시간이 늘어남에 따라 ‘환경’이 좋은 곳에서 살고자 하는 수요가 늘게 되며, 이에 따라 ‘환경’이라는 테마가 등장하게 되는 것입니다.

그렇다면 아기곰의 말대로 환경이라는 테마가 뜬다고 하면 고즈넉한 산골의 주택이 앞으로는 각광을 받을까요? 언젠가는 그렇게 될지도 모르겠지만 지금은 아닙니다. 과거 90년대 중반 국민 소득이 1만불을 돌파하는 시점에도 이러한 테마가 등장했습니다. 그리하여 너도 나도 전원주택에 투자를 했으나 (투자의 측면에서 보면) 별로 재미를 보지 못하였습니다.

그 이유는 무엇이었을까요? 수십년간 도시화에 길들여진 우리로서는 갑작스러운 전원생활이 오히려 거북스러웠던 것입니다. 낮에 본 전원주택의 환상적인 모습과 밤의 적막감 사이에는 상당한 괴리가 있었습니다. 문밖에만 나가면 모든것이 해결되었던 도시 생활에서 해만 떨어지면 나가기가 겁나는 생활이 되니 적응하기가 쉽지 않았을 것입니다. 무엇하나 사려해도 멀리 읍내까지 가야하고, 가족중 누가 갑자기 아프기라도 한다면 난감했을 것입니다.

이런 과거 전원주택의 문제를 한마디로 표현하면 커뮤니티의 부재입니다. 환경이라는 테마에만 집착을했지 커뮤니티라는 본질을 무시했기 때문에 생겨난 착오라 할수 있습니다.

이에 따라 지난 몇년간 전원주택의 대안으로 나타나기 시작한 것이 ‘논밭위의 나홀로 아파트’입니다. 전원주택의 단점인 커뮤니티 부재를 보완해주며 가장 인기있는 아파트라는 주거 형태라는 점에서 등장했으나 약간은 어색한 감이 있습니다.

오히려 저층 아파트, 타운홈 형태의 주거 단지, 단독 주택 단지등 용적율과 건폐율이 낮은 주거형태가 자연과는 오히려 어울릴 것입니다. 이에따라 향후에는 과거의 별장 형태의 전원주택에서 벗어나 하나의 대규모 단지를 구성하는 형태가 나타나게 될것입니다.

그러면 ‘지역 사회’ 또는 ‘공동체’라고 번역될수 있는 커뮤니티의 규모는 어느 정도야 할까요? 10가구 정도도 커뮤니티라 부를수 있을까요? 최근 조사에 따르면 지난 수년간 상승율이 가장 높았던 아파트 단지의 규모는 5백 가구에서 1천 가구 사이 였다고 합니다. 5백 가구 미만의 아파트 단지는 그 상승율이 적었다고 합니다. 그러므로 경제적인 측면에서 커뮤니티의 규모는 5백 가구 정도로 볼수 있습니다. 5백 가구 이상이 되어야 채산성이 확보되어 상가등 편의 시설이 들어 설수 있는 것 같습니다.

이것으로 유추해 볼때 향후에는 5백 가구 이상의 대규모 전원주택 단지등이 새로운 주거 형태로 각광을 받을것이라고 예상할수 있습니다. 지금의 아파트를 분양하듯이 몇개의 표준 모델을 정해 놓고 자신의 취향에 맞는 주택을 지어주는 형태의 분양업도 활성화될 것입니다.

그러나 이러한 주거 형태가 일반화되는 것은 2010년도 이후로 예상합니다. 아직까지는 아파트죠. 현재 형태의 아파트의 인기는 2020년까지는 지속되리라 예상합니다. (그후로는 급격하게 인기가 떨어질 것입니다.)

그러므로 투자의 측면에서 보면 환경이라는 테마에 어느 정도 만족하는 아파트를 찾는 것이 유리할 듯 싶습니다. 주변에 공원등 녹지가 풍부하거나 조망권이 좋거나 이런 아파트에 대한 프리미엄이 좀더 부각될것이니다.

작년 4월 27일부터 5월 4일까지 아기곰 동호회원을 대상으로 한 설문에 의하면 전체 응답자의 33%가 산에 대한 조망권을 선호하였고, 32%가 공원등 녹지를 선호한다고 대답한바 있습니다. 22% 정도의 회원은 한강등 큰 강을 선호한다고 하였으며, 나머지 13% 만이 호수, 바다, 골프장등 나머지 조망권을 선호한다고 응답한바 있습니다. (참고로 미국의 경우는 골프장에 대한 선호도가 높습니다.)

이상으로 향후 환경이라는 테마가 부상할 가능성에 대해서 살펴 보았습니다.

다시 한번 요약하면,

1. 주택의 선택 기준인 교통, 교육, 환경중 환경이라는 요소가 상대적으로 저평가되어 있다.
2. 소득의 증가와 주 5일 근무의 확산에 따라 환경에 대한 관심이 높아질 것으로 예상된다.
3. 그러나 환경 자체로만은 테마 구성이 어렵고 ‘커뮤니티를 갖춘 환경’이라는 테마가 등장할 것이다.
4. 이에 따라 대규모 전원주택 단지와 같은 시도가 생길것이나 기존의 아파트의 인기를 감안하면 환경적 장점을 갖춘 곳을 찾는 것이 좋을 것이다.

고 요약할수 있겠습니다.

4 # 36탄 이리 갈까 저리 갈까?[ | ]

이리갈까 저리갈까 차라리 돌아갈까? 70년대에 요절한 가수 배호의 노랫말처럼 요즘 시중 자금은 투자 방향을 이리 저리로 모색하는 것 같습니다.

작년까지 주택 시장으로 몰렸던 자금들이 10.29 조치와 같은 초대형 규제책을 계기로 여러 길을 모색하고 있는 것으로 보입니다. 그중에서도 토지에 대한 관심이 제일 높은 듯합니다. 연일 언론에서는 토지 시장에 대한 기사가 나오기 시작하며 투자 흐름의 한줄기를 이루는 것 같습니다.

< 토지 시장에 대한 소고 >

그러면 토지 시장이 지난 수년간 투자처로 각광을 받았던 아파트의 후계자 자리를 차지할수 있을까요? 저는 여기에 약간 회의감을 가지고 있습니다.

토지 시장은 기본적으로 여러가지면에서 아파트 시장과는 성격이 판이합니다. 그 차이만큼투자 방법도 달라져야 합니다만 투자자들은 아직은 준비가 되지 않은 듯 합니다. 그러면 아파트 시장과 토지 시장의 차이를 살펴 보겠습니다.

첫째, 시장에 대한 이해.

아파트 시장에 대해서는 누구나 준 전문가라 할수 있습니다. 투자를 안해본 사람이라도 어느 집이 살기 편하고 좋은지는 쉽게 알수 있습니다. 좋은 집을 고르는 변수도 그리 많지 않습니다. 한마디로 ‘내가 살고 싶은 집은 남도 살고 싶어한다’는 평범한 진리만 가슴속에 새기고 있다면 크게 낭패볼 일은 없습니다.

이에 반해 토지는 일반인이 접근하기에는 아직은 어려운 분야입니다. 토지 시장은 그린벨트나 절대농지와 같은 많은 규제가 따릅니다. 이 모든 것은 일반인이 파악하고 들어가기에는 부담이 있는 시장입니다.

둘째, 정보의 불균형성

아파트 시장은 많은 사람들의 관심사가 되어 있어서이기도 하지만 정보의 공개가 비교적 투명하며, 정보에의 접근성이 용이합니다.

토지 시장은 그야말로 정보가 돈입니다. 도로 신설등에 따라 그 가치가 몇십배가 왔다갔다 하는 일이 비일비재 합니다. 그러므로 개발 정보에 접근이 쉬운 사람에 비해 일반인은 열세에 놓여있기 마련입니다. 정보의 해석보다는 얼마나 빨리 정보에 접근하는가가 토지 투자에는 중요하며, 일반인이 접근하기가 쉬운 분야는 아닙니다. 이렇기 때문에 거짓 정보도 판을 치게되며, 최악의 경우에는 개발 정보 운운하는 사기를 당할 위험성도 있습니다.

셋째, 환금성 문제

같은 주택시장이지만 환금성에 있어서 단독주택과 아파트는 차이가 많습니다. 아파트는 규격화되고 상대 비교가 가능한 가격구조를 가지고 있기 때문에 환금성이 좋습니다. 이에 반해 단독주택은 매수자나 매도자나 적정 가격을 제시하기가 쉽지 않습니다. 이것이 거래를 저해하는 요인중 하나입니다.

토지는 단독주택보다 더 상대 비교가 어려운 시장입니다. 거래 자체가 많이 되지 않기 때문에 주변 시세도 파악하기 어려울뿐더러 운이 좋게 알았다 하더라도 입지에 따라 시세가 천차만별입니다. 물론 공시지가 제도가 있지만 단지 참조가격에 불과합니다. 그러므로 토지는 공산품처럼 쉽게 사고 팔수 있는 성격의 자산은 아닙니다. 이러한 환금성 문제 때문에 토지시장은 자금이 10년 이상 묻어두는 투자가 주류를 이룹니다.

넷째, 투자 자금 규모

아파트 시장에서는 전세를 끼고 사게되면 전액이 아니더라도 투자가 가능합니다. 그러나 토지 시장에서는 전세라는 것이 있을수도 없거니와 알박이와 같은 특수한 경우가 아니고서는 소규모의 투자로 토지 시장에서 큰돈을 벌기는 쉽지 않습니다. 토지 시장으로의 진입 조건으로서는 일정 규모 이상의 자본이 있어야 하는 것입니다. 물론 소액투자가를 위해서 큰 토지를 소규모로 짤라서 매매하는 경우도 많은데, 그 땅으로 무엇을 할수 있을 것인가를 먼저 생각해야 합니다. 그 땅에 주유소를 지을수 있는지, 공장을 세울수 있는지, 아니면 전원주택으로 활용할수 있는지… 이도 저도 아니고 누군가가 사주겠지라는 식의 투자는 위험합니다.

다섯째, 수익율

아파트로 대표되는 주택 시장은 IMF때와 같은 특수한 상황이 아니고서는 수백%의 수익율을 올릴수는 없습니다. 세금을 통한 이익의 환수라는 정부의 방침이 정해지면서 아파트 시장에서의 고수익의 신화는 당분간 어려울 것으로 보입니다.

반면에 토지 시장은 경우에 따라 수십배의 이익도 가져올수 있습니다. 이런 대박의 꿈이 토지 투자가 가지는 매력이라고 할수 있습니다. 그러나 모든 토지가 이런 수익율을 내는 것은 아닙니다. 수년 동안 시세가 꿈쩍도 하지 않거나 거래조차도 되지 않는 땅들이 많습니다. 옥석을 가려내는 혜안을 가진 투자자에게는 토지 시장은 좋은 기회를 제공하지만 일반투자자들에게 결코 녹녹한 시장이 아닙니다.

< 주식 시장에 대한 소고 >

그럼 주식 시장은 어떨까요? 외국인 투자자들의 매수세를 등에 업고 과연 종합주가지수가 1000을 돌파하여 2000 고지를 향해 달려갈수 있을까요?

최근 정건용 전 산업은행 총재가 밝힌 금융위기 가능성 경고에서 그 해답을 찾을수 있을 것같습니다. 그분은 “앞으로 닥칠 금융위기는 주식시장에서 촉발될 가능성이 있다”고 지적하면서 그 원인으로서는 “최근에는 정부가 원/달러환율을 인위적으로 높게 유지해 외국인들이 환차익을 노리고 한국 주식을 공격적으로 매수, 주가의 버블을 만들고 있기 때문”이라고 설명하였습니다.

현재 주식시장에 참여하고 있는 외국인 투자 세력은 한국 경제의 펀더멘털이 좋은 장기적인 투자처라고 여기어 투자했다기 보다는 미 달러화의 약세를 피하여 이머징 마켓으로 피신한 자금으로 보입니다. 좋게 표현하면 달러화를 계속 보유했다가는 손실이 크니까 금등 현물에 투자하거나 곡물이나 원유등 선물 시장에 투자하거나 외국의 통화에 투자하는 세력을 말하며, 직설적으로 표현하면 환투기 세력이라고 할수 있습니다. (투기라는 단어가 들어가니까 부정적인 의미가 되는데 이익이 있는 곳으로 흐르는 국제 자본의 흐름이라고 이해하시면 됩니다.)

이들에게 한국은 좋은 투자처입니다. 수년간 약세를 보이는 달러화를 비싼 값으로 사주고 있기 때문입니다. 쉽게 말하면 1,100원에 사도될 달러를 1,200원씩에 사고 있다는 것입니다. 이때문에 한국정부가 환율조작국이라는 오해를 사면서도 달러를 사들여 사상 최대의 외환 보유고를 자랑하는 것입니다. 세계3위의 달러 보유국이기도 하죠.

그러면 똑똑한(?) 정부에서도 이것을 잘알텐데 왜 무리를 하면서 원화 약세 정책을 펴는 것일까요? 그것은 우리의 경제 현실과 관련이 많습니다. 현재 내수 경기는 IMF때가 무색하리만큼 얼어붙어 있습니다. 여기에 수출까지 어려워진다면 고용시장은 크게 흔들릴수 밖에 없습니다. 그러므로 어찌하든 수출 경기는 살려야 하며, 그 해결 방법의 핵심에 환율 정책이 있는 것입니다.

환율이라면 너무 어려워하시는 분들을 위해서 아주 쉽게 예를 들어 보겠습니다. 원화가 약세를 보이면 수출이 잘되며, 반대로 원화가 강세를 보이면 수출이 잘 안됩니다. 수출가 $50짜리 전자렌지를 만들기 위해 수입자재가 $30정도 들고 나머지 $20는 인건비와 이익이 된다고 가정해 보겠습니다. 이때 극단적으로 환율이 1달러당 1만원이라 하면 전자렌지 한대를 만들때 마다 20만원의 부가가치가 남는 것입니다. 만약 환율이 1달러당 1천원이라 하면 부가가치는 2만원이 됩니다. 그러므로 환율이 1달러당 1만원일때가 내수 기업에 비해 수출 기업의 경쟁력이 강해지게 됩니다.

그러면 원화가 약세일수록 좋은가? 그렇지는 않습니다. 원화 가치가 싼 만큼 원유등 수입원자재 가격이 폭등을 하고 해외여행이라도 한번 가려면 돈을 마대자루에 담아가야 합니다.

그러면 환율과 주가는 어떤 상관 관계를 가질까요? 이들 세력이 들어와서 원화로 바꾸어 은행에 가만히 놓아두지는 않습니다. 환금성이 제일 좋고 법적 규제가 전혀 없는 주식 시장이 이들의 먹이감입니다. 주가가 600선 아래에서 매집하기 시작한 이들은 이미 상당한 장부상 이익을 시현하였습니다. 만약 어떠한 이유에서든 달러대 원화 환율이 1,100원 정도로 내려가면 어떠한 일이 벌어질까요?

그들이 원화를 샀을때는 1200원대 이상이었기 때문에 환율에서만 10%의 수익을 거둘수 있습니다. 여기에 주식 시세 차익을 합하면 짭짤한 수입이 아닐수가 없습니다. 그때부터는 이들 투자가 (또는 환투기꾼)들은 바이 코리아를 외치는 것이 아니라 셀 코리아를 외치게 됩니다. 이에 따라 주가가 폭락하고 외환이 빠져나게 됩니다. (그래서 주식하시는 분들은 환율 추이도 잘 보셔야 하는 것입니다.)

그러면 이들 외국인 투자자들을 잡아두기 위해서는 어떻해야 할까요? 가장 쉽게 생각나는 이 환차익을 거두지 못하는 것입니다. 즉 원화를 계속 약세로 있게 만들어 두는 것이죠. 이것이 지금의 정부의 환율 정책입니다. 그러나 이러한 사실을 누구나 다 알기 때문에 달러화 투자는 계속 몰려드는 것입니다. 한국정부에서 달러화를 원래 가치보다 비싸게 사주기 때문입니다. 그러므로 밀려드는 댐의 물이 넘치지 않게하기 위해서 댐의 높이를 계속 높이고 있는 중입니다.

현재 우리 환율 정책의 문제점은 포커나 고스톱으로 말하자면 패를 전부 다 상대에게 보여주면서 치고 있다는 점입니다. 수출 경기를 진작시켜 경제도 살리고 고용시장도 안정시키자는 순수한 취지에서 시작했겠지만 환투기꾼들의 눈에게는 달러를 비싼 값에 사주는 좋은 투자처로 비춰지기 시작한 것입니다.

이것이 정건영 전 산업은행 총재가 말씀한 위기설의 배경입니다. 이에 대한 해법으로서는 “위기를 최소화하기 위해선 재경부가 원/달러환율을 시장에 맡겨 경상수지 흑자가 날 때는 하락(원화가치 상승)하도록 하고 한국은행이 통화 긴축을 실시해야 한다”고 하였습니다. 한마디로 호미로 막을 것 가래로 막는 사태를 피하기 위해, 지금부터라도 댐의 한쪽을 허물어서 물의 압력을 완화시키자는 주장입니다.

지금으로서는 가장 현실적인 해법입니다. 그러나 부작용으로서 주가가 빠질수 밖에 없다는데에 정부의 고민이 있는 것입니다. 그러면 정부 일각에서 주장하는 바와 같이 돈을 찍어서라도 환율을 계속 방어하면 어떻게 될까요? 두가지 문제가 있습니다.

첫째는 국제 환투기 세력에게 한국 정부가 달러화를 계속 비싸게 사줄수 있다는 메시지를 던진 것으로 해석될수 있습니다. 이때 환투기 세력이 한국 정부의 방어 능력을 신뢰하여 향후에는 환차익이 없을 것이라고 생각한다면 정부의 의도대로 연착륙이 가능할 것입니다. 그러나 반대로 한국 정부의 방어 능력이 한계가 있다고 판단할 경우 미래의 환차익을 얻기 위해 다른 이머징 마켓에 가있던 자금까지 한국으로 몰려올수 있습니다.

둘째, 그래도 계속 원화를 발행해서 환율을 방어하면 어떤 일이 일어날까요? 늘어난 통화량은 당연히 인플레이션을 유발합니다. 즉, 부동산등 실물 자산의 폭등을 다시 한번 경험하게 될것입니다.

물론 부동산값을 결정하는 것은 금리나 정부 정책, 그리고 수요 공급등 여러 변수가 있습니다. 그러나 환율 정책의 측면에서만 보면 흥미로운 등식을 발견할수 있습니다.

“환율을 적정가로 떨어트릴 경우 부동산 시장은 안정되지만 주식 시장은 직격탄을 맞을 것이다.” “주식 시장에서 외국인들을 빠져나지 않게 하려면 부동산 시장은 과열될수 밖에 없다.”

환율문제를 주식 시장에 아주 불리하게 해석한 것 같지만 지금 주식 시장을 주도하는 세력이 개미들이 아니라 외국인이라는데 문제가 있습니다. 개미들이 주식 시장을 못들어가는 이유를 정부를 잘 알아야 할것입니다. 부동산 시장을 누른다고 그 자금이 주식 시장으로 바로 들어가지는 않습니다. 안전한 투자처라는 인식이 먼저 퍼지면 들어가지 말라고 해도 자금은 저절로 흘러들어 갑니다.

< 맺음말 >

투자자의 입장으로 다시 돌아와 보면 주식 시장도 만만한 곳이 아니라는 것을 알수 있습니다. 그러면 어떻게 하는 것이 좋을까요? 토지 시장도 쉽지 않고, 주식 시장도 복병이 숨어 있고… 비교적 잘 아는 아파트 시장이나 계속 두드릴까요? 그것도 정답이 되기는 힘듭니다.

이미 정부에서 여러 차례 공언한 바와 같이 아파트 시장이 다시 한번 급등하면 반시장(?)적 조치가 내려질 것으로 예상되기 때문입니다. 그러므로 2004년도 투자 시장에서의 왕도는 찾기가 쉽지 않습니다. 아마 이것을 정부가 노리고 있는지도 모릅니다. 투자처를 없애므로서 부동자금의 일부라도 소비 시장을 활성화시키는데에 들어오기를 원하는 지도 모릅니다. 투자할 곳도 여의치 않은데 자동차도 신형으로 바꾸고, 아이들 컴퓨터도 한대 사주고, LCD TV하나 새로 장만하고…

마땅한 투자처가 없는 만큼 각자 본인이 처한 상황에 맞추어 가장 적합한 방법을 찾아야 합니다. 무주택자는 내집 마련이 우선이고, 다주택자는 세테크에 신경을 써야합니다. 10년 또는 20년 정도 묻어둘 여유 자금이 있는 분은 토지 시장에 눈을 돌려도 좋을듯 하며, 시간 여유가 있으신 분은 주식 시장을 두드려도 좋을 듯 싶습니다. 안정된 투자를 원하시면 금을 사두는 것도 좋은 방법입니다. (작년부터 은행에서 금 예금을 취급한다고 합니다.)

그러나 피해야 할것은 모두 토지시장으로, 주식시장으로 간다고 없는 돈에 대출을 받아 그 대열에 끼어드는 것입니다. 자본력이 취약한 분이라면 대출금등을 먼저 갚고, 미래의 기회를 잡기 위해 지금은 준비하고 공부하는 것도 투자라고 말씀드리고 싶습니다.

5 # 35탄 주택시장에서의 차별화[ | ]

< 경기 순환에 따른 소비자의 태도 변화 >

기업에서는 마케팅이나 영업을 담당하는 부서뿐만 아니라 경영층에서까지 중요하게 여기는 지수중 하나가 시장 점유율 (Marker Share)입니다. 단순히 영업 실적만 가지고 영업이나 마케팅 부서를 평가한다면 약간 문제가 있기 때문입니다. 시장 환경이 좋아져서 실적이 목표보다 좋을수도 있고, 그 반대일 경우도 있기 때문입니다.

그런데 시장점유율에 대해 오랜 기간 분석하다 보면 흥미로운 사실을 발견하게 됩니다. 어떤 히트 상품이 나왔을때 시장점유율이 높아지는 것은 당연한 현상이지만 소비자의 태도 변화에 따라서도 시장점유율이 달라지는 현상을 가끔 보기도 합니다. 그 물건이 고가일수록 그러한 현상은 심화됩니다.

이러한 소비자의 태도 변화는 경기의 순환과 매우 밀접한 연관성이 있습니다. 경기를 4가지 사이클로 구분하면, 기간의 차가 있지만 보통 (경기 상승기 > 경기 호황기 > 경기 하락기 > 경기 불황기 > 경기 상승기)의 사이클을 그리며 순환하고 있습니다.

경기 상승기에는 높은 브랜드 파워를 갖는 시장점유율 1,2위 업체가 강세를 보입니다. 소비자의 구매 여력이 활황기보다는 제한적이기 때문에 소비자는 소비에 신중을 기하고 이에 따라 상품 경쟁력을 갖춘 브랜드에 소비가 집중되게 됩니다. 이때 시장점유율에 변화가 생기게 됩니다. 이를 차별화라고 부릅니다.

이러다 활황기가 되서 시장 수요가 급속하게 늘게되면 이러한 차별화 현상은 눈에 보이지 않게 됩니다. 즉, 다양한 수요가 살아나게 되어 시장점유율이 낮은 제품도 잘 팔리게 되며 이 기간동안에 시장점유율이 크게 변하는 일은 거의 없습니다.

경기 하락기에도 차별화 현상이 또 다시 나타납니다. 소비자가 지갑을 쉽게 열려고 하지 않게 됨에 따라 가격대비 효용성이 높은 상품을 선호하는 경향을 보이게 됩니다. 그러므로 가격 경쟁력을 갖추지 않은 상품은 이 기간 동안 시장점유율이 급속히 떨어지게 됩니다.

그러다가 경기불황기에는 수요가 급속히 줄어들어 브랜드 파워가 높은 제품이나 낮은 제품이나 모두 팔리지 않는 시장이 되는 것입니다.

재테크 사이트인 아기곰 동호회에서 갑자기 마케팅 원론에 대해 말씀드리는 이유는 우리가 관심을 가지고 있는 주택 시장에 있어서 우리는 소비자와 판매자의 두 가지 역활 모두를 해야하기 때문입니다. TV나 냉장고의 경우 우리는 소비자의 입장에 있을수 밖에 없습니다만 주택의 경우 집을 사는 순간 잠재적 판매자(potential seller)가 되는 것입니다.

< 언제 집을 살까요? >

많은 분들이 하는 질문중에 “언제 집을 사는 것이 좋겠습니까?”하는 질문을 많이 하십니다. 우리가 이분들에게 일반적으로 해주는 조언 중의 하나가 “1가구 1주택자가 무슨 걱정이십니까? 집값 오르면 내집만 오르나요? 그리고 집값 떨어지면 내집만 떨어지나요? 그러므로 본인의 사정에 맞추어 적당한 때에 사시면 됩니다.” 라는 말씀입니다.

조언을 해주는 분의 입장에서 보면 이러한 조언이 최선이지만 조언을 받는 입장에서는 조금은 찜찜한 구석이 있습니다.

만약 본인이 소유한 20평형 아파트 A가 2억이고 나중에 이사가고 싶은 30평형 아파트 B가 3억이라고 가정하고, 갑자기 아파트 값이 30% 폭등을 하여 20평형 아파트가 2억 6천만원이 되고 30평형 아파트가 3억 9천만원이 되었다고 가정해 보죠.

이때 20평형의 소유주가 30평형으로 갈아타기 위해서는 1억 3천만원이 필요하며 기존 집의 구매 자금 2억을 합하면 총 3억 3천만원이 들어 갑니다. 그러나 소형평수도 사지않았던 무주택자가 30평형 아파트를 사려할때 3억 9천만원의 자금이 필요합니다. (물론 기간의 개념이 제외되었기 때문에 이 두 계산이 정확하지는 않습니다만 계산을 간단히 하기 위해서 기회 비용은 제외하도록 하겠습니다.) 아파트값 상승시 소형 평수라도 집을 먼저 산 사람이 6천만원 정도 상대적으로 이익인 것을 알수 있습니다.

이럴 경우 적절한 시기에 내집 마련을 하라는 조언이 도움이 되었을 것입니다.

그러나 아파트 값이 30% 폭락할 경우를 가정해 보겠습니다. 20평형 아파트는 1억 4천만원이 되고 30평형 아파트가 2억 1천만원이 될 것입니다. 이때 무주택자가 새로 30평형 아파트를 새로 사려면 2억 1천만원만 있으면 됩니다. 그러나 유주택자의 경우 기존 집값 2억원에다 추가로 7천만원이 필요하게 되어 총 2억 7천만원이 필요하게 됩니다. 그러므로 아파트값이 하락할 경우에는 집을 나중에 사게된 사람이 6천만원 정도 상대적 이익을 보게 됩니다.

이러한 산수는 누구나 할수 있는 것입니다. 그리고 집값 상승기에는 미리 사놓은 것이 유리하고 하락기에는 나중에 사는 것이 유리하다는 것은 주택 시장이 아니더라도 주식 시장등을 통해서 체득적으로 알고 있는 당연한 사실입니다. 그러므로 “내집 마련은 아무때나 해도 된다”는 논리는 자칫 “제일 쌀때까지 기다려도 좋다”는 식으로 오해될수도 있습니다.

물론 이러한 논리에는 모순이 있습니다. 아파트 값이 오를 확률과 내릴 확률을 같은 비중으로 보았기 때문입니다. 로또에 당첨되면 수십억원이고 당첨되지 않으면 1천원 (로또 가격 맞나요? 미국은 1달러임)에 불구하니 로또 사는 것이 유리하다라는 논리와 같습니다.

그러므로 향후 주택값이 오를 확율과 내릴 확율을 따져 보는 것이 좋은데, 요즘 같은 시기에는 일반인으로서는 쉬운일이 아닙니다. 어떤 전문가들은 좁은 국토와 비효율적인 국토 이용 때문에 우리나라의 부동산 가격은 오를수 밖에 없고 지난 수십년간 이것이 입증되어 왔다는 부동산 불패론을 주장하시고 또 다른 분들은 주택보급율이 100%를 넘는 순간 패러다임이 바뀌었기 때문에 공급 초과 상태에서 주택값이 오르는 일은 없을 것이라는 주장을 하고 있습니다.

문제의 핵심을 파악해 보기 위해 두 주장을 주식 시장에 대입해 보겠습니다. 전자의 주장은 종합주가 지수가 오르면 돈을 벌수 있으니 주식을 사라는 논리이며 후자는 종합지수가 떨어지면 돈을 잃을수 있으니 주식을 팔거나 사지 마라는 논리입니다. 그러므로 논리의 끝으로 가보면 거기에는 집값이 오른다 또는 떨어진다는 막연한 믿음이나 희망의 피력 이외에는 아무것도 없습니다. (전자의 주장은 경험에, 후자의 주장은 희망에 보다 비중을 두었겠죠.)

확신이 없는 일반인으로서는 어느 한쪽의 주장이 힘을 받을때마다 일희일비할수 밖에 없습니다. 이런 것에서 자유로워질수는 없을까요? 이 글을 통해 그 방법을 찾아보자는 것입니다.

주가가 가장 쌀때 사서 제일 비쌀때 파는 것이 높은 수익율을 거두는 첩경입니다. 그러나 주식을 해보신 분들은 모두 경험했듯이 종합지수가 오른다고 모든 주식이 오르지는 않습니다. 반대로 종합지수가 빠지는 날에도 상한가 치는 종목은 많습니다.

그러므로 주식 투자자의 입장에서는 앞으로 종합지수가 오른다 또는 빠진다는 막연한 기대나 희망의 피력보다는 “어떤 종목을 선택해야 종합지수가 오를때 남보다 수익율이 높고, 종합지수가 빠질 때라도 남보다 손실이 적을까”를 연구하는 것이 수익율을 올리는데에 유리할 것 입니다.

< 주택시장에서의 차별화 >

이러한 가치주에 대한 투자는 주택 시장에서도 그대로 적용됩니다.

이렇게 한번 가정해 보죠. B아파트는 별로 오르지 않는데 본인이 소유한 A아파트만 오르는 경우, 반대로 B아파트는 폭락을 하는데 A아파트는 거의 내리지 않는 경우.

첫번째 경우 앞서 예를 든 30평형 B 아파트는 10% 오르고 20평형 A 아파트는 30% 올랐다고 가정을 해보겠습니다. 이때 A아파트는 2억 6천만원이 되고, B아파트는 3억 3천만원이 되어 B아파트로 이사 가는데 7천만원만이 필요합니다. 그러므로 유주택자의 경우 B아파트로 옮기는데 소요되는 자금은 2억 7천만원이며 (=A아파트 구입 자금 2억 + 가격차 7천만원) 이것은 소형 아파트도 사지 않고 기다린 무주택자가 3억 3천만원에 B아파트를 살 경우와 비교해 볼때 6천만원 정도의 상대적 이익이 있습니다.

두번째 경우 A 아파트는 10% 내리고 B 아파트는 30% 폭락했다고 가정을 해보겠습니다. 이때 A아파트는 1억 8천만원이 되고, B아파트는 2억 1천만원이 되어 B아파트로 이사 가는데 3천만원만이 필요합니다. 그러므로 유주택자의 경우 B아파트로 옮기는데 소요되는 자금은 2억 3천만원이며 (=A아파트 구입 자금 2억 + 가격차 3천만원) 때까지 기다린 무주택자가 2억 1천만원 살수 있는 것과 비교해 볼때 2천만원 정도의 상대적 손해가 있습니다.

이 계산 식을 보면 경쟁력 있는 아파트를 사는 경우와 그렇지 않은 경우의 차가 확연히 들어 납니다. 그러므로 실수요자의 입장에서는 주택값이 향후 떨어질것인가 오를 것인가에 신경을 쓰는 것도 중요하겠지만 그 보다는 어떤 주택을 사야 가격 상승기 또는 하락기에 위력을 발휘할 것인가를 연구하는 것이 유리할 것입니다.

이러한 주택 시장에서의 차별화는 지난 몇년간 꾸준히 진행되어 왔습니다. IMF 이전에도 강남 집값이 강북보다는 비쌌지만, 이때까지만 해도 강북 40평형을 팔면 강남의 30평형을 골라서 살수 있었습니다. 그러나 지금은 상당액의 대출을 끼지 않으면 그러한 계획은 포기해야만 합니다. 그것이 보이지 않는 손에 의한 당연한 결과인지 아니면 투기꾼의 농간때문인지의 논의는 차치하고서라도 시장에서의 ‘차별화’는 분명히 존재하는 것입니다.

이러한 ‘차별화’현상이 진행되는 두 가지 이유가 있습니다.

첫째, 우선 시장 에너지의 부조화를 꼽을수 있습니다.

지난 수년간 급등한 부동산 가격은 그 자체로서도 부담되는 가격을 형성했습니다. 그러므로 시장 가격 전체를 밀어 올리기에는 에너지가 조금은 약해 보입니다. 거기에다 정부에서도 정치적인 목적을 포함해서 주택 값을 잡으려는 의지를 강력히 보여주고 있습니다. 그러면 모든 부동산 값이 하향 안정세를 그릴까요? 또한 그 동안 폭등을 보였던 지역은 가격이 하향되고 내렸던 지역은 오르게 될까요?

그렇지는 않습니다. 아직도 시중에는 부동 자금이 꿈틀되고 있고, 저금리하에서 투자의 대체 수단은 제공되고 있지 않습니다.

문제는 시장 가격을 올려붙이려는 에너지와 그 가격을 누르려는 에너지가 정확히 상쇄되지 못한다는데 있습니다. 즉, 시장 전체로 보아서는 한자리수 안에서 등락을 보일지라도 개별 부동산 가격 입장에서 보면 오르는 곳과 내리는 곳은 극명하게 차이가 날수 있다는 것입니다.

둘째, 앞으로도 이런 추세를 벌리는 계기가 되는 것은 공급의 확대입니다.

주택의 공급이 그 수요보다 턱 없이 모자르던 시기에는 상대적으로 열악한 주거 환경을 가진 곳이라도 사두면 오르는 불패 신화를 만들어 왔습니다. 그러나 주택 보급율이 100%를 넘는 시점에서는 수요자에 대한 선택의 폭이 넓어지기 때문에 열악한 곳은 앞으로 철저히 외면됩니다. 미분양이 되거나 장기간 거래가 되지 않고 돈이 묶이는 사례가 빈번할 것입니다.

< 어떤 집을 살것인가? >

그러면 이러한 가치주를 사는 기준은 무엇일까요? 유명한 할머니 투자 그룹 일화를 그대로 차용해도 될것입니다. “투자 그룹에 있는 여러 사람이 먹어 보고 맛있다고 평가한 식품은 다른 사람도 맛있다고 생각할 가능성이 높고, 그 식품 회사의 영업 실적은 좋아질수 밖에 없다는 것입니다.” 여기에는 쌍봉의 출현등 복잡한 주식 이론이 끼어들 여지가 없습니다.

주택 시장에서도 마찬가지입니다. 수요가 있는 곳에 가격 상승이 있습니다. 한마디로 설명하면 “자기가 살고 싶어하는 집은 남도 살고 싶어한다”입니다. 반대로 뒤집어 말하자면 “본인이 살기 싫어하는 집은 남도 싫어한다”입니다. 이것은 한국뿐 아니라 세계 어느 곳에 가서라도 적용되는 보편적 기준입니다.

제가 아는 분이 작년 가을에 미국에서 집을 사게 되었습니다. 미국도 지난 수년간 주택값이 급등을 하였기 때문에 상당히 부담스러운 가격입니다. 그 동안 주택가격을 밀어 올렸던 저금리 상황은 올해를 기점으로 기조가 바뀔 가능성이 높고, 심지어 캘리포니아의 경우 중간 가격대의 주택을 살수 있는 능력을 가진 가구가 전체의 25%에 불과한 점등을 고려해 볼때 투자에 손해볼 위험성은 있습니다.

이 분이 집을 살때는 마침 매물이 아주 부족한 시기였는데, 미국인 부동산 중개인조차도 그때 같이 매물이 부족한 시기에는 아무 것이나 빨리 사는 것이 좋다는 의력을 피력하였으나, 그때 저의 조언은 신중을 기하라는 것이었습니다. 가치가 덜한 주택은 하락시에 타격이 심하기 때문입니다. 상당히 여러 후보지를 부지런히 돌아다니다 본인과 가족의 맘에 맞는 집을 찾았습니다. 제가 보기에도 경쟁력을 갖춘 집이었습니다.

가격하락의 위험성은 있지만 가치에 의한 투자를 하게되면 상대적 이익을 거둘수 있다는 믿음하에 모기지론을 끼고 본인 돈은 20만불만을 투자하여 주택을 하나 샀습니다. 6개월이 채 지나지 않은 지금 시점에 집값은 10만불 정도가 올랐습니다. 투자금 대비 비교해보면 6개월만에 50%의 수익율을 거둔것입니다. (그러나 매도할 경우 세금이나 부동산 수수료등이 있기 때문에 실질 투자 수익율은 훨씬 낮죠.) 물론 캘리포니아 지역으로의 인구 유입이 계속되는등 호재가 있었기 때문이기도 하지만 캘리포니아 내에서도 다른 지역이나 다른 집의 상승율은 10% 내외의 상승만이 있었던 것에 비해 성공투자의 예로 보입니다.

운도 따랐지만 정석 투자에 임하면 수익율도 높다는 것을 다시 한번 일깨워준 계기가 되었습니다.

어디서든 마찬가지 입니다. 그 집에서 오랫동안 살면 좋겠다고 느껴질 정도로 매력적인 집이면 그 집을 빨리 사는 것이 좋습니다. 그러나 그것이 아니라 “나는 오래 살 생각은 없고 시세 차익만을 받고 누군가에게 넘기려고 해. 내가 팔때가면 누군가가 사 주겠지”라는 생각으로 투자를 한다면 그 회수에 고생을 하게 될것입니다.

여기서 한가지 조심해야 할점. 본인이 좋아 하는 집은 다른 사람도 좋아할 확률이 높습니다. 그러나 본인의 선호도를 객관화하는 것이 중요합니다. 아는 분 중에 교통이 아주 불편한 곳에 집을 사신 분이 있습니다. 그분 주장에 따르면 본인은 자유 직종이므로 남들이 다들 출근한 이후에 출근했다가 남들이 퇴근한 이후에 퇴근하므로 길이 막히지 않기 때문에 사도 된다는 논리였습니다. 그러나 몇년이 흐른뒤에 그 집 값은 이자 수준 정도도 오르지 않고 있습니다. 교통 문제에 대한 해법은 본인에게만 해당하지 그 집을 사줄 사람들에 대한 해법이 아니기 때문입니다. 이분의 경우는 전세를 그곳에서 살고 다른 곳에 투자를 했었어야 합니다.

그러므로 어느 정도 객관화된 기준이 필요합니다. 그동안 제 글이나 많은 글들을 통해 이러한 기준들은 제시되어 왔습니다. 그러므로 다시 한번 말씀드리는 것은 사족으로 보이기까지 합니다만 세가지로 요약해 보겠습니다.

한국의 병폐이자 성장 원동력인 ‘교육’은 중요한 키워드입니다. 그러므로 교육 환경을 잘 갖추어진 곳은 앞으로도 실수요가 탄탄히 받쳐줄것입니다.

‘교통’ 또한 중요한 키워드입니다. 현재로서도 도로 보급율은 선진국에 비해 상당히 낮지만 문제는 도로 보급율의 증가가 자동차 수의 증가율에 미치지 못하고 있다는 것입니다. 그러므로 교통은 마이너스 요인으로서 주택을 선택하는 중요한 요소로서 남을 것입니다.

‘환경’은 새로이 떠오르는 키워드입니다. 주5일 근무가 정착되어 집에 머무는 시간이 많아지고 소득 수준이 올라감에 따라 환경에 대한 기대 수준이 따라 올라가게 됩니다. 그러므로 미래에는 환경이라는 변수가 가장 큰 요인으로 부상하게 될것입니다. (다음 기회에 독립된 글로서 이 주제를 다루어 보겠습니다.)

물론 이러한 장점을 모두 지닌 주택이나 지역은 지금 너무 올라 있는 것이 사실입니다. 무리하게 빚을 내서 이런 지역에 투자하라는 것은 아닙니다. 그러나 같은 지역내에서도 이와 유사한 차별화 요소들은 많이 있습니다. 같은 지역 내에서도 차별화는 이루어지게 됩니다.

다시 마케팅 원론으로 돌아가서, 마케팅 원론적인 측면에서 볼때 주택 시장내에서의 차별화는 계속 벌어집니다. 상승기에는 잘 알려진 전통적 가치주들이 빛을 발할 것입니다. 하락기에는 저평가된 가치주들이 상대적으로 빛을 발할 것입니다. 여기서 저평가되었다는 것은 싸다는 것을 의미하지는 않습니다. 앞서 말씀드린 조건들을 충족하지만 아직 적게 반영된 곳을 의미합니다. 단순히 싸다고 투자하는 것은 매우 위험합니다. 주택보급율이 높아질수록 이런 곳 부터 도태되기 때문입니다.

“내가 살기 불편하고 싫은 곳, 남들도 마찬가지입니다.” 그러므로 보편적인 시각을 가지되 남보다 딱 반걸음만 앞서 행동하는 결단력만 갖추면 성공투자의 기본은 되었다고 할수 있겠습니다.

6 # 34탄 투기꾼, 그들은 누구인가?[ | ]

이 름 | 장미화(cutebear) 날 짜 | 2003-12-01 06:00

여러 부동산 게시판을 보면 제일 많이 나오는 단어가 ‘투기꾼’이 아닌가 합니다. 그러나 글을 쓰는 사람에 입장에 따라서 투기꾼의 정의가 조금씩 다르다는 것을 발견할수 있습니다.

어떤 분은 특정 지역에 주택을 소유한 사람은 다 투기꾼이다라고 주장하기도 하고, 또 다른 분은 대출을 일으켜 집을 산 사람들이 투기꾼이라고 정의합니다. 어떤 분은 집이 여러채 가지고 있는 사람들이 투기꾼이라 하고, 어떤 분은 단기 거래를 하는 사람들이 투기꾼이라 합니다. 그 주장 하나 하나에 대해 살펴보기로 하겠습니다.

< 특정 지역 투기론 >

지난 2~3년간 아파트 값이 급등하면서 소유 주택의 종류와 지역에 따라 희비가 엇갈렸습니다. 주택이라도 아파트는 인기 주거 형태로 자리 잡으며 자산 상승의 견인차 역할을 했으며, 다가구 주택을 비롯한 단독 주택은 애물단지의 역할을 단단히 하였습니다. 같은 아파트라 하더라도 지역에 따라서 인기 지역은 몇배의 상승을 보였는가 하면 비인기 지역은 금리 폭만큼도 오르지 않았습니다.

물론 과거에도 이러한 현상이 있었지만 교육, 교통등 지역 인프라와 인지도의 확산에 따라 특정 지역의 수요 공급 균형이 무너지면서 이런 현상이 나타나기 시작한 것으로 이를 ‘차별화’라고 부릅니다. 이러한 차별화 현상은 부익부 빈익빈 현상을 가속화 시키고 종국에는 가수요 현상까지 보이기도 하였습니다.

그러면 특정지역에 주택을 소유한 사람들이 과연 투기꾼일까요? 이 사람들 중의 대부분은 이번 폭등이전부터 그 지역에 주택을 소유하였던 분들입니다. 그들은 투기 행위와 관련된 아무 행위도 하지 않았음에도 불구하고 도매금으로 넘어간 분들이죠. 그러면 2001년 이후 특정지역의 아파트를 매입한 사람들을 투기꾼으로 정의할수 있을까요? 이들의 매입 행위를 투기로 본다면 실수요자의 특정지역에로의 진입 자체가 비난 받아야 하는 모순이 생깁니다.

그러므로 특정지역에 아파트를 소유했다는 것 자체로 투기꾼이라는 주장은 논리적 근거가 희박합니다.

< 대출 투기론 >

대출을 일으켜서 주택을 매입한 것 자체가 투기 행위다라는 과격한 주장도 나오고 있습니다. 이에 따라 급격한 금리 인상을 해야 투기가 없어진다고 주장을 합니다.

대출을 하여 주택을 매입한 행위가 투기에 해당한다면 무주택자를 위해 각종 대출 제도를 만든 은행이나 정부도 투기 조장자로 낙인찍히게됩니다. 더구나 내년도 모기지론 제도가 본격 도입되면 대출을 통한 내집 마련 관행이 일반화될 경우 이러한 논란은 더 늘어나겠죠. 미국을 비롯한 선진국에는 모기지론을 통한 주택 매입이 일반 관행입니다. 오히려 현찰로 주택을 매입할 경우 자금 출처 관련하여 세무 당국의 주목을 받을수가 있습니다.

대출 자체가 문제가 아니라 자신의 소득에 비해 과다한 대출을 받는 것이 문제일수가 있습니다. 그러나 이 문제는 대출을 해주는 은행과 대출을 받는 개인의 문제이지 투기 행위와 직접적 관련성이 있다고 보기는 어렵습니다.

그럼에도 불구하고 많은 분들이 왜 이 문제를 집요하게 주장을 할까요? 투기 여부를 떠나서 집값 상승의 일부 원인이 여기에 있다고 보기 때문입니다. 회사의 동료나 부하직원이 대출을 끼고 아파트를 사서 단기간에 연봉 이상의 시세 상승을 보았다 하면 부러움과 더불어 상대적 박탈감에 빠지게 되는 것이 사실입니다. 나보다 나이도 어리고 소득도 적은 후배가 산 아파트가 폭등하여 이제는 살 염두도 나지 않는 수준이 되버렸을때 무언가 크게 잘못되었다는 생각을 할수 있습니다.

물론 이전에도 이러한 현상은 있었습니다. 자동차 구매나 외식등 다른 소비를 줄이고 내집 마련을 먼저하느냐 또는 전세를 살더라도 ‘수준’있는 삶을 택하느냐는 개인의 가치관에 따른 우선순위의 문제였습니다. 그러나 통화 유동성이 증가되고 역대 최저 금리가 지속됨에 따라 자기 자본이 부족한 사람들도 대출이라는 레버리지를 이용하여 대거 내집 마련에 나섰던 것입니다. (공교롭게도 이러한 현상은 미국, 영국, 호주, 뉴질랜드, 아일랜드등 세계 주요나라에서 비슷하게 벌어졌습니다. 전세계 투기꾼 연합이 동시에 발호한 것은 아닙니다.)

순간 선택의 차이로 그 물결에 합류하지 못한 사람의 입장에서는 억울하고 이런 상황에 승복하기 어렵겠지만 그렇다고 ‘대출을 끼고 내집 마련한 사람은 투기꾼’이라는 시각을 가지는 것은 본인에게도 바랍직하지 못합니다. 대출을 끼고 산 집들이 올랐기 때문에 논란이 있는 것이지, 반대로 집값이 떨어졌다면 그런 논란도 없었을 것입니다. 대출을 낀것은 내집마련을 당기고자하는 하나의 수단일 따름입니다. 그것은 전적으로 본인의 선택에 의한것입니다. 반대로 대출금에 대한 이자 부담이 늘더라도 그것은 본인이 부담해야 할 의무입니다.

< 다주택자 투기론 >

다주택자들도 투기꾼 후보에 단골로 오르고 있습니다.

이 분들이 투기꾼이라는 논리는 단순합니다. 본인이 살집은 하나면 족한데 나머지 집을 소유한것은 투기 목적이 아니냐라는 것입니다. 최근 정부 발표에 따르면 1가구 2주택 이상의 다주택자가 전체 가구의 20% 정도를 차지하더군요. 즉, 5집중 1집은 투기꾼이라는 논리입니다.

그러나 그중에는 임대 사업자들도 있고, 정년 퇴직후 노후 대책으로 집을 사둔 분들이 상당수입니다. 시세 차익보다는 임대 소득에 더 큰 관심이 있죠. 또 지난 정부에서 여러 규제를 풀면서 다주택 보유를 장려한 사실까지 감안하면, 이들 다주택자 모두에게 투기 혐의를 쓰우는 것은 아무래도 무리가 있어 보입니다.

< 단기 거래 투기론 >

그러면 마지막에 있는 단기 거래자가 투기 협의를 받을 확률이 가장 높겠군요. 투기의 정의중 하나가 ‘단기 시세 차익을 노린 불확실하고 고위험이 따르는 투자 행위’인 만큼 단기 시세 차익을 노린다는 점에서 단기간에 사고 팔기를 거듭하는 행위는 투기로 의심 받을 가능성이 높습니다. 즉, 주택의 보유 기간이 짧을 경우 또는 미등기 전매의 경우 투기로 분류될수도 있겠죠.

그러나 정부에서는 양도소득세를 통해 이들 단기 거래자에 대한 차별적 불이익을 주고 있기 때문에 세금의 탈루 혐의가 없는 이들 정상적인 거래도 투기로 보기에는 부족함이 있습니다.

< 투기의 정의 >

그러므로 투기란 현재의 주택 소유 유무, 대출의 유무, 단기 거래 경험등 상태(status)를 가지고 판단하는 것이 아니라 이런 상태에 이르기 까지 벌어진 행위(action)에 불법성이 개입되었는가로 판단되어져야 합니다. 단순히 단기 차익을 노렸는가 만으로 판단할 경우 정상적인 상거래의 상당부분이 투기로 분류될수 있기 때문입니다.

직장 동료였던 A와 B는 작년말 대선을 전후하여 정반대의 길을 걸었습니다. 무주택자인 A는 강남에 아파트를 한채 마련하였습니다. 반면 유주택자였던 B는 참여 정부 이후 부동산 경기가 하강할것으로 예상하여 서둘러 아파트를 처분하여 모두 현금화하였습니다. 그후 결과는 아시는 바 같습니다. 이때 무주택자인 B가 유주택자인 A에게 투기꾼이라 비난할수 있을까요? 단기간의 이익을 취하려 한 사람은 A보다 B일 가능성이 더 높습니다.

주식 시장이 몇년간 시세 변동 없이 계속 같은 지수를 지킨다고 가정해 보십시오. 오르지도 않고 내리지도 않을때 배당 소득만을 보고 투자하는 사람이 얼마나 있을까요? 아마 거래량이 급감할 것입니다. 그렇기 때문에 주식 시장에서 투기 세력이 돈을 버는 것은 안정화된 시장이 아니라 시장이 출렁거릴때 입니다. 주가가 빠질때는 개미라 불리는 일반 투자자와 달리 매물을 꾸준히 매집하였다가 매집이 끝나면 각종 호재를 터트리며, 사고 팔기를 거듭하면서 거래량을 늘이며 일반 투자자들이 달려 붙을때 까지 작전을 계속합니다. 그리하여 대부분의 물량이 일반 투자자로 넘어가면 악재가 과장되게 퍼지기 시작합니다. 그 중심에 투기 세력이 있음은 당연하구요.

부동산 시장은 주식시장과 다릅니다. 그러나 두 시장을 비슷하게 보고 시장을 조작하려는 세력은 존재합니다. 시장이 저조할때 물건을 매집하고 각종 장미빛 호재를 내세우며 특정 지역이나 특정 아파트를 홍보하다가 물건을 원하는 가격에 팔고 나서는 무주택자라는 가면을 쓰고 집있는 사람들을 오히려 투기꾼으로 모는 사람들이 있습니다. 그리고 나서 온갖 악재로 사람들을 겁주어 싼 매물이 나오도록 유도하는 것입니다.

이런 사람들에게 휘둘리지 않으려면 선택의 중심에 자신이 서있어야 합니다. 거짓 정보에 휩싸여 흔들리다 보면 원하지 않는 거래를 하는 경우가 생기기도 합니다.

유주택자는 투기꾼이고, 무주택자는 서민이라는 일차원적인 도식은 위험한 사고방식입니다. 이런 사람들은 자기보다 먼저 집을 마련한 사람은 투기꾼이고 자기보다 나중에 집을 마련한 사람은 무능력자로 보는 자기 중심적 사고에 빠져있는 경우가 많습니다. ‘내가하면 투자, 남이 하면 투기’라는 시각에서 벗어나야 합니다. 자신의 입장만이 아니라 객관적인 시각에서 부동산 시장을 보는 눈을 키워야 합니다. 특정 이론으로는 설명하지 못하는 경제 상황을 모두 투기꾼의 탓으로 치부하는 것은 그 이론 자체가 잘못되었다고 봐야 합니다. 이런 이론들은 사회 구성원 사이에 반목과 갈등을 조장하고, 종국에는 주장하는 자신을 피폐하게 만듭니다.

1가구 1주택자는 사회의 근간입니다. 어느 정부도 1가구 1주택자를 무주택자로 만드는 정책을 쓰지는 않습니다. 최근 정부 발표에 따르면 무주택자와 1가구 1주택자 그리고 1가구 다주택자의 비율이 40% : 40% : 20%로 나타났습니다. 5년후 센서스에서 어떤 수치를 보일지를 주목해 봅시다. 1가구 1주택자가 늘어나는 사회가 건강한 사회입니다

7 # 33탄 분양가 원가 공개와 분양가 규제[ | ]

이 름 | 장미화(cutebear) 날 짜 | 2003-11-24 11:54

시민단체등 일각에서 건설회사의 분양가 원가 공개와 분양가를 규제하자는 주장이 나오는 반면 정부에서는 이에 대해 반대의 뜻을 보이고 있습니다. 그 주장과 실효성을 살펴보겠습니다.

건설회사의 분양가 원가 공개 주장의 배경은 “적정한 분양가를 책정하기 위해서는 건설사가 폭리를 취하고 있다는 것을 밝혀야 하므로 원가를 낱낱이 공개하자.”라는 것입니다. 일견 말이되는 주장처럼 보입니다. 하지만 한꺼풀만 더 깊게 들여다 보면 이러한 주장이 얼마나 순진한 주장인지를 쉽게 알수 있습니다.

< 원가의 이해 >

이런 주장의 대부분은 원가 개념에 대한 몰이해에서 출발합니다. 그분들이 이해하는 원가는 자재비 또는 이를 포함하는 변동비 (Variable Cost)입니다. 즉, 아파트 한동을 짓는데 철근 몇톤, 시멘트 몇톤, 모래 및 자갈 몇톤… 이렇게 계산하면 아파트의 원가를 알수 있지 않겠느냐는 생각입니다. 그러나 이 자체만 놓고 보더라도 변수가 상당히 많습니다. 중국산 철근을 쓸것인지 국산 철근을 쓸것인지, 바다 모래를 쓸것인지 강모래를 쓸것인지, 쇄석을 쓸것인지 자갈을 쓸것인지… 자재의 질과 종류에 따라 가격이 천차 만별입니다. 또한 어떠한 평면을 취할것인지, 층고는 몇 미터로 할것인지에 따라 원가가 크게 차이납니다. (층고를 10 Cm만 낮춘다하더라도 원가를 크게 줄일수 있음.)

백번 양보해서 정부나 산하 연구 단체에서 표준 자재비와 표준 평면을 기준으로 자재비를 완벽히 뽑아 내었다고 하더라도 자재비는 원가를 구성하는 일부분이지 전체는 아닙니다. 아파트 원가는 땅값과 건축비로 구성되는데, 건축비의 원가는 자재비 및 노무비를 포함하는 변동비뿐만 아니라 건설회사의 고정성 경비까지 포함됩니다. 고정성 경비 (Fixed Cost)란 그 건설회사가 아파트를 하나도 못 짓더라도 나가야 하는 경비를 말합니다. 사장이나 관리직 직원의 급여, 각종 건설 장비의 감가상각 비용등이 대표적인 고정성 경비죠. 1년간 아파트 1만채를 짓는 어떤 건설사가 1년 동안 회사를 운영하는데 100억원이 든다고 가정하면 아파트 1채에는 100만원의 고정 경비가 원가로 할당된다고 보면됩니다. (그러나 실제로는 분양가에 비례하여 할당이 되겠죠.) 이 건설사가 다음해 1천채의 아파트밖에 건설하지 못했다면 아파트 한채에는 1천만원의 고정 경비가 원가로 할당되는 것입니다. 이 말은 다시 말하면 고정비의 원가 배부 기준에 따라서 전체 원가의 편차가 심해진다는 것입니다. 이것을 하나의 잣재로 무리하게 맞추면 원가의 왜곡 현상이 벌어지게 됩니다.

< 시장 경제의 원칙 >

혹자는 이렇게 복잡한것은 정부의 전문가들이 건설사를 철저히 감사하여 모든 비용을 밝혀내고 이를 근거로 정확히 원가 계산을 하면되지 않겠는가라고 할수도 있겠습니다. 이럴 경우 A사의 2003년도도 평당 건설 원가는 320만원, B사의 2004년도 평당 건설 원가는 310만원, C사의 2004년도 평당 건설 원가는 330만원 이런식으로 계산할수도 있을 것입니다.

그러나 아기곰이 지적하는 것은 원가계산의 실무적 어려움이 아니라, 그 부적절성입니다.

첫째, 건설사의 원가 공개는 경영권의 간섭으로 이어질 확률이 높습니다. 원가를 계산해 보았는데 실제치가 기대치보다 높아 분양가를 낮추기가 어려울 경우, 왜 간접 인건비가 이렇게 높은가, 이사는 왜 불필요하게 20명이나 두는가, 본사 사옥은 왜 그리 화려하게 지었는가, 직원들 보너스는 왜 그리 많이 주었는가등 이러한 논쟁이 끊이지를 않을 것이기 때문입니다.

둘째, 책임과 권한은 언제나 같이 합니다. 분양가 자율화라는 단맛도 보았다면 경영 결과에 대한 책임도 기업이 당연히 져야 합니다. 그러나 정부에서 분양가를 규제하고 정부에서 정해준 분양가 기준대로 경영을 하다가 부도가 나게되면 해당 건설사들은 정부에 그 책임을 돌릴것이고 공적 자금 투입등 구제 요구를 할 것입니다. 이럴 경우 정부는 일부 책임이 있으므로 그것을 수용할 가능성이 높다라는 것입니다. 이것은 물론 100% 국민 부담입니다.

세째, 일부에서는 의식주는 국민의 기본권이기 때문에 이를 공급하는 건설사의 경영권은 일부 제한되어도 된다는 시각도 있습니다. 이런 주장이라면 건설사를 국영화하는 것이 맞습니다. 그리하여 일부에서 주장하는 대로 건설사의 사리사욕에 의한 분양가 부풀리기가 있다면 100% 국고로 환수되는 것이 맞습니다. 그러나 이러한 주장은 시장 경제 자체를 부정하는 것입니다. (극단론을 펴면 모든 옷과 식품의 생산과 유통에는 정부가 개입을 하여야 겠죠.)

이러한 논의 시발점이 원가에 대한 몰이해에서 출발했고, 일부 언론이 그릇된 정보를 확대 재생산해내는 것으로 알려지고 있습니다. 그러나 그들의 주장이 100% 맞다고 가정해보죠. 이렇다하더라도 시장 경제의 원칙을 훼손시키지 않고서 시장의 힘으로 분양가를 낮출수 있습니다.

첫번째 방법, 정부의 경영권 간여가 가능한 주택공사를 최대한 활용하는 것입니다. 폭리를 취하는 A라는 기업이 평당 분양가 1천만원으로 분양할때 근처에다 주공에서 평당 7백만원에 분양한다고 가정해 보죠. A기업에서 건설하는 아파트는 미분양 사태가 벌어질 것입니다. 그리하여 주공의 가격에 접근하는 분양가가 되거나 아니면 그 가격 차이만큼 다른 차별화 요소를 갖출게 될것입니다. 투기꾼들이 그래도 A기업 것을 사서 폭탄 돌리기를 한다고요? 그러면 계속 하라고 그러세요. 주공에서는 계속 싸게 공급하면 실수요자는 주공것만 찾게 될테니까요.

두번째 방법, 평당 몇백이면 호텔수준의 아파트를 지어서 분양할수 있다고 믿는 사람끼리 조합 주택을 만드는 것입니다. 적정 이윤만 보장되면 도급제로 아파트를 지어줄 건설사들은 줄을 섰습니다. 이분들끼리 펀드를 구성해서 땅도 사고 분양도 직접해보고 하면 그말이 거짓인지 사실인지 쉽게 알수 있습니다. 정부에서는 이러한 조합 구성을 적극 밀어줄 필요가 있습니다.

주공의 활용과 조합조택의 활성화, 이러한 두가지 방법을 병행한다면 민간 기업에 대한 원가 공개 요구 없이도 폭리(?)를 취하는 기업을 시장에서 퇴출시킬수 있습니다. 그러나 이것이 실현되지 않는 이유는 무엇일까요? 정부에서 조정이 가능한 주택공사가 투기꾼의 앞잡이라서 그럴까요? 아니면 그 배후에 있는 정부가 건설사를 보호하려고 주택공사가 싸게 분양하려는 것을 막아서 그럴까요?

정답은 땅에 있습니다. 서울 및 수도권에는 아파트를 지을 만한 땅이 점점 사라짐에 따라 적정한 택지의 확보도 힘들뿐더러 그 조성 비용이 점점 더 비싸지는 경향이 있습니다. 값싼 부지가 무진장으로 공급된다면 주택공사의 입장에서도 사업을 확대하지 않을 이유가 없을 것입니다.

건설비는 아파트 원가의 일부분입니다. 원가 개념의 정확한 이해 없는 분양가에 대한 논의는 무의미합니다.

그러면 바람직한 분양제도는 어떻 모습일까요?

첫째, 분양가 문제도 시장 기능에 맡겨야 합니다.

차별화에 성공한 기업이 분양가를 더 받아서 이익을 남기는 것에 대해 죄악시해서는 않됩니다. 반대로 수요자에게 아무런 가치도 가져다 주지 못하여 미분양이 되고 이로 인해 기업이 부도가 나더라도 정부에서는 공적 자금을 투입해서는 안됩니다. 부동산 경기가 안정세를 찾으면 분양 시장도 이분화됩니다. 이때 살아 남는 기업은 평소 원가 절감과 차별화를 실천해온 기업들이 될것이고, 경쟁력이 없는 몇개 기업은 시장에서 퇴출 될것입니다. 이도 시장의 기능에 맡기어야 합니다.

둘째, 후분양 제도를 빨리 도입해야 합니다. 말만 요란하게 나왔다가 슬그머니 꼬리를 내린 후분양제도야 말로 소비자를 보호하기 위한 제도이며, 우리나라 건설업계의 수준을 한단계 높일수 있는 제도입니다. 이 제도가 도입되면 후분양제하에서의 분양가는 주변 집값을 참조하여 책정되게되며, 이에 따라 거품 논란이 줄어들게 됩니다.

셋째, 가수요를 줄이기 위하여 청약 (후분양시는 계약) 경쟁율을 낮추어야 합니다. 일정 나이가 넘거나 또는 일정 기간을 무주택자로 지낸 사람들에게 계약 우선권을 주되, 지금보다 이를 확대해야 합니다. 이 계층의 청약에서 미달이 나올 경우 일반 청약을 받아야 합니다. 이럴 경우 실수요자에게 우선권을 주었기 때문에 투기 논란에서 자유로울수 있습니다.

넷째, 주택공사는 브랜드를 이원화하여 고급 아파트와 서민용 아파트 사업을 병행해야 합니다. 고가 브랜드 아파트는 차별화를 통한 주거의 질에 촛점을 맞춘 사업이 될것이며, 민간 건설업체와의 경쟁을 해야 할것입니다. 반면 서민들을 타겟으로 하는 저렴한 평면과 브랜드를 개발하여 서민층의 내집마련 욕구도 충족해야 합니다. 임대 아파트에 들어가기에는 자격 조건이 되지 않는 서민층이 타겟이 될것입니다. 브랜드 이원화를 통하여 분양가를 책정할때 고가 브랜드에 고정비의 대부분을 할당한다면 저가 브랜드의 분양가를 낮출수 있습니다.

다섯째, 비싼 택지의 가격의 주 원인인 공급 부족 현상을 해결하기 위하여 기존의 아파트의 재건축이나 뉴타운등의 재개발 사업을 활성화해야 합니다. 기존에 파헤쳐 놓은 택지도 효율적으로 쓰지 못하면서 자꾸만 녹지를 훼손하는 것은 우리 후손의 자산을 훔치는 아주 부끄러운 일입니다.

분양가 규제는 정부와 건설사, 그리고 일부 시민 단체의 이해가 걸린 일이기 때문에 우리와는 상관이 없는 일로 치부하기 쉽습니다. 그러나 시장 경제하에서는 규제가 있는 곳에 사고의 가능성이 높고 그 피해자는 우리 모두가 될수 있습니다.

8 # 32탄 아기곰과 재테크[ | ]

이 름 | 장미화(cutebear) 날 짜 | 2003-11-10 11:02

아기곰은 왜 재테크를 하는가?

오늘은 재테크의 목적과 의미에 대해 생각해 보겠습니다. 아기곰이 왜 재테크를 하고, 재테크가 왜 중요하다고 생각하는지를 말씀드릴까 합니다. 다만 이 글에서 “아기곰이 가지고 있는 특정 비법을 알수 있지 않나?”하고 기대하시는 분들께는 조금 죄송스럽지만, 그런 것은 없습니다. 어느 정도 수준에 오른 분들께는 오히려 실전 테크닉에 관한 글들이 도움이 되겠지만 이 글은 재테크 초보분들이 많이 읽으셨으면 합니다.

다른 사이트에서 재테크 관련 글들을 읽다 보면 참 다양한 반응을 볼수가 있습니다. 재테크에 대한 긍정적인 평가도 있지만 부정적인 반응도 상당히 많고, 젊은 층이 주로 이용하는 사이트일수록 부정적인 반응이 많다는 것을 발견할수 있습니다. 이 부정적인 반응을 분석해 보면 재테크에 성공한 사람들에 대한 잘못된 가정을 전제로 깔고 있습니다.

첫째, 부자가 되는 사람은 시작부터가 다르다. 즉, 유산이나 증여를 통해서 그것이 가능하지 자기 힘만으로는 되지 않는다.
둘째, 부자가 된 사람은 탈세등 뭔가 부정적인 방법을 저지른 사람들이다.
셋째, 월급장이는 절대 큰돈을 모을수 없다.

“고로 부모님에게 물려 받은 것도 없고, 정직하고 성실하게 이 세상을 살아왔고, 일밖에 모르는 내가 이렇게 어렵게 사는 것은 다 썩어 빠진 이 사회 탓이고 투기꾼 탓이다.” 이런 사고가 저변에 깔려 있는 듯합니다.

물론 이분들의 지적이 100% 틀리다고 볼수는 없습니다. 우리나라는 아직 선진국도 아니고 선진국으로 가는 과정이기 때문에 각종 제도 및 사회 시스템이 미비합니다. 그러나 사회가 그렇다고 재테크에 등한시 한다는 것은 자기 가족에 대한 직무 유기입니다. (책상을 사주지 않는다고 공부하지 않는다면, 공부를 하라고 시키는 부모의 손해가 아니라 본인의 손해겠죠.)

상속이나 증여를 통해 출발이 다른 사람도 있습니다만 그런 사람들에게 신경쓸 필요 없습니다. 부모에게 10억의 재산을 물려 받아 10년후에도 10억의 재산이 있는 사람에게 재테크 노하우를 배울 것이 없다는 의미입니다. 다행히도 우리 주변에는 적은 돈으로 출발하여 큰 결과를 이룬 사람들이 많이 있습니다. 1억의 종자돈으로 5억을 만든 사람에게 우리는 그 노하우를 배워야 합니다. 후자의 5억이 전자의 10억보다 우리에게는 가치가 있는 것입니다.

시작도하기 전에 스스로 포기해버리는 것처럼 어리석은 것은 없습니다. 수학 문제를 풀때 “역시 나는 안돼”라는 학생과 “어? 이상하다. 내가 못풀리가 없는데..”라는 학생과는 하늘과 땅 차이입니다. 하물며 수학 한 문제를 푸는데도 태도의 차이에 따라 결과가 다른데, 인생에 지대한 영향을 주는 재테크에서는 쉽게 포기하는 분들이 너무 많습니다. 이것은 위와 같은 잘못된 가정을 가지고 출발하기 때문입니다. 왜 문제를 틀리게 푸는 사람만을 예로 들면서 자신을 합리화 하는 것일까요? 혹시 정답을 푸는 사람을 못보아서 정답이 없다고 지레 짐작한 것은 아닐까요? 이러한 생각이 우리 동호회의 탄생 배경입니다.

아기곰은 최소한 문제에 대한 정답을 알고 있고, 그 해법도 알고 있다고 자임합니다. 그러나 그 해법보다 더 좋은 해법이 있을수도 있으므로 여러 고수님을 초빙해서 정답으로 가는 다양한 방법을 보여드리려 하는 것입니다.

이 글을 풀어가기 위해 제 개인적인 이야기를 조금 할까 합니다. 사람들을 만나면 실례가 되서인지 처음에는 질문을 못하다가 조금 알게되면 이런 질문을 합니다. “아기곰은 부자입니까?” 제 대답은 항상 같습니다. “아니요. 부자는 아니지만 부자가 될 것입니다.” 아니라고 하면 “자식, 돈도 없는게 입만 살아서 이론만 나불거리는 넘 아냐?”이럴 것이고, 부자라고 하면 (부자도 아니지만) “지가 있으면 얼마나 있기에 건방을 떨어” 이럴 것이기 때문입니다.

아기곰 : 저는 월급장이입니다. 17년전부터 지금까지 월급이 주 수입원입니다. 15주년 결혼 기념일이 지난주 였고, 집사람은 전업주부입니다. 직장 생활 17년 동안 월급 명세서에 찍힌 총액의 합을 100원이라고 가정해 보죠. 그럼 지금의 자산이 100원일까요? 아니죠. 거기서 세금떼고, 국민연금, 의료보험등 준조세 떼고, 이것 저것 떼고 남는 것을 집으로 가져와 그걸로 가족이 15년 동안 생활비로 썼을테니까 100원 보다는 상당히 적은 금액이 현재의 자산일 것입니다. “그러므로 이 돈으로 서울 요지의 좋은 아파트를 사기에는 무리입니다.” T.T

이렇게 말할줄 알았죠? ^^ 메롱 :p

지금 제 자산은 160원입니다. 100원을 받아서 세금내고 생활비쓰고 남은 순자산이 160원입니다. (100원 – 세금 – 생활비 = 160원????)

궁금이 : 허걱 @.@
에이~ 있는 집 자식이겠지?”, “아버지가 한 100원 정도 물려줬으면 모를까, 그게 말이돼? (100원 – 세금 – 생활비 + 유산 또는 증여 100원 = 160원)

아기곰 : 네. 맞습니다. 아버지께서 일부 보조를 해주어서 쉽게 재테크를 할수가 있었습니다.

궁금이 : (거봐, 그럴줄 알았어… 말 안해도 척하면 삼천리지…) 흠, 그래? 얼마나?

아기곰 : 3원이요.

궁금이 : 우이씨. 너 나 놀리니? 이게 말이돼? (100원 – 세금 – 생활비 + 유산 또는 증여 3원 = 160원) 그럼 세금이나 생활비가 마이너스가 되야잖아?

아기곰 : 산수가 잘 안맞죠? 이게 재테크입니다.(100원 – 세금 – 생활비 + 유산 또는 증여 3원 + 재테크로 인한 자산소득 = 160원)
궁금이님의 계산식의 문제점은 17년이라는 시간과 노력으로 만든 ‘재테크로 인한 자산소득’을 고려치 않은 것입니다.

궁금이 : (그래도 믿기지 않어) 솔직히 말해봐. 아버지가 물려주신게 뭐가 있지?

아기곰 : 네…. 아버지께서는 세상 사는 법을 가르쳐 주셨습니다. 물질적 부보다는 세상을 사는 지혜와 사랑을 주셨습니다. 제 아버지께서는 많이 배우신 분도 재산도 많으신 분도 아니셨기 때문에 자식 교육을 위해 많은 고생을 하셨지만 넉넉하지 않은 생활 속에서도 삶의 지혜를 가르쳐 주시는데 소홀하지 않으셨습니다.

궁금이 : 그랬구나… 그래도 재테크하면 탈세도 많이 했을걸 아니야? 정말 떳떳해? 한국에서 세금을 다내고 돈을 모을수 있다고 생각해?

아기곰 : 탈세요? 그런 걸 왜 해요? 한국에 있을때 자동차 범칙금 한번 끊기지 않은 사람입니다. 별명중 하나가 ‘바른생활 어린이’고요. 그 흔한 분양권 거래 한번 안해보고요, 경매는 남의 눈물이 묻은 돈이라고 집사람이 반대해서 근처도 안갑니다. 그런데 탈세라니요? 세무 조사하면 세금 정확히 냈다고 세무서장이 아마 표창장을 줄것입니다.

궁금이 : 그럼 월급장이도 큰 돈을 모을수 있다는 거야?

아기곰 : 물론요. 제가 “How to Make Big Money”라는 책도 썼는데요. 거기 나오는 대부분의 내용이 제가 스스로 해보고 증명한 내용들입니다. 허황된 이론서가 아닙니다. 적어도 제1장 (재테크 성공을 위한 12가지 법칙)만이라도 한번 읽어보시죠?

궁금이 : (짜식… 막간을 이용해서 책 선전하네?) 흠~ 그건 나중에 시간날때 보고…
그럼 마지막 질문. 재테크를 하는 이유가 뭔가? 부자될려고? 부자되서 뭐하게…

아기곰 : 누가 아기곰에게 왜 재테크를 하냐고 물어보면 언제나 두가지를 대답합니다.
첫째, 경제적 자유를 얻기 위해서
둘째, 스스로의 성취감을 위해서

첫째 이유는 경제적 자유를 얻기 위해서입니다.

은퇴후 저나 가족이 돈에 대한 스트레스를 받지 않게 하기 위함이 가장 크지만, 경제적 자유란 단순히 ‘돈을 마음껏 쓸수 있다”는 의미만은 아닙니다. 다른 의미의 경제적 자유가 제게는 필요했습니다.

만약 경제적으로 절박한 상황이 된다면 직장에서 현실과 타협할수도 있겠다는 생각이 들었습니다. 그러나 어느 정도의 자산이 있다면, 내 소신을 펴다가 직장에서 짤리더라도 당분간 먹고 사는데 문제가 없고 그 사이 다른 직장을 구하거나 내 사업을 하면된다는 생각이 들자 매사에 자신감과 여유로움이 넘치게 되었습니다. 단기적으로는 회사 경영층에 쓴 소리를 많이 한다고 해서 ‘아기곰은 영원한 야당’이라는 소리까지 최고 경영자에게 들었지만 장기적으로 소신파로 알려지게 되었습니다. 이런 태도로 십수년간 노력하다 보니 그렇지 못한 사람보다는 앞서가게 되어 5백여명이 넘는 조직의 최고책임자까지 맡게 되었습니다.

회사 업무와 재테크가 상치되는 개념으로 보는 것은 곤란합니다. 회사 경영이라는 것이 수많은 쓰레기 같은 정보속에서 참 정보를 골라내서, 한정된 자원을 투여하여 그 계획을 실행하는 것입니다. 재테크와 다른 것이 전혀 없습니다. 회사생활이 재테크의 방해는 절대 아닙니다. 반대로 재테크가 회사 생활에 방해되니까 재테크를 하면 안된다는 논리도 맞지 않습니다.

재테크와 회사에서의 성공을 연관짓는 것이 논리적 비약으로 보일수도 있지만, 일부 사람들의 주장처럼 재테크를 하면 직장일을 등한시 하게 된다는 이분법에 빠지지 말라고 이런 말씀을 드리는 것입니다. 데이트레이딩과 같은 일부 주식 상품만 빼고 사실 재테크가 시간이 많이 드는 것은 아닙니다. 이런 저런 이유로 술집에 가서 허비하는 시간만 줄이더라도 가족과 자신의 인생을 풍요롭게 할수 있습니다. 회사에 바치는 노력과 열정의 10%만 자신을 위해 쓴다면 누구나 재테크로 성공할수 있습니다. 만약에 그렇지 않다면 아마 그 사람은 회사에서도 최선을 다하는 사람이 아닐 가능성이 높습니다. 세상을 탓하기 전에 자신이 최선을 다하고 있는가를 먼저 뒤돌아 보아야 합니다.

두번째 이유는 스스로의 성취감을 위해서입니다. 다른 말로 표현 하면 나 자신을 증명하기 위해서라 할수 있습니다.

큰 회사를 다니다 보면 잘난 사람 정말 많이 만나게 됩니다. 학력이 출중한 사람, 경력이 화려한 사람, 언변이 뛰어 난 사람. 그러나 회사에 도움이 되는 사람도 많지만 거짓 선지자들이 가끔 나타나서 회사를 뒤흔들죠. 한국 경제의 특성에 대해서는 이해도 못한채 외국 박사학위면 뭐든지 다 되는지 아는 분들로 인해 가끔 논쟁이 벌어지죠. 그러면 회사에서는 양쪽에 상처를 주지 않기위해서 어정쩡한 결론을 내게되고 장기적으로는 회사 경쟁력을 약화시키는 결정이 되고 맙니다. 일이 성공되게 하는 한가지 아이디어 보다는 그 프로젝트가 실패할수 있는 백가지 이유를 대는 이런 사람들이 고집과 자존심은 쎄서, 꼭 일을 방해하고는 합니다. 나름대로의 논리를 내세워서 제3자나 결정권자로 하여금 판단을 못내리게 합니다. 어떤 때는 그 논리의 화려함으로 아기곰조차도 “내가 틀리고, 저 사람 말이 맞는것 아니야?”라는 착각에 빠질 정도입니다.

이런 사람들을 대할때마다 시장을 보는 눈이 누가 정확한지 누구의 해법이 효과가 있는지 겨루어 보고 싶을 때가 많습니다. 그러나 회사 일이라는 것이 칼로 두부 자르듯 딱 떨어지기는 어렵습니다. 오랜 시간 동안 여러 사람을 손을 거치면서 원래의 계획이 수정되거나 윤색되기도 하고, 수십 수백명이 팀을 이루어 프로젝트를 수행하기 때문에 개인의 능력이 결과로 100% 나오기는 쉽지 않습니다. (아이디어 짜내고 실행하는 시간보다 관련 부서를 설득하러 다니는 시간이 더 많은 것이 큰 조직의 문제점입니다.)

이에 반해 재테크는 100% 자신이 기획하고, 자신이 결정하고, 자신이 실행할수 있다는 특징을 가지고 있습니다. 그러므로 틀린 가정, 틀린 정보, 틀린 방법론으로 접근하는 사람이 돈을 벌수는 없습니다.

이것 저것 많이 아는체를 하더라도 스스로 재테크에 성공 못하면 그것은 죽은 이론가입니다. 우연히 한두번은 황소가 뒷걸음치다 쥐를 잡을 수도 있지만 재테크도 어려운 결정의 연속입니다. 장기적인 재테크에 성공했다는 사람은 결정에 탁월한 사람으로 볼수 있습니다. (물론 그 이전에 정보 해석 능력도 뒷받침되어야 겠지요.)

회사뿐 아니라 우리 사회에도 수많은 이론가와 거짓 선지자들이 있습니다. 사회 현상과 자신의 바램의 차이도 구분하지 못하고 애매모호한 글과 이론으로 많은 사람에게 혼란을 가져다 주고 있습니다. 스스로의 이론이 맞다면 스스로 증명을 해보여야 합니다.

월급장이도 부자가 될수 있습니다. 현재 한국 사회에서 재테크는 선택이 아닙니다. 가족의 행복을 위한 필수 사항입니다. “월급장이로는 안돼” 이러한 패배 의식이 자신을 갉아 먹고 있는 것입니다. 요즘 유행하는 10억 만들기, 월급장이도 이룰수 있는 꿈입니다.

지금은 수능의 계절입니다. 우리 기억을 고등학교때로 돌려봅시다. 고3이 되었을때는 “아 한 2년의 시간만 내게 있었더라면…” 이렇게 생각하다가 막상 한달을 남겨 놓앗을때는 “서너달만 시간이 더 있다면 어떻해 해보겠는데…” 누구나 이렇게 생각했을 것입니다. 마찬가지로 재테크에서 시간이 늦었다고 하는 것은 없습니다. 지금이라도 시작하는 것이 가장 빠른 것입니다. 인생은 마라톤과 같이 긴 여정입니다. 단기 100미터 코스에서 선두에 앞섰다고 자만하거나 후미에 뒤쳐졌다고 포기하는 것은 바람직하지 않습니다.

9 # 31탄 미완의 10.29[ | ]

이 름 | 장미화(cutebear) 날 짜 | 2003-11-03 10:16

논란이 많던 부동산 시장 안정 대책이 지난주에 발표되었습니다.

여러 전문가들이 ‘양질의 주거 환경 공급’과 ‘교육’이라는 해법을 제안했음에도 불구하고 이번 대책에는 그것들에 대한 언급이 빠지고, 이번에도 세금 위주의 반쪽짜리 대책만 발표되었습니다. 그 이유는 무엇일까요? 또 정부의 발표대로 1차 대책이 약발이 먹히지 않을 경우 2차 대책이 기다리고 있다합니다. 그 가능성이 얼마나 될까요? 또 2차 대책이 발효된다면 누구를 대상으로 할까요? 오늘은 이러한 주제에 대해 같이 생각을 해 보겠습니다.

10.29를 이해하기 위해서는 현 정권(정부와 집권당)에서 필요로 하는 것이 무엇인지를 생각해 보면 됩니다. 현 정권이 필요로 하는 것은 두가지입니다. ‘세금’과 ‘표’가 그것입니다.

< 현정부 부동산 정책의 특징 >

현 정부의 재정 능력은 역대 정부에서 가장 취약하다고 합니다. 저조한 내수 경제 상황은 법인세와 부가가치세수의 감소를 의미하며, 이는 정부를 재정 적자의 위기로 빠트릴수 있습니다. 설상가상으로 현 정부의 주머니를 털어 갈 굵직굵직한 사안들이 산적해 있습니다.

DJ 정권의 유산인 ‘햇빛 정책의 계승’과 ‘기업 구조 조정을 위한 공적 자금의 투하’를 마무리 지어야 하며, 현 정권의 탄생과 인연이 깊은 ‘행정 수도의 이전 문제’와 ‘미군 제2 사단의 한강 이남 이전’이 ‘돈먹는 하마’ 역할을 할 것입니다. 또한 ‘이라크 파병에 따른 군비 분담’과 ‘분배 정책에 따른 각종 예산의 집행’ 또한 만만한 사안이 아닙니다.

이렇기 때문에 현 정부가 들어와서 내놓은 대부분의 부동산 대책이 세수 확대와 관련이 깊었던 것입니다. 이번 조치도 예외가 아니라 세금 정책이 대부분이고, 발표 직전에 포함된 것으로 보여지는 ‘주택 거래 신고제’도 실거래가 과세를 위한 포석이라는 점에서 세금 정책의 일환이라 할수 있습니다.

그동안 마구잡이로 내놓은 대책으로 보이는 것들도 일관된 흐름이 있습니다. “부동산 시장이 잡히면 다행이고, 잡히지 않는다하더라도 세금이나 많이 걷자.” 이것이 현 정부 부동산 정책의 근간입니다. 이러한 맥락에서 보면 다음 수순이 자연스럽게 보입니다. 그것은 바로 ‘표’입니다.

행정수도 이전 논의로 상당한 재미를 보았던 현정권으로서는 지난 몇년간의 부동산 시장의 혼란을 표로 연결시키고 싶은 유혹에 빠지기 쉽습니다. 지난 수십년간 과거 정권은 정권 유지 목적으로 수많은 ‘가상 적’을 만들어 왔습니다. 이승만 정권부터 시작하여 역대 군사 정권은 수많은 ‘빨갱이’를 양산하여 왔으며, 자신들의 실정을 참지 못하면 빨갱이 세상이 온다는 이분법적인 논리로 국민들을 호도하여 왔습니다. 그후 찾아온 3김 시대에서는 “우리가 남이가?”라는 지역 감정에 호소하는 후진성에서 벗어나지 못했습니다. 다행히도 현정권에서는 더 이상 ‘빨갱이’나 ‘지역 감정’에 의존하려는 조짐은 보이지 않습니다. 그러나 이들 대신에 ‘기득권층’이라 표현되는 또 하나의 가상의 적을 만들려는 조짐이 보입니다.

이 기득권층에는 누가 포함될까요? 과연 이 정권은 유주택자와 무주택자의 대결로 몰고 나가려 할까요? 그렇지는 않을 것입니다. 유주택자들은 사회의 근간이며 무주택자들보다는 그 수효가 많기 때문입니다. 대신 유주택자중 1가구 다주택자와 강남등 특정 지역에 사는 불특정 다수를 마녀로 만들 가능성이 높습니다. 물론 그 선봉에는 어용 언론이 앞장서겠지요.

그러므로 (정부에서도 예고한대로) 시장이 정부의 의도대로 흘러가지 않는다면, 오히려 이러한 현상은 정치권에 명분을 주게되며, 그 다음 조치는 ‘표’를 의식한 조치들이 나올 것으로 예상됩니다. (세금도 걷고 표도 얻는 일석이조의 방법이 농후하겠죠.) 그러나 1가구 1주택자의 입장에서는 지금보다 더 불리한 정책은 나올 것 같지는 않습니다. 세금 인상이라는 간접 피해를 받는 이들에게 더 가혹한 조치가 나온다면 내년 총선은 물건너 간다는 것을 정치인들은 동물적으로 느끼고 있을테니까요.

그러면 국민의 입장으로서는 어떻게 하는 것이 좋을까요? 나랏님이 하시는 일이니 한숨이나 한번 쉬고 그대로 따르는 것이 좋을까요? 소극적 대응 방법과 적극적 대응 방법이 있습니다.

< 소극적 대응 방안 >

소극적 방법은 한마디로 “굿이나 보고 떡이나 먹자”형입니다. 정부가 시장을 흔들고자 결심을 했으니 어떤 형태로든 시장은 출렁거릴 것입니다. 무주택자의 입장에서는 지금부터 내년 총선까지가 호기입니다. “2년후 집값이 반토막 될것이다”라는 허황된 말에 현혹될 필요는 없습니다. 내년 총선까지는 집값이 오르려는 시도를 정부에서 표를 걸고 꺽으려 할것이기 때문에 그때까지 집값은 안정세를 보일 것입니다.

1가구 다주택자의 경우 두가지 방법이 있습니다. 대출을 많이 끼고 작은 여러 물건을 가지고 있는 투자자라면 이 참에 몸을 가볍게 할 필요가 있습니다. 빠르게 움직여 재무상태를 건전하게 만들고 다른 기회를 노리는 것도 좋은 방법입니다. 이것이 정부에서 바라고 있는 방향입니다. 다주택자는 팔고 무주택자는 사고… 이리하여 10.29 조치가 발표되기 전보다 그 몇개월후의 자가주택 보유율이 올라간다면 이번 조치가 성공이라고 평가할수 있을 것입니다.

만약 대출도 없고 5년 이상 버틸 뚝심도 가진 1가구 다주택자라면 당분간 부동산 시장은 잊고 마음 편히 세월만 낛시질하는 것도 좋을 듯합니다.

그러나 가장 최악의 시나리오는 어렵게 대출을 끼고 주택을 마련한 1가구 1주택자나 2주택자들이 불안감에 집을 팔아치우는 사이 무주택자들은 집값이 크게 떨어질것으로 기대하고 주택을 매수하지 않고, 대신 자금력을 가진 다주택자들이 주택을 매집하는 사태입니다. 언제나 시장이 출렁일때 시장이 의도하는 방향으로 흘러가는지를 정부에서는 잘 지켜보아야 할것이며, 이번 조치의 평가는 몇 개월후 주택자가 보유율이 늘었는가로 평가하면 됩니다.

이번 조치로 실질적인 피해를 입은 층은 엉뚱하게도 소형 평수 1가구 1주택자일 가능성이 높습니다. 양도세의 상향 조정으로 거래 매물이 줄게되며 다주택자에 대한 압박으로 출회되는 매물이라는 것이 소형평수나 인기 없는 지역의 것이 될것이기 때문입니다.

엄마가 사과를 두개 들고 있는 형에게 “동생에게도 사과를 하나를 나누어 주라”고 했을 경우, 형이 맛있어 보이고 큰 사과를 동생에게 줄지 아니면 작고 맛없어 보이는 사과를 줄지를 생각해 보면 답이 나옵니다. 그 작고 볼품없는 사과를 줄때 양도소득세도 적게 나온다고 정부에서 지침을 주었기 때문입니다. 그러므로 보다 좋은 지역이나 대형 평수로 옮기려는 계획을 가졌던 1가구 1주택자에게는 이번 조치는 불리하게 작용할 것입니다.

< 적극적 대응 방안 >

어떤 정책이 발표될때 정부의 의도나 시장의 반응을 빠르게 읽어 남보다 먼저 행동한다면 이익을 볼수 있거나 피해를 적게 입을수도 있습니다. 이것은 만고의 불변의 법칙입니다. 그러나 여기서의 이익이나 피해는 상대적인 의미입니다. 남들은 50씩 피해를 보는데 나는 10만큼 밖에 피해를 보지 않았다고 기뻐해야 할까요?

세금은 추렴입니다. 우리가 합의하에 걷어서 우리가 쓰는 것이 세금입니다. 세금을 내는 사람 따로 쓰는 사람 따로라면 그건 삥입니다. 기본적으로 보유세 강화는 세계적인 추세이고 자산의 유무에 따라 빈익빈 부익부가 심화되는 현상은 바람직하지 않기 때문에 아기곰도 정부의 보유세 강화 조치를 지지합니다. 그러나 그 세금을 어디다 쓸것인가는 이제부터 국민이 감시해야 합니다. 나랏님이 좋은 곳에 알아서 쓰시게 냅둔다고요? 민주주의를 망치는 지름길입니다. 이것은 유주택자 무주택자의 이슈가 아닙니다.

미국의 보유세는 1%가 넘습니다. 준조세인 멜로로스를 포함하면 1~2%는 됩니다. 그러나 그 재원의 상당부분은 교육비의 형태로 그곳 주민들에게 환원됩니다. 학생 1인당 연간 예산이 670만원입니다. 미국 고등학교 예산이 웬만한 한국 대학 예산보다 많을지도 모릅니다. 이를 재원으로 고등학교까지 양질의 교육을 무료로 받고 있습니다. 우리나라도 앞으로 선진국 수준의 보유세를 거둘것이라 합니다. 그러면 선진국 수준의 서비스를 정부에 요구해야 합니다. 그것은 민주주의 국가에서의 헌법 이전의 당연한 권리입니다.

부동산으로 거둔 세금은 100% 주민을 위해 쓰여져야 합니다. 지방세의 경우 도로 확충, 학교의 건설, 공원의 건설등 주거 환경 개선에 쓰여야 합니다. 국세의 경우 임대 주택의 건설등 ‘같이 사는 사회 건설’을 위해 쓰여져야 합니다.

우리가 낸 세금이 눈먼 돈이 되어 엉뚱한 곳으로 흘러가지 않도록 두눈을 부릅떠야 합니다. 이를 감시할 기능은 당연히 의회에 있어야 하며, 이를 감시할 사람들은 의원들입니다. 내년 4월 15일은 총선일입니다. 이 날은 표라는 형태로 민심을 보여주어야 하는 날입니다. 대충 “훌륭한 사람 뽑으면 잘하겠지” 이러면 안됩니다. 임기 동안 그 사람이 무얼했는지를 잘 기억하였다가 표로 응징을 하여야 합니다.

부동산을 보유한것과 보유하지 못했다는 차이 하나로 빈익빈 부익부가 심화되는 것은 바람직한 현상이 아닙니다. 그렇다고 이를 이간시켜 자신들의 이득을 취하려 하는 것은 더욱 경계해야 할 일입니다.

첨언 ) 미국 보유세의 진실

정부에서 보유세 강화의 논리로 선진국의 예를 많이 들고 있는데, 나라마다 다 상황이 다르기 때문에 선진국의 제도라도 다 좋은 것 만은 아닙니다. 게다가 여론몰이용으로 흘리는 선진국의 제도라는 것이 장님 코끼리 다리 만지듯 정확하지도 않습니다. 오히려 자신에게 유리한 것만 취하는 게리맨더링의 성격이 짙습니다. 한 예로 미국의 보유세는 1~2%가 맞습니다. 그러나 몇가지 제한 사항이 있습니다. 이것에 대한 언급도 해야 맞습니다.

1. 미국에서는 종합소득세 보고시 과표에서 재산세납부 금액은 공제를 해줍니다. 우리나라도 이것이 도입되어야 합니다. 그래야 자영업이나 일부 전문직에 비해 소득세를 상대적으로 많이 내는 근로소득자 (월급장이)들이 혜택을 봅니다.

2. 과표 기준을 시가에 두지는 않습니다. 캘리포니아 주법에 따르면 자기가 산 취득가를 기준으로 보유세를 과세합니다. 취득후에는 물가 상승율이나 2%중 낮은 비율로 보유세가 상승합니다. 이럴 경우 장기 보유자에게 유리하게 되어 투기 심리를 잠재울수 있습니다.

3. 미국에서는 보유세가 비싼 대신 거래세가 무척 쌉니다. 양도소득세를 5%나 15%를 내게 됩니다. 연간 소득이 우리돈으로 6천만원 이하가 되는 저소득자는 양도차익의 5%만 납무하면 되고, 고소득자의 경우는 15%를 내면 됩니다. 물론 2년동안 거주할 경우 면세입니다. 반면 취득세나 등록세라는 것도 거의 없습니다.

10 # 30탄 자산 사회, 소득 사회[ | ]

요즘들어 보유세의 인상에 대한 논의가 많습니다. 보유세 인상을 앞두고 여론 조성을 하기 위한 전초전의 성격이 짙다고 봅니다. 이와 별도로 모기지론의 실시를 앞두고 이의 성공 여부에 대한 논란도 있습니다. 오늘은 이 두가지 상의한 주제를 하나의 글에서 다루어 보겠습니다.

부자란 무엇이고, 부의 기준은 무엇일까요?

전통적 개념으로는 자산이 많은 사람을 부자라 합니다. 그러나 부자의 기준에 소득이라는 기준도 중요합니다. 아시다시피 자산과 소득 사이에는 매우 밀접한 관계가 있습니다. 자본주의 사회에서는 노동의 댓가로 받는 근로 소득 이외에도 자산으로 생기는 자산 소득 (금융 이자나 주식이나 부동산의 매매 차익)이 있기 때문에 자산을 많이 보유한 사람이 소득도 많을 확률이 큽니다. 반대로 소득 수준이 높으면 생활비등 기본적인 지출을 하고도 남는 잉여 소득이 발생되며 이는 자산으로 축적되고 일정 기간이 흐르면 상당 수준의 자산을 축적하게 됩니다. 이렇틋 자산과 소득의 관계는 매우 밀접합니다만 상대적인 개념에서 4가지 그룹으로 나눠보고자 합니다.

x축을 소득축으로 놓고, y축을 자산축으로 놓았을때 4개의 그룹으로 나눌수가 있습니다.

그래프의 1사분면은 자산도 많고, 소득도 높은 그룹으로서 논란의 여지가 없는 부유층입니다 (제1그룹). 이와 정반대 방향에 있는 3사분면은 자산도 적고, 소득 수준도 낮은 그룹으로서 빈민층에 속합니다 (제3그룹). 제1그룹과 제3그룹은 각각 10% 정도 되는 것으로 볼수 있습니다.

나머지 80%는 자산은 많으나 소득은 적은 2사분면 계층 (제2그룹) 과 소득 수준은 높지만 자산 축적이 않된 4사분면 계층(제4그룹)이 차지합니다. 우리나라의 경우만 보면 현직에서 은퇴한 노년층이나 자기 소유 땅에서 농사를 짓고 있는 농민들이 주로 제2그룹에 속합니다. 이에 반해서 사회에 진출한지 얼마되지 않은 사람이나 봉급생활자등은 주로 제4그룹에 속하게 되겠죠.

나라별로 비교해보면 우리나라는 제2그룹이 많은 전통적 자산 사회이며, 미국의 경우는 제4그룹이 많은 전통적 소득 사회입니다. 미국의 경우 중간계층의 가구 소득이 약 6~7만불 정도로 우리 나라의 두배 정도됩니다. 그러나 집값, 저축율등으로 유추해본 중간계층의 평균 자산은 20만불 정도에 불과합니다. 미국인중 자기 통장에 10만불 (1억원 정도)을 넣어 놓고 있는 중산층은 많지 않습니다.

이것은 무엇을 의미할까요? 우리나라의 경우 자산의 상당부분이 부동산의 형태로 존재하기때문에 부동산 하락론자들은 우리나라 부동산이 거품이 끼었다는 증거로 이를 들기도 합니다. 그러나 이 차이는 사회적인 배경에 기인합니다. 미국은 상당히 안정된 사회입니다. 이말은 고용이 안정되었다는 의미는 아닙니다. 노동 시장은 한국보다 훨씬 유연합니다. 영화에서 보듯 상사가 부하직원에게 “Fire!”를 쉽게 외칠수 있는 문화입니다. 그러나 그 직장 말고도 본인이 일할 의사만 있다면 구직의 기회가 많기 때문에 사회 자체가 안정되어 있습니다. 또한 노동에 대한 문화가 개방적입니다. 노인이라도 슈퍼마켓 계산대에서 일하고, 이를 모두가 자연스럽게 받아들이고 있습니다. 이렇기 때문에 의지만 있으면 언제든 소득을 올릴수 있고, 소득만 있으면 모든 물건을 외상으로 살수 있는 사회이기 때문에 이들은 자산에 대한 집착(?)이 크지 않습니다.

대표적인 것이 집과 모기지론에 대한 인식입니다. 아시다시피 미국에서 집은 소유의 개념보다는 주거의 개념입니다. 그렇다고 집을 사지 않는 것은 아닙니다. 소유의 개념으로 집을 사는 것이 아니라 주거의 개념으로 집을 사는 것입니다. 이때 대부분 (약 85%)의 구매자가 모기지를 활용하는데 명백히 말하여 집의 소유권은 구매자가 아니라 은행인 것입니다. 미국은 땅이라는 자원이 흔하기 때문에 집값이 내릴 확율이 한국 보다 훨씬 큽니다. 그럼에도 집들을 많이 사는 이유는 미래에 대한 가시성의 확보입니다. 렌트비나 집을 보유하는데 들어 가는 이자 및 세금이나 거의 비슷합니다. 그러나 자가 주거를 할 경우 자기가 필요할때 까지 살수 있는 권리를 사는 것입니다. 그리고 모기지 이자가 떨어지거나 원금을 많이 갚었을 경우, 새로운 융자를 받아 이전보다 더 넓고 좋은 집으로 옮기는 것이 평균적인 미국인들의 삶입니다. 우리의 시각으로 보면 ‘평생 빚을 지고 사는 것’입니다. 집뿐만 아니라 차도 리스를 활용하여 몇년마다 계속 새차를 갈아타는 사람도 많고요.

이 배경에는 미국은 원하면 언제나 직업을 구할수 있는 소득 사회이기 때문입니다. 그러나 우리나라에서도 원하는 시기까지 소득을 계속 올릴수 있을 까요? 몇몇 전문직을 제외하고는 요원한 일로 보입니다. 일자리가 우리 인구에 비해 턱없이 부족하다는 면도 있고, 직업으로 사회적 지위를 평가하려는 관습이 뿌리깊기 때문에 하향 재취업의 기회를 스스로 저버리기 때문이기도 합니다. 이런 측면에서 웨이터라는 새로운 영역에서도 성공한 서상록 삼미 전회장 같은 분이 많이 나와야 겠죠.

사오정, 오륙도를 지나 지금은 삼팔선까지 거론되고 있습니다. 급격히 사회가 조로 현상을 보이면서 자산 취득에 대한 관심이 30대 이전까지 확산되고 있습니다. IMF를 거치면서 정부나 사회나 회사가 자신의 노후를 지켜주지 않는다는 사실을 이제는 모두가 알게된 것입니다. 이러한 사회적 현상이 유동성 증가와 맞물려 수년간의 부동산 폭등을 몰고 왔던 것입니다. 초기에 그 흐름에 눈을 뜬 사람들은 큰 돈을 만졌을 것이고 ‘어어’하다 그 물결에 합류하지 못한 사람들과의 차이는 커졌던 것입니다.

그러면 이러한 현상이 바람직한 것일까요? 자산 사회에서는 자산은 유한하기 때문에 자산을 소유한 사람과 소유하지 못한 사람의 차이가 점점 벌어지게 되어 있습니다. 특히 한국은 좁은 국토와 비효율적인 국토의 이용으로 이를 방치할 경우 빈익빈 부익부의 심화 가능성이 높습니다.

이를 완화할수 있는 장치가 모기지론의 도입과 보유세의 확대입니다. 이 두 제도는 소득 사회에서 그 효용성을 발휘하고 있습니다. 쉽게 말해 소득이 있는 사람이 자산을 보유할때 그 비용이 더 싸게 되도록 지원하는 제도로서 선진국에서는 활용하고 있습니다. 그 비결은 세금 공제에 있습니다.

모기지 론에 대한 이자와 재산세는 전액을 세금 보고 (우리의 종합소득세 신고)시 소득 총액에서 감면해주고 있습니다. 예를 들면 캘리포니아 중산층의 집값이 약 40여만불 (5억원) 정도하는데 이를 유지하려면 한달에 2천불 정도의 비용을 모기지론과 세금으로 지불해야 합니다. 이때 소득이 없이 집하나만 있는 사람에게는 2천불은 그냥 날라가는 비용입니다. 그러나 소득이 있는 사람은 소득세율을 30%라 할때 한달에 600불 정도를 되돌려 받는 효과가 납니다. 이런 제도를 통하여 소득이 많은 사람이 자연스럽게 비싼 집을 소유하게 되는 현상이 벌어지게 됩니다. 물론 소득이 없는 사람이라도 비싼 집을 소유할수는 있지만 세금 공제 혜택을 받지 못하므로 상대적으로 손해가 되는 것입니다.

우리나라에도 모기지론이 도입되고 보유세가 점차 늘것입니다. 이 제도는 전통적인 소득사회에 맞는 제도들입니다. 이 제도들의 도입으로 인해 우리나라가 자산 사회에서 소득사회로의 전이가 가능할지, 반대로 소득사회에나 맞는 어설픈 제도의 도입으로 혼란만 가중시킬지는 시간이 말해 줄것입니다. “빚(모기지 론)을 내어 산 집이 네집이냐?”는 논리는 전통적 자산 사회의 논리입니다. 마찬가지로 ‘내가 자산을 형성하는데 일푼 보태준 것 없는 정부가 보유세를 뜯어가는 것은 모순이다.”라는 논리도 자산 사회의 논리입니다. 소득 사회의 두 제도가 쉽게 자리 매김을 하려면 정부의 의지가 매우 중요합니다. 이러한 의지는 ‘소득세에 대한 과표 공제’라는 형태로 나타납니다. 이러한 사회적 배경에 대한 이해 없이 단순히 도입되는 제도는 많은 갈등을 낳거나 희지부지되고 말것입니다.

모기지 론이 도입되고, 또 보유세가 확대된다면 과감한 소득세 과표 공제가 실시되어야 합니다. 이렇게되면 실질 소득보다 적게 소득을 보고하는 일부 계층의 자산 유지 비용이 성실 납세하는 계층의 자산 유지 비용보다 경쟁력이 없게되므로 자산 사회에서의 부익부 빈익빈 현상이 완화될수 있습니다. 더불어 소득세를 적게내면 보유세를 많이 내게되고, 보유세를 많이 내면 소득세를 적게 내게되는 공평 과세의 효과도 있습니다.

현재의 한국 사회는 모두가 자산 획득의 광풍에 쌓여있는 전통적 자산 사회의 모습을 보입니다. 자산 사회 그 자체가 나쁜 것은 아닙니다. 자신만이 자신 가족의 미래를 지킬수 있는 사회에서는 자위권의 발동으로까지 보입니다.

그러나 한국과 같이 국토가 적은 나라에서는 자산의 소유 여부로 계층간 삶의 질을 실제보다 더 벌여 놓을 가능성이 높기 때문에 문제의 심각성이 있습니다. 정부에서는 소득세의 공평 과세등 각종 세제 개편을 통한 이를 잡아나가야 할것입니다. 여기에다 일자리가 확충되고, 나이가 들더라도 일하는 문화가 정착될때 진정한 소득 사회가 올 것입니다. 이것이 우리의 유일한 자원인 인력의 활용도를 높이는 길입니다. 잘못된 정책은 잘못된 사회 분위기를 만듭니다. 반대로 올바른 사회 분위기도 정책으로 유도할수 있다는 것이 저의 믿음입니다.

11 # 29탄 분양가 규제 가능성과 그 영향[ | ]

정부에서 또 하나의 칼날을 준비하는 것 같습니다. 부동산 시장을 죽이지 않고 과열을 잠재우기 위해 정부에서는 그간 쓸수 있는 카드를 조금씩 써왔습니다. 그러나 아직도 남아 있는 카드는 몇장이 있는데, 그중 하나가 분양가 규제와 다른 하나가 1가구 다주택자에 대한 보유세 강화입니다. 오늘은 그 첫번째 분양가 규제안의 실효성과 영향에 대해서 생각해 보겠습니다.

<분양가 규제 논의의 배경>

먼저 분양가 규제라는 논의가 나온 배경부터 살펴보도록 하겠습니다. 다들 아시는바와 같이 분양가 자율화 조치가 나온 것은 DJ정부때였습니다. 얼어붙은 내수 경기를 살리고 건설회사의 숨통을 틔어주고자 나온 조치가 분양가 자율화 조치입니다. 물론 그 명분은 규제의 철폐와 자율성 강화라는 측면이 있었고, 그 이면에는 분양권을 가지고 있는 당첨자가 얻을 프리미엄의 상당부분을 분양사에게 돌려주자는 것이었습니다. 이와 비슷한 시기에 주식시장에서도 유사한 조치가 있었는데, ‘주식 공모가의 자율화’입니다. 이전까지 본질 가치를 공모주가 산정 기준으로 삼던것을 상대가치를 인정해줌으로 공모주가를 올려줌으로서 그 이전까지 공모청약자가 얻을수 있던 프리미엄을 공모회사와 공모주간사에게 돌려주었던 것입니다. 이 두 조치의 공통점은 개인에게 부를 나누어 주기 보다는 기업에게 부를 모아주자는 정책으로, DJ정부가 기업의 수익율 제고를 위하여 고심한 흔적이 보입니다. (분배보다는 성장이라는 선택을 한 대표적인 사례입니다.)

그러나 아파트5차 파동의 핵심은 유동성의 증가에 있음에도 불구하고 많은 사람들이 이 분양가 자율화 조치가 아파트 가격에 불을 지핀 것으로 지적하고 있습니다. 한마디로 인상된 분양가가 그 동네 집값의 기준가가 된것입니다. 이것이 시중의 풍부한 자금과 맞물려서 아파트값을 한단계 더 높여 놓은 것이죠. 어떤 동네에 기존의 아파트 값이 2억이었다면 분양사는 새 아파트라는 프리미엄을 생각하여 2억 2천에 분양을 시도하는 거죠. 기존 아파트와는 차별화된 평면이나 인테리어로 주부들의 감성을 자극하여 ‘꼭 살고 싶은 아파트’라는 인식을 심어주는 겁니다. 새 분양 아파트가 2억 2천, 기존 아파트가 2억 이렇게 시세가 형성되면 큰 문제는 발생되지 않았을 것입니다.

문제는 기존 아파트 가격을 자극한다는데 있습니다. 좋은위치에는 이미 기존 아파트들이 서있기 때문에 새로분양되는 아파트들은 아무래도 전철역에서 마을버스를 타고 몇 정거장을 더 가야 하는 위치에 있을수 밖에 없습니다. 아무리 인테리어가 새것이라 하지만 몇년 지나면 낡은 아파트가 될 입지가 떨어지는 분양아파트가 자신들의 아파트보다 비싼 것 인정하지 못하는 것이 기존아파트 소유자의 시각입니다. 시중에 자금이 마르거나 부동산이 하락세일때는 기존아파트 대비 신규분양가가 비싸다는 것이 그 차액만큼 거품으로 누구나 인식하게 됩니다. 그러나 지난 몇년간은 반대의 현상이 벌어지게 된것입니다. 후진 입지에 위치한 신규분양 아파트가 2억 2천은 되니 좀 낡기는 했어도 입지가 좋은 우리 아파트는 2억4천은 되야 한다는 생각이 소유주들에게 퍼지게 된것입니다. 그러면 또 다른 분양사는 이미 2억4천이 된 기존 아파트 값을 기준으로 2억 6천에 또 다시 분양을 하고…. 이러한 악순환이 지난 몇년간 벌어지게 된것입니다. (물론 분양사 입장에서는 선순환이겠지요.)

<분양가 규제의 실효성>

그러므로 본질 가치에 의한 분양가 산정 방식에서 상대 가치에 의한 분양가 산정 방식으로 변한 것이 분양가 상승에 일조를 하였던 것입니다. 그러면 분양가를 상대가치가 아닌 본질가치로 산정하면 어떨까요? 이것이 바로 논란이 많은 분양 원가 공개에 대한 이론적 근거가 됩니다.

문제는 분양사가 본질 가치 – 즉, 원가에 비해 폭리를 취하고 있느냐하는 부분입니다. 심증적으로는 열악했던 건설사의 재무 상황이 지난 몇년간의 내수 건설 경기의 호조에 힘입어 크게 개선된 것으로 생각할수 있습니다. 정부에서 원한 것도 그것이고요. 우리나라 대부분의 기업처럼 해외건설 부문은 현금흐름(cash flow)에는 도움을 줬을지 몰라도 수익율 제고에는 별로 도움이 안되었던 것으로 보입니다. 그러므로 내수 건설, 특히 아파트 건설분야는 건설업이 어려운 시절에 많은 도움이 되었을 것입니다.

하지만 여기에 대해 건설업계는 수익율이 그렇게 높지는 않다고 주장합니다. 그 원인으로서 “분양원가 자체가 높아졌다.”는 것을 들고 있습니다. 그 이유로서는

첫째, 택지의 부족과 그나마 분양하는 토지의 공급 가격이 높아진 것
둘째, 자재비 및 인건비의 꾸준한 증가
셋째, 인테리어의 고급화를 들수 있습니다.

특히 신규 분양에 총력을 기울어야 했던 건설사들간에 분양 경쟁이 붙어 인테리어에 적극 신경을 썼고 입주자들도 가구나 인테리어가 잘된 아파트를 선호하다보니 인테리어는 점차 고급화의 길을 달렸던 것입니다. 이에 따라 IMF 이전에는 외국에 비해 몇년 뒤졌던 디자인이 지금은 유럽이나 한국이나 디자인에서 별 차이가 없고, 때로는 더 우수한 디자인도 나옵니다. 이제는 무조건적인 COPY가 아니라 스스로 디자인도 하는 단계라 할수있습니다.

인테리어 시장을 잠시 살펴보면, IMF 전엔 모던 스타일이 유행이었고 점차 하이테크 스타일을 접목시키기 시작하여, IMF 이후로는 좀더 세련되고 절제된 미학의 미니멀리즘이 유행하기 시작했고 그 유행은 지금껏 계속되고 있습니다. 작은 평형이나, 젊은 세대엔 밝은 톤으로, 큰 평형이나 고가 제품엔 따뜻하고 중후한 색상의 젠(禪) 스타일이 현재의 주류입니다. 이런 인테리어의 고급화는 입주자에게는 입맛에 맞는 좋은 주거 환경을 제공하지만 반대로 원가의 상승을 가져옵니다.

이상으로 살펴보면 건설사의 주장대로 상당부분 원가의 상승 원인이 있었음을 살펴보았습니다. 그러나 원가가 10원 상승했다고 분양가를 10원만 올리는 건설사도 없을 것이고, 그럴것이라고 믿는 사람도 없습니다. 아기곰이 언급하던 부가가치 산업이라는 것도 10원의 원가를 투입하여 20원의 부가가치를 창출하자는 것이고, 인테리어 부분은 그러한 대표적인 산업입니다. (그 대상이 내수에 한정되어 있는 것이 문제죠.)

그러므로 이러한 부가가치 창출을 통하여 건설사들은 손익을 개선하였던 것으로 보입니다. 자재비를 중심으로 한 원가 중심 시각으로서는 분양가를 인하할 요소가 충분히 있어 보입니다. 그러나 분양사가 폭리를 취하는 것은 아닌것으로 보입니다. 분양 원가 공개가 이루어지지 않기 때문에 정확한 수치는 알수 없으나, 두가지의 방증을 들수 있습니다.

하나는 주택공사의 분양가입니다. 민간 주택 분양사들이 폭리를 취하고 있다고 한다고 하더라도 주택공사는 그 설립 취지에 맞게 싼 분양가를 책정했어야 합니다. 그리고 민간사와 달리 주택공사는 정부가 개입할수 있기 때문에 그동안 민간 분양사보다 몇십% 싸게 분양을 했어야 하며, 이 차이분이 민간 분양사의 폭리 부분이 되는 것입니다. 그러나 현실은 그렇지 못하며, 이에 대해 두가지 해석이 가능합니다. 집값을 잡겠다고 공언하는 정부조차 건설사나 분양사와 한통속이거나 그게 아니면 실제로 분양가를 인하할 여지가 많지 않다는 것입니다.

두번째의 방증은 건설사의 주가 수준입니다.

외환 위기가 터지던 1997년말 종가부터 종합주가 지수와 건설업 지수를 비교해 보겠습니다. 비교지수는 제가 임의로 만든 것으로 건설업 지수 나누기 종합지수입니다. 즉, 이 지수가 높으면 건설업계 주가가 전체 주가에 비해 강세를 보이는 것이고, 낮으면 약세를 보이는 것입니다.

1997년 종합지수 454.67 건설업지수 103.08 비교지수 22.7%
1998년 종합지수 674.81 건설업지수 137.33 비교지수 20.4%
1999년 종합지수 1028.07 건설업지수 107.57 비교지수 10.5%
2000년 종합지수 504.62 건설업지수 40.85 비교지수 8.1%
2001년 종합지수 693.70 건설업지수 64.57 비교지수 9.3%
2002년 종합지수 627.55 건설업지수 44.87 비교지수 7.2%
2003년 종합지수 697.52 건설업지수 61.08 비교지수 8.8%

표에서 보는 바와 같이 건설업계의 평균 주가는 전체 산업의 평균 주가 보다 시간이 지날수록 점차 약세를 보이고 있습니다. 물론 당해 순이익 증가가 바로 주가에 반영되지는 않습니다. 오히려 미래의 가치를 반영하는 것이 현재의 주가이기 때문에 단순히 주가지수로 순익 수준을 추정하는 것은 쉽지가 않습니다. 그러나 장기적으로 볼때 건설업이 ‘분양시장에서 폭리를 취하는’ 황금알을 낳는 거위라면 주식 투자가들이 이를 외면하지는 않았을 것입니다.

그러므로 민주당 의원등 일부에서 주장하는 단순한 원가공개에 의한 분양가 규제는 의외로 효과가 없을 가능성이 높습니다. 게다가 말은 분양가 규제라고 하지만 정부에서 개입하여 분양가를 정해줄 경우 제2의 수곡추매가가 될수 있다는 또 다른 위험성이 있습니다. 즉, 건설사의 정부 의존도가 높아지게 됩니다. 그리하여 분양 시장이 줄어 회사가 어려워 질경우 “정부가 정해준 분양가대로 사업을 하다보니 망하게 되었다. 그러니 정부가 공적 자금을 투여해서 살려야 한다.” 이러한 해괴한 논리가 당연히 나올것입니다. 공적자금은 일부 사람들이 인식하는대로 눈먼 돈이 아닙니다. 세금이라는 수단으로 우리의 주머니에서 빠져나간 피같은 우리 돈입니다. 경쟁력이 없어 망한 회사를 살리기 위해 우리 돈을 추렴해 주는 일은 더 이상 없었으면 합니다. 그렇기 때문에 공적 자금의 투하 명분을 지금부터라도 키워주면 안됩니다.

그러면 어떻해 해야 할까요? 지금처럼 천정 모르게 올라가는 분양가를 시장원리라는 명분하에 내버려두어야 할까요? 시장의 문제는 시장에서 풀어야 합니다. 아기곰은 세가지 방법을 제시하고 싶습니다.

<청약권의 제약>

만약 미분양 사태가 계속된다면 분양가가 올라갈까요? 아니면 떨어질까요?

일부 철없는 이상론자(?)들의 주장대로 ‘만인이여 대동 단결하여 청약을 하지 맙시다. 그러면 분양가는 떨어질 것입니다.”라고 주장하는 것은 아닙니다. 이론적으로는 가능한 이야기지만 실현 가능성이 없는 주장이라는 것은 누구나 알고 있습니다. 그러므로 이해관계가 각기 다른 시장 참여자에게 호소하는 것 보다는 시스템적으로 풀어야 합니다.

즉, 청약권을 과거와 같이 제한하여 신규 분양의 수요를 제한하는 방법입니다. 지금은 그야말로 아무에게나 청약권을 주고 있습니다. 이를 제한해야 합니다. 과거처럼 영순위 제도를 도입하여 무주택자 가구주를 우선하는 정책을 펴야합니다. 무주택 10년 이상이면 0순위, 5년 이상이면 1순위, 3년 이상이면 2순위… 이런식으로 무주택자에게 우선 선택권을 주어야 합니다.

그리고 청약 경쟁율을 떨어트리기 위해 1가구에 1개의 청약권만을 인정해야 합니다. 이렇게되면 분양권 거래가 크게 위축되어 실수요자가 초기 구매할 확율이 커집니다. 그리고 분양권 거래가 일어나더라도 그 프리미엄은 무주택자에게 돌아가는 것이 분배차원에서도 맞을 것입니다.

<주공의 역활 강화>

그러나 이러한 청약권의 제한만으로는 부족합니다. 구매 능력이 떨어지는 무주택자 청약에서 미달이 된다 하더라도 지금과 같은 유동성 장세에서는 일반 청약자의 3순위에서 미분양 물량이 소화가 될 확율이 높습니다.

그러나 비슷한 위치에서 비슷한 시기에 분양하는 아파트 값을 주공에서 싸게 분양한다면 어떻게 될까요? 당연히 청약자들은 주공을 먼저 청약하게 되겠죠? 이에 따라 민간 업체가 주공의 가격에 맞추지 않으면 시장에서 외면될 것입니다. 그러므로 나중에 ‘건설회사 부실 책임론’에 빌미가 될수 있는 민간 주택업자의 분양가 규제에 앞서 주공의 자발적 분양가 인하가 필요한 시점입니다.

<인테리어 옵션제 실시>

지금도 마이너스 옵션제를 실시하고 있지만 거의 유명무실합니다. 이는 마이너스 옵션제를 통한 가격 절감보다는 남과 비슷한 선택을 해야 맘이 편해지는 소위 ‘짜장면 문화’와 관련이 있습니다. 그러나 중국과 같이 인테리어를 하나도 하지 않은 상태에서 분양을 한다면 어떨까요? 건설사에서는 건물의 골조까지만 하여 분양하고 나머지는 제3의 인테리어 업자에게 입주자들이 개별적으로 맡기자는 것입니다. 이때에는 이야기가 조금 달라집니다. 기본적인 인테리어만 하는 입주자와 좋은 자재를 사용하여 잘꾸며 놓자는 입주자로 나누어 질것이고 건설회사에서 임의로 해논 인테리어가 맘에 안든다고 뜯어내는 불합리는 사라지게 될것입니다. 당연히 분양가에서 인테리어 비용이 빠지니 분양가는 떨어져 보이고요. (그러나 실제 입주자의 부담이 주는 것은 아님. 분양가가 싸 보이는 착시 현상)

후분양제가 실시되면 적극적으로 이 방법을 활용할 가치가 있습니다. 건물의 골조는 낡은 아파트나 새 아파트나 별로 차이가 없으므로 인테리어가 안된 신규 분양가는 절대 기존 아파트의 시세보다 비싸면 분양이 안될것입니다.

<기존 시장에 대한 영향>

그러면 마지막으로 인위적인 분양가 규제이건 시장기능에 의한 분양가 인하이건 신규분양분에 대한 분양가가 지금 보다 떨어질 경우 시장에 미치는 영향에 대해 살펴보겠습니다.

분양권, 특히 최근에 분양된 것일수록 영향을 받을 확율이 높습니다. 비슷한 지역에 분양되었는데 시점차이로 일정 비율 낮은 가격으로 공급이된다면 아무래도 영향이 많겠죠.

기존 아파트에 대한 영향은 구성비에 따라 다릅니다. 싼 신규분양분이 많이 공급된다면 시장 수요자는 기존 주택보다는 신규분양 시장으로 몰려가게 되므로 기존 시장에 대한 수요가 줄게됩니다. 반대로 신규공급분이 적다면 그 영향은 아주 미미 할것이며 신규분양분이 기존 시장에 영향을 미치기 보다는 신규분양분에 당첨되는 것이 로또에 비유될 만큼 청약율이 높아질 것입니다. (그렇기 때문에 청약경쟁율을 낮추기 위해 청약권을 제약하는 조치가 병행되어야 합니다.) 이때 시장은 전체의 공급분이 아니라 지역단위의 공급으로 분석해야 합니다. 전국적으로는 100%가 훨씬 넘는 주택보급율을 보이지만 아직도 공급이 부족한 일부 지역은 아파트가격이 강세를 보이는 것과 같은 맥락입니다.

<결 론>

천정을 모르고 올라가는 분양가에 제동을 걸어야 하는 것은 당연한 주장입니다. 그러나 시장 기능이 아닌 임의로 하였을 경우 부작용이 있을수 있습니다. 그러므로 신규분양 시장의 수요를 줄이므로서 자연스럽게 분양가가 인하되는 방향이 되도록 각종 청약제도를 손질해야 합니다.

한편으로는 건설사와 분양사는 시장이 줄 경우에 경쟁에서 살아 남도록 지금부터 원가 절감등에 뼈를 깍는 노력을 해야 할것입니다. 주택보급율이 높아질수록 분양시장은 줄어 들게됩니다. 시간의 문제입니다. 스스로 경쟁력이 없는 업체는 시장에서 자연스럽게 도태되겠죠. 이때 우리 시민들은 이들 부실 건설사가 시장에서 도태할 경우 공적 자금이 투입되는 일이 없도록 눈을 부릅뜨고 있어야 할것입니다.

12 # 28탄 맥킨지 보고서와 주택 시장[ | ]

2003-09-29 05:31

최근 매경에 따르면 맥킨지에서 청와대에 보고한 2010년 한국 비전을 위한 경제정책 과제라는 보고서에서 한국경제는 현재 진퇴양난 상황에 처해 있으며 그 근거로 1. 미완의 경제개혁 2. 새로운 경제성장 원천 부족 3. 임금경쟁력 상실, 중국의 위협, 인구 노령화 등 위기 요소가 출현하고 있는 점 등을 들었다고 합니다.

여기서 우리의 현실을 다시 한번 짚어볼 필요가 있습니다. 우리나라의 위상은 어느 정도 일까요? 세계에서 어느 정도의 위치에 와있을까요? 혹시 우리의 기대 수준이 너무 높은 것은 아닐까요? 우리가 착각하는 것은 없을까요?

학생때 성적히 형편 없다가 어떤 계기로 열심히 해본 사람이라면 공감을 하겠지만 성적을 90점까지 올리는 것은 크게 어려운 일이 아니죠. 그러나 90점에서 100점으로 올리려면 그 이상을 노력해야 합니다. 우리나라의 위상은 점수로 따지면 얼마일까요?

사실 이러한 비교 자체가 작의적일수가 있는데… 우리에게 이런 습관(?)이 생긴 것이 박정희 대통령때로 생각됩니다. 일제의 식민지 교육하에서 심어진 ‘조센징은 열악하다’, ‘엽전은 할수 없어’라는 왜곡된 잠재 의식을 깨고 국민들에게 ‘할수 있다’는 자신감을 불어 넣고자 사실보다 약간은 부풀려서 비교를 하고는 했던것입니다. 댐을 짓더라도 그 유용성보다는 동양 최고라느니 이런 수식어가 붙어야 언론에서도 보도가 되고요. 스포츠는 이런 목적으로는 가장 적합한 분야였습니다. 몇몇 재능있는 선수들을 태능에서 집중 육성시켜서 국제대회에서 단기간에 좋은 성적을 거두게 하자는 것이 오래된 전략이었습니다. 그리하여 올림픽에서의 동메달 딴 다른 나라 사람은 좋아서 웃는데, 은메달을 딴 우리 선수는 큰 죄인이나 된 것과 같은 표정으로 시상대에 오른 경우를 많이 보았을 것입니다. 이런 과정을 통해서 몇몇 분야의 성공과 정치권의 큰소리가 우리의 기대 수준을 너무 높여 놓았습니다.

그럼 현실적으로 우리의 국력이 세계 몇위쯤 될까요? 세계 5위권은 아니더라도 10위권에 들려면 어느 정도의 국력을 가져야 할까요? G7으로 불리우는 미국, 일본, 독일, 영국, 프랑스, 이탈리아, 캐나다는 우리를 앞서있는 것으로 보입니다. 여기에 안전보장 상임이사국인 러시아와 중국을 빼놓을수 없겠지요. 벌써 아홉 나라입니다.

나머지 한자리에 들어야 간신히 턱걸이를 하는 것입니다. 여기에는 광활한 국토와 자원, 그리고 선진 제도를 가지고 있는 호주와 오래된 유럽의 강국 스페인, 네델란드등이 경쟁 상대가 될것이고, 10억 이상의 인구를 가지고 있는 소프트웨어의 강자 인도나 1억 이상의 인구와 자원을 가지고 있는 브라질, 멕시코등도 무시못할 상대입니다.

게다가 우리는 후발 국가입니다. 그러므로 세계 10위권에 든다는 의미는 기존의 G7과 막상막하의 국력을 가진다는 의미입니다. 산업사회로의 수백년의 문화적 사회적 자산을 축적한 이들을 산업국가로서는 몇십년의 자산을 가진 우리가 추월한다는 것은 쉬워보이지 않습니다. 의지로는 10위권이 쉬워 보이지만 구체적으로 들여다 보면 쉬운일이 아닙니다. 독일제 자동차보다는 한국제 자동차가 명품이라고 인정받고 이탈리아, 프랑스 패션보다 한국의 의상을 더 쳐주는 때가 와야 한다는 의미입니다. 우리가 만든 비행기, 고속기관차가 유럽시장을 주름 잡아야 하고요.

갈길은 그렇다치고 지금의 우리의 현실은 어떨까요? 지난 수십년간 우리는 숨가쁘게 달려왔습니다. 그리하여 10위권에 들지는 못했어도 미래에 진입할수 있는 유력한 후보군중의 하나가 되었습니다.

그러나 지금이 문제입니다. 제조업 중심의 성장 모델을 추구하고 특히 외형 위주의 성장을 추구하다보니 우리 산업 구조에는 취약한 분야가 많습니다. 외국에서 원료 또는 부품을 들여다 일본제 생산 장비를 이용하여 우리는 노동력과 약간의 기술력을 첨가하는 임가공업이 주종을 이루었기 때문입니다. 그동안은 잘 교육된 값싼 노동력이 우리의 강점이었습니다. (고등학교까지) 12년간 교육된 노동력은 교육 수준만 보면 세계 Top Class입니다. 참고로 멕시코는 노동자의 평균 교육 수준이 7년 정도됩니다. 그러나 노동자의 단순 임금 비교를 하자면 우리의 경쟁력은 상당히 떨어집니다. 중국의 10배, 멕시코의 5배 정도가 되는 것이 지금의 현실이고, 심지어는 우리보다 국민 소득이 훨씬 높은 대만보다도 우리의 임금이 비쌉니다. 이렇기 때문에 원가에서 노무비의 비중이 높은 산업은 경쟁력이 떨어질수 밖에 없습니다. 그나마 상대적으로 우수한 품질과 물류가 중국보다 경쟁력이 있는 분야입니다. (중국은 땅덩이가 넓기 때문에 내륙의 물류가 아직까지는 취약함.)

그러면 노무비 비중이 적은 산업으로 이전이 시급하다는 결론은 누구나 쉽게 낼수 있습니다. 기업의 입장에서는 비교적 해법을 찾기가 쉽습니다. 전통적 제조업을 유지하자면 생산기지는 중국으로 이전하고 판매 본부는 시장이 있는 미국, 유럽, 일본으로 이전하면서 우리는 자본과 노하우를 가지고 Global Company를 운영하면 됩니다. 그러나 국가의 입장에서 보면 이러한 해법은 한국내에서의 일자리가 급격하게 준다는 의미입니다. 이렇기 때문에 산업 구조의 개편이 필요한 것이고 국가 단위의 구조 조정이 필요한 것입니다. ‘구조조정 = 인원 삭감’ 이것 아닙니다. 국가 단위의 구조조정은 새로운 일자리를 어떻게 창출해 내는가가 구조조정의 요체입니다. DJ 정부에서는 전통적 산업의 강화보다는 벤쳐 기업의 육성을 통하여 그 해법을 찾으려 했습니다. 그러나 다 아시는 바와 같이 미완의 개혁이 되고 만거죠. 수출 경쟁력 강화보다는 내수 소비에 촛점을 맞추고 정부와 코스닥 시장의 눈먼 돈이나 긁어 가는 수단으로 일부 벤쳐 기업이 악용되기도 했습니다.

여기까지가 맥킨지가 지적한 우리의 현실에 대한 배경 설명입니다. 기존의 산업 구조로서는 성장에 한계가 있다는 것이 맥킨지 보고서의 핵심이죠. 제가 지난주에 올려드렸던 “이민 이야기”에서 말씀드린 것과 비슷한 맥락이라고 보시면 됩니다. 맥킨지는 그 해법으로 ‘서비스와 첨단 기술 산업’에 쏟으라고 권장하고 있습니다. 아기곰은 그걸 고부가가치 산업으로 표현하는데, 약간 뉘앙스가 다른 것으로 보입니다. 아기곰은 소프트웨어적인 면을 더 강조를 했다 보시면 되겠습니다.

맥킨지 보고서에서 지적한 우리의 위기 사항 – 여기서 또 하나의 성장 모멘텀을 만들지 못하면 우리의 경제는 내수위주의 저성장체제로 갈수 밖에 없다는 지적에 공감합니다. 이에 대한 경제 관료들과 위정자의 각성이 필요할 때입니다.

이러한 경제 상황이 부동산 시장에는 어떠한 영향을 가져올까요? 산업용 용지에 대한 수요가 (땅) 줄고 불경기로 인한 유통 시장의 어려움(상가)은 쉽게 예상할수 있습니다. 그러면 주택 시장은 어떨까요?

주택 시장에 영향을 주는 3가지 요소는 수요자의 가처분 소득, 전세가의 추이, 금리의 추이, 이 세가지입니다. 그 중 주택 수요자의 가처분 소득은 경기와 밀접한 관련이 있습니다. 두번째 전세가 추이는 주택의 보급율 및 가처분 소득과 밀접한 관계가 있으며, 세번째 금리 추이는 경기와 정부의 정책과 관련이 있습니다. 경기가 하향 곡선을 그릴때 앞의 두 요소가 영향을 받기 때문에 상승 에너지를 상쇄시킵니다. 즉, 불경기가 계속되더라도 부동산 경기는 영향을 받지 않는다고 말할수 없는 것입니다.

그러면 지금의 상승세는 어떻게 해석을 해야 할까요? 주식 시장으로 말하면 금융 장세라고 말할수 있습니다. 과거 너무 많이 풀린 시중 자금이 정부의 정책을 확인하고 부동산 시장으로 다시 흘러오고 있는것입니다. 지금까지 정부의 정책을 보면 주택값의 하향 조정이 아니라 현 시점에서의 고착을 바라는 것으로 보입니다. 즉, 거래를 줄여서 부동산에 대한 관심을 분산시키는 한편 부족한 세수를 확보하는 수단으로 부동산을 활용하고자 하는 것으로 보입니다. DJ정부 시절부터 시작된 햇빛 정책의 계승, 기업 구조조정 지원에 막대한 자금이 필요한데, 여기에 이라크 파병, 미 2사단 이전, 행정수도 이전이라는 추가 자금 수요가 생겼기 때문에 정부도 고민이 많을 것입니다.

그러면 우리는 어떻게 해야 할까요? 투자의 속성상 “잘되면 본인이 어려운 결정을 잘해서, 잘 안되면 누가 꼬득여서 그랬다.”라는 것이 일반적 정서입니다. 그렇기 때문에 어느 전문가라도 구체적으로 사라 마라를 이야기 하지 않는 것입니다. 그러나 이러한 위험성에도 불구하고 말씀을 드릴까 합니다.

정부가 약점이 있을때, 없는 돈 있는 돈 다 대출 받아서 공격적으로 투자하는 것이 왕도일까요? 아기곰은 아니라고 봅니다. 1가구 다주택자에 대한 압박이라는 카드는 아직 정부에서 꺼내 놓지 않았습니다. 이 카드는 내년 총선 직전에 쓸 것으로 예상됩니다. 서민층의 표밭을 긁으면서도 세수나 경기에 영향을 받지 않을 방법이 여러개가 있습니다. 그러므로 1가구 다주택자라면 자산의 포트폴리오에 대해서 다시 한번 생각할 필요가 있습니다.

그러나 실수요자인 1가구 1주택자라면 걱정하실 필요는 없습니다. 상식을 가진 정부라면 1가구 1주택자를 압박하는 정책은 내놓지 않습니다.

만약 무주택자라면 무작정 기다리는 것이 상책일까요? 과연 주택값이 폭락을 할까요? 그런 일은 벌어지지 않습니다. 본인의 형편에 맞는 내집마련 목표를 세우고 그대로 실천하면 됩니다. 내집 마련 시기는 따로 있는 것이 아니라 본인의 형편에서 무리하지 않는 최선의 시기가 바로 그때입니다. 다만 아무거나 사놓으면 오른다는 생각은 버리는 것이 좋습니다. 주택보급율이 높을수록 차별화가 진행되기 때문입니다.

다시 말씀 드리면 다주택자는 매도를, 1가주 1주택자는 보유를, 무주택자에게는 매수를 권하고 싶은 것이 현재의 시장 상황입니다.

현재 주택보급율은 100%가 넘었다고 합니다. 그러나 주택 자가 보유율은 55%선으로 보입니다. (통계청에서 5년마다 조사하기 때문에 정확한 수치 없음) 이 수치가 70%까지는 높아져야 합니다. 많은 사람이 각자가 원하는 자기 집에서 집 걱정안하고 살게되는 세상. 그것이 우리가 바라는 것이 아닐까요?

13 # 27탄 이민 이야기[ | ]

2003-09-22 04:16

“이민을 갑시다.”

요즘 사회 분위기와 맞물려서 상당히 선동적인 문구입니다. 이번 글에서는 요즈음 화두로 떠오르고 있는 이민에 대한 이야기를 해볼까 합니다.

동화속에 나오는 서울쥐 시골쥐 생각이 납니다. 시골에서 편히 살던 시골쥐를 서울쥐가 꼬득여서 상경하게 하던 그 이야기 말입니다. 사람은 자기가 익숙한 시스템을 제일 좋은 것이라고 믿는 경향이 있습니다. 그래서 미국에서 유학한 사람들은 미국의 제도가 좋은 것으로 착각하고, 유럽에서 공부한 사람은 그곳의 제도가 제일 좋은 것으로 착각합니다. 흥미있는 것은 많이 배운 사람들도 객관성을 잃는다는 것입니다.

실화 한토막. 지금 우리나라는 세계적인 인터넷 강국입니다만 여러 우여 곡절이 많았습니다. 십수년전 우리나라 정보통신의 기본 단말기로 어떤 것을 정할까에 대한 논란이 정부에서 있었습니다. PC로 정하자는 측과 프랑스의 미니텔과 같은 통신 전용 단말기로 하자는 측이 팽팽히 맞섰는데, 미니텔을 주장하는 사람들은 (가전업계와 같은 이해 당사자도 있었지만) 나머지 대부분은 모두 프랑스 유학파라는 점입니다. 그때 정부에서 이들 주장에 따랐다면 우리나라 IT산업은 몇년 뒤쳐졌을 것입니다. 이분들이 자신들이 이익때문에 그랬던 것은 아니고, 스스로의 틀을 넘지 못한 결과입니다.

외국에서 오래 살던 사람들은 자신이 사는 나라의 제도가 한국의 제도보다 더 우월한 것으로 이야기하는 경향도 있습니다. 그렇기 때문에 아기곰도 같은 오류에 빠질수 있기 때문에 논지를 국내의 시각에서 풀어나가 보겠습니다.

< 인구 정책과 이민 >

한마디로 표현하면 우리나라는 인구에 비해 국토의 면적이 너무 좁습니다. 더구나 대부분이산지로 이루어져 있어 가용 면적이 적은데다 그나마 경제의 수도권 집중으로 수도권의 인구 밀도는 가히 세계적으로 높습니다. 우리가 교과서에서 인구밀도가 높다고 배운 네델란드 조차 가보면 한적할 정도로 널널합니다.

우리나라 사람들의 경쟁심, 조급성은 인구밀도와 밀접한 연관성이 있습니다. 미국, 캐나다등 선진국 사람들은 여유있게 삽니다. 경제적 여유뿐만 아니라 삶을 즐기는 태도나 느긋한 태도는 우리가 보기에는 답답하기 까지 합니다. 그러나 이들도 도회지의 사람과 전원에 사는 사람과는 행동 양식의 차이가 많습니다. 이것은 환경이 사람들의 행동 양식을 바꾸는 기능도 한다는 것을 암시합니다. 만약 플로리다 같은 좁은 곳에 많은 인구를 살게 한다면 이들은 우리보다 더하면 더했지 지금과 같을수는 없습니다.

3디멘션이라는 책을 보면 흥미로운 실험을 하고 있습니다. 일정 크기의 공간에 실험용 쥐를 증가시킴으로서 쥐들의 행동 양식이 어떻게 변하는가에 대한 연구를 하였습니다. 먹이등은 쥐의 수에 맞추어 충분하게 공급하고 단지 공간만 일정하게 제약하였습니다. 그런데 쥐의 수효가 증가함에 따라 먹이가 충분함에도 불구하고 쥐들이 공격성을 띄기 시작하고 출산율이 줄고 수명이 짧아지고하는 현상이 벌여졌다 합니다. 실험실의 쥐와 고등생물인 인간과 직접 비교는 무리가 있겠지만 우리의 현실을 일부 반영하는 듯합니다.

경제적인 측면에서도 주택값의 지속적 상승은 만성적 수요 초과에 기인하는 만큼 공급 정책과 더불어 수요을 조절하는 방법을 취해야 합니다. 물론 불균형을 보이고 있는 수도권의 인구 집중을 막고자 행정 수도를 추진하고 있습니다. 부동산의 측면만 보아서는 바람직한 조치입니다. 이와 더불어 내수 산업의 지방 이전, 주요 대학의 이전등을 병행하면 인구 분산 정책이 효과를 거둘수 있을 것입니다. 그러나 이것만으로 충분하지는 않습니다. 수도권의 짐을 덜수는 있어도 지방의 부동산 값을 자극하는 역효과를 감수해야 하기 때문입니다. 행정수도 이전 발표후 대전, 충청 지역의 급등한 부동산 가격이 이를 말해줍니다.

궁극적인 해법은 산아 제한과 이민 정책입니다. 그러나 첫번째 정책은 인구 문제만을 생각한 단견입니다. 선진국 더나가 강대국이라고 불리우려면 인구가 1억은 되어야 합니다. 인구가 많다고 강대국은 아니지만 하나의 필요 조건입니다. 우리의 문제는 국토가 좁다는 것이지 인구 자체는 많은 것은 아닙니다. 그러므로 적정의 인구를 유지하고 적정의 인구밀도를 유지하는 방안을 찾아야 하는데 이것이 이민입니다.

이민을 통하여 한국에 있는 분들이 지금보다는 쾌적하게 살수 있도록 할수 있습니다.

< 국내 산업 구조와 이민 >

현재 우리나라의 현실은 성장통을 겪고 있다고 봅니다. 그동안 우리나라를 이끌어 온 것은 제조업으로 대표되는 2차산업입니다. 그러나 2차 산업의 핵심은 노동력과 생산성입니다. 과거에도 중국의 인건비는 한국보다 훨씬 쌌습니다. 우리나라의 10분의 1로 보면 됩니다. 그러나 오랜 공산주의의 습성으로 그들의 생산성은 미약했었기 때문에 우리의 상대가 되지는 못했습니다. 그러나 지난 몇년간 그들은 비약적인 발전을 하였고, 우리가 정치 논쟁에 휩쌓여 있는 지금도 그들의 발전은 진행중입니다. 중국을 방문할때마다 바뀌는 그들의 모습에 공포감까지 느끼게 됩습니다.

그러므로 우리나라가 전통적인 제조업만으로 중국과 대결하려 한다면 매우 어려운 싸움이 될것입니다. 그러므로 단순한 하드웨어가 아니라 소프트웨어, 디자인, 아이디어가 들어간 부가가치가 들어간 제품을 개발해야 하는데, 이러한 제품들은 틈새 시장이라고 크지 않은 시장을 타겟으로 합니다. 그러나 이러한 틈새 시장은 이익율은 높아 기업의 이윤 창출에는 도움을 주지만 대량 생산과는 거리가 멀기 때문에 고용 창출에는 도움이 않된다는 문제가 있습니다.

즉, 한국에는 고부가가치의 산업만이 남게되고 노동력을 위주로 하는 단순 제조업은 세계의생산기지라 불리는 중국이나 시장이 가까이 있어서 물류등의 이점이 있는 멕시코나 동구등으로 옮길수 밖에 없습니다. 이것이 우리나라 기업이 생존하기 위한 방법이기도 합니다. 이러한 제조업의 해외 이전은 하나의 추세이나 국내 고용 불안을 가속시키는 원인이 됩니다.

지난 수년간 우리나라의 큰 문제중 하나가 청년 실업의 증가였습니다. 그 1차 원인은 대학정원의 무분별한 확대에 있었습니다. 정권의 전통성이 없었던 5공부터 시작하여 대학 정원의 지속적 증원은 ‘대학 입학을 인생의 목표로 착각하는’ 일부 학부모에게는 일시적인 만족감을 주었을지 모르겠지만 오늘날의 고학력 청년 실업을 잉태하였던 것입니다. 과거와 현재의 산업체에서 필요했던 수요는공고와 전문 대학 졸업자였던 것입니다. 그러나 공급은 대학 위주로 되어 있었기 때문에 고졸이 필요한 자리에 대졸자가 지원하는 기현상이 벌어진 것도 이상한 일이 아닙니다.

그러면 미래는 어떻게 될까요? 지금이라도 대학의 정원을 줄이고 공고의 수를 늘이는 것은 어떨까요? 이건 아니라고 봅니다. 말씀드린바와 같이 이미 제조업의 해외 이전은 추세이기 때문에 중간 학력자에 대한 수요 초과 현상은 완화될것입니다.

그러나 고학력자에 대해서는 지금 산업 구조로서는 해법이 쉽지 않습니다. 이에 대해 두가지 해법으로서는 앞서말한 우리나라의 산업 구조의 조정 – 즉, 고부가가치로의 전이와 이민 정책을 들수 있습니다. 우리나라 산업 구조가 완전히 3차 산업이나 4차 산업으로 바뀌게 되면 대학 졸업자에 대한 수요가 지금보다는 많이 늘게됩니다. 이에 따라 향후에는 미래의 산업 구조에 맞는 인재의 공급이라는 측면에서 대학의 전공별 학생수가 정해져야 합니다. 우리의 교육 정책은 고등학교에서 대학교 들어가는데만 촛점을 맞추기 때문에 문제가 있는 것입니다. 대졸자를 사회에 밀어 낸다고 일자리가 생기는 것은 아니기 때문입니다. 대졸자의 공급 초과 현상은 계속되면 고학력 청년 실업(미취업)이나 사오정의 비극은 계속될것입니다.

고학력자의 이민은 다른 나라의 일자리를 우리가 얻어온다는 긍적적인 효과가 있습니다. 한국이 가지고 있는 부족한 일자리를 세계라는 고용 시장으로 확대하자는 이야기입니다. 그렇기 때문에 고학력자의 이민은 바람직한 정책입니다. (물론 이민간다고 근사한 일자리가 기다리지는 않습니다.)

< 세계속의 한국 >

어느 정도의 인구가 되면 자체의 시장이 형성되어 수출의 중요도가 떨어지게 됩니다. 이래서 내수 시장에 만족하는 기업들이 늘어나는 것입니다. 그러나 우리나라는 자원이 부족하기 때문에 그 부족 자원을 사오기 위해서는 수출만이 먹고 살길입니다. 그러므로 세계 사람과 어울려서 그속에서 살아야 하는 것이 우리의 운명이라 하겠습니다.

우리나라 사람들이 세계 곳곳에 뿌리내려 있다면 얼마나 편하겠습니까? 곳곳에 한국 식당이 있고, 현지말이 능통하지 않아도 도움을 받을 여러 사람이 있고…. 그러나 진짜 위력은 이러한 편이성에 있지만은 않습니다. 우리나라는 산업 구조상 대만이나 중국과 종종 수출 시장에서 격돌합니다. 최근의 영업은 어느 회사에 납품을 하려고 할때 단순히 가격만으로 결정되는 것이 아닙니다. 그 회사가 가지고 있는 총 능력간의 비교가 이루어지게 됩니다. 이러한 이유는 납품받는 회사의 입장에서도 안정적인 공급처를 원하기 때문입니다. 이때 결정적으로 영향력을 미치는 것은 로비가 아니라 그 회사 내부에 있는 사람들입니다. 이래서 어떤 납품이 이루어 질때 중국계는 대만이나 중국회사를 한국계는 한국 회사를 지원하는 기류가 회사에 형성됩니다. 이민의 역사가 긴 중국에 비해 아직까지는 우리의 힘이 너무 미약합니다. 돈은 많을지 몰라도 현지에서 영향력 있는 요직에 아직까지는 한국인이 많지가 않습니다. 우리나라가 지금부터라도 적극적 이민 정책을 펼때 수십년후 우리 후손들은 반드시 덕을 볼것입니다.

향후 거래가 빈번하고 인터넷이 더 활성화되면 한반도라는 작은 울타리는 의미가 없어집니다. 이미 미국 LA와 인근 오렌지 카운티에 사는 한인의 숫자는 1백만명이 넘는다고 합니다. 한국의 대구나 대전 정도의 인구가 미국의 한지역에 몰려 산다고 보면 맞습니다. 이들은 당연히 한국인으로서의 귀속감이 있습니다.

물론 이민 1세는 언어 문제등 고생이 많습니다. 그리고 현지에서 적응하는데 드는 노력이면 한국에서도 충분히 성공할수 있다고 봅니다. 그러나 그 열매는 1.5세나 2세부터 나타나게 됩니다. 현지 교육시스템에서 공부한 이들이 성인이되면 현지 사회와 융화할수 있다고 봅니다.

< 이민과 부동산 >

이러한 이민 장려 정책은 한국 부동산 시장 안정에 긍정적 효과를 줄것입니다. 아무래도 이민을 심각하게 고려하는 분들은 고학력자이거나 어느 정도 자산을 가진분들일 것 같습니다. 이분들이 소유한 부동산을 처분할때 지금과 같은 인기 지역의 공급 부족 현상은 많이 완화될수 있습니다. 참고로 강남집 한채를 처분하면 현지의 웬만한 주거지역의 집은 쉽게 살수 있습니다. (강남의 집값은 땅값이죠. 집자체는 미국, 캐나다, 뉴질랜드등 외국 집이 살기가 더 쾌적합니다.)

이상으로 이민의 필요성에 대한 여러가지 요소를 개인의 관점이 아니라 사회의 관점에서 풀어 보았습니다. 가족들이 이민을 가서 지금보다 행복해질것인지 아닌지는 본인들의 처한 사항을 기준으로 판단하여야 할것입니다.

이민이라도 갈 형편이 되는 사람들과 그렇지 못한 사람들간에 또 다른 위화감이 생길수도 있습니다. 그러나 살펴본 바와 같이 사회적 입장에서는 이민이 여러모로 플러스가 되는 바람직한 현상으로 보입니다.

14 # 26탄 지금의 시장 어떻게 보아야 하나[ | ]

2003-09-08 09:47

시장이 매우 혼란스럽습니다. 집을 가지고 있지 않은 분들은 이러다 집값이 작년이나 재작년처럼 또 한번 폭등하여 내집마련 꿈이 멀어지는 것은 아닐까하고 있고, 대출을 받아 어렵게 내집마련한 분들은 집값이 떨어지면 어쩌나 하고 전전긍긍하는 상황으로 보입니다.

특히나 5.23 조치이후 부진한 거래속에서 불안한 보합세를 보이던 집값이 8월들어 강남 집값을 중심으로 들썩이기 시작했습니다. 병의 원인을 밝혀내어 치료하기 보다는 해열제로 열을 내리게 한 조치였던 5.23조치의 한계성이기도 하고, 잠재되었던 문제이기도 하였습니다. 이와 관련해서는 제가 6월 29일에 올려 드렸던 ‘정부의 부동산 정책 방향의 한계와 그 대안’이라는 글에서도 말씀드린바 있습니다.

그러면 왜 또 강남 집값이 들썩였을까요? 그리고 이러한 상승세가 전국으로 확산될까요? 이를 설명하기 앞서 경제적 상황부터 짚고 넘어가는 것이 순서인 것 같습니다. 오늘의 화두는 ‘중산층의 분화’입니다.

< 중산층의 분화 >

누구나 다 자신을 서민이라고 칭하고 일부 정치적 의미까지 내재된 서민이라는 용어는 너무 포괄적이기 때문에 쓰지 않는 것이 좋을 듯합니다. 이러다가 골프나 요트가 서민의 스포츠라고 할 날도 얼마 남지 않을듯합니다. 마찬가지로 상류층이라는 용어도 바람직한 용어는 아닙니다. ‘부자 = 상류사회’라는 공식은 천민 자본주의의 공식입니다.

그러므로 경제적 상태에 따라 ‘부유층’, ‘중산층’, ‘빈민층’ 3단계로 분류하여 보겠습니다. 제1계층인 빈민층은 자산 축적도 않되어 있고, 단기간에 자신의 경제적 상황을 호전시킬만한 수입도 없는 계층입니다. 이 계층은 ‘부채에 의한 금융 비용이 자신의 수입의 상당부분을 갉아먹음’으로 인해 더욱더 상황을 악화시키고 있습니다.

제3계층인 중산층은 어느 정도의 자산도 있고, 안정된 수입원이 있는 계층입니다. (왜 제2 계층이라고 부르지 않는가는 잠시후 알게 되실것입니다.) 사회의 중추를 이루는 핵심 계층이라 하겠습니다. 근로 소득이 이 계층의 주 수입원이고 자산 소득이 부 소득원인 계층입니다.

제5계층인 부유층은 자산에서 얻어지는 소득이 비용을 초과하는 계층입니다. 즉, 쓰는 것보다 자산이 불어나는 속도가 빠르기 때문에 근로 소득이 없다하더라도 자신의 생활을 유지할수 있는 계층입니다.

외환 위기 (IMF) 이전에는 국민의 80% 정도가 스스로를 중산층으로 분류했었습니다. (1계층은 10%, 5계층은 10%) 인체로 말하면 허리라고 할 중산층이 얼마나 튼튼한가에 따라 그 사회의 건강도가 유지된다 하겠습니다.

그러나 건국이래 최대 시련기였던 외환위기를 거치면서 중산층 계층에 변화가 일어나게 되었습니다. 그 기간에 각자의 처한 상황에 따라 중산층에서도 빈부의 차가 벌어지게 되었습니다. 그것은 단순히 실직, 명예퇴직등으로 인한 소득의 감소만을 의미하지는 않습니다. 어려운 시절을 거치면서 경제력이 약한 계층은 그나마 있는 자산을 현금화하였습니다. 이 현금을 비용으로 소비하거나 재투자에 실패하므로서 지금과 같은 부의 불균형을 초래하기 시작했던 것입니다.

한국에서의 빈부의 차이는 단순히 소득의 차이를 의미하지는 않습니다. 연간 소득이 많은 부류와 적은 부류를 비교하는 지니계수로 살펴 볼때 한국은 남미국가로 대표되는 3세계 국가는 물론 미국, 유럽등의 선진국등과도 비교해 볼때 평등국가에 가깝습니다. 멕시코의 경우 단순 생산직 (labor)급의 임금은 한국의 20% 수준인데 반해 기술직이나 사무관리직의 경우 우리와 비슷한 수준입니다. 미국의 경우도 대졸 초임과 임원급의 연봉이 최소 5~10배나 차이가 나는등 소득차가 많습니다.

그러나 한국에서 소득의 차이가 적다는 이유로 빈부의 차이가 적다고 하면 누구도 동의하지는 않을 것입니다. 한국에서의 빈부의 차는 소득의 격차보다는 자산의 격차로 나타나기 때문입니다. 한국은 연금제도등 사회보장 제도가 미약하고 고용이 불안하기 때문에 스스로 노후 대책을 마련해야 합니다. 그 자구책으로 자산을 쌓아놓는 것이 가장 확실한 방법이라는 것을 IMF를 거치면서 모두 인식하였기 때문에 지난 몇년간 재테크의 열풍이 한반도를 휘몰아친 것입니다.

우리도 선진국과 같이 사회보장제도가 발달하거나 노후에도 직업 선택의 폭이 넓다면 자산 축적에 대한 관심이나 개념이 많이 달라졌을 것입니다. 선진국에서는 과거에 얼마나 자산을 축적했는가 보다는 현재 얼마를 벌고 있고, 미래에는 얼마를 벌것인가에 따라 소비 수준이 달라집니다. 모기지론의 기본 사상이 이것이라 하겠습니다. 지금 당장 현금이 없더라도 맘편히 쉴수 있는 내집 마련을 쉽게하고 30년 동안 천천히 갚아나가면 되는 거죠. 그러나 우리는 아직 선진국으로 가고 있는 과도기이기 때문에 여러 혼란스러운 일들이 벌어지는 것입니다. (국민연금이 우리 노후를 보장해준다고 믿는 분이 있을까요?)

앞서 설명드린 제3계층, 즉 중산층이 IMF를 거치면서 분화되고 있습니다. DJ정부의 돈퍼주기의 최대 수혜자인 코스닥족과 돈의 흐름을 일찍 파악하여 요지의 부동산을 선점한 중산층은 지난 몇년간 자산을 몇배가 부풀리면서 제4계층을 형성했습니다. 이에 반해 근로 소득이 늘어 나는 것에만 만족하고 있던 대다수 중산층들은 본인들의 임금 상승이 통화증가율보다 적다는 것을 인식하지 못했고, 결국은 전세금 올려주기에 헉헉대는 제2계층으로 분화된 것입니다. (원숭이 나라에서 100원짜리 망고를 사먹기 위해 열심히 모아 150원을 만들었는데 망고 값이 슬그머니 200원이 되어 버린 황당한 경우 입니다.)

이리하여 계층간 분포도를 그려 본다면 외환위기 이전에는 중산층이 두텁게 차지하고 있는 ‘호박형’ 또는 ‘다이아몬드형’ 그래프가 그려질것입니다. 그러나 제3계층이 외환위기 이후에는 제2, 3, 4계층으로 분화함에 따라 길쭉한 ‘오이형’ 또는 ‘호리병형’이 되어 가는 것입니다. 같은 중산층이었다하더라도 제2계층이 된 사람들은 지금 집을 사는 사람들을 전혀 이해하지 못하고 있고, 반대로 제4계층에 있는 사람들은 여유 자금을 운용할 곳과 낮은 금리에 대한 불만이 있는 것입니다.

< 강남 집값 폭등의 배경 >

‘중산층의 분화’에 대해 지루하게 설명드리는 것은 강남집값의 상승 에너지에 대해 설명드리고자 함입니다. (경제 상황에 대해 설명하다가 막히게되면 투기꾼 탓이라고 치부하는 일부 무늬만 전문가와 이걸 순진하게 믿는 일부 사람들에게는 좋은 설명이 될수도 있습니다.)

지난 수년간 강남 집값을 끌어 올린것은 제4계층입니다. 물론 제4계층만 강남집을 샀다는 것은 아닙니다. 기존 수요가 100이라 할때 여기에 10이라는 수요가 더해진거죠. 그러나 최근 수요층은 제4계층 보다는 제5계층이라고 합니다. 지방에 있는 자산가들이 헤징 수단으로 강남의 집을 사두는 것으로 보입니다. 그동안의 부동산 상승세가 수그러들자 대체 투자 수단을 찾지못한 이들은 10년 이상의 장기 투자의 수단 (또는 증여나 상속의 수단)으로 강남의 아파트를 선택한것으로 보입니다. 여기에 불을 지른것이 정부죠. 세수 확보를 위해 양도세를 강화하므로서 매물을 줄이고 재건축 공급 억제로 미래의 공급 물량을 줄이므로서 ‘강남 불패’ 믿음을 사람들에게 심어주고 있는 것입니다.

< 이번 상승장의 특징 >

이러한 강남의 상승세가 다른 지역으로 확산될까요? 집 값이 상승하려면 수요자의 입장에서는 세가지 요소가 중요합니다. 집 수요자의 경제적 상황이 호전되거나 그 지역의 전세값이 강세를 보이거나 금리가 하락하여 대출에 대한 금융비용 부담이 적어지거나 해야 합니다. 그러나 최근 경제 상황하에서는 첫번째 요소 (수입의 증가)나 두번째 요소 (전세금 상승)에 대한 호전 기미가 없으며 세번째 요소(금리 인하)에 대해서도 획기적인 개선이 없었습니다.

이러한 상황하에서 이러한 상승세가 전국적으로 퍼져나갈 가능성은 높아보이지 않습니다. 즉, 시장 에너지가 제한적이기 때문에 강남과 그 주변, 목동, 분당 정도가 그 이번 상승장의 영향권에 있다고 볼수 있습니다. 즉, 이번 상승장이 경제 상황의 호조나 시장 에너지의 축적에 의한 것이 아니기 때문에 일부 지역내에서만 그칠 가능성이 높다는 제한적 상승장으로 보입니다.

이번 강남 부동산 시장의 상승을 수익모델로 해석한다면 거품으로 보입니다. 누군가가 계속사주어서 지속적인 가격 상승을 거두어야 수익을 거둘수 있는 ‘폭탄돌리기’로 까지 보입니다. 이에 대해 외국의 일부 부동산 전문가들도 강남을 거품으로 평가하는 것입니다.

그러나 수익 모델이라는 일반론으로 강남집값을 해석하려 한다면 커다란 오류에 빠지게 됩니다. 그 다음 현상이 설명되지 않기 때문에 ‘투기꾼의 농간’이라는 말로 얼버무리게 됩니다. 현재의 강남 현상을 설명하려면 김현아 박사의 ‘명품론’이나 희소성을 강조한 ‘보석론’으로 보아야 합니다. 다이아몬드가 비싼 이유는 경도 10의 단단한 돌이기 보다는 그 희소성에 있습니다. 강남 아파트도 공급이 제한적이기 때문에 희소성이 돋보이는 것이고 그것을 정부에서 고의던 우연이던 강력하게 밀고 있는 상황입니다.

< 왜 강남 아파트 값을 잡아야 하나? >

그러면 극단적 말하여 강남 상승장을 ‘그들만의 리그’로 치부하여 나둔다면 어떻게 될까요? 그들끼리 폭탄을 돌리던, 수건을 돌리던, 명품으로 치장을 하던 나머지 지역에 대한 정책에만 신경을 쓰면 될것이라 생각할 수도 있습니다.

그러나 강남 아파트 값의 문제는 ’강남’이 아니라 ‘아파트’라는데에 있습니다. 아파트는 그 특징이 가격 비교가 쉽다는 것입니다. 특히 인터넷의 보급으로 일부 지역의 아파트 값 상승은 주변 지역으로 쉽게 전염될 수 있습니다. 지금은 시장 에너지가 약하기 때문에 그것이 일부 지역으로만 집중되고 있는 것이지 경제 상황이 호전되어 시장 에너지가 축적되면 다른 모든 지역도 강남 집값을 기준으로 삼아 일제히 상승세로 돌아설수 있기 때문입니다.

작년과 재작년과 같은 부동산 폭등이 재현된다면 사회의 중추를 이루는 중산층 내부의 분화가 더욱 진행되어 사회 분열 조짐까지 벌어질 것이며, 이는 정치적으로도 여당, 야당 구분 없이 크게 부담이 될것입니다. 이렇기 때문에 무리수를 두어서라도 강남 아파트 값을 잡아야 했던 것입니다.

< 9.5 조치의 의의와 문제점 >

아시다시피 9.5조치의 핵심은 재건축 분양권 전매 금지 및 재건축시 소형 평수 아파트 의무 건설 두가지입니다.

첫번째 사안에 대해서는 위헌에 대한 논란이 있습니다. 재건축의 분양권은 일반 분양권과는 성질이 전혀 다릅니다. 계약금이라는 일부 대금만 지불하고 소유권을 100% 넘겨 받지 않은 일반 분양과 100% 소유권을 가지고 있고, 건물이 멸실되었더라도 대지라는 실물의 자산이 남아 있기 때문에 이것의 거래를 제한한다는 것은 약간 무리가 있어 보입니다. 향후 단독 주택의 경우도 집을 허물 경우 거래해서는 안된다는 논리와 같은 맥락입니다. 정부측의 논지는 헌법에서 개인의 재산권을 공익을 위해 일부 제한할수 있는데 이 경우가 해당된다는 논리입니다. 이에 대해서는 위헌소송이 진행되겠죠.

그런데 위헌 소송이 진행되더라도 정부에서는 잃을 것이 아무것도 없습니다. 정부가 노리는 것은 바로 이것입니다. 이번 9.5조치로 강남의 집값이 잡혀주면 좋고, 아니더라도 최소한 위헌 소송이 진행될때까지 시간을 벌어보자는 속셈인것 같습니다. 지금 시점에서 불확실한 재건축 아파트에 투자할 사람이 많지 않기 때문에 일단 불길을 잡았다는 자체가 이번 9.5 조치의 의의라 하겠습니다.

두번째 사안에 대해서는 정부의 논리의 빈약성을 다시 한번 보여주는 계기가 되었습니다.

그 동안 정부에서 재건축을 억제했던 중요한 논리의 하나가 가구수가 증가하게 되면 교통, 환경등 주거 환경이 급속도로 나빠지기 때문에 그 지역의 인프라 스트럭쳐가 완비되기 전까지는 재건축을 허용해서는 안된다는 논리였습니다. 그러나 이번 조치를 계기로 그 논리를 바꾼 것으로 보입니다.

“수요가 있는 곳에 공급을 해야 한다”는 지극히 당연한 논리로의 회귀인 것으로 보여 반갑기까지 합니다. 정부의 계획대로 된다면 그 동안 강남 진입을 원했던 수요층에게 문호가 약간 넓어지는 효과가 있을 것입니다. 그러나 이번 조치도 구습의 틀을 벗어나지 못했기 때문에 그 효과가 몇달이 갈지는 의문입니다. 용적율이라는 틀을 그대로 두고 그 안에서 어떻게 해보려니까 문제가 발생하는 것입니다. 소득이 올라감에 따라 넓고 좋은 집에서 살고자 함은 인간의 기본 욕구입니다. 헌법에서도 보장된 행복권의 추구이기도 하고요. 이렇기 때문에 경쟁력이 있는 지역의 중대형 평수가 시간이 지나갈수록 점점 인기가 높아지는 것입니다.

강남으로 몰리는 수요가 어떤 수요인지를 파악해야 합니다. “그들은 모두 투기꾼이다”라고 생각하면 해법이 보이지 않습니다. (정말 그렇게 생각한다면 투기 방지 조치를 철저히 하던지…) 수요가 있는 곳에 공급이 있고, 원하는 수요을 맞는 공급을 해주어야 합니다. 망고를 원하는 원숭이에게 바나나도 맛있다고 하면 6,70년대 원숭이는 그대로 믿지만 요즘 원숭이들은 대장 원숭이가 무엇을 먹는지 무척 궁금해할 것입니다.

< 대안 >

과거의 조치에 비해 이번 9.5조치는 진일보한 조치입니다. 그러나 이번 조치도 강남 아파트 값을 잡을 대안은 되지 못합니다.

공급이 따르지 않는 강남 정책은 실패할수 밖에 없습니다. 그동안 수차례 언급하였기 때문에 자세한 설명은 되풀이 하지 않겠지만, 그 동안의 아기곰의 주장을 요약을 해보면

1. 강남 지역의 유일한 공급원인 재건축을 규제 일변도에서 벗어나 권장하는 방향으로 전환해야 합니다. 이 방법만이 공급을 늘일수 있는 방법입니다.

2. 이를 위해 기존의 종별 주거지구 계획을 유연하게 운용하여야 합니다. 교통등 인프라가 한계할수 있는 최대한의 용적율을 허용해야 합니다. 그리하여 수요자가 원하는 평수의 아파트로 공급해야 합니다.

3. 이러한 정책의 변환이 재건축 아파트 소유자에게 이익으로 돌아가는 것을 막기 위해 이익의 차익은 국가에서 흡수를 해야 합니다. 해당 재건축 조합원과의 협상을 통하여 이를 분쟁없이 해결할수 있을 것입니다. 즉, A단지의 주민이 정부안에 협조한다면 기존의 200%나 250%의 용적율이 아니라 500%의 용적율을 허용하는 것입니다. 그렇게 된다면 재건축 아파트 소유자는 그 단지의 용적율이 늘어나 쾌적함을 희생하는 손실이 있는 반면 원하는 평형에 입주를 할수 있다는 이익을 취하게 됩니다. (사고를 전환해 보면 아파트가 주상복합 빌딩이 되었다고 생각할수도 있습니다.) 한편 정부는 재건축 이익을 고스란히 취할수 있어 제1계층을 위한 임대주택을 건설할수 있는 재원을 확보할수 있고 더불어 공급이 부족한 강남지역에 공급을 늘여 가격 안정을 꾀할수 있는 두마리 토끼를 잡을수 있습니다.

한편 B단지의 주민이 용적율 조정보다는 쾌적한 환경을 유지하는 것이 장기적으로 자산 가치를 지키는데 유리하다고 판단하였다면, 200%나 250%만을 허용하고 일정 부분 국민주택 규모 이하를 건설해야 하는 기존의 방식대로 진행시키면 되는 것입니다.

4. 이러한 공급 위주의 정책으로 방향을 선회한다면 강남의 희소성은 크게 희석되어서 투자 가치에 대한 믿음이 깨질 것입니다. 이렇게 되면 서울이나 수도권의 다른 지역과의 격차가 모두 수긍할 수준으로 좁혀지게 될것입니다.

5. 강남의 하향평준화를 가져올 이런 정책의 1차적 손실은 강남의 대형 평수를 가지고 있는 기존 부유층 (제5계층)입니다. 이 계층을 위한 대체지를 만들지 않는 이상 강남 집값 상승의 불씨는 계속 살아있게 됩니다. 그러나 판교등 기존 방식으로는 절대 대체지를 만들지 못합니다. 판교든지 청계산 밑이던지 비교적 입지가 좋은 곳을 선정하여 아파트가 아니라 저밀도의 주택 단지를 만들어야 합니다. 두가지 이유입니다. 하나는 아파트가 효율성만을 강조한 주거 형태이지 쾌적성과는 거리가 먼 주거 형태이지만 우리나라에서는 이를 대체할만한 주거 형태의 공급이 없었습니다. 주상복합이 이 자리를 차지할수 있을 것이라고 보기에는 조금 무리가 있습니다. (주상 복합은 싱가포르, 홍콩, 뉴욕등 협소한 지역에서만 성공한 주거 형태로 우리에게는 실험중입니다.) 지금 시점이 부유층을 위한 새로운 주거 형태를 공급해야 하는 시점입니다.

두번째 이유는 강남의 대체지에 아파트를 공급한다면 여기의 아파트 가격이 또 하나의 기준이 되어서 다른 지역의 아파트 가격을 자극할수 있기 때문입니다. 한마디로 말해 여유있는 계층은 서민들이 살아야 하는 아파트에서 살지 말고 더 좋은 주거 형태로 바꾸자는 것입니다. 그들만의 커뮤니티를 만들때, 삶의 질이 올라가는 그들도 만족하고 상대 비교를 하지 못할 다른 중산층도 만족하게 될것입니다.

6. 이렇게 될때 땅값이 비싼 강남 지역등 직장이 가까운 지역에는 지금보다는 저렴한 가격으로 입주할수 있는 많은 아파트가 추가로 생길수 있게 되므로서 도시 계획이 도너스형이 아니라 파이형이 되어 효율적 국토 이용이 되는 것입니다. (아기곰 11탄 ‘아파트는 땅이다’, 12탄 ‘주거 형태의 미래’ 참조)

< 향후 전망 >

이번 발표된 9.5조치는 그 동안 세수 확보에만 중점을 둔 다른 조치에 비해 진일보된 조치임에는 확실합니다. 그러나 위에서 지적한대로 많은 헛점이 있기 때문에 강남의 아파트 값을 잡기에는 역부족입니다. 분위기가 가라 앉으면 우선은 강남 기존 아파트를 중심으로 재상승 시도가 있을 것이며, 재건축 아파트도 이를 뒤따를 것으로 보입니다. (‘재건축 아파트의 시세 = 미래의 기존 아파트 가격 시세 – 재건축 비용’이기 때문에 기존 아파트가 오르면 따라 오르게 됩니다.)

강남 기존 중대형 아파트의 희소성을 지켜줘야 할 특별한 이유가 없다면… 또 이미 사업 인가가 난 재건축 아파트의 가치 상승을 보장해줘야 하는 이유가 없다면 이번 9.5 조치의 후속 조치가 있어야 합니다. 그것이 아니라면 이번 조치도 치료제가 아니라 해열제로서 몇달안에 그 한계성을 보일 것입니다.

물론 1가구 다주택자에 대한 극단적 보유세 강화라는 마지막 카드는 남아 있습니다. 세수도 확보하고 서민의 표도 확보하는 이 조치는 내년 총선 직전에 발표될 것으로 예상됩니다. 그 분위기를 만들기 위해 미완의 조치를 발표한 것이라고 믿고 싶지 않습니다.

15 # 24, 25탄 미국에서 집사기 (1,2부)[ | ]

2003-09-02 06:12

지난번에는 1부 ‘집을 살것인가 말것인가?’를 통해서 미국 주택 시장에 대해 살펴보았고, 이번주에 게재될 2부에서는 집을 사는 절차와 부동산 제도에 대해 살펴보겠습니다. (글의 연속성을 위해 1부부터 연속으로 게재하지만 2부부터 읽으셔도 좋습니다.)

미국 이야기라 다소 현실감이 떨어질수도 있지만 다른 나라는 어떤 제도가 있는지 우리와 어떻게 다르고 어떤 점이 닮았는지를 느껴보시기 바랍니다.

16 = # 1부 집을 살것인가 말것인가[ | ]

< 집에 대한 인식의 차 >

미국에서도 집을 산다는 것은 상당히 신중한 의사 결정이 따릅니다. 그러나 그 심각도면에서는 한국보다 덜한것 같습니다. 한국에서의 집사기는 ‘일생을 걸쳐 벌어논 돈의 투자’ 또는 ‘내집마련이라는 꿈의 실현’이라는 개념이 강한데 비해 미국에서는 거주의 개념이 강해서 그런지 집을 사는데 우리처럼 심각하게 생각하는 것 같지 않습니다. 거주의 개념이라고 하면 집을 사지 않는다는 의미는 전혀 아닙니다. 미국에서는 임대 제도가 무척 발달되어 있지만 임대 주택을 이용하는 사람들은 임시직이나 단기 계약직등 그 지역에서의 고용이 불안한 뜨내기들 위주입니다. 대학을 졸업하고 안정된 직장과 가정을 가지면 내집을 사는 것이 당연한 수순으로 여깁니다. (세금 제도가 이를 부추기고 있습니다.)

한국에서 집을 고를때는 자신의 자산을 기준으로 집을 고르게 됩니다. 즉 과거에 얼마를 벌어 얼마의 자산을 축적해 놓았느냐가 집의 위치나 크기를 결정하는 기준이 되지만 미국에서는 현재 얼마를 벌고 있느냐가 중요한 요소가 됩니다. 이는 모기지론이 일반화되었기 때문인데, 지금 있는 돈으로 집을 사는 것이 아니라 앞으로 벌 돈으로 집을 산다는 개념입니다. 흥미로운 것은 세무 당국(IRS)의 주목을 받을 가능성까지 있기 때문에 미국에서 모기지 론을 끼지 않고 현금으로만 집을 구매한다는 것은 거의 없습니다. 간혹 한국에서 오신분들은 현금으로 사는 것을 원하는데 3부에서 설명을 하겠지만 모기지 론을 얻어서 집을 구매하는 것이 현금으로 사는 것보다 비용면에서 유리합니다.

집 값에 대한 인식에도 차이가 있습니다. 집값이 50만불이라고 하면 우리는 째빨리 1200원을 곱하여 “아하 6억원.. 무지 비싸네”하고 계산하는 버릇이 있습니다. 그러나 이들은 50만불하면 10분의 1로 환산을 하여 “아하 5만불.. 적당하네”하고 생각합니다. 나머지 45만불은 30년간 천천히 갚아나갈 빚입니다. 이들은 이것도 빚으로 생각하지 않고 월 지불 비용 (monthly payment)라고 해서 당연히 한달에 한번 주거비로 낸다고 생각을 하고 있습니다. 즉 본인의 한달 월급이 5천불 정도이면 주거비로 평균 40%를 지불하기 때문에 한달에 2천불 정도 비용이 들어 가는 집을 살수가 있는 것입니다.

그런데 집을 사지 않더라도 월세 (렌트비)가 매월 이 정도는 들어가기 때문에 특별히 단기간내에 다른 지역으로 이전할 계획이 없는 사람들은 대부분 집을 사고 있습니다. 미국에서의 렌트비도 시장 가격에 의해서 결정되지만 보통 그 집의 모기지 페이먼트의 이자 부분에다 재산세를 합한 금액 정도가 기본 금액이 됩니다. 렌트 수요가 많은 곳은 거기다 약간의 이득이 더해져서 모기지 페이먼트의 원금 부분까지 렌트비로 산정합니다.

< 이자율과 집값 >

미국에서 이자율과 집값은 깊은 상관 관계를 보입니다. 이자율이 떨어지면서 한달에 2천불로 1500 sq ft (평방 피트, 스퀘어 피트라고 읽으며 나누기 36을 하면 우리나라의 평수와 비슷함)에서 살던 사람이 같은 돈으로 2000 sq ft 짜리 집에서 살수가 있게 되었습니다. 즉, 과거에 원금 30만불의 이자가 2천불이었다면 이자가 내렸으므로 원금 40만불에 대한 이자가 2천불이 되는 것입니다. 그러므로 이 사람은 같은 돈으로 더 좋은 집에서 살수가 있게 되는 것입니다.

이 이야기에 약간 갸우뚱하시는 분들이 있으실 것입니다. “미국의 모기지론은 이자 고정식이 많다고 하면서 이자가 떨어진다고 어떻게 혜택을 볼수 있나? 모순 아닌가.” 그러나 그 대출 자체에 이자가 떨어지는 것이 아니라 리파이낸싱(refinancing)이라는 신규 대출을 통하여 새로 대출을 받고 이전 대출은 갚아 버리는 방법을 취하면 됩니다. 즉, 모기지론으로 대출을 받은후 이자가 떨어지면 새로 대출을 얻고, 이자율이 올라가면 원래 계획대로 갚고하면 되는 것입니다. 최근의 미국의 집값 상승은 이자율의 하락에 기인합니다. 참고로 캘리포니아의 집값은 지난 수년간 연 20%의 성장을 보여왔습니다. (같은 기간에 한국도 집값이 많이 올랐다고 하면 미국 사람들은 무척 신기해 함.)

< 부동산 하락 가능성 >

사람마다 가치 기준이 다르기 때문에 미국 집값이 비싸다 싸다 단정지어 말하기는 어렵습니다. 어떤 미국에 사시는 교포분은 “미국에서는 풀장까지 갖춘 고급 저택이 몇십만불에 불과한데, 서울의 닭장같은 아파트 값은 턱도 없이 비싸니 거품이다.”라고 말씀하시기도 합니다. 그말도 전혀 틀리지가 않습니다. 주거의 질로만 보면 한국의 아파트는 무척 비쌉니다. 그러나 비교가 잘못되었다고 생각합니다. 강원도 평창에 짓는 고급 펜션도 별로 비싸지 않습니다. 펜션이 아니라 전원 주택을 공기 좋고 물좋은 평창에 짓는다면 미국 집값의 반 이하로도 충분히 질수가 있습니다. ‘아파트는 땅이다’라는 글에서도 살펴보았듯이 서울의 집값은 자재비보다는 땅값의 영향을 더 받습니다. 그런면에서 가도가도 끝이 보이지 않는 넓은 땅을 가진 미국과 일정한 면적내에서 어떻하면 부수고 더 많이 지을가를 고민하는 서울과는 비교 자체가 안되는 것입니다.

미국에서의 집값은 이자율과 경기에 영향을 많이 받습니다. 지난 몇년간 불경기에도 불구하고 이자율이 낮아졌기 때문에 작은 집에서 큰집으로, 헌집에서 새집으로 이사가려는 수요가 많아져서 미국의 주택 시장은 역대 최고의 호황을 구가하고 있습니다. 그러나 경기가 살아나지 않는다면 이자율을 무한정 내릴수 없기 때문에 장기적으로 집값이 내릴 가능성도 있습니다. 그러나 경기가 살아나지 않는데도 불구하고 이자율을 정부에서 일방적으로 올릴 가능성은 없기 때문에 단기적으로 집값 하락의 가능성은 높지 않습니다.

모기지 금리가 오르면 어떤 일이 발생할까요? 대부분 고정 금리를 활용하고 있기 때문에 이자율이 오른다고 대출금 부담이 늘어나는 것은 아닙니다. 다만 신규 구입시 이자가 늘어나기 때문에 신규 수요가 급격하게 준다는 영향은 있습니다. 실제로 미국에서도 90년대 초에 부동산 가격의 하락 경험이 있습니다.

< 미래에 대한 보험 >

그럼에도 불구하고 하워드씨는 주택을 매입하기로 결정을 했습니다.

첫번째 이유는 이자율의 하락으로 렌트비 지출보다는 모기지 론 이자가 더 싸졌기 때문입니다. 렌트비는 매년 물가 상승율 정도 인상됩니다. 렌트비가 내리는 경우는 거의 없다고 보면 됩니다. 그러므로 이자율을 고정시켜 놓는다면 집을 사는 것이 렌트보다 경제적이라는 계산이 나옵니다.

두번째 이유는 한국에서와 마찬가지로 미래에 대한 보험의 성격입니다.

집값이 계속 오른다면 점점 내집 마련이 힘들것이기 때문에 돈을 다모아서 사는 것이 아니라 미래에 사게될 집을 미리 산다는 측면이 있습니다. (미래의 내집 마련을 현재의 가격으로… 이것이 모기기 론의 기본 사상입니다.)

만약 집값이 떨어진다면 어떻게 될까요? 망하는 걸까요? 아닙니다. 집을 늘려갈수 있는 기회가 되는 것입니다. 2000 sq ft 집이 40만불이고 2500 sq ft 집이 50만불이라 할때 현재는 집을 늘여 가는데는 10만불이 필요합니다. 그러나 20% 집값이 폭락한다고 할때 8만불만 있으면 집을 늘여갈수가 있는 것입니다.

가장 좋은 것은 집값이 떨어졌을때 사는 것인데, 그럴게 될지 않을지 모르는 상황에서 무작정 기다리는 것은 위험하다고 하워드씨는 판단하였습니다.

세번째 이유는 주거의 안정성입니다. 미국은 한달간의 사전 통보후에 임대차 계약을 해지할수 있기 때문에 집주인이 갑자기 집을 판다던지, 본인이 들어와 산다고 결정하면 세입자의 계획과 상관 없이 집을 내주어야 합니다. 그런데 아이들 학교는 사는 지역에 따라 배정되기 때문에 다른 지역으로 옮기면 전학을 하여야 합니다. 새학교에서의 적응 문제등을 고려하면 그 지역에서 집을 구해야 하는데 임대가 한국처럼 많이 나오지 않기 때문에 조건에 맞는 이사갈 집을 구하기가 쉽지가 않습니다.

< 지역 고르기 >

집을 사겠다고 결정을 했으면 그 다음 단계는 지역을 고르는 것입니다. 미국에서도 교통, 교육, 환경을 3대 요소와 그 지역의 수요 공급을 살펴보고 결정하면 큰 오류가 없습니다. 미국에서의 교통망은 비교적 잘되어 있습니다. 다만 대부분 차를 가지고 다니기 때문에 대중 교통망보다는 직장까지의 출퇴근의 용이성 (출퇴근 시간 및 비용)등을 따져야 합니다.

교육 환경은 미국에서도 중요한 판단 기준입니다. 캘리포니아의 경우 매년 봄에 2학년부터 11학년 (고2)까지 전학생이 시험을 치루고 이를 학교별로 웹으로도 공개하기 때문에 어느 학교가 잘 가르치는 학교인지 쉽게 알수 있습니다. 이를 근거로 자신에 맞는 수준의 지역을 고르면 됩니다. (학군이 좋으면 집값이 비싸고, 학군이 떨어지면 집값이 쌉니다.) 이때 주의해야 할것이 인종 분포도입니다. 교육열이 높은 한국인과 중국인이 많은 학교는 점수가 높습니다. 그것은 학교가 잘가르친다는 것 보다는 사교육에 의한 영향도 있으므로 이를 감안하여 판단을 하여야 합니다.

환경에 대해서는 미국에서 환경에 대한 제재가 많기 때문에 유해 시설이 많지는 않습니다. 그러나 고압선, 도로등 기피 시설은 피하는 것이 좋습니다. 도로의 경우 교통량이 많은 대로등은 피해야 합니다. 미국인의 경우 조용한 곳을 선호하여 골목의 막다른 집이 대로변보다 월등히 비쌉니다. (단독주택의 경우 한국은 대로변에 접하면 나중에 상가 주택을 지을수 있기 때문에 비싸지만 미국에서는 자기 땅이라도 맘대로 건축할수 없습니다.)

위의 세가지 요소 이외에도 향후 집값의 향방을 결정하는 것이 그 지역의 수요와 공급 상황입니다. 그 지역에 인구가 계속되는가 여부와 그 지역의 주택 공급 가능성이 많은 영향을 미칩니다. 인구의 유입은 그 지역의 산업과 연관성이 높습니다. 90년대에 인기가 높았던 실리콘밸리 지역은 IT산업이 주춤함에 따라 집값이 성장세를 멈추었고 일부 지역은 내리기 까지 했습니다. 그러므로 그 지역의 산업이 사양산업인지 성장산업인지에 따라 인구의 유입 속도가 다릅니다. 이민자들이 선호하는 지역도 유망한 지역입니다. 특히 히스패닉이나 흑인보다는 주택구입 능력을 갖춘 유럽계나 아시아계 이민자의 선호 지역도 유망합니다. 이민자의 경우 일단 동족이 사는 곳에서 가까운 곳에 터전을 잡으려는 경향이 있으므로 그 지역의 주택 수요가 커지는 것입니다. 그러나 장기적으로는 차이나타운 한인타운화하여 주택수요자의 다수계인 백인들이 외면하기 때문에 이들 지역에 집을 마련하는 것에는 일장일단이 있습니다.

공급 측면에는 과잉공급의 위험도 점검해 보아야 합니다. 미국은 집을 지을 땅이 많기 때문입니다. 그러나 단기간내에 과잉 공급 위험은 매우 적습니다. 미국에서는 20년후 계획까지 미리 잡아놓기는 하지만 우리처럼 단시일내에 처리하는 속도감은 없습니다. 캘리포니아는 지진때문에 철근 콘크리트 건물이나 벽돌로 쌓는 조적식 건물은 지을수 없고 철제 앵글과 나무로만 짓습니다. 그렇기 때문에 우리 기준으로는 1주일이면 충분히 지을 집인데도, 몇달식 천천히 짓고는 합니다. 단독주택의 경우도 개별 공사를 하는 것이 아니라 그 지역 전체를 건설회사가 수주를 하여 짓게됩니다. 분양제도는 보통 선착순으로 하고, 계약금을 1만불 정도만 걸고 집을 다 지은후 인수시 나머지 차액을 지불합니다.

이때 재미난 것은 입주자가 자기 집을 1년간 팔수 없다는 점입니다. 이것은 세금등의 문제가 아니라 1년에 걸쳐 단지를 완성하는데 한꺼번에 완성하는 것이 아니라 단지의 일부부터 차례로 지어 나갑니다. 이때 먼저 분양받아 입주한 사람이 집을 팔아 버린다면 분양사 입장에서는 아직 완공하지 못한 집의 분양에 영향을 미치기 때문에 이를 금지하는 것입니다. 보통 먼저 분양된 집을 조금 싼값에 시작하여 점점 분양가를 올리는 것이 통상적 방법입니다. 왜냐하면 먼저 분양된 집은 쇼핑센터등 인프라가 제대로 갖추어지지 않았거나 공사중의 흙먼지나 소음때문에 피해가 발생하기 때문에 그렇습니다. 그러나 그 단지(Community)의 건설이 끝나면 가격은 제일 나중에 분양된 가격 기준으로 시장 가격이 설정되겠지요.

무주택자의 입장에서 보면 얄미울 정도로 조금씩만 새집을 공급합니다. 한꺼번에 공급을 확대하면 싸게 살수도 있을 것 같은데 황금알을 낳는 거위의 배를 가르지는 않는것 같습니다.

이상으로 미국 주택 시장에 대해 살펴보았습니다. 다음에는 매매협상, 에스크로, 모기지 론 일으키기에 대해 알아 보겠습니다.

16.1 # 2부 집사기[ | ]

< 집 고르기 >

한국에서와 마차가지로 미국에서도 지역을 고른 다음 본격적으로 집을 고르게 됩니다. 다만 다른 점은 한국에서의 인기 주거 형태가 아파트인 관계로 어느 단지, 몇평형, 몇층하면 인터넷등에서 가격을 얻어낼수 있습니다. 그러므로 어느 정도 자신의 예산에 맞는 아파트를 인터넷에서 고르고 현장 방문에서는 본인이 생각했던 부분과 실제가 다른지, 집이 얼마나 낡았는지 정도만 확인하면됩니다.

그러나 미국에서는 아파트가 매매의 대상이 아니라 임대 주택으로만 존재하고 매매 주택은 단독 주택(single house)와 타운홈(town home) 정도입니다. 이 의미는 다양한 평면과 각양각색의 평면을 가졌기 때문에 가격도 모두 다르고 선택에 따른 고려 사항도 많다는 의미입니다. 그러므로 한두집 정도를 보고 집을 결정하는 경우는 거의 없습니다. 집을 사고자 결심했다면 리얼터(부동산 업자)와 몇주간의 주말은 부지런히 돌아다녀야 합니다.

이런 것도 미국의 부동산 수수료가 비싼 이유가 됩니다. 집을 고르는 것 부터 시작해서 에스크로라는 매매 계약을 종료 절차까지 마치려면 최소 두달은 부동산 업자는 집 매매 당사자와 계속 긴밀히 협조하여 일을 해야하기 때문에 수수료가 무척 비쌉니다. 거래가의 6%를 수수료로 떼는데 보통 매도측 부동산업자와 매수측 부동산업자가 반반씩 받습니다. 수수료는 한국과 달리 파는측, 사는측 양쪽 다 내는 것은 아니고 파는측만 내게 됩니다. 하지만 결국은 파는 사람도 집값에 수수료 비용을 전가하기 때문에 명목상으로는 파는 사람이 내더라도 실질적으로는 사는 사람이 낸다고도 볼수 있습니다. 그러므로 (미안한 마음에) 부동산업자로 부터 충분한 서비스를 받지 않아서 마음에 드는 집을 구하지 못하는 것은 현명하지 못한 처사입니다. 어차피 그 돈은 자기 주머니에서 나가는 것이므로 충분한 서비스를 받는 것이 좋습니다.

< 매매 협상 >

마음에 드는 집을 골랐을 경우 집에 대한 매매 협상에 들어갑니다. 한국에서는 집주인이 호가를 부르면 그 가격을 기준으로 협상에 들어갑니다. 이때 부동산에 먼저 매물을 접한 사람부터 협상을 하는 선착순의 원칙이 일반적입니다. 그러나 미국에서는 매매 당사자간 협상은 일반적이 아니며 부동산업자를 통한 협상이 오갑니다. 이때 선착순의 원칙이 아니라 일정 기간을 정해 놓고 여러 매수자가 매수 가격을 제안(offer)합니다. 그래서 요즘같이 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많은 시장에서는 매도자가 내건 조건보다 비싼 가격에 매수 의사를 보내는 사례도 많습니다. 상상을 해보십시오. 팔려는 사람은 5억을 받고자 하는데 사려는 사람이 5억 1천만원을 내고 사려고 하는 것을… 미국에서는 이런일이 가능합니다.

집을 사려는 여러 매수자중에서 가장 맘에 드는 조건을 내건 매수자에게 매도자는 협상을 하겠다는 의사를 표명하면 본격적으로 매매협상이 시작됩니다. 거래 가격이외에도 에스크로 비용은 누가 부담하고, 등기 이전 비용은 누가 부담하고.. 이런식의 아주 구체적인 사항 하나하나에 대한 협상을 진행합니다. (우리는 귀찮아서 ‘그냥 알아서 해주세요’ 라고 하면 알아서 불리하게 합니다. ㅋㅋㅋ. 그러므로 미국인과의 협상은 최대한 쫀쫀하게 하는 것이 좋습니다.) 세부적인 조건의 협상이 끝나면 본격적인 에스크로(escrow)라는 과정에 들어갑니다.

< 에스크로 >

에스크로라는 것이 무엇이냐고 한마디로 딱 설명하기 어렵습니다. 그것은 한국에서 똑같은 개념의 절차가 없기 때문입니다. 에스크로는 한국으로 설명하면 부동산중개사, 법무사, 세무사, 은행에서 하는 일을 하나의 법인이 매도자와 매수자의 중간에서 교통정리 하는 일입니다. 즉 모든 행정적인 절차를 하는 것이 에스크로라고 보면 됩니다. 한국으로 말하면 등기부등본을 떼어서 권리 관계를 살펴보는 일부터 시작하여 지진이나 홍수, 화재의 가능성부터 시작해서 지난 몇년간 그집에서 누가 죽었는가까지 시시콜콜(?)한것 까지 모두 조사해서 매수자에게 알려줍니다. 이 사람들의 친절이 극에 달해서 그런 것은 아니고 매수후에 있을지도 모를 소송을 피하기 위함입니다.

그 다음에는 매수자로 부터 매입 대금을 받아서 매도자가 갚아야할 모기지 론의 잔금, 각종 수수료 및 세금등을 제하고 매도자에게 전달해주는 역할을 합니다. 그러므로 매도자나 매수자의 입장에서는 서로를 알수 없으므로 에스크로 회사에서 시키는대로만 하면 된다고 할수 있습니다. 보통 에스크로의 기간은 30일에서 60일 정도의 기간에 걸쳐서 합니다.

이 에스크로는 우리에게 생경하지만 여러모로 합리적인 제도입니다. 우리나라도 장기적으로는 받아들여할 제도가 아닌가 생각합니다. 미국에서는 실거래가 위주로 과세가 됩니다. 다운 계약서라는 것은 있을수도 없습니다. 그러나 이것은 그 사람들이 우리보다 정직해서 그런 것은 절대 아닙니다. 에스크로 회사가 등기, 잔금 정산, 관리비 정산등 모든 행정적 거래를 주관하기 때문에 에스크로 회사의 협조 없이는 매수/매도자의 담합에 의한 다운 계약서 작성은 있을수 없습니다.

담합을 할수 없는 이유는 거래 대금 자체가 에스크로 회사를 통해서 이루어지기 때문입니다. 즉, 매도자와 매수자는 만날수도 없으며 매수자가 대금을 에스크로 회사로 납입하면 에스크로 회사에서 은행 대출금, 복비등 모든 비용을 제하고 정산된 차액만을 매도자에게 전달합니다. 그리고 거래 금액을 등기하기 때문에 모든 세금이 이 비용을 기준으로 과세됩니다.

그러면 에스크로 회사까지를 낀 담합을 상상할수도 있지만 미국이라는 나라 자체가 불법을 하다가 걸리면 한마디로 ‘아작’을 내 놓는 나라기 때문에 이런 시도는 할수 없습니다. 우리 같이 걸리더라도 30일 면허 정지 또는 5백만원 이하의 벌금이런 것이 아니라 회사 자체를 날려 버리죠. 그러니 수수료 몇백불 더 받겠다고 몇십만불짜리 회사를 날리는 모험을 하는 회사가 나올수 없는 상황입니다.

우리나라에서는 법무 법인이나 일정 규모 이상의 부동산 법인이 그 역할을 할수 있을 것 같습니다. 공신력 제고를 위해 일정 규모 이상의 자본금을 갖추고 공탁금을 걸거나 보험을 들어야 자격을 주는 것도 좋을 듯합니다. 양도세이든 보유세이든 실거래가 과세가 실현되려면 거래 과정이 투명해야하고 이를 위해 제3의 기관이 필요한 것입니다.

< 모기지 론 >

에스크로와 더불어 중요한 과정이 대출을 일으키는 것입니다. 보통 주택담보 대출을 일컬는 것이 모기지 론입니다. 대출 기간은 최장 30년입니다. 고정 금리를 기준으로 하면 15년과 30년짜리가 있으며, 변동 금리도 있습니다. 변동 금리는 1,3,5년짜리가 있는데 5년짜리라는 의미는 5년간은 금리를 고정시키고 그 다음해부터는 금리를 시세와 연동시킨다는 의미입니다.

론을 일으킬때 중요한 요소가 각 개인의 신용도 (credit)입니다. 미국 사회에서는 크레딧을 쌓는 것이 중요한 일중 하나입니다. 처음 미국에 이민와서 황당한것이 이 크레딧 제도입니다. 한국에서 그 사람이 무슨 일을 했건, 은행에 현금이 얼마나 많이 있건, 그런 것은 크레딧과 아무런 관련이 없습니다. “그 사람이 얼마나 평소에 돈을 잘 갚냐?”가 크레딧의 요체인데 크레딧을 쌓으려면 자동차등 할부금이나 신용 카드 대금등을 제때에 갚아야 하고 전기료등 각종 공과금을 빠트리지 말아야 합니다. 아뭏튼 고의던 실수든 제때에 돈을 내지 않으면 그 이상의 불이익이 따라 붙습니다. 문제는 크레딧이 전혀 없는 외국인으로서는 처음에 크레딧을 쌓을 기회조차 얻기 어렵기 때문에 초기에 불이익이 많습니다. 미국에서의 크레딧은 객관적인 점수로 나타납니다. 보통 720점 이상이 되어야 좋은 크레딧 (Good Credit)이라 하여 집을 살때 좋은 조건으로 대출을 할수 있습니다. 개인의 크레딧에 따라 이자율도 달라집니다.

< 주택 관련 세제 >

미국의 주택 관련 세제는 우리와는 거의 반대 방향입니다. 우리는 거래세 위주의 정책을 펴는 반면 미국은 보유세 위주의 정책을 펴고 있습니다. 첫째, 등록세와 취득세가 거의 없습니다. 등록에 필요한 실 비용 정도만을 징수합니다.

둘째, 양도세 부담이 적습니다. 보유 기간과 관계 없이 2년 실거주라면 면세 요건이 됩니다. 2년 실거주라는 조건도 최근 5년간 합산 기간입니다. 즉 4년전에 1년 살다가 이사갔다가 다시 와서 1년을 마저 살아도 인정해 줍니다. 이런 조건에 충족하지 못한다면 양도소득세를 내야 하는데 세율은 양도차익의 15% 또는 5%입니다. 세금을 내야 할 사람의 소득이 약 52,000달러 정도 이하일때는 5% 세금, 그 이상의 고액 연봉자일때는 15%의 세금을 내게됩니다.

셋째, 거래세가 적은 대신 보유세가 장난이 아닙니다. 보유세는 카운티에 내는 재산세 (Property Tax)와 멜라로스 (Melaos)라는 것이 있습니다. 카운티라는 것은 주(state) 아래에 있는 행정단위로 우리로 말하면 군과 같은 단위이지만 규모나 인구면에서 보면 한국의 도 정도 규모입니다. 멜라로스라는 것은 지역 개발 기금으로 보면되며, 멜라로스라는 사람이 주창하였다 하여 보통 멜라로스라 부릅니다. 이 세금으로 그 지역에 가스관을 신설한다던지 공원을 만든다던지 또는 학교를 만들고 운영을 하게됩니다. 카운티 전체에서 집행하는 것이 아니라 작은 도시나 동네 (커뮤니티) 단위로 집행하게 됩니다. 이렇기 때문에 집값이 비싼 동네는 멜라로스도 비싸기 때문에 많은 예산을 확보하게되고 그 예산을 그 지역 발전을 위해 재투자하게되며 그것 때문에 그 지역 인프라가 더 좋게 되어 결국에는 집값이 더 오르게 됩니다. 단위는 다르지만 한국 아파트의 특별수선 충당금과 비슷한 개념으로 보면됩니다.

이 재산세와 멜라로스를 포함하여 실거래가의 1.5%~2%를 매년 보유세로 징수합니다. (지역에 따라 다름) 50만달러 짜리 집이라면 1년에 7500달러에서 1만 달러의 보유세가 나간다고 보면됩니다. 원화로 환산한다면 한달에 세금이 백만원씩입니다. (일년이 아닙니다.) 그렇기 때문에 이런 세금이 임대료에 전가가 되어 임대료가 비싼 것입니다. 미국에서의 주거 비용은 집의 소유 여부를 떠나서 자기 소득의 33%~40%입니다.

과세 기준을 달리하여 강남의 재산세가 70%가 오른다는 보도가 있었습니다. 70%가 아니라 700%가 오른다하여도 미국에 비하면 많은 세금은 아닙니다. 그러나 우리의 경우 조세저항이라는 단어가 쉽게 나옵니다. 반면에 미국 사람들은 그 많은 보유세에 대해서도 별로 불만이 없습니다. (물론 적게 내라하면 좋아하겠지요.) 이 차이는 무엇일까요? 미국 사람들이 납세 정신이 투철해서 그런 것일까요?

가장 큰 차이는 자치 제도에 대한 인식입니다. 미국에서는 “우리가 돈을 추렴해서 우리가 쓴다. 이것이 세금이다.” 이런 개념이 강합니다. 그러므로 공정한 룰만 만들면 누구나 승복을 하고 기쁜(?) 마음으로 세금을 내게됩니다. 내가 낸 세금으로 우리 집 근처가 깨끗해지고 공원이 많이 생기고, 우리 아이들이 잔듸가 깔린 학교 운동장에서 뛰어 놀고, 동네가 안전해지고… 결국은 우리 동네가 좋아지고… 세금 내는 것이 하나의 투자처럼 여겨지는 것입니다. 이런 의식이 모두에게 있는 것입니다.

그러나 우리는 불행하게도 아직까지는 투명성 확보에는 시간이 필요한 것 같습니다. 나 혼자 실거래가를 정직하게 신고해도 정직한 사람만 세금을 많이 내는 사회, 내가 낸 세금이 나도 모르게 북한에 가있는 정치 현실 (인류애적인 측면에서 북한을 돕는다는 것은 매우 바람직한 일입니다. 그러나 투명성이 문제죠.), 내가 낸 세금이 나를 위해 쓰여지는 것이 아니라 어디다 쓰여질지 모르는 상황이 조세 저항이라는 형태로 나타나는 것 같습니다. 극단적으로 표현하면 세금을 ‘추렴’의 개념이 아니라 ‘삥’으로 인식하는 것으로 보입니다. 그것을 가장 극단적으로 나타낸 말이 “소득이 있는 곳에 세금이 있다”입니다. (뒤의 세금이라는 단어를 ‘추렴’이라는 단어와 ‘삥’이라는 단어로 대체하여 보십시오. 어떤 것이 말이 되나 알수 있습니다.)

우리나라도 정부에서 주장하는 바와 같이 실거래가 위주의 과세 제도로 가야합니다. 그러나 이에 선행하는 제도의 정비가 필요할것입니다. 이러한 정비후에 보유세를 강화하여 점차 ‘나눔의 세상’으로 나가야 할것입니다. 다 같이 조금씩 세금 더 내서 좋은 세상을 만들자고 하면 누가 반대하겠습니까?

미국 부동산 제도를 설명하다가 갑자기 주제가 세금제도로 바뀐 감이 있는데… 다음번에는 미국에서 집을 사는 것에 대한 손익 계산을 해보겠습니다.

17 # 23탄 다차원 재테크[ | ]

2003-08-11 08:21

물리학이나 수학 용어중에 차원(dimension)이라는 용어가 있습니다. SF 영화에서 하도 인용을 많이해서 이제는 누구나 그 개념을 알고 있죠. 아시다시피 1차원은 선의 세계입니다. 2차원 세계는 면의 세계이고, 우리가 사는 3차원의 세계는 입체의 세계이지요. 이론적으로는 우리가 인지하지 못하는 4차원 이상의 다차원의 세계도 있을 수 있지요. 커다란 백지에 일직선을 그어봅시다. 그리고 직선을 사이로 어떤 사물 B가 지그재그로 교차한다고 가정해보죠. 직선이라는 일차원의 세계에 사는 사람 A에게는 이차원에서 온 방문자 B는 마치 눈앞에서 갑자기 나타나거나 사라지는 괴기한 존재입니다. 이 광경을 목격한 일차원 사람이 다른 친구에 그 사실을 이야기한다 해도 그것을 믿지 못하는 사람들에게 정신병자 취급을 받을 것입니다.

우리는 3차원 세계에 살고 있기 때문에 1차원이나 2차원 또는 3차원 세계에서 발생하는 일에 대해 너무나 당연하게 생각하고 삼차원적으로 사고를 합니다. 그러나 재테크에 있어서도 삼차원적으로 생각을 하는지는 이 글을 통해 다시 한번 생각해 보겠습니다.

< 기준의 다 차원>

시골에서 자라신 나이 많으신 분중에 “장에 가서 쌀 사올께”라는 표현을 들어 본 분이 혹시 있으신지요? 슈퍼에 가서 쌀을 산다라는 의미가 아닙니다. 쌀 농사가 주업인 농촌에서 쌀을 사온다는 것이 넌센스인데… 그 의미는 ‘쌀을 팔아서 돈을 사온다’는 의미입니다. 왜 그런 표현을 쓰냐고 귀찮게 따라다니는 꼬마 아기곰에게 어른들은 “쌀은 반대로 표현한다”라는 말씀만 해 주시더군요. (60년대 이야기이며 TV가 보급된 지금은 이런 표현은 시골에서도 사용하지 않습니다.)

어렸을때는 그 말을 전혀 이해하지 못했는데… 그 말이 이해된 것은 정작 세월이 한참 지나서 입니다. 그 말은 ‘돈의 상대성’을 의미합니다. 옛날에는 쌀이 지금의 돈 처럼 사용했기 때문에 ‘쌀 = 돈’이라는 동의어가 되었던 것입니다. 일제 강점기나 해방후 혼란기를 통하여 신용할수 없는 돈의 가치보다는 현물인 쌀이 교환 가치가 더 있었기 때문에 쌀을 돈처럼 썼던 것입니다.

그러나 요즘에는 이렇게 쌀로 교환 가치를 측정하는 일은 없습니다. 돈이라는 단일 잣대로 부의 가치를 측정하는 것으로 보입니다. 만약에 세상에 부를 측정하는 가치로 돈말고 다른 것을 가지고 측정을 한다면 어떤 일이 일어 날까요? 혼란스러운 일들이 벌어질까요? 그러나 재테크의 세계에서는 재미있게도 돈이라는 하나의 가치 기준만이 있는 것이 아닙니다. 재테크에 성공한 사람들중에는 ‘돈이 따라 붙는다’라는 표현을 쓰시는 분들이 많습니다. 그런 분들의 사고를 분석해 보면 돈이라는 하나의 가치만을 쫓아 다니지는 않습니다. 여러가지 가치를 혼재하여 사용합니다.

삼성전자의 지분을 확보해야 하는 이건희 회장의 입장에서는 삼성전자의 주가가 오르면 이익일까요, 손해일까요? “이 사람 바보 아니야? 삼성전자 주가가 30만원에서 42만원으로 오르면 자산이 40% 늘어나니까 당연히 좋지.” 그렇게 생각하실 것입니다. 그러나 꼭 그렇지는 않습니다. 주가가 오르더라도 지분이 늘어나는 것이 아니며 현금화를 위해 지분을 줄일수 없기 때문입니다. 오히려 유상 증자등에 들어가는 현금 부담을 고려해 보면 주가의 폭등을 지배주주의 입장에서는 반기는 것만도 아닙니다. 이건희 회장의 입장에서는 돈의 가치보다는 지분의 가치가 더 큰 것입니다.

만약 주식을 하신다면 이렇게 생각을 해보는 것도 가능합니다. 주식 자금이 2천만원이라면일단 망하지 않을 주식을 선택한 다음 그중 1천만원 어치를 그 주식을 매입합니다. 그리고 자기가 선정한 박스권내에서 가격이 그 이하로 떨어지면 그 주식을 더 매집하고, 그리고 주가가 박스권보다 높을때는 보유 주식의 일부를 매도하면 됩니다. 주가가 오를때는 차익을 현금화 할수 있는 좋은 기회이지만, 주가가 떨어질 때도 주식수를 늘일수 있는 호재라고 생각한다면 주가가 떨어진다고 스트레스 받지는 않습니다.

주위에 돈을 많이 모은 분들중에는 자산의 포트폴리오를 잘 구축하신 분들이 있을 것입니다. 그러나 이분들이 단순히 위험을 회피하기 위해 임의로 포트폴리오를 구성한 것 만은 아닙니다. 어떨때는 주식으로 어떨때는 부동산으로 어떨때는 현금으로 보유 비중을 조정하지만 그 전제 조건은 자산의 증가입니다. 이분들이 포트폴리오를 구성하는 개개의 요소의 등락에 대해 민감하게 반응한다면 그 스트레스를 감당하기 힘들것입니다. 강남의 부자중에는 강남 집값의 급등락에 크게 신경을 안쓴다고 합니다. “집값이 오른다고 그것을 팔것도 아니고, 떨어지면 하나 더 사지 뭐” 이렇게 생각을 하는 사람이 많다고 합니다.

이에 비해 아이러니컬하게도 ‘돈’에 대해 집착이 크면서도 큰돈을 모으지 못하는 사람들이 많은데… 이것은 판단 기준이 ‘현금’이라는 돈 하나에만 있기 때문이기도 합니다. 돈 1억은 10년이 지나도 1억입니다. 은행에 넣어두면 이자가 붙기는 하지만 그 이자 수준은 그 돈을 활용(레버러지)하는 제삼자가 얻는 이익을 그 제삼자와 은행과 공유하는 수준입니다. 그것이 시장 금리입니다. (경제가 불황이라서 그 돈으로 얻는 이익이 작다면 금리 수준도 떨어지는 것이고 경제가 호황이라서 그돈으로 레버러지하여 얻는 이익이 크다면 돈을 빌리려는 사람도 많아지면서 금리가 올라가게 되는 것입니다. )

또 하나 큰돈을 만들지 못하는 사람들이 투자에 망설이는 것은 가치의 상대성과도 연관이 있습니다.

< 가치의 상대성 >

램브란트의 명화가 5억이라고 가정해 보죠. 이 가격이 비싼 것일까요? 요즘 표현으로 ‘거품’일까요? 어떤 사람은 “무슨 그림 쪼가리가 몇억씩하느냐 그림 물감등 재료비에다 일당만 쳐서 몇십만원이면 되지.”라는 사람이 있을수도 있고, “세상에서 단 한점밖에 없는 명화가 강남 아파트 한채 값도 안되니 너무 싸다.”라고 생각하는 사람이 있을 수가 있습니다. 두 사람의 입장에서는 서로를 이해하기는 힘들지만 현실적으로 두 부류는 존재합니다.

아파트 가격도 마찬가지입니다. 어느 특정 시점의 가격이 ‘거품이다’, 또는 ‘저평가되었다’ 라고 말하기는 어렵습니다. 어떤 부류의 사람은 부부가 5년 정도만 열심히 일하면 어렵지 않게 아파트를 살수 있다고 생각하는 반면, 어떤 부류의 사람들은 평생을 저축하여도 좋은 아파트는 사기 어렵다고 생각하기도 합니다. 특정 시점의 평균 시장 가격은 두 부류의 구성비와 관련이 깊습니다. (그러나 개별 가격을 이끌어 내는 것은 이와는 별개의 메커니즘에 따라 움직입니다.)

같은 5억이 있더라도 어떤 사람은 아파트부터 사서 맘편하게 내집에서 살자고 생각하는 반면 어떤 사람은 “그 돈을 왜 묶어 놓느냐? 2억짜리 전세에 살면서 나머지 돈으로 여행도 다니고 편히 쓰지”라고 생각하기도 합니다. 5천만원 짜리 외제차를 보면 “와.. 이렇게 다양한 기능이!! 정말 돈이 아깝지 않네..”하는 분이 있는가 하면, “차는 돈을 먹는 요물이여… 5년이면 감가상각으로 없어 질것에 뭐하러 투자를 해?”라고 생각하시는 분도 있습니다.

전세 값도 마찬가지입니다. A라는 사람은 잘나가는 변호사로서 그의 시간당 임금은 5만원입니다. 그의 친구 B는 평범한 회사원으로 그의 시간당 임금은 1만원입니다. 두 사람의 직장은 테헤란로입니다. 이 두사람은 나름대로의 소신(?)이 있어서 전세를 살고 있습니다. 직장에서 30분걸리는 대치동의 전세는 2억 5천만원이고 직장에서 1시간 걸리는 경기도 Y시의 전세는 1억입니다. 자 이 두사람은 어디에 사는 것이 경제적 이익일까요? 전세 차익 1억 5천만원의 금융비용을 감안하면 Y시에 사는 것이 이익이라고 생각하시는 분들이 많을 겁니다. 계산을 해보죠. 연리 6%로 은행에서 1억 5천만원을 빌리면 1년 이자가 9백만원입니다. 즉, 대치동에서 살면 1년에 9백만원이 날라가는 것입니다.

A나 B나 대치동에 살게 되면 출퇴근에 절약되는 시간은 하루 왕복1시간씩입니다. 근무일을 250일로 보면 연간 250시간의 차이가 나는 것입니다. 이것을 각자의 시간당 임금에 대입하면 A는 1250만원, B는 250만원의 가치로 환산할수 있습니다. 즉, A의 입장에서는 대치동에 사는 것이 1년에 350만원씩 이득을 가져오는 것이만, B의 입장에서는 650만원이나 손해가 나는 선택입니다. 사람에 따라서 현재의 전세가격이 비쌀수도 있고 쌀수도 있는 것입니다.하나의 잣대를 가진 사람이 볼때는 대치동 사는 것이 바보처럼 보이고 그 전세 값이 거품처럼 보일 것입니다. 그러나 대치동 사는 것이 Y시에 사는 것보다 이득인 사람도 있는 것입니다.

< 맺음말 >

“세상의 모든 것이 상대적이니 현실에 순응하고 그저 그려러니 하고 살아라.”가 이 글의 결론은 아닙니다.

“하나의 잣대만 가지고 다양한 사물을 판단하려는 사람과 잣대, 저울등 여러개의 측정도구를 가지고 사물을 판단하는 사람은 행동 양식이 다르니 우리도 그것을 배우자”라는 것입니다. 잣대가 하나일 경우는 두가지 선택 밖에 없습니다. 잣대가 두개일때는 선택의 폭이 4개로 늘어남니다. 잣대의 수에 따라서 선택의 폭은 2의 n승으로 늘어 나게 되는 것입니다. 물론 이것은 사고의 폭, 선택의 폭이 늘어 난다는 것이지 잣대가 여러개라고 재테크가 반드시 성공하는 것은 아닙니다. (모르는 것이 약이라고, 하나의 판단 기준을 가진 사람이 둘중에 하나를 찍었는데 그것이 정답일수도 있고, 우리는 4지 선택에 익숙해져 있기 때문에 선택이 다양하면 오히려 판단을 못할수도 있거든요. ^^)

부동산 시장에서도 마찬가지 입니다. A와 B라는 사람이 강남의 6억원짜리 아파트와 현금 4억원이 있다고 가정합시다. 현금이라는 하나의 잣대만을 가지고 있는 B의 입장에서는 자신의 자산은 10억원입니다. 그러나 부동산과 현금이라는 두개의 잣대를 가지고 있는 A라는 사람의 입장에서는 집한채와 4억원입니다. 같은 이야기처럼 보이지만 행동 양식에 커다란 차이가 보입니다. 가령 그 아파트가 4억원으로 떨어졌을때 B라는 사람은 추가 폭락을 두려워해서 그 집을 팔 가능성이 높습니다. 그러나 A라는 사람은 현금의 시각에서 B와 같이 사고할수도 있고, 부동산의 시각에서 집을 한채에서 두채로 늘릴수 있는 호기라 생각해서 아파트 또 한채를 살수도 있습니다. A의 입장에서는 사고의 폭과 선택의 폭이 B보다 넓은 것입니다. 하지만 그 결과에 대해서는 속단을 내리기는 어렵습니다. 향후 경기 전망과 정부의 통화 정책과 깊은 상관 관계를 가지고 있기 때문입니다.

B의 입장에서는 폭락의 공포에 쌓여 있지만 A에게는 선택의 폭이 있습니다. “한국의 성장은 끝이 났기 때문에 향후 디플레이션이 진행될것이고 정부에서는 과거의 방만한 통화 정책을 반성하고 강력한 통화 환수 정책을 펼것이다.”라고 믿으면 아파트를 팔면 되는 것이고, “노무현 대통령의 공약인 7% 성장까지는 불가능하겠지만 아직도 한국은 성장 잠재력이 많은 나라이며, 정부에서도 여러 공약 사항을 수행하기 위해 통화 공급을 늘일 가능성이 있으므로 인플레이션이 예상된다.”고 믿으면 아파트를 사면 되는 것입니다.

그러면 그것이 부동산이던 주식이던 금이던 외화이던 골동품이나 그림이던 보석이던 모든 투자는 재테크 성공의 지름일까요? 문제는 다양한 잣대를 가지는 것은 좋으나 이것을 재테크의 성공과 연결시키려면 그중에서도 보편 타당한 잣대를 골라내는 것이 중요합니다.

첫째, 희소성이 있어야 합니다. 공산품과 같이 공급이 무제한인 것은 투자 가치가 떨어집니다.

둘째, 수요가 꾸준히 있어야 합니다. 램브란트의 명화나 보석이나 수석이나 이런 것들은 희소성이 높습니다. 그러나 수요층이 한정되어 있고, 그나마 경제 상황에 따라 수요에 부침이 있을수 있습니다. 수요가 줄 경우 환금성등 문제가 있습니다.

세째, 너무 앞선 것도 문제가 됩니다. 한 백년후에는 빛을 볼 것에다 투자하는 것이 아니라 현재 또는 가까운 미래에 사람들의 인기를 끌 대상에 투자가 되어야 합니다. 투자는 미인 선발대회와 마찬가지입니다. 돈을 버는 사람은 딱 한발짝만 먼저 판단하고 행동하는 이들입니다.

네째, 감가상각이 큰것은 투자의 대상에서 제외해야 합니다. 멋진 외제차가 보기에는 좋을지는 모르지만 그것은 투자가 아니라 소비입니다. (어떤 사람은 그 차를 이용하여 멋진 여자와 사귈수 있다면 그것도 투자라고 강변할수도 있겠지만, 그런 것에 이끌려 온 사랑은 그 차의 감가상각 연한과 같이 될수 있습니다.)

자신의 생각을 좁히면 상대를 이해하기 어렵습니다. 중세 유럽에서도 자신의 지식으로는 이해되지 못한 것은 모두 마녀의 짓으로 돌렸습니다. 강남집값이 다시 술렁인다고 합니다. 자신이 이해하지 못하는 경제 상황을 투기꾼때문에 생기는 현상이라고 설명하는 것은 저차원적인 접근 방법입니다. 자신을 기존의 사고 틀 안에 묶어 둘 필요는 없습니다. 생각을 바꾸면 또 다른 세상이 보입니다.

P.S. 이글은 단순히 강남이나 부동산에 투자하라는 이야기가 절대 아닙니다. 그것은 하나의 투자 예일뿐입니다. 그보다 다양하고 투자 가치가 있는 대상이 많이 있을수 있고 그 대상은 시간의 흐름에 따라 계속 변하기 때문입니다.

18 # 22탄 담합은 가능할까?[ | ]

2003-07-28 06:09

부동산 시장에서 담합이 가능할까요?

통상「담합」으로 불리는 공동행위는 공정거래법상 사업자가 계약이나 협정등의 방법으로 다른 사업자와 짜고 가격을 결정하거나 거래상대방을 제한함으로써 그 분야의 실질적인 경쟁을 제한하는 행위를 말합니다. 이에 반대되는 말은 「자유 경쟁」이며 시장 경제는 이 자유 경쟁을 전제로 한 것이기 때문에 이 담합행위는 비난을 받는 것이고 정부에서도 강력히 제재를 가하고 있는 것입니다. 엄밀히 말해서 「담합」이라는 용어는 사업자간의 불법 행위를 말하지만 이 글에서는 우리가 흔히 말하는 일반적인 의미에서의 담합 행위까지 범위를 넓혀서 생각해 보겠습니다.

부동산 시장에서 생각할수 있는 담합은 크게 4가지입니다.

첫째, 건설업자들간의 분양가 결정에 대한 담합
둘째, 시세 차익을 노리고 작전을 펴는 투기꾼간의 담합
셋째, 자기 재산을 지키려는 유주택자간의 담합
넷째, 내집 마련을 싸게 해보려는 무주택간의 담합
이 네가지에 대해 살펴보겠습니다.

< 건설사간의 담합 >

끝없이 올라가는 분양가를 보면 건설사간에 어떠한 담합이 있지 않을까하는 의심의 눈초리는 한번씩 줄수 있습니다. 몇가지 가능한 유형을 살펴보겠습니다.

첫째, 어느 특정 지구 분양가를 ‘일정 가격 이상으로 책정하자’는 담합이 있을수 있습니다. 담합이 성립하려면 담합의 필요성이 대두되어야 합니다. 즉, 시장 경쟁이 치열하여 서로 제살 깍아먹기 경쟁에 나설때 ‘담합의 유혹’이 발생합니다. 그러나 지난 수년간과 같이 미분양이 거의 발생하지 않는 시장분위기에서는 담합이라는 용어는 어울리지 않습니다. 어떤 양심(?) 있는 회사가 나타나서 주주나 종업원의 이익에 반하기는 하지만 무주택 서민을 위하여 분양가를 실제 원가에 근접하게 책정한다고 했을때 다른 건설사에서는 자신들의 이익을 지키기 위하여 담합을 시도할 것입니다. 그러나 현실 세계에서는 그런 회사는 있을수가 없다는 것이 문제입니다. 90원에 팔아도 사려는 사람이 줄을 선다면 이를 무리하게 80원에 팔려는 회사는 없기 때문입니다. 그러므로 지금까지는 담합의 필요성을 느끼지 못했을 것입니다. 그러나 분양권 전매가 제한되고 있는 상황하에서는 시장은 실수요자 위주로 개편되고 있습니다. 이럴때는 경쟁력이 떨어지는 아파트는 미분양이 발생하기 쉽습니다. 그러므로 미분양 사태를 막기위해 자금력이 취약한 중소 건설업체를 중심으로 공격적인 가격을 책정하려는 움직임이 있을수 있습니다. 이때 대형 건설사로 부터 담합의 유혹이 있을수 있는데, 이러한 담합은 담합을 주도한 일부 대형 건설사를 제외한 공급자나 소비자 모두에게 손해이므로 정부에서는 이를 감시해야 할 것입니다.

둘째, 활황장에서도 소비자의 심리적 저항선을 깨기 위해 담합이 시도될수 있습니다. 가령 시장 가격이 80원에 형성되어 있는데, 90원으로 끌어 올리기 위하여 쓰는 방법입니다. 이상한 업체를 하나 내세워서 100원의 가격을 책정하는 방법입니다. 당연히 100원인 업체는 상당분이 미분양되지만 그 가격에 놀란 소비자들은 유명 브랜드의 업체가 90원에 분양하는 것에 대해서는 오히려 싸다고 느껴지는 착시현상을 이용하는 것입니다. 맨 처음 바람을 잡다 미분양된 물량에 대해서는 나머지 업체가 일정 부분씩 떠안더라도 업계 전체적으로는 그것이 이익으로 돌아갈수 있으므로 담합의 여지가 있는 것입니다.

세번째, 재개발/재건축 조합 물먹이기입니다. 어느 조합이건 이익을 극대화하기 위해서는 일반 분양분의 분양가를 높게 책정하고 시공사의 건설 단가는 낮게 책정하려 할것입니다. 그러므로 조합의 입장에서는 시공사간 경쟁 입찰을 유도하는데 이것이 생각대로 쉽지가 않습니다. 조합원들이 선호하는 브랜드가 한정되어 있기 때문에 몇몇 유명 건설사간의 담합으로 조합 길들이기가 가능합니다. 즉, 일부 업체가 입찰에 참여를 하지 않는 것입니다. 홀수달에는 A,B,C 업체가 짝수달에는 D,E,F 업체가 입찰에 참여하지 않으므로서 재개발/재건축 시장에서 나눠먹기를 시도할수도 있습니다.

건설사간의 담합 가능성은 상존합니다. 특히 세번째는 참여자가 적기 때문에 가장 쉬운 방법입니다. 그러나 지금의 사회분위기에서는 담합 행위 적발시에는 회사의 폐업까지도 생각하여야 하기 때문에 건설사간에 담합이 있다고는 보지는 않습니다. 그러나 법망에 걸리지 않는 ‘암묵적인 담합’이라도 이루어 지지 않도록 정부에서는 감시를 하여야 하며 소비자는 현명한 판단으로 시장에서 그 결과를 보여주어야 할 것입니다.

< 투기꾼간의 담합 >

주식 시장에서는 ‘작전’을 통하여 주가를 조작하는 사례가 많습니다. 몇몇 작전 세력이 전주를 모으고, 지분이 적은 기업주에게 협조하지 않으면 지분을 확보하여 경영권을 뺏는다고 협박하여 자기 편으로 만들고, 한두명 아날리스트를 매수하면 작전은 거의 끝난 것입니다. 일단 주가가 쌀때 이를 대량으로 확보하여 가지고 있다가 자기들간에 거래를 일으켜 거래량을 늘입니다. 이와 함께 인터넷 사이트를 통해 신기술 개발 설, 외자 도입설들을 솔솔 풍깁니다. 이러면 정보에 민감한 개미들이 달려 붙기 시작하며 거래량은 늘어나기 시작합니다. 거래량은 주가의 선행지수라고 믿는 순진한 개미 투자가들이 달려 붙기 시작할때 기업에서는 풍문으로 나돌던 호재에 대한 공시를 합니다. (어느 기업이나 공시할만 건은 한두개씩 가지고 있죠.) 특정 아날리스트가 이를 긍정적으로 평가를 하게되면, 이에 화답하듯 시장에서의 거래량은 폭발적으로 늘어나게 됩니다. 이때를 노려 작전 세력들은 자기 물량을 털며, 기업주는 유상증자를 시도합니다.

이런 주식 시장에 익숙한 사람들은 부동산도 같은 시각으로 보려는 경향이 있습니다. 주식 시장의 작전세력을 부동산 시장에서는 투기꾼이라 부르고 싶어하며 이러한 투기꾼의 존재가 실존한다고 믿고 있습니다. (이에 대해서는 정부나 언론의 책임도 있죠.) 그러나 과연 투기꾼이 있을까요? 그리고 부동산 시장에서 작전이 가능할까요?

주식시장에서 작전이 벌어지는 것은 삼성전자나 은행주와 같은 대형주가 아닙니다. 물량이 적은 중소형주가 작전 세력의 타겟입니다. 그것은 자금 동원력의 한계 때문입니다. 종합주가 지수를 상대로 작전을 벌일수가 없기 때문입니다. 부동산 시장도 마찬가지입니다. 전투연(전국 투기꾼 연합)이라는 것이 있어서 1천억원의 펀드를 구성했다고 가정해보죠. 그것으로 강남의 아파트를 몇채나 살수 있을까요? 불과 1백여채 밖에 살수 없습니다. 이 정도의 물량으로는 한두개 단지의 시세에 영향을 미칠수 있을 것입니다. 주식 시장은 특정 종목을 매집하는 것이 의미가 있습니다. 종목마다 특성이 전혀 다르기 때문입니다. 그러나 대치동의 삼성 래미안을 전투연에서 먹이감으로 삼았다고 그 시세를 올렸다고 해서 그것이 무슨 의미가 있을 까요? 실수요자는 그 근처의 선경이나 우성을 훨씬 싼 값에 살수 있다면 대치동 래미안을 살 이유가 없기 때문에 그 작전은 실패할수 밖에 없습니다. 이것이 부동산 시장에서 작전이 어려운 근본적인 이유입니다. 부동산 시장은 주식 시장과 전혀 다릅니다. 그러므로 실제로 투기꾼이라는 것 자체가 언론과 정부가 만들어 낸 허상으로 보이지만, 혹시 이런 사람들이 몇몇 있다해도 이들이 이해를 같이 하는 하나의 집단이 아니라는 점에서 담합은 어렵습니다. 백번 양보해서 이들이 전투연을 만들어 담합을 시도한다해도 부동산 시장의 규모나 성격상 그들이 시장을 좌지우지할 능력은 없습니다.

< 유주택자 또는 무주택자간의 담합 >

간혹 아파트 반상회 또는 부녀회에서 자기 단지의 아파트 값을 일정 수준 이상으로 유지하기 위해서 담합을 시도하는 것 같습니다. 과거에도 강남을 필두로 아파트 값이 요동칠 때마다 분당, 목동등 2차 진원지에서는 단지별로 이런 시도들이 있었던 것으로 알려져 왔습니다. 그 다음에는 일산등 신도시에서 분당의 아파트 가격에 자극을 받아 “우리도 분당보다 못할것이 무엇이냐?”며 가격 상승을 주도했다고 합니다. 가격 보합기나 하락기에도 마찬가지로 일정 가격 이하로 급매물이 나오면 그 매물을 내논 이웃과 싸움이 벌어지기도 한다는데 정말 그렇다면 안타까운 일입니다.

사람마다 모두 처한 상황이 다릅니다. 일가구 다주택자처럼 투자용으로 사놓은 사람도 있을수 있고, 일가구 일주택자중에서도 더 투자 가치가 좋은 곳으로 이사하려는 사람도 있고, 재정 상태가 좋지 않아서 집을 줄여 가려는 사람도 있을 수 있습니다. 입장이 모두 같을수는 없습니다. 그러므로 자신의 입장을 전제로 남에게 강요해서는 절대 안되며, 반대로 그런 담합의 시도에 응할 필요는 없습니다.

무주택자간의 담합도 마찬가지입니다. 과거에는 무주택자들간에 연계가 안되었기 때문에 담합의 가능성은 제로였습니다. 그러나 인터넷이 일반화되면서 과거보다는 연계가 쉽게될수 있는 환경이 되었습니다. 그리하여 몇몇 동호회를 중심으로 “지금 집을 가진 사람들은 모두 투기꾼이니 무주택자들이 담합을 하여 일정 기간 동안 집을 안사주면 집값은 추가 수요가 없으므로 떨어 질수 밖에 없다.”라는 극단적 담합론을 내세우기도 합니다. 이것이 가능할까요?

현실적으로도 가능성이 제로이지만 논리적으로도 모순 투성이의 주장입니다.

첫째, 담합은 이해가 같은 사람 사이에서 가능합니다. 그러나 집값 하락을 주장하는 사람들간에도 구성원이 여러 부류입니다. 자신의 자산이 늘어가는 속도에 비해 집값 상승율이 빨라서 이것에 당혹감을 느끼는 순수한 사람들(A그룹)이 있는가 하면, 지난 집값 상승기때 팔고 나서 자기가 팔았던 물건이 떨어지면 더 싸게 살려는 투기 성향을 가진 사람(B그룹), 주식 시장에 너무 많은 돈을 묶어 놔서 부동산 시장의 돈이 주식 시장으로 옮겨와주기를 바라는 사람(C그룹), 어차피 부모에게서 물려 받을 집이 하나 있으니 내집 마련을 하면 좋고 아니면 몇년 새집에서 전세 살다가 부모님한테 물려 받으면 되는 뱃속 편한 사람(C그룹), 어차피 몇년후에 근거지가 있는 지방으로 내려가거나 이민등으로 집을 당장 마련할 계획이 없는 사람인데 주위 사람이 수도권의 부동산으로 돈좀 만졌다니까 괜히 이죽거리는 사람(C그룹)등 다양한 이해 당사자들이 상존합니다. 이중 B그룹은 만약 집값이 떨어진다면 제일 먼저 살 부류이며, C그룹은 끝까지 사지 않을 부류입니다.

둘째, 시장 가격에 대한 이해 부족입니다. 집값이 오르는 가장 근본적인 이유는 ‘행복을 추구하려는 인간의 욕망’에 근거합니다. 결혼후 다가구 주택의 한칸짜리 반지하방 월세로 시작해도 처음에는 행복합니다. 그러나 점차 월세로 나가는 돈이 아까워지면서 전세를 찾게되며 → 그 다음에는 방 두개짜리 → 반지하 탈출 → 소평 평수의 아파트 전세 → 드디어 내집 마련 → 평수 늘려 가기 → 좋은 지역으로 이사가기 → 좋은 층으로 이사가기 → 더 넓은 아파트 마련하기… 이런 식으로 계속 눈높이를 상향 조정해 나가는 것입니다. 그러므로 주택 보급율이 100%가 되었음에도 불구하고 주택에 대한 수요는 계속 생기는 것입니다. 선진국에서도 이론적으로는 주택 보급율이 115~120%에 이르러야 집값을 잡을수 있다합니다. 주택 보급율 100%에서도 집값이 상승하지 않으려면 국민 모두 현재 자기가 사는 곳에서 만족하고 살 경우만 가능합니다. 1층이나 로얄층이나 건설 원가에는 차이가 별로 없으므로 분양가는 같아야 합니다. 이때 같은 2억원에 분양을 받더라도 어떤 사람은 1백만원 더 주고서라도 로얄층에 살고자 할것입니다. 그러나 다른 사람은 1천만원을 더 주고서라도 로얄층에서 살고자 하겠죠. 이래서 시장 가격이 형성되는 것입니다. 이러한 가격차가 거품은 아닙니다. 수요와 공급에 따른 보이지 않는 손에 의해 정해지는 적정 가격입니다. 좋은 지역 넓은 아파트에서 살고자 하는 것은 보편적인 욕망입니다. 이러한 욕망이 있는 한 집값은 상승하게 되는 것입니다.

그러면 이러한 욕망이 인간의 본성일텐데 주택 보급율이 200%가 된다 하더라도 계속 집값은 오를까요? 당연히 아니죠. 수요자의 눈높이가 올라가는 만큼 경쟁력이 없는 주택은 하락을 감수해야 합니다. 선진국의 사례에서 보면 주택 보급율이 115%~120%에 이르면 오르는 주택의 집값 상승율이나 내리는 집값의 하락율이 균형점에 이른다는 것입니다. 그러나 이때에 가서 모든 집값이 동결된다는 의미는 절대 아닙니다. 이때에도 차별화는 극심해 집니다. 이렇기 때문에 돌과 망고를 식별하는 능력을 계속 키워나가야 하는 것입니다.

그러면 이러한 불균형 현상이 자본주의 병폐일까요? 공산주의 국가인 북한의 평양에도 마찬가지 입니다. 거기서도 대동강변에 있는 아파트의 수는 한정되어 있기 때문에 경쟁은 치열합니다. 다만 서울의 경우는 돈만 있으면 본인이 살고 싶은데 살수 있지만 평양에서는 그 가치 기준이 권력과의 친소 관계라는 점만 다른거죠. (극단적으로 말해서 기쁨조에 자신의 누이를 바친 사람만 그곳 아파트에서 살지 누가 압니까?) 인간의 속성이 변하지 않는한 체제를 막론하고 이러한 현상은 계속됩니다.

< 맺음말 >

사람마다 처한 환경이 다 다르기때문에 내집마련 시기나 전략이 다 같을수 없습니다. 그리고 본인의 계획은 본인이 가장 잘 알고 있습니다. 제3자가 하는 이야기는 그저 참고 사항일뿐 최종 결정은 본인이 하여야 합니다. 부동산 시장에는 투기꾼도 없고 담합도 이루어지기 힘듭니다. 다만 정보를 판단할수 있는 능력을 가진 사람과 그렇지 못한 사람, 결단력이 있어 실행하는 사람과 그렇지 못한 사람, 그것을 실행할 기초 자본이 있는 사람과 없는 사람의 차이만이 있는 것입니다. 절대 남을 탓하지는 마십시오. 앞의 그룹에 끼지 못하는 자신에게 채찍을 가하지 못하는 사람은 영원히 남의 탓만하고 살아가기 때문입니다. 그래서 앞의 그룹에 끼고자 우리는 이렇게 모여서 공부하는 것이 아닐까요?

19 # 21탄 전세가는 내리는데, 집값은 왜 안내릴까?[ | ]

2003-07-21 05:12

전세 값은 내리는데 집값은 왜 내리지 않을까요? 여러 부동산 사이트를 보면 이런 질문들이 몇개씩 꼭 올라와 있습니다. 우선 왜 전세값이 떨어지고 있는가에 대해 살펴보겠습니다.

어찌보면 전세금이 매매가보다 수요의 공급의 원칙에 더 충실하다고 볼수 있습니다. (매매가는 미래의 수익까지 감안하기에 변수가 복잡하기 때문입니다.) 현재 전세가가 내리는 것은 공급은 늘었는데 수요는 정체하고 있기 때문입니다. 공급이 느는 것은 통계에 잡히지 않은 다가구 주택이 숫자의 마술을 부리기 때문입니다. 즉, 다가구 주택은 매매의 측면에서 보면 1가구 주택이지만 임대의 입장에서 보면 4~5가구가 되기 때문입니다. 어떤 지역의 등기된 집이 1000가구라 하고 그 지역의 다가구 주택의 구성비가 10%라 할때 매매의 입장에서는 가구수가 1000가구에 불과하지만 임대의 입장에서 보면 1300~1400가구가 있는 셈입니다. 지난 2년간 다가구 주택이 공급 과잉 현상을 보였기 때문에 임대 측면의 공급이 늘어 난것입니다.

이에 비해 전세 수요는 늘지 않고 있습니다. 경기가 나쁘니까 분가를 준비했던 가구들도 시기를 늦추고 있다고 추정됩니다. 그러므로 당분간(재건축이 활성화되어 많은 아파트가 멸실되기 전까지)은 전체 주택 시장의 전세 약세 현상은 계속되리라 예상됩니다. 서민의 주거 안정을 위해서는 좋은 일입니다. 그러면 시장을 좁혀 아파트 전세 시장만을 보면, 향후 전망은 어떨까요? 다가구 주택의 문제점은 프라이버시와 보안의 취약점, 주차 공간의 협소입니다. 하지만 이러한 약점에 비해 가격이라는 메리트가 있기 때문에 지금과 같은 불경기에는 다가구 주택의 장점이 돋보이는 것입니다. 하지만 경기가 되살아 나면 아파트 전세는 강세를 보이고 다세대 전세는 약세를 보이는 차별화 현상이 벌어질 것입니다.

재테크 측면에서 살펴보면 여러분이 만약 신혼등 새로 시작하는 사람이라면 전철로 출근이 가능한 위성도시의 다가구 주택에서 전세로 사시는 것을 강력 추천합니다. (그러나 만약 투자 측면이라면 다가구 주택의 투자는 권하고 싶지 않습니다.) 아기곰 책에도 언급되었듯이 주거비와 자가용에 들어 가는 비용을 줄이는 것이 재테크의 첫걸음입니다. 전세금 약세는 당분간 계속될 것입니다. 그러나 현재 주거 비용이 싸다고 나머지 돈을 여가 생활이나 자동차를 사는데 소비하지는 마십시오. 부동산 시장은 ‘응축과 폭발’을 반복하기 때문에 자신의 자산 증가가 부동산의 장기 추세선 이하로 떨어질 경우 주류(酒類가 아니고 main stream 또는 중산층)에서 멀어지게 되기 때문입니다.

그러면 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어질까요?

과거의 사례를 들어 L연구소의 K모 박사는 전세가가 떨어지니 매매가도 곧 떨어질 것이라는 희망(?)섞인 예측을 내 놓은 바 있습니다. 이를 전세가와 매매가의 동조화 현상이라고 하는데, 과거에는 이 동조화 현상이 뚜렷했습니다.

그러나 결론부터 말씀드리면 현재에는 이 동조화 현상이 상대적으로 약화되는 있는 상황입니다. 그러면 과거에는 동조화 현상이 강했었는데 현재에는 왜 그것이 약해지게 되었을까요? 그것은 주택을 구입하는 자금원(source)의 구성, 즉 포트폴리오가 달라졌기 때문입니다.

주택을 구입하는데 동원할수 있는 자금원은 크게 3가지입니다.

첫번째 자금원(A)은 소득입니다. 그것이 근로 소득이던, 자본 소득이던 또는 증여나 유산에 의한 소득이던, 소득은 집을 살수 있는 기초 재원(財原)이 됩니다. 소득에서 생활비를 뺀 재원을 가처분 소득이라 하는데, 주택 수요자의 가처분 소득이 모두 증가한다면 집값이 오를 가능성이 있습니다. 여기서 우리가 유념해야 할것이 평균적인 국민 소득 증가와 주택 수요자의 가처분 소득 증가와의 함수 관계입니다. 두 수치가 정비례하지는 않습니다. 국민 소득은 정체되어 있는데, 주택 수요자의 가처분 소득이 증가할수도 있고, 반대의 경우도 생각할수 있습니다. 전자는 빈부 격차가 벌어진다는 의미이고, 후자는 빈부 격차가 줄어든다는 의미로 해석할수 있습니다. 즉 다시 말해 신용 불량자등을 포함한 전체 국민의 소득 증가가 중요한 것이 아니라 집을 살수 있는 계층의 소득 증가가 집에 대한 수요를 일으킨다는 의미입니다.

가처분 소득이 50 이상이면 집을 사고, 그 미만이면 전세에 산다고 가정해 보겠습니다. 예를 들어 A란 사람의 가처분 소득이 65, B란 사람의 가처분 소득이 45, C란 사람의 가처분 소득이 45, D란 사람의 가처분 소득이 45라고 할때 전체 평균은 50입니다만 A라는 사람만이 집을 살 능력을 가지고 있습니다. 그러나 만약 A란 사람의 가처분 소득이 60, B란 사람의 가처분 소득이 60, C란 사람의 가처분 소득이 40, D란 사람의 가처분 소득이 40라고 할때 전체 평균은 50입니다만 A뿐만 아니라 B라는 사람도 집을 살 능력을 가지고 있게 됩니다. 반면 C와 D는 내집 마련에서 더 멀어지고 있는 것입니다. 즉, 전체 평균 소득은 차이가 없더라도 그 구성비에 따라 수요자가 늘거나 줄수 있는 것입니다.

그러므로 IMF와 DJ정부를 거치면서 확대된 빈부의 차이가 오늘날의 집값에도 영향을 미치고 있는 것입니다. 맞벌이의 증가에 따른 가구 소득의 증가도 원인중 하나입니다. 그러나 이것 만으로 지금의 현상을 명확하게 설명할 수는 없습니다. 두번째와 세번째 자금원과의 연관성을 살펴 보아야 합니다.

두번째 자금원(B)은 전세입니다. 실입주 목적의 주택 구입이라면 전세 시세와 주택 매입가의 연관성은 크게 고려할 필요가 없습니다. 그러나 투자용, 즉 전세를 끼고 사놓는 경우라면 조달 금리가 0원인 전세의 시세가 중요합니다. 아시다시피 전세는 한국에만 있는 독특한 제도입니다. 인플레이션이 심했던 고도성장기의 유산이죠. 저금리가 자리잡고 모기기론이 일반화되면 이 제도는 점점 사라질 것으로 예상됩니다만 아직까지도 ‘전세를 끼고 주택 매입하기’는 투자의 주요 수단입니다.

세번째 자금원(C)이 대출입니다. 과거의 고금리 시절에는 대출로 집을 산다는 것은 상당히 무모해 보였습니다. 그러나 저금리 시대를 맞으며 대출을 끼고 집을 사는 것은 일반화되었으며, 모기지 론이 본격 도입되면 이러한 추세는 더 확산될 것입니다. 실제로 전세(B)가 없는 미국등 선진국에서는 소득(A) 10~20%, 대출(C) 80~90%의 재원으로 집을 구입하고 있습니다. 이에 비해 우리나라는 지난 6월초에 있었던 설문 조사를 분석해 볼때 실거주용의 경우 소득(A) 70~80%, 대출(C) 20~30% 투자용의 경우 소득(A) 10~20%, 전세(B) 50%, 대출(C) 30~40%의 구성을 보이고 있는 것 같습니다.

그러면 전세금이 내리더라도 왜 집값이 내리지 않는지를 실제 숫자로 가지고 예를 들어 보겠습니다. 갑이라는 사람이 1년전에 전세 2억(50%)을 끼고 4억짜리 집을 샀습니다. 자기돈 8천만원 (20%)과 금리 8%짜리 은행 대출 1억2천만원(30%)이 주요 투자 재원입니다. 이 사람의 금융비용은 연간 960만원입니다. 자기돈에 대한 기회 비용을 고려치 않는다면 연간 1천만원만 올라주면 손해를 보지는 않을 것 같아서 투자를 했습니다. 그런데 올해 들어와서 이 사람이 투자한 아파트의 전세가가 20% 폭락을 하여 시세가 1억6천만원이 되었습니다. 전세가 20% 폭락하니 매매가가 20% 정도 따라 내렸을까요? 아닙니다. 그 아파트 값은 요지부동입니다. 그 이유가 무엇일까요? 이번에는 을이라는 사람이 같은 동네에 전세 1억 6천(40%)을 끼고 4억짜리 집을 샀습니다. 자기돈 8천만원 (20%)과 금리 6%짜리 은행 대출 1억 6천만원(40%)이 주요 투자 재원입니다. 이 사람의 금융비용은 갑과 같은 연간 960만원입니다.

바로 대출 금리가 그 열쇠라는 것을 알수 있습니다. 전세금의 폭락이 집값에는 거의 영향을 미치지 않는 것은 재원의 조달 비용이 늘지 않기 때문입니다. 역설적으로 표현하면 공급자의 측면에서는 금리가 떨어지는 만큼 전세금을 인하할 여력이 있다는 점입니다.

또 하나의 예로 지난 몇년간 극심한 경기 침체로 미국 일반 가구의 소득(A)은 늘지가 않았습니다. 하지만 대출 금리(C)가 수년간 계속 떨어졌기 때문에 집값은 계속 미친듯이 오르고 있습니다. (미국 집값 이야기는 몇주후에 다시 올리겠습니다.)

결론적으로 전세와 집값의 상관 관계는 그 구성 요소중 하나이지 전부는 아닙니다. 두 변수의 동조화 현상은 과거에 비해 상당히 약해졌습니다. 전세가 하나만 가지고 집값 추이를 예측한다는 것은 큰 오류를 가져옵니다. 그러므로 소득(A), 전세(B), 대출 금리 및 비율(C)의 상관 관계를 분석하여 판단해야 합니다. 이것이 주택 투자의 ABC입니다.


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