부동산하락기투자

부동산가격 하락기 투자 어떻게…

출처: 매일경제 2003/01/20

작년 하반기에 쏟아진 부동산안정대책의 약발이 먹혀들면서 부동산시장이 몇달째 숨고르기를 하고 있다. 일부에서는 봄철이 되면 다시 집값이 고개를 들 것으로 보기도 하지만 대다수 전문가는 하향안정 추세가 당분간 이어질 것으로 전망한다. 아파트와 오피스텔 쇼핑몰 등의 부동산 상품이 최근 2년 간 과잉공급됐다는 인식이 지배적이고 신정부의 집값안정 의지도 강하기 때문이다. 이에 따라 그 동안 상승일변도에 익숙했던 부동산투자자들이 투자전략을 새로 짜야할 처지에 놓이게 됐다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 "지금은 고수익보다는 안정성에 무게를 두는 투자전략으로 바꿔야 할 때"라고 말했다.

◇부동산포트폴리오＝부동산 상품을 선택하는 데 있어 공격적인 투자자세를 버리는 것이 우선이다. 고종완 알이멤버스 대표는 "지역과 상품을 가리지 않던 묻지마 투자는 이제 금물"이라며 "토지보다는 아파트에, 그 중에서도 소형에 투자하는 게 좋다"고 말했다. 역세권 소형아파트는 경기와 관계없이 수요가 꾸준해 가격 하락폭이 작기 때문이다. 반면 재건축이나 재개발단지는 투자에 더욱 신중해야 한다. 지금까지는 사업에 대한 기대감만으로도 가격이 상승할 수 있었지만 집값이 하향안정되면 사업승인과 같은 가시적 호재가 있어야만 수익이 나기 때문이다.

같은 평형 아파트라도 지역을 보고 선별 투자할 필요가 있다. 규제가 집중된 서울 등 투기과열지구는 피해야 좋고 경부고속철도나 수원~천안간 복선전철, 신분당선을 비롯한 신규 역세권 주변 등 호재가 있는 곳에 관심을 가져야 한다. 토지는 개발기대감만으로 선취매하던 전략을 수정해야 한다. 그린벨트 해제지역이나 행정수도 후보지 등에 세무조사와 같은 규제가 강화되고 있기 때문이다. 대신 택지개발지구 내 단독주택용지와 상업용지를 분양받는 것이 비교적 안정적이라고 볼 수 있다.

상가는 쇼핑몰과 근린상가가 공급과잉 상태로 접어들기 때문에 특화된 상가를 찾아야 한다. 주5일 근무제의 장점을 살려 도심에서 벗어난 교외 지역을 찾아봄 직하다. 부동산뿐만 아니라 경기가 전반적으로 하락한다면 대형 쇼핑몰이나 엔터테인먼트몰의 분양을 미루는 게 좋다. 직접적으로 타격을 받기 때문이다. 상가114 유영상 소장은 "대단위 배후상권이 있는 택지지구 내 근린상가처럼 욕심 안내고 안정적 수익을 거둘 수 있는 상가를 골라야 한다"고 말했다.

◇거래요령＝거래를 할 때도 조금만 신경을 쓰면 저가매물을 확보할 수 있다. 가격 하락기에 원하던 아파트를 사려는 수요자라면 일반 매물보다는 전세나 대출을 낀 아파트를 찾는 게 유리하다. 이러한 매물은 일반 매물에 비해 매수자 처지에서 성가시기 때문에 아무래도 저렴한 편이다. 창동 태일공인 이종오 사장은 "적은 돈으로 전세를 안고 집을 산 투자자들은 경기가 위축되면 싼 값에 내놓는 사례가 많기에 이를 노려야 한다"고 말했다.

전세 수요자들은 입주한 지 두세 달이 지난 아파트를 찾아볼 만하다. 단지 규모가 크거나 역세권이 아닌 아파트는 입주 후에도 전세가 빠지지 않는 곳이 많은데 이런 아파트는 입주 초기에 비해 전세금이 1000만~2000만원 정도 떨어지는 게 보통이다.

◇절세요령＝거래 타이밍을 조절해 절세할 수도 있다. 부동산 하락기에는 나중에 팔수록 양도세를 적게 낸다. 원래 매년 7월 1일 기준시가가 고시되다가 작년에만 수시고시에 의해 4월 4일에 고시됐는데, 올해는 두 가지로 예상할 수 있다. 즉 관행대로 7월 1일자로 고시되거나 작년 기준을 따라 4월 4일에 고시되는 것이다. 유니에셋 이규원 회계사는 "앞으로 부동산가격이 하락한다고 가정할 때 부동산 보유자들은 4월 4일이나 7월 1일 이후에 매도해야 양도세를 적게 낸다"고 말했다.

---