펜션형리조트,전원주택관심

1 세컨드하우스 재미 쏠쏠

출처: 서울경제 2002/11/12

세컨드하우스가 부동산시장 틈새상품으로 부각되고 있다. 최근 아파트시장이 위축되자 여윳돈을 굴리고 있는 일부 투자자들이 레저와 장기간 투자를 동시에 노리기 위해 교외에 제 2의 주택을 구입하고 있는 것. 세컨드하우스는 본래 주말농장이나 별장, 콘도미니엄보다 규모가 작은 교외주택으로 소시민이 주말ㆍ휴일 등에 여가를 즐기기 위해 짓는 것을 말하지만 최근엔 여기에 펜션(콘도형민박주택)등의 개념까지 더해져 레저형 투자상품으로 주목 받고 있다. 특히 근처에 골프장ㆍ스키장 등 인기위락시설이 들어서 있고 여러 채의 전원주택이 작은 마을처럼 붙어있는 단지형 전원주택이라면 세컨드하우스로 제격이다.

◇적정가격은= 세컨드하우스 건립 희망 1순위 지역으로 꼽히는 수도권과 영동권에서 현재 분양중이거나 연말까지 분양될 예정인 전원주택은 2,000여 가구라는 게 전원주택업계 관계자들의 추산이다. 수도권을 기준으로 할 때 토지매입비 25만~35만원, 평당 건축비 300만~350원을 감안할 때 대지 100평에 20평짜리 주택이라면 8,500만~1억500만원 정도면 적절하다고 볼 수 있다. 잔여가구가 많이 남은 전원주택단지라면 시공자와 협상을 통해 값을 할인받을 수도 있다. 최근엔 15~20%까지도 값을 깎아주는 업체도 종종 볼 수 있다. 다만 이 경우 시공상 하자는 없는지, 입지는 어떤지 등 미분양이 남은 이유를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

◇투자수익은= 통상 한달 1~2번 이용하는 세컨드 하우스는 평상시엔 콘도처럼 민박집으로 사용할 수 있다. 10~20평형대 주택의 경우 숙박비는 1박당 15만~20만원선. 연간 객실가동률을 20%정도로 잡아 70일정도를 민박으로 운영한다면 연간 1,050만~1,400만원정도의 매출을 올릴 수 있다. 이중 관리비 등을 제외한 순수익을 매출의 80%정도로 잡으면 840만~1,120만원정도의 수익을 기대할 수 있는 것. 분양가 1억원짜리 집이라면 8~11%정도의 연간수익률을 얻을 수 있다. 여기에 장기간 투자에 따른 지가상승률까지 고려한다면 실제 투자수익률은 이를 상회할 것으로 보인다.

◇겨울철 적격, 스키하우스= 세컨드 하우스 선택시 가장 중요한 요소는 지역의 테마다. 겨울시즌에 접어든 최근 들어선 스키를 테마로 한 세컨드하우스가 인기다. 특히 휘닉스파크가 있는 강원도 평창군 일대는 소설 메밀꽃 필 무렵의 작가 이효석의 생가와 테마공원 허브나라, 흥정계곡 등으로 주목받는 지역이다. 현재 청림종합건설과 파인건설이 이곳에서 세컨드하우스 총 70가구를 분양중이다. 이중 청림종합건설은 착공후 분양방식으로 집을 공급하고 있어 시공품질을 직접 확인한 뒤 구입할 수 있다.

대지면적 150~200평ㆍ연면적 25~30평형의 주택으로 분양가는 1억4,000만~1억6,500만원(건축비 포함)이다. 모두 48가구가 지어지는 단지형 전원주택이다. 천마산스키장을 둔 가평군은 서울에서 차로 1시간여 거리에 위치해 접근성이 좋다. 그린홈넷 가평 삼면 임초리에서 세컨드하우스 10가구를 공급하고 있다. 대지 1필지당 면적은 258.9~446.4평이며, 평당분양가는 25만~30만원(건축비 제외)이다.

◇사계절 레저주택, 골프하우스= 골프를 테마로 한 세컨드하우스는 계절을 타지 않아각광을 받고 있다. 다만 이 경우 수도권으로만 투자지역을 한정 짓는 것이 유리하다. 현재 분양중인 골프하우스중 눈에 띄는 것은 대우건설이 공급하는 용인시 기흥읍 고매리 코리아C.C와 골드C.C내에 짓는 그린카운티. 대기업이 지어 하자발생 등에 대한 우려가 적은데다가 총 109가구의 대단지여서 편의시설이 잘 갖춰졌다. 38~70평형 주택을 평당 800만~1,100만원에 공급한다. 엘리에셀홈즈가 용인시 이동면 서리 은화삼C.C 입구에 짓는 샤인빌 2차는 이미 완공돼 계약 즉시 입주할 수 있다. 총 88가구의 대단지중 70~85평형 9가구의 목조주택이 분양중이다. 평당분양가는 1,000만원선으로 다소 비싼편이다.

2 전원주택 개발지 노려라

출처: 파이낸셜뉴스 2002/10/21

전원주택지로 개발된 토지에 대한 인기가 치솟고 있다. 수도권 상수원 보호1권역안에서 전원주택을 지을경우 거주요건이 6개월에서 1년으로 강화됐기 때문이다. 상수원 보호권역에 해당되는 지역은 경기 남양주, 광주, 양평, 여주, 가평 등 5개군이다. 내년부터는 이 지역에서 전원주택을 지으려면 주민등록상 세대원 전원이 주소를 이전하고 1년 이상 거주해야한다.

이때문에 전용허가를 획득한 전원주택 필지에 수요가 집중되고 있다. 그동안 부동산경기 호황의 여파로 준농림지나 임야는 물론 전원주택도 거래가 활발하게 이뤄졌다. 그러나 최근 환경법 강화 움직임으로 수요자들이 개발된 택지에 쏠리는 현상을 보이고 있다. 20일 관련업계에 따르면 양평이나 남양주 등 전원주택 개발이 많이 이뤄진 곳에 사람들의 발길이 늘고 개발필지의 거래도 활발하게 이뤄지고 있다. 이는 환경법 강화로 일반 농지를 구입해 전용허가를 내려면 거주 요건 등 규제가 까다로와졌기 때문이다.

◇ 분양택지 현황=현재 상수원 보호 1권역내에서 분양중인 택지는 모두 7개 단지로 139개 필지다. 남양주 화도읍 금남리 ‘벚꽃마을’단지는 총 16개 필지로 평당 100만∼120만원에 분양이 이뤄지고 있다. 필지당 면적은 180∼300평이다. 경춘가도에 인접해 있어 출퇴근이 가능하다. 수동면 지둔리의 ‘밤나무 동산’은 축령산 인근에 자리잡은 택지로 평당 분양가는 55만∼65만원 수준이다. 총 35개 필지로 필지당 면적은 230∼330평이다.단지에 계곡이 접해 있고 주변에 밤나무숲을 비롯해 자연환경이 잘 보존돼 있는 것이 특징이다.

양평군에선 3개 단지가 분양중이다. 서종면 문호리의 ‘노블레스빌’은 강변 조망권에 해당한다. 총 30개 필지로 평당 분양가는 100만∼120만원 수준이다. 필지당 면적은 170∼300평이다. 도로 및 전기, 상하수도 등 기반시설이 잘 갖춰져 있다. 옥천면 아신리의 ‘예솔강변 전원마을’은 총 20개 필지로 평당 60∼84만원에 분양중이다. 필지당 면적은 220∼280평이다.강상면 세월리의 ‘한울전원마을’은 계곡과 야산을 끼고 있어 자연환경이 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 한강변에서 2km가량 떨어져 있어 일부 필지는 남한강 조망이 가능하다.총 33개 필지로 평당 분양가는 30만원이다. 필지당 면적은 230∼297만원이다.

‘막국수촌’으로 유명한 여주군 대신면 천서리에는 ‘남한강 오지빌리지’ 37필지를 분양중이다. 강변 조망이 가능한 곳으로 평당 분양가는 30∼40만원 수준이다. 필지당 면적은 200평이다. 가평군 가평읍 금대리에서는 ‘송죽전원마을’이 분양되고 있다. 총 13개 필지로 평당 52∼75만원에 분양하고 있다. 필지당 면적은 244∼844평이다.

◇ 개발 필지의 장점=개발필지는 단지형으로 이뤄진다는 점에서 여러 사람과 어울려 살 수 있는 장점이 있다. 전용허가는 물론 개별적으로 설치해야하는 기반시설이 갖춰져 있어 주택 신축도 용이하다. 드림사이트코리아의 이광훈사장은 “상수원 보호권역에서 전원주택을 신축하기가 매우 어렵기 때문에 전원생활 초보자들이라면 개발필지를 선택하는 것이 좋다”면서 “가급적 입지여건을 살펴 발전 전망이 있는 곳을 구입해야 한다”고 조언했다.

최근 상수원 보호권역내에서 농지를 구입한 사람중에는 전용허가를 받지 못해 장기간 보유해야하는 사람도 나타나고 있다. 이런 점을 고려해 구입에 나서는 것이 바람직하다는게 전문가들의 조언이다.

3 팬션형 리조트 관심

출처: 내외경제 2002/10/16

대규모의 펜션 단지를 하나로 묶어 리조트 형태로 운영하는 펜션형 리조트에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 이는 기존 소규모 단지의 펜션과 달리 토지 및 펜션에 관한 소유권이 개별투자자에게 이전되는 데다 위탁운영 업체가 리조트 운영 후의 수익을 투자자들에게 공동 배분, 안전성과 함께 관리의 편리성을 확보하고 있기 때문으로 분석된다. 지난 15일 서울 삼성역 섬유센타빌딩에서 열린 클럽한라 에버그린 제주도 펜션형 리조트 투자설명회에는 500여명이 참석, 성황을 이뤘다.

이날 참석자들은 제주 지역의 발전성과 함께 펜션업에 대한 투자수익 및 안전성에 대한 상담을 벌였으며 국내 처음으로 대규모 단지로 운영되는 리조트형 펜션업에 많은 관심을 나타냈다. 클럽한라 관계자는 “펜션형 리조트는 대규모의 펜션 단지 형태로 위탁 운영업체가 호텔체인 형식으로 관리하고 관광사와 연계해 관광객을 모집 한다는 점에서 기존 펜션의 약점을 보완한 투자형 수익상품이라 할 수 있다”고 밝혔다.

또 “주5일근무제 확대와 지난 4월 마련된 제주국제자 유도시 종합개발계획 등으로 제주도 펜션에 대한 투자자들의 관심이 집중되고 있다”며 “제주도 내 3곳을 펜션형 리조트로 추가로 개발해 연계관광상품으로 마련할 것”이라고 밝혔다. 기존 10가구 내외 군소 규모의 펜션은 대부분 외딴 곳에 위치해 있는 경우가 많기 때문에 보안문제나 편익 시설 미미 등이 불편사항으로 지적 됐다. 또한 개인이 직영하거나 소규모 사업자가 운영을 담당하고 있기 때문에 관광객 유치 등 펜션의 수익을 보장해 줄 수 있는 네트워크 구축에 한계를 갖고 있었다.

해밀컨설팅 황용천 대표는 “펜션주택의 유망성과 투자가치는 △주변 입지에 임대나 미분양 아파트 등 대체주택시장의 공급이 어떻게 전개되느냐와 △관광객 유치 등 향후 운영관리 능력에 따라 달라질 수 있다”며 시장성 분석이 중요하다고 지적했다.

4 전원주택, 펜션 수익성 짭잘

출처: 한국토지공사

주5일근무제 시행을 앞두고 전원주택이나 펜션(고급민박)의 가치가 점점 올라가고 있다. 휴식기간이 늘어나면 전원주택이나 펜션이 수익형 부동산상품으로 자리잡을 것으로 기대되기 때문이다. 투자자들도 전원주택이나 펜션을 단순히 쉬는 공간이 아니라 수익을 올릴 수 있는 상품으로 활용하려는 추세다. 이런 추세를 반영,임대용 전원주택이 분양되거나 전원주택은 펜션으로 전환되는 사례도 나오고 있다. 단기간에 큰 수익을 올리기보다는 은행정기예금 금리보다 높으면서 안정된 수익을 기대하는 투자자들이 전원주택이나 펜션에 관심을 쏟고 있다.

<>임대용 전원주택

=전원주택을 분양받아 전문업체에게 관리를 맡기고 임대수익을 올리는 방법이다. 투자금액이 크지 않으면서도 연간 12~15%의 짭잘한 수익이 나오는 게 장점이다. 강원도 평창군 방림면에 있는 임대용 전원주택단지인 성우빌리지는 건평 20평,대지 1백평에 방2개로 8천만원선에 분양중이다. 성우빌리지에선 성수기때 월 3백만원,비수기때는 월 70만원정도의 수익금이 나온다. 임대용 전원주택을 분양받기 앞서 주변에 수요를 유발할 수 있는 관광지 휴양지 레포츠시설이 있는지 따져보는 게 바람직하다. 단지내에는 고객의 기억에 남을만한 부대시설이 갖춰져 있는 것이 임대수익에 도움을 준다. 관리업체의 운영능력을 점검해보는 것도 중요하다.

<>전원주택이나 별장을 펜션으로 전환

=사용빈도가 낮은 전원주택이나 별장을펜션으로 바꾸면 수익을 올릴 수 있는 데다 주택관리도 수월하다. 펜션으로 전환하려면 내.외부를 찍은 사진 및 위치 특징 등을 적어 펜션협회(02-541-0567) 에 의뢰하는 것이 첫 순서다. 펜션협회는 펜션으로 바꾸기에 적합한지를 검토,가능하다고 판단되면 펜션인증을 내주고 인터넷 홈페이지(www.k-pension.co.kr)에 등록한다. 펜션으로 등록되면 펜션협회는 수요자들로부터 예약을 받고 음식조리 및 건물청소를 담당할 관리인도 지정해 준다. 펜션으로 전환하는데 큰 돈은 들지 않는다. 콘도에서 볼 수 있는 침구류 및 식기류를 갖추는데 대부분의 비용이 들어간다. 펜션협회에 의뢰하면 1백80만원 정도에 15명 기준 침구류와 식기류를 구매할 수 있다. 바비큐 시설은 별도로 10만원 정도 예상해야 한다. 투자비용이 적기 때문에 펜션 수익률은 높은 편이다. 연간 1백30일 정도 펜션으로 이용할 수 있고 방 한 칸에서 연간 6백50만원 정도의 수익이 난다는게 펜션협회 통계다. 수익의 15%는 펜션협회에 수수료로 내야 한다. 일정금액 이하로 수익이 떨어지면 펜션협회는 관리비를 지원해 주기도 한다.

<>펜션 신축

=가장 고려해야 할 일은 입지 선정이다.

스키장 해변 휴양림 주변 등 펜션 이용객이 있을 법한 장소를 택하는 것이 좋다. 스키장이 많은 강원도 평창 횡성 인제 정선 일대,서해안고속도로 개통으로 관광수요가 늘어날 것으로 예상되는 충남 서산 당진 안면도 일대 등이 유망한 곳으로 꼽힌다. 제주도를 제외한 나머지 지역에서는 펜션에 대한 법적 규제가 없기 때문에 준도시, 준농림, 농림,자연녹지지역 내 농지나 임야를 사서 대지 전용허가를 받으면 펜션을 지을 수 있다. 이때 전용허가를 받은 면적에 따라 농지대체조성비(지자체에 따라 평당 2만5천~3만4천1백원)를 내야 한다. 단 자연환경보전지역이나 개발제한구역(그린벨트)은 무주택 현지 농민이나 기존에 대지가 있어야만 건축허가를 받을 수 있기 때문에 사전에 인허가에 대한 사항을 면밀히 검토해야 한다. 또 현행 공중위생법상 방을 7개 이상 두고 영업을 하면 숙박시설로 간주돼 준농림지에 들어설 수 없는 등 규제를 받는다. 지나치게 수익률을 높게 잡았다가는 실망이 클 수도 있다. 연간 15%안팎의 수익률에 맞춰 투자하라고 전문가들은 조언한다.

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